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街区制下的物业公司还有未来吗？这对物业公司有什么样的影响？还要不要物业管理呢？首先我们要看未来的住宅群是怎样的形态？根据住宅群形态确定物业服务形式。不管是新建住宅小区还是打开住宅小区，未来住宅建筑群将或许主要是组团式和独栋式两种形态。一种是组团式，将四五栋房子组成一个组团，仍会封闭管理，沿用原来的住宅小区管理方式。还是需要物业公司的。组团式住宅出入口少了，中央景观没有了，巡逻岗不需要了，采用全域监控摄像头就可以监控整个小区，保洁人员少了，不过楼栋也少了，业主数量也少了，物业费的标准可能会相应提高，因为管理面积小了，单位管理成本就高了。另一种是插蜡烛式，就是原有小区的道路和绿地都变成公共道路和公共绿地，住宅楼像蜡烛一样插在公共绿地中间，行人都可以随意走到楼栋单元门口。如果要管理，就要看住宅楼的大堂有没有管家式服务的条件，有条件的，或者住户愿意接受管家式物业服务收费的，还是可以进行物业管理的。一般老小区和没有大堂的小区基本上不太会实行楼宇服务，结果只能敞开式了，既没有保安也没有保洁，当然也就基本上没有物业费了，可能需要业主自发维护清洁卫生，自发联动防范偷盗抢劫。对于这些不能封闭管理的住宅，视频监控系统就需要发挥更大作用，甚至增加摄像头，而且监控系统的管理责任可能就会移交给公安部门。除此之外，插蜡烛式的原小区设施设备维修责任主体也会发生变化，以前公用设施是由物业公司管理维护的，未来很多设施管理和养护也要移交到市政部门。比如，公共绿地的环境卫生和垃圾房要移交给环卫部门，配电房和电缆要移交给供电部门，路灯要移交给路灯管理处等等，这些以前需要物业费支出的维护费用都需要市政部门承担了。对于住户的维修可能就要业主自行委托专业化公司或者优秀的物业公司专项业务部门上门维修了。如果插蜡烛式的小区有地下车库，就要看地下车库是作为公共车库使用还是仍由原小区住户使用，因为小区打开后，地面上已经是公共道路和绿地，但地下车库是属于原小区业主共有的，在政府与业主需要协商地下车库部分的产权、使用权和收益权，毕竟地下车库首先还是要为住户服务的，但出入口在公共绿地上，管理势必要涉及到物业公司、费用收支和收入分配。插蜡烛式小区的“物业公司最后一公里防线”也没有了，O2O可以长驱直入，对于电商无疑是极大的利好。单位大院或许也将变成独栋是办公大楼。单位大院或许也将变成各个独栋办公大楼，一般是可以实现大堂式管家服务的。如果每栋楼都采用管家式门岗，无疑会增加保安数量，但成本会非常高昂，可行的办法还是增加监控报警，增加警力及其机动性和快速反应也会提上议程。当然，不论是组团式还是独栋式，物业公司的服务合同都需要重新签订，收费标准需要重新商定。老小区拆分物业人员锐减甚至完全不需要物业，大院物业改为楼宇物业减少物业服务人员，很显然，物业公司的防线要收缩、人力要减少，新住宅小区增多会增加物业服务人员，两相对冲，物业公司的发展速度将会减缓。如果打开住宅小区和单位大院真的会逐步推进的话，组团式住宅、有承受能力的业主将成为品牌物业公司争夺的客户资源，很多小型物业公司将难以为继。当然，未来大城市核心地段的政府机构和住宅小区是首当其冲的，大城市郊区和中小城镇很多住宅小区不一定需要打开，因为对交通的影响可能是有限的。街区制：物业管理的新契机物业管理经过30多年的创新发展，目前面临诸多制约行业发展的瓶颈，诸如责任边界不清，责任主体缺位，责权利的错位，行业价值及物业服务消费定位的模糊等。《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》（以下简称新政）的出台及实施，从城市规划、建设、管理三个方面高规格发力，必将创新物业管理发展理念，促进行业转型及升级换代，引领行业脱胎换骨式的革命性变化，是行业发展的机遇，更是行业发展的又一个春天。新政发布后，全国、业内热议，仁者见仁，智者见智，有赞成的，有担心的。本文从物业管理行业角度抛砖引玉，与大家分享。一、新政逐步实施将对物业管理行业产生革命性的引领作用物业管理是城市管理的基础组成部分，并发挥着日益重要的作用，不仅不能背离城市管理这个大环境，而且要主动持续深度融入，要重视定义审视“物业管理区域”等基本概念，不仅是有选择、分类打破“有形的围墙”（非一刀切的拆建），关键是放下心中“无形的围墙”。新政优化了物业管理生态环境，要重构行业新思路、新秩序、新规则，实现行业凤凰涅磐式发展。1.新政出台实施是适应和引领发展新常态，是行业在新型城镇化规划、建设、管理链条中深度融入的契机。“街区制”的推广和小区内部道路等资源“公共化”的发展理念，不仅解决了交通、资源综合利用等“城市病”，而且打出“组合拳”，解决了目前物业管理包打小区天下的孤单局面，使物业管理本质回归，实至名归。可喜的是政府公安机关等执法进小区水到渠成了，对政府及社区管理的要求更高了，为物业管理行业供给侧改革提供了平台和机遇。2.新政持续弘扬了“创新协调绿色开放共享”的发展理念，促使物业管理进入创新城市管理服务的新阶段。相关建筑物区分所有权主体对“专有部分”的重视及对”共有部分”的漠视，一直以来形成鲜明对比。让物业管理区域内的共有部分适度融入城市的大共有，实现国家政府治理，不仅对业主自治利好，对物业管理也是利好。其减少的不仅仅是对应的管理交易成本，对和谐社会建设将会强力推动。打开的是围墙，链接的是更加开放、信任的邻里关系及和谐的社会关系。3.城市规划设计建设的强化及强制性，包括与刑法的衔接，解决了行业仅靠合同及人性化服务无法解决的问题。开发商擅改规划设计，建筑设计市场创新乏力，业主私搭乱建及对公共部分的掠夺性使用，一直困扰行业发展。可以期待新政的推进实施将会分步解决此类问题。4.保护历史文化风貌，维护加固老建筑，改造利用旧厂房，完善基础设施等举措，一改以往大拆大建管理模式，将会凸显物业管理价值。对物的管理和物的保值增值是物业管理的核心价值体现，新政给予强化并为行业提供新的发展机遇，同时也理清了行业的主攻发展方向。5.落实工程质量责任，深化建设项目组织实施方式，推广工程总承包制，尤其是实施施工企业银行保函和工程质量责任保险制度，可进一步为物业管理行业解困，改变无端替人担责受过等被动态势。6.新政加强了建筑安全监管，对地下管线及建筑改扩建，装饰装修，工程加固等，从政策层面加强了质量安全监管及保障，为行业良性发展奠定了基础。7.大力推广装配式建筑等创新举措，利于物业管理行业对物的维修养护管理及工业化生产。二、新政对物业管理行业的影响及前景展望从国际物业管理行业大背景来看，新政将促进行业转型发展，加快由传统服务业向现代服务业转型，政策倒逼行业由劳动密集型向管理密集型转型。实行街区制后未来的社区将是：下面是商铺林立，快捷便民；上面是住宅私密空间，个性温馨；外面是公共空间，开放共享。不久的将来，物业管理行业将有以下变化。1.促进物业服务企业向精细化方向转型发展。改变以往粗放式过度追求规模的发展模式，由单纯抢地盘转向立足主业，向精耕细作方向发展。2.向物业管理智能化方向转型发展。充分利用门禁、道闸、识别系统、刷卡系统等技防、物防手段。不是打人海战术，而是创新实施无围墙秩序维护模式。3.由围墙内“一公里”资源圈到人墙内信息圈转型发展，实现客服双方亲密接触及与社会的和谐共生，使中国传统文化、邻里友善关系持续弘扬。4.管理思维模式持续转型提升。将充分利用互联网、物联网技术，云计算，大数据，真正走物业管理+互联网的新路子。5.逐步减少不属于行业的管理责任。有关责任主体如政府有关管理部门、水电气暖等单位各司其职，责任归位，使物业管理真正融入城市管理大格局中。6.物业管理产品向个性定制转变。随着新政的推行，物业管理产品的个性化趋势会日益显现。率先行动，可抓住政策机遇，抢占市场份额和商机。三、物业管理行业困惑、担心的问题及分析说起街区式住宅物业管理，大概会想到欧美错落有致的临街建筑，走下楼宇就可进入书店和酒吧，以及没有围墙隔离与森严护卫而自由穿梭的人群。目前物业管理有很多痛点，解除对策乏力。安置就业、安全责任、社会责任等社会功能使行业痛并快乐着。新政的初步解读使我们有了基础答案。1.担心新政带来人员失业问题。阵痛肯定会有，但要顺应大势，学习适应，回归行业本质属性，实现行业新生，从根本上实现行业高质量就业及提高幸福指数。2.担心新政带来管理安全问题。国家法规规定的法定责任义务落实，再加上公安等执法机关的进入，只能加强小区安全而不是削弱。小区、道路、家庭监控等高科技防控体系的应用，将会持续强化街区安全。3.担心新政带来停车难问题。政府规划、设计及执法的强势推进，立体车库、智能化的推广利用，可更好缓解停车难问题。在城市管理大格局中，实现封闭型资源利用到社会化资源大循环的有效转变。4.担心新政带来服务收费难问题。新政实施后会因惯性作用，出现收费难等问题。那么从现在开始就要重构质价观、消费观，重构服务及收费标准体系、细则，迎接新政的到来。5.担心绿地、活动场所减少。城市大公园、绿地的合理规划设计及免费开放，在更广阔的空间提供了绿地及活动场所。四、新政实施的建议及对策打开围墙，或者本来就应该没有围墙，实施公共化管理，是党和国家决策及职能的转变，是工业化、信息化和新型城镇化发展需要，是走出农耕时代的又一大进步。新政要落地实施，有许多要做的功课和准备。1.要把新政从国家政策层面上升至法律层面，保障业主及权利人合法权益。完善相关立法、司法建设，要有明确的进度表及释义。2.加强配套政策法规调研及推进工作，保障新政顺利落地实施。同时要积极研究物权转换及权益的分配使用问题。3.新政配套政策的实施细则需适时出台。社会公共服务要有清单并跟上需求变化，社会化的软硬件及管理也要配套跟进。4.各地要结合实际，因地制宜，制定出具体的实施方案，避免搞一刀切式大建后的大拆除。5.要分层级展开新政学习宣传推广，使广大业主提高认识、转变习惯，解决心中的围墙问题。6.物业管理行业要从现在开始，转变观念，从管理思路、模式上构建与新政适应的管理体系，打造新的管理服务流程、制度，抓好团队建设，落实新政并进行系列变革，打造行业新生态环境下的运营模式。（郑州市物业管理协会讲师、研究员）浅析住宅街区制对我国物业管理行业的影响2016年2月21日，《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》(下称“意见”)提出，我国新建住宅要推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小区。已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开，实现内部道路公共化，解决交通路网布局问题，促进土地节约利用。由于新政落实还需要一个推进过程，现阶段对物业管理行业的影响有限，但一旦推行，物业管理行业势必会出现巨大变化。笔者从业主大会、物业服务企业、行业监管三个方面，浅谈新政推行后对物业管理行业的影响。一、业主大会（一）住宅街区制推广将改变现在的建筑区划划分、影响共有、改变共同管理权业主大会是建筑区划内的全体业主参加，依法成立的自治组织，是建筑区划内建筑物及其附属设施设备的管理机构。根据《物权法》规定，建筑区划内的道路、绿地、地面重新划定的共有车位等属于全体业主所有，基于物权中的共有权产生的共同管理权。当住宅街区制实施，势必造成管理权开放。同时，小区红线图作为建筑区划自然划分的依据将丧失，基于一个建筑区划设立业主大会的规定将无法实施。（二）住宅街区制推广将促使组团、分栋单体业主行使共同管理权，大大提升业主决策效率，业主大会相关职能将让渡于组团、分栋单体设立的业主自治小组大型住宅社区被道路物理拆分成若干小单元，甚至是组团、分栋单体，将极大提升业主决策效率。原来的大型住宅区业主大会设立难、业主公共事项表决难，这与相关业主组织能力等方面有很大关系，但建筑区划区域本身过大、业主人数过多（许多小区业主人数通常上千，有的甚至上万户），导致业主开会、议事的组织成本过高，这也是一个非常客观的原因。在街区制住宅里，管理区域与业主人数均会大幅下降，业主自治小组成立相对简单，业主组织的共同管理成本也会较大幅度的下降，无形中降低了业主组织管理的成本与难度，大大提升业主决策事项的效率。基于此，一种新型的业主自治小组模式的组织机构将取代业