论申请登记需要提交的材料及房地产管理部门的审查责任

论申请登记需要提交的材料及房地产管理部门的审查责任我国对房产实行统一的登记制度。我国的登记制度不仅有平等主体之间的私权关系，而且有纵向的国家关系，其中贯穿着个人目标与国家目标的双重价值。根据2008年7月1日起正式施行的《房屋登记办法》，房屋登记由房屋所在地的房屋登记机构办理。根据《物权法》的规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。”不动产登记，是指不动产登记机构代表政府对不动产所有权、不动产用益物权、不动产担保物权等进行登记并进行公示，依法确认不动产物权归属关系并使之具有对世效力的行政行为。但是对于办理房屋登记，房地产管理部门需要征收哪些要件，我国的相关法律、行政法规规定的却不够明确。我国《物权法》第十一条笼统的规定：“当事人申请登记，应当提供权属证书、合同书、法院判决或者征收决定以及标明不动产位置、面积等的其他必要材料。”《房屋登记办法》对房地产管理部门需要征收的要件进行了细化。《房屋登记办法》第三十条规定：“因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交以下材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）建设用地使用权证明；（四）建设工程符合规划的证明；（五）房屋已竣工的证明；（六）房屋测绘报告；（七）其他必要材料。《房屋登记办法》第三十三条规定：“申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）证明房屋所有权发生转移的材料；（五）其他必要材料。前款第（四）项材料，可以是买卖合同、互换合同、赠与合同、受遗赠合同、继承证明、分割协议、合并协议、人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书，或者其他证明房屋所有权发生转移的材料。”在现实实践操作中，各地房地产管理部门在进行所有权登记备案时，征收的要件不尽相同。由于没有统一的操作规程，大多数中小城市仍然凭借习惯和同行的经验交流来确定登记程序和要件形式，致使同一宗房屋登记业务在办理过程中可能出现不同的地方办理要件就不同的情况。巨野县房管局在办理个人自建房屋初始登记、新建商品房转移登记、存量房转移登记及房屋所有权变更登记等登记业务时，要求对于夫妻共有的房屋，申请人在办理房产证时夫妻双方必须同时到场签字确认，但不用提供结婚证原件及复印件；而对于婚前个人财产，申请人在办理房产证时，则必须提供单身证明。这个问题在房管局内部是有争议的。一些工作人员认为个人在办理个人自建房屋初始登记、新建商品房转移登记、存量房转移登记及房屋所有权变更登记等登记业务时，对于夫妻共有的房屋，申请人在办理房产证时，必须提供结婚证原件及复印件，并且夫妻双方必须同时到场签字确认。他们认为，根据《物权法》第十二条规定：“登记机构应当履行下列职责：（一）查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；（二）就有关登记事项询问申请人；（三）如实、及时登记有关事项；（四）法律、行政法规规定的其他职责。申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看”。物权法规定了房地产管理部门实质审查的义务，房地产管理部门的工作人员在受理相关业务后，有义务查明申请人之间的关系，对于夫妻共有房屋，申请人在办理房屋所有权证时必须提供结婚证原件及复印件，以有利于房地产管理部门查明当事人之间的关系。另一些工作人员则认为，根据《房屋登记办法》第十一条和第九十二条的规定，“申请人应当对申请登记材料的真实性、合法性、有效性负责，不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料申请房屋登记。申请人提交错误、虚假的材料申请房屋登记，给他人造成损害的，应当承担相应的法律责任”。他们认为房地产登记管理部门在进行登记备案时只需进行形式审查。当事人应该对自己的提供虚假证明材料的行为负责并承担相应的责任。当事人既然以夫妻关系前来办理房产证，即使当事人并非法律上的夫妻关系，当事人也应该对自己的这种骗取房地产管理部门相关权属证明并进行相应房产备案登记的行为自负责任。此问题争议的焦点集中于房屋登记机关是否要对申报材料内容的真实性进行审查上。就登记机构应履行的职责，主要有形式审查和实质审查两种审查方式。有学者主张，形式审查通常是当事人提出申请，只要手续完备，材料齐全，符合法律规定的程序条件就可以予以登记，而不审查当事人提供的申报材料内容是否属实，有无瑕疵等。实质审查是指登记机关不仅审查必须具备的形式要件，还要审查当事人提供的申报材料内容是否属实，有无瑕疵等。有学者主张，从登记机构应承担的义务看，实质审查，就是指登记机关必须就申请人所提供的材料的真实性负担实质调查和验收的义务；而形式审查，就是指登记机关仅就申请人所提供的书面材料进行审查并依据材料所显示的内容进行登记，而不问材料实质上是否存在虚假问题。还有学者认为，登记机构的审查权限及不动产物权变动的原因关系的，就是实质审查，反之，即为形式审查。我个人认为我国关于房屋登记的法律规范虽然未出现如:审查方式、形式审查或者实质审查的字样，但可通过分析法律条文的具体内容来规定来确定我国登记的审查方式为实质审查。一方面，我国目前的法律规定赋予了登记机构进行实质审查的手段。我国《物权法》第十二条的规定中的“如实”二字是对登记机关保证登记真实性的要求，“实地查看”则是法律赋予登记机关以调查申请材料所载内容以及真实情况是否相符的权力，并且《房屋登记办法》对“实地查看”作出了进一步的规定。《房屋登记办法》第19条规定：“办理下列房屋登记，房屋登记机构应当实地查看：（一）房屋所有权初始登记；（二）在建工程抵押权登记；（三）因房屋灭失导致的房屋所有权注销登记；（四）法律、法规规定的应当实地查看的其他房屋登记。房屋登记机构实地查看时，申请人应当予以配合。”同时，《房屋登记办法》第18条第一款规定：“房屋登记机构应当查验申请登记材料，并根据不同登记申请就申请登记事项是否是申请人的真实意思表示、申请登记房屋是否为共有房屋、房屋登记簿记载的权利人是否同意更正，以及申请登记材料中需进一步明确的其他有关事项询问申请人。”该条文既包含了形式审查的要求即查验申请登记材料，又包含了实质审查的要求即进一步调查申请人的意思表示、登记的原权力人是否同意等内容。另一方面，登记的审查方式实质上与登记机关的责任是联系在一起的。我国当前的法律确立了登记机构的严格责任，在客观上要求实质审查。《物权法》第21条规定“因登记错误,给他人造成损害的,登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后,可以向造成登记错误的人追偿。”登记机构的登记行为本质上是一种行政行为,给他人造成损害的,应承担的是一种国家赔偿责任。但从该条文精神看,其确定的不是国家赔偿法中的一般归责原则——违法原则,而是一种严格的结果归责原则。换言之,只要出现登记的内容与真实情况不一致,不论是否以法定程序履行了法定职责,登记机构都要承担赔偿责任。这一规定实际上是在要求登记机构强化对登记申请进行实质意义上的审查,而不仅仅停留在查看材料是否齐全和符合法定形式上,尽可能保证登记的正确真实。这也要求登记机构的工作人员在受理登记业务时保持高度的责任感，可以毫不夸张的说，让局促于窗口的登记人员，从提交的申请材料中中证明客观事实与法律事实的尽量靠近是目前登记模式中最大的难题。对于如何实现实质审查,《房屋登记办法》主要集中在登记申请人、登记机构和登记工作人员这三个环节上:(一)审查之前,《房屋登记办法》规定,申请人应当对申请登记材料的真实性、合法性、有效性负责,不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料申请房屋登记。(二)审查之中,对于登记机构,为了保证实质审查的进行,《房屋登记办法》规定了五项措施:(1)查验申请登记材料。(2)询问申请人。(3)要求申请人补充材料。(4)实地查看。(5)公告。《房屋登记办法》第7条在办理房屋登记的一般程序中规定,房屋登记机构认为必要时可以就登记事项进行公告。这五项措施的采用,目的在于通过多种审查核实途径,发现登记中可能出现的错误,尽最大努力确保登记的正确性。(三)审查之后,《房屋登记办法》在追究责任方面采取了“二级制”,即对于房屋登记错误给他人造成损害的,首先由房屋登记机构承担相应的法律责任，因为当事人因为信赖国家专门机关在登记时依法对权利状况进行了必要的审查，而当事人却因为这种信赖而遭受了损失；然后由房屋登记机构对故意或者由重大过失造成登记错误的工作人员进行追偿。鉴于登记机关的实质审查义务，在个人办理自建房屋初始登记、新建商品房转移登记、存量房转移登记及房屋所有权变更登记等登记业务时，对于夫妻共有的房屋，申请人在办理房产证时，登记机关有义务查验申请人之间的关系，要求申请人提供结婚证原件及复印件，同时要求夫妻双方到场签字确认。对于夫妻共有的房屋，申请人在办理房产证时，房地产管理部门如果不要求当事人提供结婚证原件及复印件，有可能为部分不法分子提供可乘之机，侵害其他房屋共有人的合法权益，不仅影响房屋产权登记的公信力和交易秩序的稳定性，客观上也增大了房屋登记机关的登记行为被法院撤销的可能性。