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营销/招租推广成本管理指引1**局地产控股股份有限公司营销/租赁推广成本管理指引（二○○四年九月六日总经理办公会议审议通过）第一章总则第一条本指引旨在降低项目营销/租赁推广成本，提高市场推广水准，改进营销/租赁工作效率，增强对市场的灵活反应能力，将营销/租赁推广成本管理置于可控的范围。第二条本指引适用于公司在深圳的商品房、租赁物业开发项目和公司品牌市场推广的营销全程，区域管理总部、地区公司管理的和以项目公司方式合作的相关项目营销/租赁推广成本管理按相关制度文件执行。第三条术语及注释：本指引中所称“公司”系指**局地产控股股份有限公司（含深圳**房地产有限公司）。本程序所称“区域管理总部”系指公司设立的北京、上海和广州管理总部等公司区域管理派出机构。本程序所称“地区公司”系指公司在深圳市以外某城市投资设立，且由公司直接管理，不属于区域管理总部管理的房地产开发公司。本程序所称“项目公司”系指公司为开发某房地产项目而单独或与其他企业共同投资设立，并控股或直接操作的公司，无控股或不直接操作的项目公司不在所指之列。本程序所称“项目部”系指公司或各区域管理总部或地区公司管辖的项目管理专责机构。本指引中所称“营销/租赁推广成本”主要指项目和品牌在全程营销/租赁过程中市场推广阶段所发生的成本，具体包含内容详见本指引第三章。本指引使用到类似“营销/租赁中心负责…”时，系指若该业务由营销中心发起便由营销中心负责，若由租赁中心发起便由租赁中心负责；余类推。第二章职责第四条公司营销中心是营销推广成本管理的责任和执行部门。负责提出年度营销推广费用计划报公司审批后实施，计划包括但不限于从市场推广方案制定、广告商挑选委托、合同商务谈判、营销/招租推广成本管理指引2实施、验收、评估等每个环节的成本控制，确保成本目标的实现。第五条公司租赁中心是租赁推广成本管理的责任和执行部门。负责提出年度租赁推广费用计划报公司审批后实施，计划包括但不限于从市场推广方案制定、广告商挑选委托、合同商务谈判、实施、验收、评估等每个环节的成本控制，确保成本目标的实现。第六条公司成本管理部是营销/租赁推广成本管理的监控部门。负责对营销/租赁全过程中的重点环节进行监控，包括但不限于项目营销/租赁推广成本管理的目标制定、市场调查、价格分析与审核，参与广告商选择、合同商务谈判与会签、抽查验收及效果评估，保存文档资料，参与对营销中心和租赁中心成本目标的考核，以及营销/租赁推广费用信息库的建立。成本管理部负责对营销/租赁推广过程的重点环节进行市场调查分析及同行业比较，对营销/租赁推广过程中的异常情况作出分析，形成书面报告报成本管理小组，同时送达营销中心或租赁中心。第七条公司项目部是营销/租赁推广成本管理的关联部门。参与制定并监督项目营销/租赁推广费用计划。第八条公司财务部是营销/租赁推广成本管理的监控部门。根据公司成本委员会确定的营销/租赁推广成本控制目标，审核年度营销/租赁推广费用计划，对付款进行管理，参与广告商的选择、合同商务谈判、合同与招标书的会签，抽查验收及效果评价。第九条公司考核工作小组是公司营销/租赁推广成本管理的考核机构，负责对营销中心、租赁中心、成本管理部、财务部和各区域管理总部、各相关项目部在营销/租赁推广成本管理过程中目标任务完成情况进行考核。第十条公司审计稽核部对公司各项制度在营销/租赁推广成本管理过程中的执行情况，以及各职位管理人员在该过程中的职位责任执行情况进行定期或不定期的审计。第十一条采用公司与其他组织合作开发的项目中，合作各方在营销/租赁推广成本管理上各自的职责应在合作总合同条款中予以明确。第三章营销/租赁推广成本分类第十二条营销推广成本根据发生的方式分为十二类，并根据不同用途细分为二十三项：1、大众媒体发布。其中包括：（1）.报纸广告（通过报社或广告代理商）；（2）.电视广告（通过电视台或广告代理商）；营销/招租推广成本管理指引3（3）.广播电台广告（通过广播电台或广告代理商）；（4）.刊物广告（通过杂志社或广告代理商）。2、长效媒体发布。其中包括：（1）.户外广告（通过户外广告公司）；（2）.网络广告（通过网站或网页设计）。3、渠道拓展发布。其中包括：（1）.直邮（通过邮局）；（2）.手机短信（通过电信公司）；（3）.商住小区、写字楼、行业协会或社团组织、规模企业（通过所属物业公司、各类企业及社团机构等）。4、展销活动。其中包括：（1）.展销会（通过组委会、布展公司）。5、营销活动。其中包括：（1）.公关性活动（通过礼仪公司）；（2）.促销活动（通过物业公司）；（3）.集团推介活动。6、现场包装。其中包括：（1）.楼体外包装，含广告性质的路牌、条幅、围墙等（通过广告制作公司）；（2）.卖场内包装，含售楼处/租赁处、样板房、看楼通道等（通过广告制作公司、布展公司）。7、宣传物料准备。其中包括：（1）.售楼/租赁资料（通过印刷公司）；（2）.广告片、三维动画等（通过广告公司、三维动画制作公司）。8、广告设计费用。其中包括：（1）.年服务费或单项设计（通过广告公司）。9、公关费用。其中包括：（1）.赞助费（通过学校或交通部门）；（2）.公共关系维护费。10、顾问费。其中包括：（1）.前期市调及项目定位咨询；营销/招租推广成本管理指引4（2）.中介代理策划费等。11、样板房。其中包括：（1）.样板房装修；（2）.样板房装饰。12、空置房管理费。营销/租赁推广成本分类见下表所示：费用大类费用小类供应商1大众媒体发布报纸广告报社、广告代理商电视广告电视台、广告代理商电台广告广播电台、广告代理商杂志广告杂志社、广告代理商2长效媒体发布户外广告户外广告公司网络广告网站、网页设计3渠道拓展发布直邮邮局手机短信电信商住小区、写字楼、行业协会或社团组织、规模企业所属物业公司、各类企业及社团机构等4展销会展销展销会组委会、布展公司5营销活动公关性活动礼仪公司促销活动物业公司、广告制作公司集团推介活动6现场包装楼体外包装（广告性质的路牌、条幅、围墙等）广告制作公司卖场内包装（售楼处/租赁处、样板房、看楼通道等）广告制作公司、布展公司7宣传物料准备售楼/租赁资料印刷公司广告片、三维动画等广告公司、三维动画制作公司8广告设计费用年服务费或单项设计广告公司9公关费用赞助费学校或其他部门公共关系维护费协调政企关系，对外新闻发布，媒体采访等交际费用10顾问费前期策划及市场咨询等11样板房样板房装修（设计、装修、家具等可回收部分从中扣除）样板房装饰（建造、设计、饰品、家具等）12空置房管理费物业管理费物业公司营销/招租推广成本管理指引5第十三条营销中心和租赁中心据各类营销推广费用发生的特点，从降低成本、提高质量和兼顾效率的角度出发，落实总体和各单项费用重点控制的原则和措施，成本管理部亦须按上述分类进行市场调查，逐步建立营销/租赁推广成本信息库。第四章计划、预算第十四条营销/租赁推广成本的发生按年度预算实行控制。项目推广总预算编制流程如下：项目推广总预算编制流程调研编制审核成本管理小组项目部成本管理部财务部总经理办公会营销/租赁中心公司以往开发楼盘营销/招租成本分析项目总体开发进度安排市场可比楼盘营销/招租成本构成调查项目推广阶段竞争环境调研项目总体推广策略及推广总预算项目推广总预算调整审核批准下达执行nononoyesyesyes第十五条各项目总营销/租赁推广费用额度，在开盘当年年初由公司营销中心或租赁中心与项目部共同编制，经成本管理部和财务部初审后，提交公司成本管理委员会审议批准；各项目年度营营销/招租推广成本管理指引6销/租赁推广费用KPI指标，由营销中心或租赁中心牵头与项目部、成本管理部、财务部共同测算拟定，报总经理办公会审议批准后实施。超年度计划的营销/租赁推广费用发生，须由营销中心或租赁中心和项目部共同提交专题报告，说明原由，报公司总经理办公会议审议通过后实施。年度营销/租赁预算编制具体流程如下：年度营销/招租预算编制具体流程总经理办公会成本管理小组成本管理部项目部营销中心/租赁中心财务部项目推广年度竞争形势调研项目年度工程进度项目年度市场推广计划及营销/招租预算年度预算分析调整项目年度销售/招租任务no审核批准yesyesnono下达执行第十六条参加各展销会的总预算须由营销中心或租赁中心报公司成本管理小组批准。第十七条营销中心须向项目部、财务部和成本管理部定期提交如下计划文件：每月底前提交下月项目营销计划（含费用预算）；每月20日前提交当月付款计划；每年二月底前提交当年项目营销推广费用分类控制计划。租赁中心须向项目部、财务部和成本管理部定期提交如下计划文件：每季度底前提交下季度项目租赁计划（含费用预算）和付款计划；每年二月底前提交当年项目租赁推广费用分类控制计划。营销/招租推广成本管理指引7第十八条营销/租赁中心必须每月上旬向项目部、财务部和成本管理部提交上月营销/租赁推广分析报告，报告内容包括上月现场销售/租赁及市场推广中存在的问题。第十九条遇突发性或特别紧急的营销/租赁活动发生，并会引致营销/租赁推广成本增加，由责任人呈递书面报告，由公司营销/租赁分管领导及公司财务总监签字后实施。第五章业务委托及广告商管理第二十条营销/租赁推广业务委托按如下程序办理：营销/租赁推广业务委托流程填报审核批办归档公司营销/租赁分管领导项目营销/招租总监经办部门/人员挑选业务拟委托单位填写营销/招租业务委托单审核批准yes归档yesnono第二十一条营销中心负责、租赁中心配合管理公司广告商（包括但不限于广告公司、布展制作公司、印刷公司、礼仪策划公司）数据库。广告商必须由营销中心、租赁中心、成本管理部和财务部共同考察后，形成书面考察报告报公司成本管理小组审议通过后引入。营销/租赁中心与成本管理部对公司广告商实行动态跟踪，详细记录其服务及合约执行情况。营销中心、租赁中心、成本管理部和财务部每半年进行一次综合评价分级，综合评价报告报送公司营销/招租推广成本管理指引8成本管理小组。营销/租赁推广业务的委托（2万元或以上）只能从公司广告商数据库中选取。对于无法从既定的广告商数据库中挑选承揽单位的特定业务，应按广告商建立与更新流程及时将该类广告商纳入资料库中。广告商数据库建立与更新流程：广告商数据库建立与更新流程考察更新服务记录综合评价审议广告商考评小组（营销/租赁中心、成本管理部和财务部共同组成）成本管理工作小组营销/租赁中心广告商数据库建立及更新原有及新增广告商考察广告商服务记录审议广告商服务综合评价（每半年一次）数据库内广告商审议第六章费用审核及合同会签第二十二条预算内的营销/租赁推广成本在实际发生前，必须完成费用审核和合同会签手续（为提高工作效率，费用审核与合同会签同步进行）。营销/租赁推广成本的审核及合同按费用金额大小，实施分级审核会签制度。营销/招租推广成本管理指引9第二十三条根据营销/租赁推广项目总金额分级审核会签执行程序如下：1、总金额在人民币2万元以下的营销/租赁推广项目，费用由营销/租赁中心审定，合同需经成本管理部、财务部会签，合同及费用审核情况每月15日前报成本管理部备案。2万元以下营销/租赁推广项目价格审核与合同会签流程：2万元以下营销/租赁推广项目价格审核与合同会签流程：财务部公司营销/租赁分管领导成本管理部营销/租赁中心经办部门/人审价及合同文件准备（报价书、营销/招租业务委托书及效果图原件等）实施单位选定、经办人审核、合同文本准备、《营销/招租价格审核及合同会签单》填写价格合同审核合同会签（2天）合同会签复核备案yesyesyesnononoyes合同执行2、总金额在人民币2至10万元的营销/租赁推广项目，价格审核及合同会签流程如下。其中，2~5万元（含5万元）的业务由营销/租赁中心进行三家比价（具有可比性的业务，如宣传物料、现场包装、前期顾问等）；5~10万元（含10万元）的营销/租赁推广项目，由营销/租赁中心从广告商数据库中选择邀请至少三家（含三家）同档次、具可比性的广告商进行密封报价，报价材料拆封开标时成本管理部和财务部必须派员到场，办理相关的开标手续，形成书面