第11章__建筑施工商务管理

建筑施工组织与管理普通高等教育“十一五”国家级规划教材主编：李忠富副主编：张红李惠玲主审：齐宝库曾赛星机械工业出版社第11章建筑施工商务管理11.1建筑施工中的沟通管理11.2建筑施工合同管理11.3设计变更、洽商记录与现场签证11.4建筑施工索赔11.5工程商务谈判11.6工程施工中的风险与防范第11章建筑施工商务管理11.1建筑施工中的沟通管理11.1.1建筑施工中的沟通管理概述11.1.1.1建筑施工中沟通管理的定义及特征1.建筑施工中的沟通管理建筑施工中的沟通管理，就是为了确保施工项目信息合理收集和传输，对施工项目的内容、信息传递的方式、信息传递的过程等所进行的全面的管理活动。2.建筑施工中沟通管理的特征（1）复杂性。（2）系统性。第11章建筑施工商务管理3.建筑施工中沟通管理的重要性（1）决策和计划的基础。（2）组织和控制管理过程的依据和手段。（3）建立和改善人际关系是必不可少的条件。（4）施工项目经理成功领导的重要手段。11.1.1.2建筑施工中沟通管理的原则1、尽早沟通。2、主动沟通。11.1.1.3建筑施工中项目沟通管理的方法1、施工项目内部沟通。2、施工项目外部沟通。第11章建筑施工商务管理11.1.2建筑施工中的沟通程序和内容11.1.2.1建筑施工中沟通程序1.施工项目经理部根据项目实际需要，与尽可能出现的矛盾和问题，制定沟通与协调计划，明确原则、内容、对象、房时、途径、手段、和所要达到的目标。2.施工项目经理部针对不同阶段出现的矛盾和问题，调整沟通计划。3.施工项目经理部应运用计算机处理技术，进行项目信息收集、汇总、处理、传输与应用，进行信息沟通与协调，形成档案资料。第11章建筑施工商务管理11.1.2.2建筑施工中沟通的内容1.施工项目经理部与业主的沟通。2.施工项目经理部与建筑项目各参与方的沟通。3.施工项目经理部内部的沟通。4.施工项目经理部与企业各职能部门的沟通。11.1.3施工项目沟通计划施工项目沟通计划是针对施工项目的各参与方的沟通需要进行分析，从而确定谁需要什么信息（或从谁那里获取什么信息）、什么时候需要这些信息以及采取何种方式将信息提供（获取）等。第11章建筑施工商务管理11.1.3.1施工项目沟通计划的编制依据1.合同文件。2.项目各参与方组织的信息需求。3.项目的实际情况。4.项目的组织结构。5.沟通方案的约束条件、假设，以及使用的沟通技术。第11章建筑施工商务管理11.1.3.2编制沟通计划时应注意的问题1.项目沟通计划应与项目管理的其他各类计划相协调。2.项目沟通计划应包括信息沟通方式和途径，信息收集归档个市，信息的发布与使用权限，沟通管理计划的调整以及约束条件和假设等内容。3.施工项目经理部应定期对项目沟通计划进行检查、评价和调整。第11章建筑施工商务管理11.2建筑施工合同管理11.2.1概述建设工程施工合同即建筑安装工程承包合同，是发包人与承包人之间为完成商定的建设工程项目，确定双方权利和义务的协议。1．施工合同分类（1）固定总价合同（又称总包干合同）。（2）单价合同（又称固定单价合同、工程量清单合同）。（3）成本加酬金合同。（4）最高限价担保合同。第11章建筑施工商务管理2．施工合同文件构成（1）《建设工程施工协议条款》及其附录。（2）中标函。（3）投标书。（4）《建设工程施工合同条件》。（5）洽商、变更等明确双方权利义务的纪要、协议。（6）招标承包工程的中标通知书、投标书和招标文件。（7）工程量清单或确定工程造价的工程预算书和图纸。（8）标准、规范和其他有关技术资料、技术要求。第11章建筑施工商务管理3．施工合同内容（1）工程概况。（2）合同文件组成及解释顺序。（3）合同文件使用的语言文字，运用的法律、法规、标准和规范。（4）甲乙双方的一般责任。（5）施工组织设计和工期。（6）质量与验收。第11章建筑施工商务管理（7）合同价款与其支付。（8）材料设备供应。（9）设计变复。（10）竣工验收、结算和保修。（11）争议、违约和索赔。（12）安全、保险和其他。（13）缔约双方当事人。第11章建筑施工商务管理11.2.2施工合同签约管理1．施工合同文本审查（1）内容齐全，条款完整而且不能漏项。合同应对工程实施过程中的各种可能情况都要作预测说明和规定。（2）定义清楚准确。双方工程责任的定义和界限要有明确说明，不能含混不清。（3）规定要具体详细，忌笼统性的文字。（4）合同应体现双方责权利的平衡，防止各种欺诈行为。第11章建筑施工商务管理合同审查应集中在下列方面：（1）检查合同内容的完整性，某些必需条款是否遗漏。（2）分析评价每一合同条文执行的法律后果。（3）是否有合同条款间的矛盾性，即不同条款对同一具体问题规定得不一致。（4）是否有对承包看不利，甚至有害的条款，如过于苛刻，责权利不平衡，单方面约束性条款等。（5）隐含着较大风险的条款。（6）是否有内容含糊、概念不清、不能完全理解的条款。第11章建筑施工商务管理2．合同风险分析（1）合同中明确规定的承包商应承担的风险。（2）合同条文不全面、不完整，没有将合同双方的责权利关系全面表达清楚的风险。（3）合同条文不清楚、不细致、不严密的风险。（4）发包商为了转嫁风险提出单方面约束性的、过于苛刻的、责权利不平衡的合同条款的风险。3．施工合同谈判业主确定中标者并发出中标函以后，业主和中标者还要就合同协议书进行最后的谈判。业主和中标者在对价格和合同条款达成充分一致的基础上，签订合同协议书。第11章建筑施工商务管理4．施工合同的订立（1）初步设计已经批准。（2）工程项目已经列入年度建设计划。（3）有能够满足施工需要的设计文件和有关技术资格。（4）建设资金和主要建筑材料设备来源已经落实。（5）招投标工程，中标通知书已经下达。第11章建筑施工商务管理11.2.3施工过程中的合同管理1．建立合同管理体系。2．监控与协调管理。3．合同变更管理。4．索赔管理。11.2.4施工合同纠纷处理（1）向协议条款约定的主管单位（人员）要求调解。（2）向有管辖权的经济合同仲裁机关申请仲裁。（3）向有管辖权的人民法院起诉。第11章建筑施工商务管理11.3设计变更、洽商记录与现场签证11.3.1设计变更1.设计变更的原因（1）图纸会审后，设计单位根据图纸会审纪要与施工单位提出的图纸错误、建议、要求，对设计进行变更修正。（2）在施工过程中，发现图纸错误，通过工作联系单，由建设单位转交设计单位，设十单位对设计进行修正。（3）建设单位在施工前或施工中，根据情况对设计提出新的要求，如增加建筑面积、提高建筑和装修标准、改变房间使用功能等，设计单位按照这些新要求，对设计予以修改。第11章建筑施工商务管理（4）因施工本身原因，如施工设备问题、施工工艺、工程质量问题等，需设计单位协助解决问题，设计单位在允许的条件下，对设计进行变更。（5）施工中发现某些设计条件与实际不符，此时必须根据实际情况对设计进行修正。如某些基础施工常出现这种情形。2.设计变更的办理手续所有设计变更均须由设计单位或设计单位代表签字(或盖章)，通过建设单位提交给施工单位。施工单位直接接受设计变更是不合适的。第11章建筑施工商务管理3.设计变更的处理办法(1)对于变更较少的设计，设计单位可以通过变更通知单，由施工单位自行修改，在修改的地方加盖图章，注明设计变更编号。(2)设计变更若与以前洽商记录有关，要进行对照，看是否存在矛盾或不符之处。(3)若施工中的设计变更对施工产生直接影响。(4)设计变更与分包单位有关，应及时将设计变更有关文件交给分包施工单位。(5)设计变更的有关内容应在施工日志上记录清楚，设计变更的文本应登记、复印后存入技术档案。第11章建筑施工商务管理11.3.2洽商记录(1)洽商记录应填写工程名称，洽商日期、地点、参加人数、各方参加者的姓名。(2)在洽商记录中，应详细记述洽谈协商的内容及达成的协议或结论。(3)若洽商与分包商有关，应及时通知分包商参加会议，并参加洽商会签。(4)凡涉及其它专业时，应请有关专业技术人员会签，并发给该专业技术人员洽商单，注意专业之间的影响。(5)原洽商条文在施工中因情况变化需再次修改时，必须另行办理洽商变更手续。(6)洽商中凡涉及增加施工费用，应追加预算的内容，建设单位应给予承认。(7)洽商记录均应由施工现场技术人员负责保管，作为竣工验收的技术档案资料。第11章建筑施工商务管理11.3.3现场签证1．变更签证(1)设计上出现的小错误或对设计进行小的改动，若此改动不对工程产生大的影响，此时无须修改设计和合同，而是由建设单位直接签发变更签证而不必进行设计变更。(2)不同种类、规格的材料代换，在保证强度、刚度等的前提下，仍要取得建设单位的签证认可。(3)由于施工条件变化，施工单位必须对经建设单位审核同意的施工方案，进度安排进行调整，制订新的计划，这也需要建设单位签证认可。(4)凡非施工单位原因而造成的现场停工、窝工、返工质量、安全等事故，都要由建设单位现场签发证明，以作为追究原因、补偿损失的依据。第11章建筑施工商务管理2．工料签证(1)建设单位供水、供电发生故障，致使施工现场断电停水的损失费。(2)因设计原因而造成的施工单位停工、返工损失费及由此而产生的相关费用。(3)因建设单位提供的设备、材料不及时，或因规格和质量不符合设计要求而发生的调换、试验加工等所造成的损失费用。(4)材料代换和材料价差的增加费用。(5)由于设计不同，未预留孔洞而造成的凿洞及修补的工料费用。(6)因建设单位调整工程项目，或未按合同规定时间创造施工条件而造成的施工准备和停工、窝工的损失费。(7)非施工单位原因造成的二次搬运费、现场临时设施搬迁损失费。(8)其它。第11章建筑施工商务管理3．工期签证(1)由于不可抗拒的自然灾害(地震、洪水、台风等自然现象)和社会政治原因(战争、骚乱、罢工等)，使工程难以进行的时间。(2)建设单位不按合同规定日期供应施工图纸、材料、设备等，造成停工、窝工的时间。(3)由于设计变更或设备变更的返工时间。(4)基础施工中，遇到不可预见的障碍物后停止施工、进行处理的时间。(5)由于建设单位所提供的水源、电源中断而造成的停工时间。(6)由建设单位调整工程项目而造成的中途停工时间。(7)其它。第11章建筑施工商务管理11.4建筑施工索赔11.4.1概述1.施工索赔的概念施工索赔是当事人在合同实施过程中，根据法律、合同规定及惯例，对并非由于自己的过错，而是属于应由合同对方承担责任的情况造成，而且实际已经发生了损失，向对方提出给予补偿的要求。2.施工索赔的分类第11章建筑施工商务管理按索赔的目的分1.工期延长索赔。2.费用损失索赔。按索赔的合同依据分1.条款明示的索赔。2.条款默示的索赔。按索赔处理方式分单项索赔。总索赔（又称一揽子索赔）。第11章建筑施工商务管理11.4.2工程索赔的程序1．提出索赔意向通知。2．报送索赔资料和索赔报告。3．协商解决索赔问题。4．第三方调解。5．仲裁或诉讼。第11章建筑施工商务管理11.4.3索赔分析11.4.3.1索赔责任分析11.4.3.2经济索赔分析（1）合同分析1）条款明示的索赔。2）条款隐含的索赔。3）工程所在国的法律或规定。第11章建筑施工商务管理（2）常见费用索赔分析1）工程变更。2）施工条件变化。3）加速施工。4）可补偿延误。5）不可抗力与业主风险。6）物价变化。7）业主拖期付款。8）由承包商暂停和终止。9）政府法令变更。10）施工效率降低。第11章建筑施工商务管理11.4.3.3工期索赔分析1．可原谅的拖期（1）业主未能按照合同规定的时间向承包商提供施工现场或施工道路。（2）工程师未能按照合同规定的施工进度