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1/20东方广场商业楼项目消防避难层不计算容积率若干问题的商榷意见（初稿）一、情况简介：安徽房地产开发公司开发的广场商业楼地处市火车站对面，未来城市地铁东端入口处，城市主干道北京路与向阳路交叉口，该地段人流大，是塑造阜城形象重要窗口之一。该项目为政府重点招商引资项目,经发改委发改中心〖2013〗50号文件批准项目立项。根据土地出让规划设计条件，地块指标为：容积率≤6.5，建筑密度≤50%，绿地率≥20%，商业用地为13534平方米（约21亩）。建筑总高度≤150米。广场商业楼批准总建筑面积为115241平方米，其中：地上总建筑面积为87797平方米。总建筑层数42层，其中：地下3层，1-5层商业裙楼，6-39层以商用办公为主（其中16层、30层为消防避难层，层高为3.4米）。该工程建筑总高度为130米。广场商业楼消防避难层，层高为3.4米，护栏高度为1.1米，上部围护结构为0.5米，四周均有柱。2/20广场商业楼项目规划方案审定于2012年，由于当年市并无消防避难层的相关规定，市城乡规划局在向其他部门征询意见未果的情况下，暂按消防避难层100%计算容积率，为了保证项目的按时开发，房地产开发公司接受审定的规划方案，同时向市城乡规划局报送了《关于消防避难层不计算容积率的请示》报告，但消防避难层的问题一直未得到解决。附广场商业楼项目批准规划指标一览表广场商业楼项目批准规划指标一览表3/204/20二、消防避难层占容积率计算消防避难层占容积率=避难层建筑面积/总用地面积=4169/13534=0.31消防避难层占容积率为：0.31三、消防避难层投资情况分析：框架核心筒结构与框架—剪力墙结构相比较，造价增加主要体现在以下几个方面：1.建筑1）避难层的设置，增加2层避难层，计4169平米。2）通向避难层的防烟楼梯应在避难层分隔、同层错位或上下层断开，但人员均必须经避难层方能上下。3）避难层应设消防专线电话，并应设有消火栓和消防卷盘。4）由于高处的湿度和风力情况较为复杂，在外墙材料，铝合金窗，玻璃等建筑材料的选择会格外严格，会较大程度的增加建筑成本。5）消防电梯要在3台或以上。6）电梯利用效率相对较低，电梯数量有所增加。7）超高层建筑的配套人防面积也较大。8）进户门要求为甲级防火门9）超高层建筑设计复杂，项目设计和管理水平要求也较5/20高，设计、工程顾问及监理费用会增加。2.给排水1）消防-避难层增加设备间，设备间内增设消防接力泵（消火栓两台、喷淋两台）。3.暖通1）避难层需设置机械防排烟系统。4.强弱电1）消防报警系统要求严格，除卫生间以外所有房间都要有报警探测器；2）需增设转输消防水泵房，防火系统需分区。3）供电系统：随着高度的增加，供电安全等级相应提高。双电源+自备电源普通框架-剪力墙建筑（100米内）的造价大约在2200元/平米，全部落地框剪核心筒结构的成本则会增加大约1300-1500元/平米，该项目建安成本约3500元/平米-3700元/平米左右。消防避难层建安成本：4169平米*3700元/平米=1543万元。四、广场商业楼给市带来的社会效益和区域经济效益：6/201、地标商业第一楼阜城发展新引擎广场商业楼刷新了城市的天际线，建筑本身不重要，重要的是建筑带给城市的改变。它融合于城市之中，影响着城市发展进程，并引领着这座城市的文化进程，代表着城市的文脉。东方广场商业楼成为这个城市的代表，无疑是这座城市里的一道风景线。7/20超高层商业建筑是近年来城市经济发展中涌现的一种新型经济形态—“楼宇经济”，楼宇经济占地少、无污染、效益好，强调城市土地集约利用和可持续发展，实现立体式开发，能够很快集聚一大批业态先进的企业和机构，可以说是“立起来的开发区”，成为阜城经济发展的重要力量之一。在土地资源日益短缺的当下可谓“恰逢其时”，能够全面满足人们居住、办公、购物、休闲娱乐等需求的地标性商业综合体，前景一定看好，并后劲十足。2、强大的影响力为阜城区域经济发展推波助澜通过开发、招商引资，从而引进税源，以带动阜城区域经济发展为目的，以体现集约型、高密度为特点的一种经济形态，以其强大的影响力对城市的发展推波助澜。总体来看，东方广场商业楼对阜城经济具有一下几点效应。其一是集聚效应，体现在其不断将经济要素聚合在一起，写字楼、商务办公、公寓式酒店、文化影视产业等，形成中央商务区。其二是品牌效应，东方广场商业楼必将成为阜城经济发展的窗口，并展现区的发展方向、政策导向、城市风貌、人力资源素质等。因此，“华纺新天地”就是在塑造一个城市的品牌。其三是规模效应，资本集中、技术高端、信息丰富、人才充足，无论同质或异质企业之间，广泛的交流碰撞，可以互通有无，整合要素，共享资源，形成一种具有乘数绩效的生产力，强大的规模效益放大阜城经济能效。8/20市是安徽省人口大市，属经济欠发达地区，鉴于地区差别，更快更好的推动该项目开发建设尤为重要，通过政府政策扶持，加之企业努力做大做强品牌,树立打造精品的理念,定会形成“做强一家、带动一批、发展一群”的良性区域经济效应。五、消防避难层不计算容积率依据国家《房产测量规范》的规定：根据中华人民共和国国家标准《房产测量规范》B3共有建筑面积的分摊中规定，消防避难层不进入共有建筑面积的分摊。消防避难层在不围闭、不允许改变设计功能挪作他用，不作为共有建筑面积分摊给业主，也不用于出租或作为营业性场所的前提下，企业只投入，所以消防避难层就不能收取地价，也不能参与项目容积率计算，这样对企业相对公平合理。《城房屋面积计算细则（试行）》的规定：根据市城乡规划局、房地产管理局2014年3月28日签发的文件，文号为：阜规办〔2014〕40号，关于实施《阜城房屋面积计算细则（试行）》的通知规定之第六条不计算容居率面积范围第4项设备层兼做避难层的，其高度可适当放宽，但不得超过4.4米，建筑面积不计入容积率。广场商业楼16层、30层为消防避难层，层高为3.1米。东方广场商业楼项目完全符合阜城房屋面积计算细则的条件，该试行细则明确的规定了设备9/20层兼做避难层的可适当放宽，而阜阳市东方广场商业楼项目为消防安全专门设置的供人们疏散避难的避难层完全符合阜阳市城乡规划局、房地产管理局签发的试行细则不计入容积率的条件。他山之石：参照省内其他地市如黄山市、宿州市避难层面积不计入容积率，阜阳市也属于经济欠发达地区，与他们有同质可比性，故阜阳市消防避难层面积也应不计入容积率。六、企业的诉求政府与企业不仅要契合，更要做到“相濡以沫”，企业是经济活动的主体，企业离开政府的扶持就难以快速发展，政府的职责更多的是关怀于企业。通过上述对投资成本分析、社会效益经济效益分析以及国家与地方政府对消防避难层面积不计计算容积率的相关规定的阐述，我单位恳请政府给予东方广场商业楼项目容积率调整，特别是今年全国经济下滑的大环境下，这样做对我们房地产企业来说无疑是“雪中送炭”，同时对于市城市规划也是件“里程碑式”的大事，在阜阳市城市规划史上将留下浓墨重彩的一笔。七、我们的承诺目前广场商业楼项目工程建设、商业项目招商正在如火如荼的进行中，预计2018年将全面建成并投入运营，建成后的10/20广场商业楼在提升城市形象，配合城市升级，促进阜城经济增长、引进税源都将起着重大作用。企业承诺东方广场商业楼建筑消防避难层严格按照《高层民用建筑设计防火规范》设计施工，在交付使用的过程中不会将建筑消防避难层转变使用功能。否则，建设单位愿意承担相关责任。总之，通过上述对投资成本分析可以看出，两层消防避难层造成建安成本增加2769万元，造成总投资增加为20069万元。消防避难层不像人防地下室平时建设单位具有使用功能，而消防避难层在运营使用过程中还需要投入维护费用，开发企业为此要承担巨大投资费用。希望政府多考虑企业难处，同时还要考虑到企业为提升城市形象，配合城市升级所做出的贡献。超高层消防避难层是否计容，无论于国、于民、于企、于公，于未来我市的城市发展都是极其重要的课题，为此恳请政府给予东方广场商业楼的消防避难层规划设计条件和容积率作出调整。附件一：关于实施《阜城房屋面积计算细则（试行）》的通知附件二：中华人民共和国国家标准《房屋测量规范》GB/T17986附件三：佛山市南海区人民政府关于印发佛山市南海区商服建筑避难层容积率计算方法的补充规定的通知11/20附件四：黄山市建设项目容积率指标计算规则（试行）关于印发黄山市建设项目容积率指标计算规则（试行）的通知安徽阜阳华纺和泰房地产开发公司二〇一五年十二月十一日12/20附件一：关于实施《阜城房屋面积计算细则（试行）》的通知为确保在规划审批、房屋确权、竣工测量时对房屋建筑面积计算的一致性，市规划局会同市房产局根据“中华人民共和国国家标准GB/T17986•1-2000房产测量规范第一单元：房产测量规定”，结合阜阳实际制定《阜城房屋面积计算细则（试行）》，现予以公布。附：《阜城房屋面积计算细则（试行）》阜阳市城乡规划局阜阳市房地产管理局2014年3月28日阜城房屋面积计算细则(试行)第一条为确保在规划审批、房屋确权、竣工测量时对房屋建筑面积计算的一致性，根据“中华人民共和国国家标准GB/T17986·1-2000房产测量规范第一单元：房产测量规定”，结合阜阳实际制定本细则。第二条房屋建筑面积系指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备上盖、结构牢固、层高2.20米以上（含2.20米）的永久性建筑。第三条计算全部建筑面积范围1、永久性结构的单层房屋按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积的总和计算。2、房屋内的夹层、插层、技术层及其楼梯间、电梯间等其高度在2.20米以上的部位。3、穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算建筑面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.20米以上的部位，按其水平投影计算建筑面积。4、楼梯间、电梯（观光梯）井、管道井、通风井、提物井、垃圾道等均按房屋自然层计算面积。5、房屋天面上，属永久性建筑的层高在2．20米以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在2．20米以上的部位，按其外围水平投影面积计算。6、有柱或有围护结构的雨篷、门廊、门斗，属永久性建筑的有柱车棚、货棚等按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。7、与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算。8、房屋间永久性的封闭的架空通廊，按外围水平投影面积计算。9、挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。10、属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影计算建筑面积。11、地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2.20米以上的，按其外墙（不包括采光井、防潮层及保护墙）外围水平投影计算建筑面积。12、玻璃幕墙等作为房屋外墙的，按其外围水平投影面积计算；同一楼层外墙，既有主墙，又有幕墙的，以主墙为准计算建筑面积，墙厚按主墙厚度计算。13、有伸缩缝的房屋，若其与室内相通的，伸缩缝计算建筑面积。13/2014、对倾斜、弧状等非垂直墙体的房屋，层高2.20米以上的部位计算建筑面积；房屋墙体向外倾斜，超出底板外沿的，以底板投影计算建筑面积。15、其它有与以上情况类似的，参照执行。第四条计算一半建筑面积范围1、与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。2、独立柱、单排柱的建筑物，按其上盖水平投影面积的一半计算。3、未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。4、无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。5、有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算。6、其它有与以上情况类似的，参照执行。第五条不计算建筑面积范围1、层高在2.20米以下的夹层、插层、技术层和层高在2.20米以下的地下室和半地下室。2、突出房屋墙面的柱、梁等构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨棚等。3、房屋之间无上盖的架空通廊。4、房屋的天面、挑台、露台、天面上的花园、泳池、水箱。5、骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分。6、利用引桥、高架路