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吉林省和森置业有限公司辽源市东丰县房地产市场调研报告-1-辽源市东丰县房地产市场调研报告第一部分城市概述（政府公布）一、区位概述：东丰县位于吉林省中南部，地处长白山分支哈达岭余脉，辉发河上游，是一个五山一水四分田的半山区。东南与梅河口市毗邻，西南与辽宁省清原县接壤，西部与辽宁西丰县以山为界，北与伊通县隔河相望。清代被辟为盛京围场，史称“皇家鹿苑”。1902年8月4日（清光绪二十八年七月一日）设置建县，现隶属于吉林省辽源市。素有“中国梅花鹿之乡”的美誉，是全国商品粮生产基地县，全国三个民间绘画画乡之一。平均海拔374米，幅员总面积2521.5平方公里，耕地面积110万亩。二、自然情况概述东丰县是群山环抱、丘陵起伏的低山丘陵区，属辽源丘陵区与海（龙）辉（南）柳（河）丘陵台地宽谷区的交吉林省和森置业有限公司辽源市东丰县房地产市场调研报告-2-错地带。地势西高东低，海拔高度300—914米，平均海拔为374米。东丰县属季风区中温带湿润气候，四季分明。春季风大干燥，夏季多雨湿热，秋季温和凉爽，冬季漫长寒冷。雨热同季，适于一季作物生长。东丰县人民政府驻东丰镇东风路。全县辖12个镇、1个乡、1个民族乡：东丰镇、大阳镇、横道河镇、那丹伯镇、猴石镇、杨木林镇、小四平镇、黄河镇、拉拉河镇、沙河镇、南屯基镇、大兴镇、三合满族朝鲜族乡、二龙山乡。共有6个社区、229个行政村。全县辖14个乡镇，229个行政村，总人口40.6万人，其中县城人口10万人三、宏观经济表现及总量表现1、经济总量不高，但在县级城市中处于中上水平，是全国有名“鹿乡”增速在吉林排名靠前，直接影响房地产业快速发展；（单位：亿元）020406080100120东丰县8091.51102009年2010年2011年吉林省和森置业有限公司辽源市东丰县房地产市场调研报告-3-2、人均收入相对较高，城镇个人可支配收入连续三年增长15%以上，消费者有较强的支付能力；05000100001500020000人均收入1150013600157002009年2010年2011年四、城市规划及未来发展前景（东丰镇西城区位置、概况及总体布局）西城区位于老县城的西部，北以四梅线为界，南止于莲河，西止于西山，绕盈河做为城市内河由北向南贯穿于中心城区和西城区之间。西城区总占地面积3.09平方公里，容纳人口3~5万，可为今后五年东丰镇城市扩容达到15~20万人预留充足的发展空间。西城区的规划是以打造新的城市形态为目的，做到空间层次分明、功能结构合理、中心突出、网格清晰、环境生态，形成集行政、文化、教育、商贸、居住为一体的现代化绿色新城区。西城区总体布局呈“一心两轴一带”的格局。“一心”是指规划的县行政指挥中心及周围的行政商务核心区；“两轴”吉林省和森置业有限公司辽源市东丰县房地产市场调研报告-4-是指政府南——广场路和政府西——鹿乡街的纵横两条主要发展轴；“一带”是指绕盈河形成的城市景观带。西城区的发展模式是以政府为核心带动周围的金融、商贸、信息、文化和行政办公，形成新城的中心区，中心区带动外围的商业和商住用地的发展，商业带动最外围的17个居住小区的发展，形成环环相扣的渗透式发展模式。第二部分房地产市场发展概述一、土地供应情况及相关数据东丰县其中：西城区2012年60万平米35万平米从2012年东丰县土地出让总量上看，60万平米的出让量相当于一个地级市的年度出让总量，一方面说明东丰县可开发土地较多，能提供较多的土地，同时市场也具有相当大的需求量；另一方面也说明在大量土地供应的情况的，将导致下游房地产市场的供大于求，加剧市场竞争。从土地出让区域上看，西城区出让土地独占半数以上，说明老城区可开发土地相对较少，主要以棚改为主，而吉林省和森置业有限公司辽源市东丰县房地产市场调研报告-5-新区——西城区可开发土地较多，一方面也说明了2012年西城区房地产市场面临巨大的竞争压力。典型大宗地土地交易情况地块北京京西北项目地块学富园南地块出让土地面积15万㎡3万㎡二、房地产市场概况2012年开发量（上市量）商品房御水丹堤10万平米山水名都9万平米桐城花园10万平米学富园6万平米廉租房+棚改房20万平米合计55万㎡吉林省和森置业有限公司辽源市东丰县房地产市场调研报告-6-从2012年东丰县房地产开发上市量看，商品房开发上市量约35万平米，而廉租房+棚改房开发量则20平米，廉+棚房占全年开发量的1/3以上，对商品房市场有利有弊，有利的是大量老城区居民因棚改需求住房，希望改善居住环境、商品房质量优于棚改房等因素而购买商品房，进而释放大量的购房需求；不利的是优于大量的廉+棚房上市，导致一部分低端需求转向，不再购买商品住房，造成市场供大于求，竞争将更加激烈。从商品房开发上市的项目上看，除本案外，其他三个项目全部为续盘项目，其中御水丹堤位于老城区——南城区域，全部为多层产品，售价相对较低，与本案可比性较低；山水名都、桐城花园两个项目位于城西，与西城区相邻，含有高层产品，售价也相对较高，与本案竞争较为激烈。目前除上述四个项目今年上市外，其他项目尤其西城区的商品房项目，如北京京西北项目、广场路南（本案南侧）地块，尚无开发计划。三、典型楼盘调研1、住宅山水名都御水丹堤天星名郡桐城花园东方明珠中正书香园位置建设大街与向阳东丰县南山宾馆西环路41号二中东侧县医院后侧老四中东侧吉林省和森置业有限公司辽源市东丰县房地产市场调研报告-7-路交汇对面开发商吉林省中江房地产开发有限公司吉林省江河房地产开发有限公司东丰县天星建筑有限公司东丰县兴达房地产开发有限公司东丰县兴达房地产开发有限公司吉林省中正房地产开发有限公司占地/建面8万/14万17.6万/24万0.68万/2.6万8万/16万8万/12万0.23万/0.7万容积率1.61.36321.53建筑形式多层、小高层、高层联排、多层、精装公寓高层多层、高层多层多层面积区间60-140㎡联排200-220㎡多层平层50-103㎡多层跃层93-140㎡多层78-112㎡高层86-112㎡41-134㎡74-110㎡吉林省和森置业有限公司辽源市东丰县房地产市场调研报告-8-160-170㎡精装公寓30-40㎡主力面积80-90㎡（80%）90-100㎡（70%）93㎡（90%）78-97㎡（70%）60-92㎡（80%）74-86㎡（60%）价格一期2490-3200元/㎡；二期预计3400元/㎡联排3300元/㎡，多层2880-3420元/㎡，顶层2490㎡，精装公寓3300元/㎡3280-3580元/㎡3400元/㎡厢房2000-2200元/㎡正房2600-2750元/㎡3300-3400元/㎡物业费1元/㎡·月1元/㎡·月0.65元/㎡多层0.7元/㎡0.7元/㎡未定吉林省和森置业有限公司辽源市东丰县房地产市场调研报告-9-高层1.2元/㎡智能化全封闭管理，24小时电视监控、安防系统分区管理，24小时电视监控、安防系统24小时电视监控、安防系统24小时电视监控、安防系统24小时电视监控、安防系统无交房标准毛坯毛坯，公寓精装500元/㎡毛坯毛坯毛坯毛坯园区配套2000㎡会所无无未定无无分析:城西区域（开发区）教育资源优势明显，整体城市向西拓展；区域内整体开发量较大，开发商注重于产品细节的塑造，楼盘多集中在药业大街与新世纪大路沿线，竞争较为激烈；主力产品集中在80—100平左右的两房，产品设计同质化比较严重；目前买家客户对小（高层）产品仍有一定抗性，主要担心在公摊、物业服务等因素；吉林省和森置业有限公司辽源市东丰县房地产市场调研报告-10-物业费基本在0.65—1元/月/平；各家楼盘交房标准均为毛坯房。2、配套商业及车库山水名都御水丹堤天星名郡桐城花园东方明珠中正书香园配套商业产品形式沿街底商沿街底商沿街底商沿街底商沿街底商沿街底商单元面积45-280㎡60-200㎡180-240㎡未定50-80㎡90-180㎡商铺个数未定（商铺中有回迁）78个11个——90个16个售价预计10000元/㎡6500-7000元/㎡10000-11000元/㎡——5500-7500元/㎡7500-8500元/㎡配套车库/车库180个车库400个未定车库20个车库140个无吉林省和森置业有限公司辽源市东丰县房地产市场调研报告-11-位个数面积区间18-28㎡20-26㎡——20-30㎡18-35㎡——售价11-14万/个9-11.7万/个——6000元/㎡5500元/㎡——分析：配套商业主要为沿街门市产品，供项目自身业主使用；配套商业缺乏业态定位，基本出售后为餐饮业态；商业产品售价受区域影响较大，从东到西价格呈阶梯状，即：临近西城区（开发区）价格较高，而东城价格较低；配套车位基本为地上车库产品，面积标准20㎡，售价较高，约4500-5000元/㎡。四、市场分析：1、威胁点：受整体市场环境和县城近两年房价（约800元/㎡）上涨过快影响，东丰县消费者普遍认为房价会下跌，有一定吉林省和森置业有限公司辽源市东丰县房地产市场调研报告-12-程度的“持币待购”心理；东丰县距离梅河口市仅20公里，且梅市发展、环境由于东丰，在梅市房价低于东丰的情况下，东丰县人口有一定的外流现象，缺少内聚；西城区域（开发区）房地产项目开发扎堆，产品同质化竞争激烈；对小高层、高层产品具有一定的抗性，主要体现在物业服务、公摊大等方面；廉租房规模占整体开发量（县政府工作报告中成三年内约有17.6万㎡）比例较大，购买商品房客户多为二次置业。2、机会点：东丰县人均可支配收入较高，且连续3年增长15%以上，消费意识较强，具有一定的购房能力；西城区域（开发区）市场关注度高，氛围不断增强，市政配套优越，县政府着重打造，尤其教育、环境方面；东丰人对新产品、新事物接受能力强，虽然对高层产品有一定的抗性，，但产品若能具有独特的卖点或优势，对吉林省和森置业有限公司辽源市东丰县房地产市场调研报告-13-消费者仍具有一定的吸引力；目前能够达到高端住宅标准的项目不多，消费者对于好产品认识不足，市场缺乏有足够竞争力的产品，引入好的产品和营销手段相结合，对市场起到引导性的作用。第三部分消费者居住与消费习惯分析1、消费者对于好住宅的标准认识模糊目前东丰县房地产开发建设仍处于一种自建房和商品房小规划开发的时期，机关单位自建或本地开发商建设，规划设计较为落后，没有产品风格，加之东丰县目前缺乏正规的品牌开发商引导市场，造成东丰县消费者对于好住宅标准认识不清，使得市场产品同质化比较严重。2、需求产品呈“橄榄”型，即二室二厅一卫（90-100㎡）产品需求量最大，是市场上的主流产品，而小户型（60㎡以下），大户型（三居产品110㎡以上）需求量小由于东丰县近年来居民平均收入增长较快，可支配收入也较高，二次置业者居多，人均居住面积相对较大，加上家庭结构越来越趋于简单化，造成两房住宅需求旺盛。多数需求产品为90-100㎡左右，设计为2—2—1或2吉林省和森置业有限公司辽源市东丰县房地产市场调研报告-14-—1—1户型产品。4、购房者关注西城区，尤其购房首选区域西城区几乎囊括了所有东丰县的政府、教育等机关事业单位，是东丰县未来的核心区域，加之东丰县对西城区的大力宣传和投入，但目前西城河西区域无一家商品房项目上市，使得人们对西城区极其关注，却无法购买的局面，期待商品房上市。5、目前消费者对好住宅、好小区的界定标准主要依据为：（1）开发商以往的开发案例，体现在开发经验、业主反馈和口碑（2）广告包装效果6、接受新事物、新产品能力强，但需求独特的卖点和优势由于目前东丰县处于旧城向新城建设、转化的时期，与其他国内城市一样，对新事物、新产品的认识能力和接受能力均较强，但新产品想要占领市场，必须具备自身独特、新颖的卖点和优势。和森置业·学富园项目组2012年4月