酒店咨询调查方案

张家界韩国城酒店咨询调查方案Ⅰ.张家界市概况1.一般概况(1)城市概况-面积,行政区域,人口,人口增加趋势，节假日,奥运会相关信息(2)市内主要设施的位置（地图标示）和交通情况-政府机关,主要购物中心,写字楼,公寓,机场,火车站,高速公路,市内主要干道等2.旅游业现况及展望(1)张家界观光旅游业沿革(被指定为旅游城市的年度,成为旅游热点地区的年度，以及其它重要事件)(2)游客现况-01~05年各国家游客人数（比例）-各种不同目的（如：旅游，公干，走亲访友等）造访张家界的各类人士的比例，总的消费量，滞留时间，年龄段等(3)旅游收入-各年度(02~05年)观光收入统计(4)主要旅游景点现况20012002200320042005国家森林公园游客人数收入额建设状况索溪峪游客人数收入额建设状况天子山游客人数收入额建设状况天门山游客人数收入额建设状况2.经济状况(1)产业状况-产业构成,各产业从业人数(2)经济成长状况-各年度(00~05年)GDP,各产业(第一，第二，第三)成长率等3.房地产业现状(1)开发状况(01~05年间住宅,商业网点,办公设施等开发总面积，增长趋势等)(2)房地产价格上升趋势(3)房地产租金上升趋势(01~05年)4.政策(1)经济政策(2)酒店相关的法律，法规，条例，政策等（相关分析）5.开发计划-各年度城市开发规划（MASTERPLAN）-开发展望(以各旅游区域的开发为主)Ⅱ.竞争关系的其它酒店现况1.张家界市酒店业现况(1)酒店特征(历史沿革，特点等)(2)各区域分布情况(3)各星级现况5星级4星级3星级2星级1星级酒店总数客房数平均入住率(4)酒店增加趋势200020012002200320042005酒店增加总数酒店名(星级)各酒店客房数2.张家界3~5星级酒店现况※调查对象张家界国际酒店,蓝天国际酒店,湘电国际酒店,亘立国际酒店,凯天国际酒店,武陵源国际酒店（建设中）,通达国际酒店等7家酒店※调查内容:参照调查表（附加）(1)酒店设施现况(2)酒店运营现况①客房②附属设施(3)客人现况各酒店,各年度:年度客人总数(国内/国外),客人平均入住天数等3.相关城市酒店现况※调查对象长沙华天酒店,长沙佳程酒店,长沙通程国际酒店,桂林漓江大瀑布酒店,桂林希尔顿大宇酒店,桂林帝苑酒店※调查内容:参照调查表（附加）4.未来张家界酒店供给/需求预测(1)游客（酒店需求）预测(2)客房供应量预测(3)各星级供应量预测Ⅲ.开发地块现状1.地块现状(1)土地使用现状(2)交通现状(与机场,火车站,长途汽车站的距离/周边道路现状/景点串联方便程度分析)2.商圈特征(1)商家现况商家名位置规模(层/面积)营业额行业分类1234..(2)流动人口现况，购买力3.周边人口特征(1)政府机关，办公设施(写字楼等)建筑名称位置行业分类从业人员数工资水平1234..(2)住宅(公寓等)建筑名称位置住户总数人口数收入水平1234..4.各产业特征调查-饮食业,娱乐业,康乐业,演艺市场,会议市场，结论及对本项目的启发5.周边开发规划(新建道路/扩建,商业/住宅/宾馆酒店/办公设施新建计划6．核心竞争力分析Ⅳ.合理规模（星级，层数，客房数等）分析/市场定位分析1.目标客源定位2．项目功能定位3.项目规模定位*방법?회의要4.附属设施规模定位*방법?회의要Ⅴ.건축계획안（建筑规划，此步骤省略）Ⅵ.运营方案1.委托经营或直接经营2.委托经营市场现况3.委托经营方案Ⅶ.可行性分析1.投入资金计算(1)工程费用(2)运营费用2.预测收入计算(1)客房部分-合理客房价格计算,客房入住率预测等(2)附属设施部分-各行业收入预测3.预测运营费用(1)客房部分-人工费,材料费,公用设施费用,金融费用,维修费用等各种费用计算(2)附属设施部分-人工费,材料费,公用设施费用,金融费用,维修费用等4.现金流分析(CashFlow)(1)物价上升率，汇率变动预测(2)2006~2015年现金流分析(3)评价-资金回报率/内部收益率/客房平均收入/投资回收所需时间/부채감당율酒店名：星级()星级业主/股东地址:员工人数(经理/普通职员)规模建筑面积m2地上/地下m2层数(地上/地下)停车位台地上/地下台停车场面积m2客房数()间1.标准间:数量()间,面积()m2,客房价格()元/日2.豪华标准间:数量()间,面积()m2,客房价格()元/日3.套房:数量()间,面积()m2,客房价格()元/日4.总统套房:数量()间,面积()m2,客房价格()元/日附属设施1.餐厅:数量()个,面积()m22.商场:数量()个,面积()m23.桑拿:数量()个,面积()m24.其他附属设施:数量()个,面积()m2客房收支20021月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月总计入住率收入支出利润20031月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月总计入住率收入支出利润20041月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月总计入住率收入支出利润20051月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月总计入住率收入支出利润附属设施20021月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月总计收入支出利润20031月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月总计收入支出利润20041月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月总计收入支出利润20051月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月总计收入支出利润餐厅酒吧咖啡厅桑拿商场其他构成比率%%%%%%客房客源各国家2002200320042005中国韩国日本北美，欧洲其他国家访问目的2002200320042005旅游观光公干访问亲友装修水平:重新装修年度:维修费用:最初投资额（酒店建成时）:现在出售预测价格: