衡山县城镇基准地价更新技术报告

前言基准地价是政府对城镇各级土地或均质地域及其商业、住宅、工业等土地利用类型分别评估的土地使用权平均价格，是各用途土地的使用权区域平均价格，对应的使用年期为各用途土地的法定最高出让年限，由政府组织或委托评估，评估结果须经政府认可。基准地价反映了土地市场中地价的总体水平和变化趋势，为地方政府征收土地税收提供了依据。为政府在土地使用权有偿出让时提供依据，同时也可为土地使用权在土地使用者之间转让时提供参考依据。同时基准地价既可为土地使用税的征收提供主要依据．也可为土地增值税的征收提供计算增值量的重要方法。地方政府可以依据基准地价制定出灵活的地价政策，通过地价的差别和调整引导或控制各类经济社会活动，落实城市规则、经济发展战赂和产业政策。衡山县城镇基准地价更新工作以中华人民共和国国家标准GB/T18507-2001《城镇土地分等定级规程》和GB/T18508-2001《城镇土地估价规程》（以下简称《规程》）为依据，同时充分地考虑了衡山县城镇特点。在实际工作中，既严格遵守《规程》，又因地制宜地进行技术创新，从而保证定级估价成果的科学性、先进性和实用性。《衡山县城镇基准地价更新技术报告》总体分为概论、资料的调查与整理、县城均质地域划分及级别确定、县城基准地价确定、乡镇土地分等、乡镇基准地价确定、宗地地价修正体系、基准地价成果分析、成果简介及应用建议，共9章及成果附表、成果图件。更新后的衡山县城镇基准地价，是全县土地管理基础工作建设的重要成果，将对衡山县土地交易市场以及全县土地资产管理等方面产生新的积极影响。衡山县城镇基准地价更新工作是在衡山县人民政府的领导下，由衡山县国土资源局与衡阳地源评估咨询有限公司共同合作完成。在工作过程中，省国土资源厅、衡阳市国土资源局的有关领导和专家给予了大量技术指导及大力帮助；县财政、规划、物价、统计、房产等相关部门给予了积极配合，在此一并表示感谢。衡山县城镇基准地价更新技术组二O一二年十月ii目录第一章概述…………………………………………………1第一节衡山县概况………………………………………1第二节衡山县上轮基准地价概述………………………7第三节衡山县城镇基准地价更新工作概况……………8第二章资料的调查与整理………………………………17第一节资料收集的基本原则……………………………17第二节资料收集的内容…………………………………19第三节资料的收集………………………………………20第四节样点资料调查与整理……………………………21第三章县城土地定级及级别确定………………………25第一节土地级别确定相关理论及原则…………………25第二节县城土地定级单元的划定………………………28第三节县城土地级别确定………………………………34第四节开云新城土地级别确定…………………………68第四章县城基准地价确定………………………………72第一节基准地价概述……………………………………72第二节样点地价测算……………………………………76第三节县城基准地价的确定…………………………103第四节开云新城基准地价的确定……………………110第五章乡镇土地分等……………………………………111第一节衡山县县城及乡镇简介…………………………111iii第二节乡镇土地分等技术路线………………………123第三节确定乡镇土地分等因素、因子…………………124第四节划分乡镇土地等别……………………………126第六章乡镇基准地价确定………………………………130第一节乡镇土地级别的确定…………………………130第二节乡镇基准地价的确定…………………………152第七章宗地地价修正体系………………………………162第一节宗地地价修正原理……………………………162第二节地价影响因素分析……………………………164第三节宗地地价修正系数表的编制…………………165第四节宗地地价修正体系……………………………171第五节利用基准地价系数修正法评估宗地地价……200第八章基准地价成果分析………………………………204第一节基准地价成果空间分布规律…………………204第二节基准地价成果横向比较分析…………………206第三节基准地价成果纵向比较分析…………………208第九章成果简介及应用建议……………………………209第一节成果简介………………………………………209第二节成果应用建议…………………………………2111第一章概述第一节衡山县概况一、地理位置衡山县位于湖南省中部偏东，衡阳市北部，居湘江中下游，东与衡东县隔江相望，北界湘潭，西南与衡阳县接壤，西北与双峰县毗邻，南与衡南县相接，全国著名风景区南岳衡山位于衡山县中部，衡山县的北、东、南三面环绕南岳区，衡山县距离南岳衡山约13公里，衡山县距离衡阳市城区约65公里，距离省会长沙约110公里。平面地理坐标介于东经112○27'～112○57'，北纬26○58'之间，东西长约48公里，南北宽约52公里。图1.1衡山县位置示意图2二、历史沿革衡山有着1700多年的悠久历史。秦统一中国后，其地属长沙郡。三国吴会稽王太平二年（257年），隶属衡阳县。晋惠帝永熙元年（公元290年），改衡阳县为衡山县，为县名之始。唐属衡州，宋属潭州，元属潭州路，后改为天临路。明清属衡州府。民国废府存县，直属湖南省。新中国成立后，50年代的衡山县包括今衡山、衡东两县和南岳区。1960年初，衡山划出南岳公社和南岳镇归省直属的南岳管理局管辖，次年底，南岳管理局改称南岳县。1966年撤销南岳县，将衡山县湘江以东地区析出组建衡东县，原南岳县与衡山县湘江以西地区合并为衡山县。1984年，又划出南岳镇、南岳乡及东湖、马迹、望峰三个乡镇的10个村，建立衡阳市直辖的南岳区。三、自然条件衡山县地处衡阳盆地与白果盆地之间，南岳衡山屹立高耸，沿东北350，南西轴由东北向西南以1000米上下的紫盖峰、华盖峰、雷钵峰等25座山峰组成的山体横跨于本县中部，整个山体，山势陡峻。最高点祝融峰1289.8米，最低点荆陂河出口处40.6米，高差1249.2米地势比降为56‰，全县地貌按成因、形态、岩性分为平原、岗地、丘陵、山地4个大类、8个小类和平种地貌类型。衡山县是大陆性特色较浓的热带季风气候。具有四季分明，光照适中，热量丰富，雨量充沛，无霜期长，境内水资源较丰富，溪流遍布，衡山县东部以湘江为界，湘江流经长江、开云、师古、永和、贺家、萱洲等六个乡镇，涓水从衡山县北部穿过，全县境内有九观桥、新桥、梅木等数座大、3中型水库，历年平均降水量为1363.9毫米。县境地形内高外低，将祝融峰围在中间，地势向西北、东南逐渐降低，形成两个倾斜面。以山、丘、岗为主，兼有河溪、平原，其地貌组合具有带状阶梯式分布特点，全县山地约占11.4%，丘陵约占42.3%，岗地约占24.8%，平原约占21.5%。衡山县属亚热带季风湿润气候。热量充足，光照充裕，无霜期长；雨量充沛，水热基本同季，雨旱季较明显；四季分明，季风明显。年平均气温17.5摄氏度，后山比前山略低，年平均无霜期为286天，平均降水量为1400毫米，有利于农业生产。四、行政区划与人口衡山县现有开云、萱洲、长江、店门、白果、东湖、新桥、马迹8个镇，贺家、永和、福田铺、岭坡、望峰、长青、贯塘、江东、沙泉9个乡，15个居委会，326个村民委员会。2011年末总人口43.94万人，其中非农业人口5.46万人，农业人口38.48万人。在总人口中男性22.74万人，占51.75%，女性21.20万人，占48.25%。在衡山县内，除汉族外，还有苗族、土家族、侗族、壮族、瑶族、满族、回族、彝族、蒙古族、藏族、布衣族、黎族、京族、佤族等14个少数民族。五、交通条件衡山县交通十分便利，已形成铁路、公路、水路三位交通网络。京广铁路从北往南沿县界而过，衡山火车站距衡山县城约3公里，武广高速铁路客运专线从衡山县境通过，在开云新城建有衡山西站，衡4山县县城距衡山西站约10公里。京珠高速公路从县界东边通过，新塘出入口距县城约4公里，岳临高速公路从县境的西边通过，经过衡山县的长青、白果、江东、新桥等乡镇，在白果、东湖设有两个出入口，107国道从北往南纵贯县境，省道314线横穿东西，全县县级公路网已经建成，通达各个乡镇，全县100%的村通公路。湘江水域四季通航，县境内64公里航道，12个码头，7个泊位，有观湘、新源、沙头、源江、湘江、萱洲、白沙等七个客运码头；有湘华、交通、五一、长江等四个货运码头。六、社会经济状况衡山县是一个以农业为主的县，是国家大型商口粮基地建设县之一。农业以种植、养殖为主，林业生产稳步发展，主要粮食作物有水稻、大豆、红薯等。衡山县工业已初具规模，有采矿、建材、化工、造纸、陶瓷、橡胶、包装、塑料、机械制造等15个门类。衡山县金属矿产以有色金分布较普遍，已知矿种有铅、锌、钨、金、铜、锡、锑、钽、锗、铀等，黑色金属有铁、锰。衡山县非金属矿产资源丰富，矿种较多，贮量大，堪称“非金属之乡”。已知矿种有花岗石、钠长石、钾长石、高岭土、青石膏、白云母、石英砂、紫砂陶、石灰石、煤等。其中钠长石储量占全国储量的45%，占全省储量的98%，为亚洲之最。瓷泥、石膏储量均居全省第二。2011年衡山县经济迅猛发展，全县国内生产总值为83.4892亿元，比2010年增长13.4%。其中第一产业增加值18.90亿元，比上年增长4.3%；第二产业增加值29.36亿元，比上年增加19.8%；第三产业增5加值35.23亿元，比上年增长13.5%；城镇居民人均可支配收入15508元，比上年增长13.7%；农民人均纯收入8729元，比上年增长19.29%；全年全县财政总收入5.3733亿元，比上年增长32.0%；全县固定资产投资35.53亿元，比上年增长33.3%，其中城镇以上固定资产投资33.21亿元；全县实现社会消费品零售总额为14.9842亿元，比上年增长16.9%。七、衡山县地产市场建设状况衡山县土地市场规范、有序，衡山县政府出台了《衡山县国有土地使用权招标拍卖挂牌管理办法》、《衡山县土地储备供应实施办法》，坚决杜绝实物地租形式供地，商业、住宅、工业等用途的土地均以招标、拍卖、挂牌的方式，公开、公平出让，由市场配置土地资源。有专门的土地矿产交易场所，所有的土地交易活动均需到衡山县土地矿产交易中心完成。土地市场法制建设已步入正轨，政府高度垄断土地一级市场，严格执行招拍挂制度，2011年总供应国有建设用地面积51.9098公顷。出让供应国有土地面积48.9674公顷。划拨供地面积2.9424公顷。按通途来看，其中商业供应面积为3.2103公顷，住宅为7.1852公顷，工业为34.7319公顷，其他用地供应棉结为6.7824公顷。按照县政府土地储备与经营管理委员会要求，工矿仓储用地、住房用地、商服用地等国有建设用地原则上除完成征收转用报批和征地拆迁外还要形成必须的建设用地条件（三通一平）后才可供应。城市基础设施和交通用地在办理完征收转用手续后，可现状供地。衡山县已经建立了宏6观调控与市场机制相结合的土地征用、供给、增值的资本运营机制，提高了土地对财政的贡献率。八、衡山县城市规划布局根据县域城镇体系发展现状的分析，并考虑乡镇合并的因素，以及对湖南省“一点一线”和衡阳市“极化一点，构筑一带，发展两翼”区域发展战略的响应，衡山县域城镇体系空间以交通轴线扩张为总体框架，形成“一心一副三轴三区”的城镇空间发展格局。“一心”指衡山县城这个核心，是整个县域的政治、经济、文化中心，通过其辐射带动整个区域城镇建设的发展。“一副”指西北部合并长青乡后的白果镇，是西北经济区的经济中心。“三轴”指以京珠高速公路复线、G107国道和县城内S314省道为支撑，促进本镇经济发展和促进毗邻乡镇的发展。“三区”分别是以白果为主的西北经济区，以县城为核心的东部经济区，以萱洲镇为主的南部经济区。衡山县各乡镇要按照《规划》规定的原则、目标和主要任务，配合县域发展战略实施，切实落实所属区域的土地利用政策，加强本行政区域范围内土地利用的统筹协调。各乡镇要在有限的建设用地指标难以满足用地需求的情况下，通过有保有