论我国房价上涨原因及减缓房价上涨的措施

目录摘要.........................................................-1-一、我国房价的基本现状......................................-2-二、房价持续上涨的原因......................................-2-（一）总体需求呈旺盛趋势.................................-2-（二）土地供应制度是推动房价上涨的内在动力................-2-（三）开发商哄抬炒作炒高了房价...........................-3-（四）开发商恶意囤积土地.................................-3-（五）物价上升，房产成本也随之上升........................-3-三、缓减房价上涨的对策和建议................................-3-（一）引导人们建立正确的住房观...........................-3-（二）改革现行的土地收入分配方式..........................-3-（三）完善住房保障制度，大力发展公共租赁房................-4-（四）增加有效的土地供给和完善土地及商品房市场监管机制....-4-（五）加快我国农村城市化的建设，进一步扩大城市化的空间....-4-四、结语....................................................-4-参考文献......................................................-5--1-摘要近年来，我国经济得到快速发展，尤其是房地产行业。房地产的快速发展，引起了房价持续上涨，其价格远远超出了人民的承受能力，脱离了市场可调控的范围。过高的房价有可能超出经济系统的承受能力，从而最终影响经济的稳定。为此本文基于对我国房价上涨的成因分析，并有针对性地提出了解决房价问题的对策建议。关键词：房地产；价格上涨；供求关系；对策-2-论我国房价上涨原因及减缓房价上涨的措施一、我国房价的基本现状从04年到现在，我国各地城市的房价呈现出普遍且持续快速上涨的势头，特别是一线城市和大部分二、三线城市房价疯涨。根据国家统计局最新发布的“2014年4月份70个大中城市住宅销售价格变动情况”整理：70个大中城市中，新建商品住宅价格与上月相比，上涨的城市有62个；与去年同月相比，上涨的城市有69个。4月份，同比价格变动中，最高涨幅为13.6%。其次，二手住宅价格与上月相比，70个大中城市中，持平乃至上涨的城市有48个；与去年同月相比，上涨的城市有67个。4月份，同比价格变动中，最高涨幅为12.0%。可见，2014年4月份70个大中城市，不管是城市新建商品住宅价格、还是二手住宅价格都为上涨趋势，只有小部分城市呈下降趋势。从总体上看，房价依旧是上涨趋势，并且已远远超过一般人所能承受的经济能力。特别是一些弱势群体即低收入的困难家庭需要住房，但因房价之高而无力购买。过高的房价有可能超出经济系统的承受能力，从而最终影响经济的稳定。二、房价持续上涨的原因（一）总体需求呈旺盛趋势随着社会经济的发展，人们对居住的要求和需求也日益提高。城镇化速度加快、居民收入水平大幅度提高、人口结构变化等因素是经济发展的三个主要变化。这些变化造成的需求概括起来主要包括正常住房需求、超前住房需求、被动住房需求和投机型住房需求。这三种需求都直接或间接影响了房地产总体需求水平的提高，共同推动了房价的上涨，而房价快速上涨的最主要原因的是由后面三种需求的增加共同推动的。各种住房需求的增长是拉动房价上涨的原动力，影响了房地产总体需求水平的提高。（二）土地供应制度是推动房价上涨的内在动力自1994年至今，土地出让金不再上缴中央财政，成为地方政府预算外收入的主要来源。土地收入是地方政府重要财源，地方政府通过抬高房价来推高地价。单一的“价高者得地”为指导方针的“招标拍卖挂牌出让”制度则进一步刺激地价的不断攀升，部分城市土地价格成数倍增长。另外，房价上涨能推高GDP增长率，对地方政府政绩有利，因此地方政府偏好-3-房价上涨。（三）开发商哄抬炒作炒高了房价房地产开发商针对消费者“买涨不买落”的购房心态营造商品房涨价的气氛，到处散布“地荒论”、“房荒论”，采用“坐地起价”、“捂盘惜售”的方式哄抬房价进行投机行为。在银行金融信贷政策的过度支持下，许多购买者贷款大量资金对房地产进行投机，以至于呈现出房地产泡沫危机。由于机构等炒房团投机实力强大，房价迅速疯涨，居高不下，房地产投机需求的扩大也造成了市场的虚假“繁荣”，促成人们对房地产业的更高期望，从而引起进一步的价格上涨。（四）开发商恶意囤积土地一直以来，对商品房涨价的一个说法是土地供应不足。房价一直在上涨，有些开发商从政府手中拍到土地后不积极开发，而是等待土地升值后转手卖掉；或是围起开挖个坑等着房价上涨到自己满意的价格后再行开发；甚至有些开发商在楼盘建好后捂盘销售。在房价上涨预期下，开发商高价抢购、囤积土地，使有效的土地供给没有及时转化成有效的房屋供给，房价进一步上升（五）物价上升，房产成本也随之上升首先是直接相关物价上涨导致房产成本上升。建材价格的上涨在一定程度上推动了房地产价格的上涨。建筑所需的土地成本、材料成本、人力成本、资金成本和管理成本等也随市场行情不断提高，它们的提高也会影响到住房的价格。其次是配套设施完善，即住房周边硬件条件的完善也引起成本的上升。城市土地成本是构成住宅产品的主要因素，住房周边硬件条件的完善提高了地段的价值空间，直接促使房价的总体上升。三、缓减房价上涨的对策和建议（一）引导人们建立正确的住房观引导人们建立正确的住房观，逐步树立“先租后买、先小后大”的理性住房消费观。除了可以减少广大“房奴”的经济和生活压力，还能降低人们对住房的刚性需求量，从而缓解住房紧张的供求关系，促进房价回归到合理水平。引导人们逐渐树立“先租后买，先小后大”的消费观，政府和企业都应该积极创造条件。先租后买，首先要有房可租，而且有稳定、便宜的房子可租。先小后大，则需要房地产市场提供足够的中小套型、中低价位普通商品房。（二）改革现行的土地收入分配方式要想更好地解决房地产价格的问题，必须打消地方政府依靠房地产行业来满足地方财政收入的想法，改革现有的财政税收体制，重新确认土地收入的分配方式。另外，改善地方政-4-府的政绩考核体系，强化公共服务意识。建议在考核地区GDP总量、增长速度、人均水平等经济发展指标的同时，将社会发展和环境保护等民生改善指标纳入考核体系，包括政策性供房年度完成计划，政策性住房价格上涨水平要控制在当地人均收入增长水平以内等。（三）完善住房保障制度，大力发展公共租赁房许多地方政府仅关注房地产市场对当地经济增长的贡献，而忽视了住房的社会保障功能，这是政府职能的严重缺位。目前，我国向中低收入家庭提供的廉租房和经济适用房的数量还比较少，廉租房和申购经济适用房所覆盖人群还很小。有关部门应有计划地增加租用房的规模，完善廉租房的入住标准，把真正的困难家庭纳入到住房保障之内，保障中低收入者家庭的住房需求。各个地方政府等机构要对租用房实行严格的监管，确保只有符合条件的城市低收入住房困难家庭才能申请到廉租房或申购到经济适用房，防止住房空置或是供应不足。对各种滥用廉租房的行为进行严厉的打击，控制好租用房的建设，保障房地产业的健康发展。（四）增加有效的土地供给和完善土地及商品房市场监管机制要控制房价疯涨，真正去掉高房价泡沫，达到楼市调控目标，最直接最有效的方法是尽快增加市场有效土地供给。只有增加土地供给，才能向市场提供更多的房屋。为了防止开发商恶意积存土地，建议政府在挂拍土地时严格规定房屋建好并开始销售的日期，对于未按时建好并开始销售者给予重罚，同时，禁止倒买倒卖土地，一旦发现，没收土地，取消开发商在全国范围内再次拍地的资格。（五）加快我国农村城市化的建设，进一步扩大城市化的空间我国的城市化与房价的关系取决于城市化是以怎样的形式进行的，如果是采取农民进城的方式，大量的农村人口涌入城市，便会造成城市的拥挤和住房紧张的压力。与经济发达国家相比，我国农村城市化水平明显滞后。所以我国要积极推进县域经济的发展，扩大城市化的空间。同时要加快中部崛起和西部大开发战略，加快京津冀一体化，分离北京非首都功能，出台相应政策给予相关城市发展上的优惠和政策上的支持。四、结语总的来说，住房作为居民生活的必需品，小到影响个人、大到影响国家、社会，我们必须时刻关注。在目前房地产市场供不应求，宏观调控的大背景下，房价在一段时间内仍会呈上升趋势。所以，房地产业未来依旧任重而道远，相信通过社会各界的努力，房价定会回归理性，房地产业定会健康蓬勃发展。-5-参考文献【1】郑少峰.房价趋势分析[J].现代经济信息，2011，（16）：288-301.【2】肖争艳,彭博.住房价格与中国货币政策规则[J].统计研究，2011,28(11)：144-147.【3】杨重光.房地产市场宏观调控的几个重要问题研究[J].现代经济探讨,2006，【4】张晋生.房价高涨的市场结构及体制因素分析[J].经济与管理研究，2005，(6)：331-334.【5】单东.宏观调控不会逆转房价上涨[J].当代经济,2006，(11)：10-14.【6】刘希模.我国房价居高不下的成因及其对策[J].经济社会体制比较，2007(2)：147-149.