营改增政策疑难问题解答

营改增政策疑难问题解答为统一全市口径，有效推动营改增工作，引导纳税人适应新税制、获益新税制，依据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）及财政部、国家税务总局相关规定，结合总局培训、视频通报会上明确的事宜，经研究，现就有关问题明确如下。第一部分政策问题1.纳税人以无形资产或不动产作为投资，应按规定缴纳增值税。2.关于保险公司在承揽业务时送的洗车卡、油卡等是否视同销售的问题在承揽业务时送的洗车卡、油卡等，要视同销售处理。销售实现时间为洗车卡、油卡等消费卡实际赠送的当天。总局明确的销售货物时无偿赠送的服务，如销售空调同时免费安装所指的情形是指与销售货物密切相关的服务。视同销售的服务能够取得抵扣凭证且符合抵扣范围的，其进项税额可以抵扣。3.在会计制度上按“固定资产”核算的不动产，其进项税额如何抵扣？2016年5月1日后取得并在会计制度上按“固定资产”核算的不动产或者2016年5月1日后取得的不动产在建工程，其进项税额60%的部分于取得扣税凭证的当期从销项税额中抵扣；40%的部分为待抵扣进项税额，于取得扣税凭证的当月起第13个月从销项税额中抵扣。（1）2016年5月1日后，纳税人购入的原材料等物资用途明确，直接用于不动产在建工程的，其进项税额的60%于取得扣税凭证的当期直接申报抵扣；剩余40%的部分为待抵扣进项税额，于取得扣税凭证的当月起第13个月申报抵扣。（2）纳税人购入的原材料用途不明的，可在购入当期按规定直接抵扣进项税额。将已抵扣进项税额的原材料用于不动产在建工程时，应将已抵扣进项税额的40%在材料领用当期转出为待抵扣进项税额，并于转出当月起第13个月再行抵扣。（3）2016年5月1日后取得并在会计制度上不按“固定资产”核算（不包括在会计制度上应按“固定资产”核算而未核算的）的不动产或者不动产在建工程，其进项税额可以一次性全额抵扣。4.关于房地产公司一般纳税人一次购地、分期开发的，其土地成本如何分摊的问题房地产企业一次性购地，分次开发，可供销售建筑面积无法一次全部确定的，按以下顺序计算当期允许扣除分摊土地价款：（1）首先，计算出已开发项目所对应的土地出让金已开发项目所对应的土地出让金=土地出让金×（已开发项目占地面积÷开发用地总面积）（2）然后，再按照以下公式计算当期允许扣除的土地价款：当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×已开发项目所对应的土地出让金当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。（3）按上述公式计算出的允许扣除的土地价款要按项目进行清算，且其总额不得超过支付的土地出让金总额。5.关于土地价款的扣除问题房地产开发企业为取得土地使用权支付的费用包括土地出让金、拆迁补偿费、征收补偿款、开发规费等。允许扣除的土地价款是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。房地产开发企业从二级土地市场取得的土地使用权，凭取得的增值税专用发票抵扣进项税额。6.关于房地产公司销售不动产纳税义务发生时间的问题《营业税改征增值税试点实施办法》第四十五条规定，增值税纳税义务、扣缴义务发生时间为：纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。纳税人发生应税行为是纳税义务发生的前提。房地产公司销售不动产，以房地产公司将不动产交付给买受人的当天作为应税行为发生的时间。在具体交房时间的辨别上，以《商品房买卖合同》上约定的交房时间为准；若实际交房时间早于合同约定时间的，以实际交付时间为准。以交房时间作为房地产公司销售不动产纳税义务发生时间，主要是基于以下几点考虑：一是可以解决税款预缴时间与纳税义务发生时间不明确的问题；二是可以解决房地产公司销项税额与进项税额发生时间不一致造成的错配问题（如果按收到房屋价款作为纳税义务发生时间，可能形成前期销项税额大、后期进项税额大、长期留抵甚至到企业注销时进项税额仍然没有抵扣完毕的现象）。三是可以解决从销售额中扣除的土地价款与实现的收入匹配的问题。7.关于房地产开发企业预收款的范围问题房地产开发企业的预收款，为不动产交付业主之前所收到的款项，包括分期取得的预收款（首付+按揭+尾款）、全款取得的预收款，定金属于预收款。预收款不含签订房地产销售合同之前所收取的诚意金、认筹金和订金等。8.关于代收的办证等费用是否属于价外费用的问题房地产开发企业为不动产买受人办理“两证”时代收转付并以不动产买受人名义取得票据的办证等款项不属于价外费用的范围。9.一个项目甲方和乙方签订了合同，施工许可证上注明的开工日期在4月30日前，5月1日后乙方又与丙方签订了分包合同，丙方是否能能够选择简易计税方法？财税（2016）36号文规定，为建筑工程老项目提供的建筑服务可以选择适用简易计税方法。从业务实质来看，丙方提供的建筑服务是在为甲方的建筑老项目提供建筑服务，所以按照政策规定，丙方可以选择适用简易计税方法。10.关于建筑工程老项目的确定问题《营业税改征增值税试点有关事项的规定》中规定，建筑工程老项目是指：（1）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目；（2）未取得《建筑工程施工许可证》的，建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。对于现实中存在的《建筑工程施工许可证》以及建筑工程承包合同都没有注明开工时间的情况，按照实质重于形式的原则，只要纳税人可以提供2016年4月30日前实际已开工的证明，可以按照建筑工程老项目进行税务处理。11.在有分包的情况下，乙方已向甲方开具了营业税发票并缴纳了营业税，但分包出去的部分发票没有及时取得，导致允许差额扣除的部分在5月1日前未能足额扣除多缴纳了营业税，且在地税机关因为各种原因不能取得退还，能否在5月1日后实现的增值税中进行相应的扣除？财税（2016）36号文件虽然规定了4月30日前支付的分包款不能在全部价款和价外费用中扣除导致多缴纳的营业税应向主管地税机关申请退还，但是国家税务总局公告2016第17号规定纳税人取得的在4月30日前开具的建筑业营业税发票可以在6月30前作为在工程项目所在地预缴增值税税款的扣除凭证。因此纳税人无法向地税机关申请退税营业税，只要取得上述凭证，在6月30前应允许在工程项目所在地作为预缴增值税税款的扣除凭证。12.营改增前已经完工的项目，与业主进行了工程结算，已开具建筑业营业税发票和缴纳营业税的，但业主拖欠工程款，营改增后收到工程款的如何处理？在4月30日前，应按照营业税纳税义务发生时间缴纳营业税并开具营业税发票。营改增后收到工程款时不需缴纳增值税。13、纳税人跨区县提供建筑服务，允许从全部价款和价外费用扣除支付的分包款，是否需要分项目进行扣除？纳税人跨区县提供建筑服务，允许从全部价款和价外费用扣除支付的分包款，需要区分不同区县和项目进行核算扣除。14.关于出租、转租不动产如何纳税的问题（1）一般纳税人出租其2016年4月30日前实际取得所有权或者使用权（包括未办理权属登记，但能提供其他有效证明的）的不动产，可以选择适用简易计税方法,按照5%的征收率计算应纳税额。（2）一般纳税人出租不动产，该不动产在2016年4月30日前开工、2016年5月1日后竣工的，可以选择简易计税方法计税。（3）总局明确，转租不动产按照纳税人出租不动产来确定。一般纳税人将2016年4月30日之前,其他单位或者个人办理了权属登记或者实际取得所有权、使用权（包括未办理权属登记，但能提供其他有效证明的）的不动产租入对外转租的，可以选择简易办法征税，按照5%的征收率计算应纳税额。15.人防工程出售或者出租的问题纳税人将人防工程建成商铺、车库，对外一次性出售或者出租若干年经营权的，属于提供不动产租赁服务。纳税人将开工日期在2016年4月30日前的人防工程对外出售或者出租的，可选择简易计税方法计税。16、关于物业公司代收水电费问题暂按以下情况区分对待：（1）如果物业公司以自己名义为客户开具发票，属于转售行为，应该按发票金额缴纳增值税；（2）如果物业公司代收水电费，同时具备以下条件的，暂不征收增值税：A、物业公司不垫付资金；B、自来水公司、电力公司、供热公司等（简称销货方），将发票开具给客户，并由物业公司将该项发票转交给客户；C、物业公司按销货方实际收取的销售额和增值税额与客户结算货款，并另外收取手续费。17、关于餐饮业外卖适用税率问题餐饮业销售非现场消费的食品，应适用17%的税率。18、宾馆(酒店)在楼层售货或房间内的单独收费物品如何征税？宾馆(酒店)在楼层售货或房间内的单独收费物品，应分别核算销售额，按适用税率缴纳增值税。19.一般纳税人适用简易办法计税的，能否开具增值税专用发票？答：除以下情形之外，按简易办法征税的都可以开具专票：（1）属于增值税一般纳税人的单采血浆站销售非临床用人体血液，可以按照简易办法依照3%征收率计算应纳税额，但不得对外开具增值税专用发票；（2）纳税人销售旧货，应开具普通发票，不得自行开具或者由税务机关代开增值税专用发票。（3）销售自己使用过的固定资产，减按2%征税的。20.国税机关代开发票有关问题（1）代开增值税普通发票请按照《国家税务总局关于加强和规范税务机关代开普通发票工作的通知》（国税函〔2004〕1024号）、《全国税务机关纳税服务规范》和《全国税收征管规范》有关规定执行。留存联次。国税机关代开增值税普通发票后，将第一联、第二联和第三联交纳税人。第四联交代开发票岗位留存，以备发票扫描实录，第五联交税款征收岗位，用于发票代开发票税额与征收税款的定期核对。关于发票专用章的使用。国税机关代开增值税普通发票后，仍使用加盖原征管部门刻制的税务机关代开发票专用章。（2）为其他个人代开专票范围。为其他个人代开增值税专用发票仅限于转让不动产和不动产出租行业。不得擅自扩大其他个人代开增值税专用发票范围。21.关于劳务派遗服务开票问题一般纳税人和小规模纳税人提供劳务派遣服务，根据《财政部国家税务总局关于进一步明确全面推开营改增试点有关劳务派遣服务、收费公路通行费抵扣等政策的通知》（财税〔2016〕47号有关规定，选择差额纳税的纳税人，应该开具两张增值税发票，即向用工单位收取用于支付给劳务派遣员工工资、福利和为其办理社会保险及住房公积金的费用，开具增值税普通发票，除此之外可以开具增值税专用发票。不选择“差额征税”开票方式。