通州房产分析报告

北京新城——通州房产分析报告文章详情一、通州概况1、新城规划2、道路交通3、人口发展二、通州房地产市场发展1、通州规划前景2、通州板块划分3、地铁、轻轨沿线市场发展三、近期通州房产市场运行统计报告1、通州区房地产价格指数运行情况2、影响通州区房价上涨的主要原因四、近期项目推荐1、2010年新盘推荐2、部分二手房价格参考五、预测2010年通州房产一、通州概况1、新城规划2005年通过《北京城市总体规划(2004━2020年)》，将通州定位为东部发展带的重要节点，北京重点发展的新城之一，也是北京未来发展的新城区和城市综合服务中心。新城规划人口规模为70万-90万人，同时预留达到百万人口规模的发展空间。引导发展行政办公、商务金融、文化、会展等功能。是中心城行政办公、金融贸易等只能的补充配套区。新城主要向东、向南发展，引导发展行政办公、金融商务等功能。规划建设高起点、高标准，突出以北运河为纽带的城市形象和文化内涵。从北京市确定的两轴-两带-多中心的城市空间战略布局看，通州处在规划发展的聚焦点上。通州既是长安街延长线的东端，又是东部发展带的腹地；既是首都经济的可持续发展区，又是北京城市功能战略转移的重要区域。面对历史发展机遇，通州区政府力争实现五年打造框架、十年建成新城的战略目标。·功能定位通州作为北京未来的新城区，是距离北京城区最近的现代化、国际化、高品位的中等城市是首都新兴产业的聚集区、现代制造业的重要发展区；是吸纳高素质人口和承载首都部分功能的生态宜居区；是运河文化的承载地和文化旅游中心；是路网密集、交通顺畅、辐射环渤海地区的重要的北方陆路港；是首都重要的物流集散地、现代商贸中心和信息中心。·新城框架建设以一城（中心城）为中心、五镇相拱卫、双走廊（中心城-西集城市发展和城市经济增长走廊、马驹桥-永乐店产业发展走廊）交相辉映的现代化新通州。·新城建设通州中心城将在现有基础上向东南方向拓展，由现有40平方公里扩大到80平方公里，能容纳80万人口以上，以一河（北运河）、两线（长安街延长线、八通线）、一路（六环路）为架构，以运河城市段为轴线，以新的城市行政、文化、服务功能区为中心，以运河、温榆河标志性景观带和都市经济为依托，是一个旧城得到改造提升，新城迅速崛起，具有高品位和鲜明特色，以水、绿和现代城市景观为主要特征的现代化、国际化的滨水城市。·运河城市段开发通州将加快运河两岸建设,在运河以东地区以低密度、生态型建筑为主，重点发展文化教育、娱乐休闲、旅游观光、会展博览、行政办公等功能，充分体现田园风貌和运河文化内涵。运河以西地区以高密度、智能型建筑为主，形成高低错落、疏密有致、标志性建筑相辉映的城市建设密集区，重点发展总部经济、商务贸易、金融保险、餐饮服务等功能，充分体现城市发展的时代特色和现代气息。与此同时，在三河交汇处以及西海子公园区域重现运河源头历史文化缩影和水上景观。·六环路沿线开发在完善城市功能方面，通州将加快六环路沿线地区开发，承接旧城的部分教育、医疗、文化、体育、办公等功能。在六环路与运河交界地带规划建设城市行政、文化、服务功能区，集中布局行政办公和博物馆、档案馆、图书馆、影剧院、会议会展中心等现代城市设施，使之成为中心城的心脏和城市名片。·特色小城镇建设通州将以现代化为目标，紧密结合一城五镇的战略部署，统筹安排区域性基础设施、社会服务设施和生态环境建设，集中力量，加大投入，全面提升中心镇开发建设的档次和水平。突出特色，大力发展交通枢纽型、产业基地型、旅游商贸型、综合开发型等独具特色的小城镇。结合生产力布局调整，积极发展一般建制镇，引导乡村居民点适当集中。充分发挥中心镇和一般建制镇各自的优势，加快形成布局合理、功能完善、特色鲜明的具有较强吸纳、聚集和辐射能力的现代城镇体系，全面加快城乡一体化进程。·通州商业市场现状分析及预测自2009年国庆之后，北京市明确提出了集中力量、聚焦通州的发展方向，通州新城的建设已经被提到了前所未有的高度。争取2015年前，通州将形成以总部形态为特征的高端文化商务中心和以时尚特色为主题的都市休闲消费中心。其中几个大项目正在建或预建：·京门大桥通州计划将京哈高速公路横跨运河源头的部分，设计改造成一座凌空的斜拉大桥--京门大桥，作为通州的新地标和北京东大门的城市形象标志。运河核心区产业将与CBD、顺义空港区、亦庄高新技术产业区实行错位经营。对于紧邻的CBD来说，运河核心区将主要承担CBD的东扩疏解功能，发展与CBD配套的商务办公、会议展览、文化娱乐、商业餐饮等现代服务业。除去M6、S6轨道交通将穿过通州新城运河核心区外，核心区的主干道还将与京哈高速路直接联通，并增设两处立交，尽量缩短新城核心区与中心城区的交通时间。由于京哈高速路直接从空中横跨运河源头，影响了城市景观。为此，将对京哈高速跨越两河一岛的部分进行改造，设计建造成一座横跨两河一岛的斜拉大桥--京门大桥。届时，进出运河核心区都将必经京门大桥。·北京400米高第一高楼通州还计划利用运河交汇形成水面开阔、景观秀美的三角洲地段，集中安排商务酒店区。在商务酒店区域内，将规划建设一座集会议与娱乐为一体的超五星级酒店，高度400米将超过330米的北京第一高楼国贸三期。·新北京东站新北京东站将落户通州，其周边区域，南至运河西大街，北至京秦铁路，西至新华南路，东至玉桥西路，最快将于2010年启动拆迁，拆迁占地面积大约42公顷，新北京东站预计于2013年竣工。新北京东站规划为五个站台，外形类似北京南站的无柱雨棚结构，将有京唐城际铁路、京秦铁路等在此经停。新北京东站将有S6和两广路快速公交进行乘客疏散。·商务酒店区和运河水乡区规划运河源头为中心，定位为北京新的高端商务中心和消费中心，主要功能包括文化演艺、艺术博览、商务办公、商业休闲、酒店娱乐。这里过去是古潞水汇集地，因此在规划中取名为潞港，旨在传承历史文化精髓。·潞港博物馆按照规划，潞港博物馆内的展出内容将以运河文化为主。这座规模宏大的博物馆的具体规模和建设方案仍在制定中。·北苑商务区目前，北苑商务区的拆迁工作正在进行。按土地上市交易的程序，规划用地的方案仍在制定中。建成后将成为通州新城高标准的大型商贸综合体，主要由大型商业中心、星级酒店、写字楼、高档公寓和公交枢纽组成。M6（地铁6号线）、S6（市郊铁路6号线）两条轨道交通线将在运河边上交会，M6二期可能提前至2013年竣工。·轨道交通线运河核心区规划有M6和S6两条轨道交通线。为了不破坏运河景观，列车将在运河核心区地下经过，并在新华大街实施立体换乘的方案。目前，M6一期已经开工，预计2012年竣工，按照已披露的施工时间表，通州的M6二期将在2015年建成。由于M6二期所经地段已启动拆迁且有规划变动，新城基业公司建议在M6二期北关环岛站和新华大街站之间增设一站，解决两站之间距离较远的问题。2、道路交通通州境内拥有密集的公路路网、便捷的轨道交通和重要的铁路大动脉。京哈、京沈、京津塘高速等5条高速路穿境而过，拥有5条连接北京中心城的干线通道（分别为京通快速路、朝阳路、朝阳北路、京沈高速和和两广路延长线），1条直接连接首都机场3号航站楼的快速路，4条联系天津滨海新区的交通通道，3条联通其他地方的高速路，已建成的六环路、地铁八通线和规划的M6、M6支、M1支、S6、S5、S3、R1、R1支等八条轨道交通贯穿全境，新北京东站已确定落户通州，立体式交通网络将通州新城与环渤海多个财富中心紧密相连。3、人口发展1）北京市通州区人口发展趋势及展望20世纪90年代以后，通州区人口再生产实现了由高出生、低死亡、高增长类型向低出生、低死亡、低自然增长类型的转变，为21世纪全区的经济、社会、资源、环境协调发长和可持续发展创造了良好的人口环境。按目前的生育水平预测，十五期间，全区人口仍然能维持在现有水平，人民生活水平将有明显提高。但未来十年也会受到其他因素影响，使人口数量有所变化：一是生育水平将呈上升趋势，受计生政策影响，独生子女进入婚育期，外来人口增多，进京户口开放等，将使人口出生增多，总和生育率将有所上升。二是育龄妇女人群增大，80年代出生人口较多，今后5年逐步进入婚育期，生育旺盛妇女规模大，人口出生将有所上升。三是人口结构进一步呈老龄化，老少比在2010年将达到73.49%，抚养问题突出。四是全区人口机械增长过快，过去10年人口机械增长远远大于常住人口出生数，目前全区社会、经济、就业、交通、学习等还不能适应过快的人口机械增长。2）CBD的OFFICE一族在通州增长随着CBD核心区住宅建设的不断加强，中央商务区的商务功能已经逐渐弱化。基于此。CBD的规划已明确要做大副调整，即重新强化CBD固有的商务功能。在此北京下，CBD的OFFICE一族的增长已成必然，而其置业导向将为众多楼盘所关注。目前通州在售楼盘中，CBD白领一族的购房比例相当高，个别楼盘甚至高达30%以上。一些项目为了投其所好，无论是案名的包装还是内在的品位也都尽量符合于城市白领的需求。CBD白领置业者尤其是第一地买房群体的共性是，因工作年限相对较短，因此储蓄相对较少。CBD周边的楼盘价格普遍很高。而同样的钱在通州的可选择余地就太大了。这样一来，CBD地区白领群体，将来必然也是通州楼盘的最大的消费群体，同样也将占到通州人口的较大一部分。二、通州房地产市场发展1、历史发展及机遇通州住宅发展迅猛，房价持续上涨1996年通州的房价是1200元/平米，2006年均价都在5000元/平米左右，而在刚刚2010年3月公布了新城规划，房价继续飙升，均价在15000元，大体上比四年前升值了3倍左右。2、通州总体供需概况随着政府两轴两带多中心规划的出台，确定了未来北京两大重点发展区域--东部发展带和西部生态带，通州正位于东部发展带上，定位为北京未来发展的新城区和城市综合服务中心，将发展行政办公、商务金融、文化、会展等功能。通州区距东三环仅12公里，是北京周边区县离市区最近的地区之一。早期通州楼市以低品质，低总价的普通住宅为主，近年来，通州楼市进入了快速发展阶段，尤其是随着CBD核心区域的逐渐扩大，到通州置业的CBD工作人群越来越多。房价优势使众多在京城东部上班的白领把通州作为他们购买住宅的首选之地。至今为止，通州楼市的供应品种已十分丰富，包括别墅、公寓、花园洋房、精装小户型等多种物业类型，可以满足不同需求人群的多种需要。3、板块划分目前通州区域的房地产主要分为四个板块：位于老城区的新华大街板块（包括北关）；轻轨沿线板块；运河以东板块和马驹桥板块。·老城区板块据通州区商务局统计，现在通州区的商业网点有16752个，但主要网点大部分分布在新华大街沿线，万平米以上的大型商场有6个，3000平米以上的综合超市也有7个。通州还基本维持着以新华大街为核心的商业中心区的格局，其总量在11万平方米左右。新华大街沿线配套齐全，交通便利，主要依靠生活品质和完善的配套服务吸引客户。该区域作为老城区可开发用地已非常有限，在售项目也比较少。目前只有新华大街北部的北关环岛的财富东方作为大规模项目存在一定量的后续供应。·轻轨沿线板块该区为城铁八通线通车后迅速崛起的板块，主要分布于城铁沿线果园站至土桥站以及向南可辐射的区域，基本分为三段即果园、梨园、临河里。该区交通便利，房价适中，非常适合北京东区白领居住，主要依靠交通吸引客户，另外两广路延长线可直接通至此处，目前已分不同路段开始施工，该路的开通已指日可待，届时，更密切了本区与市区的联系。配套日渐完善，区域内几大社区的入住和商业的开放，已逐渐成为一大优势。例如新华联家园、瑞都国际、时尚街区等，社区内健身休闲场所、超市、商场、银行、邮局等生活配套设施也设计齐全，已基本形成一个成熟生活区。去年年底开业的果园家乐福更是为该区注入了活力。八通线沿线不少楼盘都紧邻绿化带，且规划有大面积公园。项目品质也不断提高，从早期的新华联家园，到目前的瑞都国际、加州DBC、瑞都公园世家等项目均体现出区域内项目品质已成为通州区的代表。本区的价格是通州区涨幅最快也是最为坚挺的，目前已居通州各板块之首，价格普遍在15500-17000元/平