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1房地产标杆企业成本管理流程核心精解2课程介绍由在标杆房企从事成本管理工作多年的专业课程讲授专家主讲。在详细介绍标杆房企的具体操作流程的同时，结合标杆房企的典型案例，重点阐述流程的关键控制点，解读这些流程制定的原因和目的，深刻揭示标杆房企流程制度背后的管理精髓和本质，从而真正掌握标杆房企的流程制度并融会贯通，避免生搬硬套。3课程收益全面了解标杆房企成本管理流程制度深刻理解标杆房企成本管理核心关键控制点分享标杆房企二十多年沉淀的典型案例赠送本课件所涉及的标杆企业管理制度电子版（《目标成本测算表》除外）4课程对象地产公司董事长、总经理、成本（造价）、采购分管领导成本（造价）经理、主管、造价工程师采购经理、主管、采购工程师5课程目录一．工程合同管理二．签证变更管理三．预结算管理四．工程档案管理五．招标采购管理六．全成本管理61.1标杆房企制度流程《工程合同管理办法》详解–合同管理分工原则–合同管理遵循原则–合同结算约束原则–工程合同分类原则《工程合同拟稿审批表》–审批流程工程合同管理71.2标杆房企工程付款审批流程工程付款审批流程–付款原则–特别事项《工程付款审批表》工程合同管理81.3合同精细化管理工程合同管理91.4中国式合同潜规则阴阳合同问题：预防万一合同名称技巧：巧舌如簧合同签署时间：小心致命备案合同内容：有备无患官司裁决方式：甲乙有别工程合同管理101.5合同管理三大关键点合同官司本质要命的开工令工程合同管理111.6合同计价原则签订固定总价合同的四个基本条件–––––避免小合同大结算工程合同管理121.7标杆房企合同管理案例工期管理案例违约管理案例合同管理案例工程合同管理131.8案例探讨工程合同管理合同索赔案例–某别墅项目由多种户型组合而成–部分别墅由于图纸设计失误，没有说明户型组合方向–施工中发现有两栋别墅的户型方向错误，不得不拆除重做，造成几十万元的损失请问本案如何处理索赔？•A设计负全责•B施工单位负全责•C设计负主要责任，施工单位负部分责任•D施工单位负主要责任，设计负部分责任142.1标杆房企制度流程《设计变更及现场签证管理办法》详解–通用管理原则–签证变更类型–签证变更流程–责任承担原则–结算控制条款《签证变更单》–一个指令单可有多个确认单–现场土石方签证确认办法–审批单不能替代确认单签证变更管理152.2签证变更三个必备单标杆房企新旧签证变更单变化、优缺点比较单一：乙方不应参与单二：办理完工依据单三：结算根本依据不是唯一–事后补单案例–绿化变更案例签证变更管理162.3标杆房企签证变更管理核心详解签证变更关键控制点–紧急情况约定–来自乙方对甲方的保护–不可追溯工程规定：拆除案例–变更前现场确认记录–无效规定–三单齐全–专业会签–交楼影响–原件结算签证变更管理172.4签证变更处理三大原则–土石方案例–材料换填案例签证变更管理183.1标杆房企制度流程《工程计价管理办法》详解–通用原则–资料规定–计价原则–施工组织设计特别条款预结算管理193.2标杆房企制度流程《工程预结算管理办法》详解–通用原则–结算流程–时间要求–优先原则《工程结算审批表》《竣工结算造价协议清单》预结算管理203.3标杆房企制度流程《工程报送结算资料作业指引》详解–通用要求–特别要求：土石方、桩基、园林……预结算管理213.4标杆房企制度流程《工程结算复核实施细则》详解–通用原则–关键原则–权利责任–复核基本方法–复核过程控制预结算管理223.5现代预算管理模式现代预算管理与传统预算管理差异预算工作已不再是一栋楼一次算完预结算管理233.6标杆房企预结算管理核心详解结算原则——大样图案例结算规划——结算不及时案例材料管理——甲供材案例现场控制——构造柱案例细节技巧——屋面防水、园建基础案例单位管理——结算范围案例竣工控制——竣工验收案例关闭结算——涂料结算案例预结算管理243.7.1目标成本阶段对结算的管理预结算管理253.7.2施工图阶段对结算的管理预结算管理263.7.3招标阶段对结算的管理––预结算管理273.7.4施工阶段对结算的管理––预结算管理283.7.5结算阶段对结算的管理预结算管理293.8管理结算的六个方向预结算管理303.9结算三大条件预结算管理313.10案例探讨预结算管理绿化变更案例–签合同前对方发现有一种树单价错误（少一个零），造成价格偏差200万元–修正此错误，对方将由最低价变成次低价–对方董事长签下承诺函，同意价格不调整请问本案如何处理？A仍由该公司中标，合同金额不变B取消该合同，改由次低价中标（合同金额增加100万元）C其它建议324.1标杆房企制度流程《成本档案管理办法》详解–通用原则–档案分类–归档主线–保存规定工程档案管理334.2工程档案存放原则存档文件查询文件制度文件结算文件过期文件工程档案管理344.3工程档案管理关键控制点公共集中原则：公属性权限分级原则：保密性及时存档原则：完整性及时清理原则：有效性销毁时限原则：回收性借阅登记原则：追溯性台账检索原则：快捷性定期备份原则：安全性工程档案管理354.4标杆房企档案管理案例图纸错误案例合同台账案例工程档案管理365.1标杆房企制度流程《工程招标管理办法》详解–通用原则–决策机构–职责分工及详细分工表–招标策划主要内容标段划分案例招标方案案例–标底规定–投标单位规定供应商管理案例–定标规定–废标规定《工程采购管理办法》招标采购管理375.2标杆房企制度流程《采购信息管理规定》详解–保密级别–范围规定–内控规定招标采购管理385.3标杆房企制度流程《供应商资质审查操作指引》详解–审查原则–考察原则营销整合案例招标采购管理395.4标杆房企招标采购流程详解组织架构采购模式分类采购原则战略合作层级供应商分类采购业务框架图招标采购管理405.5标杆房企商务标评标方法《经济标评审报告》示例–错漏项处理原则–废标、弃标情况–目标成本–不平衡报价–特别条款–传播范围–标书准确性判断技巧招标采购管理415.6外联环节关键控制点组织分工外联原则招标采购管理425.7发标环节关键控制点发标原则留下痕迹发标案例招标采购管理435.8答疑环节关键控制点答疑原则留下痕迹串标案例招标采购管理445.9开标环节关键控制点开标原则囿于形式招标泄密案例招标采购管理455.10定标环节关键控制点定标原则招标采购管理466.1标杆房企全成本管理理念及其核心管理角度看成本全成本管理25%50%25%卓越公司75%20%5%一般公司行动可行性方案规划管理差别476.2标杆房企全成本管理理念及其核心全成本管理萨缪尔森《经济学》(1948)前言我在赚钱谋生——预算员我在做全国最出色的石匠活——造价师我在建一座教堂——成本管理者不是职务决定一个人是否是管理者管理角度看成本486.3标杆房企全成本管理理念及其核心全成本管理管理角度看成本“一个重视贡献、为结果负责的人，不管他职位多卑微，都属于高层管理者”——PeterF.Drucke496.4标杆房企全成本管理理念及其核心管理方法支持工具成本决策体系提供决策依据制定支持体系落实管理方法提出支持要求改进管理办法形成决策体系管理角度看成本全成本管理506.5标杆房企全成本管理理念及其核心全成本管理516.6标杆房企全成本管理模式全成本管理造价审算型：被动事后目标管理型：主动事前企业经营目标=预期售价-目标成本526.7标杆房企成本管理架构全成本管理责任成本管理目标成本与动态成本管理作业过程管理成本管理软件成本管理委员会控制系统信息系统组织系统领导机构管理工具管理制度成本、工程文件536.8标杆房企全成本关系图全成本管理土地成本开发间接费期间费税建设成本开发成本完全成本完税成本建安成本546.9标杆房企全成本构成全成本管理土地成本前期准备费建筑工程费安装工程费室外管网工程费园林环境费配套设施费开发间接费期间费556.10标杆房企目标成本管理体系全成本管理目标成本是参考历史成本数据、资料，结合目前市场价格情况，并预测未来价格走向，同时根据产品定位、产品预期售价和期望利润，预先制定并力争控制的产品成本目标成本作为产品未来成本的控制依据，是产品设计、采购、施工等整个项目开发过程的指导和控制性文件，是企业各部门通过技术、经济和管理等措施努力需要实现的产品成本的控制线566.11标杆房企目标成本管理体系全成本管理新项目发展规划设计扩初设计施工图设计施工组织与材料采购竣工结算成本估算目标成本测算一目标成本测算二目标成本动态成本结算成本分析目标成本形成动态及责任成本执行产品定位目标成本576.12标杆房企目标成本管理体系全成本管理《目标成本管理实施细则》详解–目标成本文件构成–目标成本管理原则–制定步骤–修订条件–考核指标586.13标杆房企目标成本编制原则全成本管理596.14标杆房企目标成本编制程序全成本管理606.15标杆房企目标成本测算表全成本管理《目标成本测算表》简介616.16标杆房企目标成本控制责任书全成本管理《目标成本控制责任书》详解–编制依据–各部门作业目标–控制要点施工组织案例626.17标杆房企新城市目标成本解决方案全成本管理借助网络政府部门造价管理咨询公司施工企业房产公司亲朋好友楼盘考察实地踏勘谨慎对比636.18标杆房企前期成本管理模式全成本管理《设计阶段成本管理工作指引》详解–概念设计阶段–方案设计阶段–建筑设计–结构设计–安装设计–环境设计–销售包装工程设计组团划分案例景观设计案例646.19标杆房企产品线全成本管理商务住宅郊区豪宅城市豪宅郊区享受郊区栖居城郊改善城市栖居城市改善城市住宅城郊住宅郊区住宅高档豪宅产品库写字楼密集，交通发达。商业价值高配套完善交通便捷安静宜居配套较完善，交通方便，居住价值一般城郊接合居住氛围良好，较市中心居住密度低郊区稀缺景观资源城市稀缺地段或城市稀缺景观资源有自然资源，距城市较远,但有快速道路可达交通不便利，配套少656.20标杆房企无效成本管理全成本管理《无效成本管理工作指引》详解–无效成本定义–无效成本分类–无效成本控制措施–《无效成本分析表》材料保管案例无效成本案例666.21标杆房企动态成本管理全成本管理成本的发生和形成是一个不断变化的过程，决定了成本控制是一个动态过程动态成本管理就是在成本的发生和形成过程中，为达到预期的目标成本，所进行的成本预测、分析、监控、实施、反馈，并通过对实际发生成本与目标成本的比较，采取相关措施或进行相应调整676.22动态成本管理意义全成本管理保证成本处于可控保证目标成本实现提供成本决策依据满足融资渠道需要686.23标杆房企动态成本构成全成本管理签约金额变更签证结算调整签约金额变更签证合同调整已发生成本合同性成本非合同性成本已结算成本未结算成本待发生成本动态成本696.24标杆房企动态成本管理原则全成本管理全过程管理原则全员管理原则目标管理原则责任管理原则及时调整原则706.25标杆房企动态成本管理月报全成本管理《成本管理月报》介绍716.26标杆房企责任成本管理全成本管理实行责任成本管理的目的，在于贯彻落实责权利相结合的原则，促进成本管理工作健康发展，更好地完成和实现目标成本责任成本通过将目标成本进行层层分解，明确各责任部门的成本管理职责，并依据规定的考核标准进行评估、反馈，评价其成本职责履行情况，从而起到加强成本管理的作用和目的属于成本保障体系，落实目标成本、控制动态成本的重要一环726.27标杆房企责任成本管理体系指引全成本管理《责任成本管理体系指引》详解–建立程序–责任成本体系表–责任成本要素概括表营销管理案例无效营销案例736.28标杆房企责任成本管理原则全成本