衢州市郊区房地产的现状分析

浙江财经大学东方学院毕业论文（或毕业设计）衢州市郊区房地产的现状分析学生姓名指导教师分院工商管理专业名称工程管理班级11工程学号提交日期答辩日期2014年4月1日声明及论文使用的授权本人郑重声明所呈交的论文是我个人在导师的指导下独立完成的。除了文中特别加以标注和致谢的地方外，论文中不包含其他人已经发表或撰写的研究成果。论文作者签名：年月日本人同意浙江财经大学东方学院有关保留使用学位论文的规定，即：学校有权保留送交论文的复印件，允许论文被查阅和借阅；学校可以上网公布全部内容，可以采用影印、缩印或其他复制手段保存论文。论文作者签名：年月日1衢州市郊区房地产的现状分析摘要：随着中国经济的不断发展，在过去的几十年间，城市不断发展，大量的人口涌入城市，使城市对空间的需求不断扩大，许多城市都在进行扩张规划，而房地产开发正是城市发展的主要环节,是城市更新改造与空间扩张的主要手段，城市房地产开发空间的研究越来越受到人们的关注。在此背景下,本文归纳出了影响房地产开发区域空间的主要因素和选择机制,并以衢州市郊区为实例,以宏观的角度去研究衢州市郊区房地产开发的现状,分析衢州市房地产业存在的问题与发展机遇，从而为衢州市郊区房地产的开发提供一些借鉴参考。关键词：衢州市；郊区房地产业；开发现状；发展前景1目录一、前言.......................................................2二、郊区房地产业基础理论..........................................2(一)、郊区房地产业的概念.........................................2（二）、衢州郊区界定..............................................3（三）、郊区房地产优缺点..........................................4三、衢州市郊区房地产业现状分析....................................5（一）、衢州市房地产郊区化现象....................................5（二）、衢州市房地产郊区化现象的因素..............................61.经济因素......................................................62.自然环境因素..................................................63.技术因素......................................................64.土地制度和住房制度因素........................................7四、衢州市郊区房地产存在的问题....................................7（一）、配套基础设施和公用设施建设滞后............................7（二）、房地产开发用地与农业用地矛盾突出导致的钉子户问题..........8（三）、房地产布局分散、开发结构失衡..............................9（四）、房地产土地资源的浪费导致城市的过度蔓延与环境的恶化........9五、衢州市郊区房地产的发展机遇...................................10(一)、政府政策...................................................10(二)、人口发展...................................................11(三)、产业发展...................................................12（四）、社会事业发展.............................................12六、结束语.......................................................122一、前言改革开放三十多年来，随着我国国内经济的快速迅猛发展，以及我国城市化进程的不断加快，年年保持两位数的增长趋势，这使得我国的房地产行业迎来了空前的机遇期，房地产业的发展势头旺盛，崛起也最为快速，已经成为我国这几年发展最快的行业之一，并且已经成为了我国国民经济产业体系中不可或缺的重要组成部分，是我国经济发展的重要引擎和推动力量。我国的房地产业已经生机蓬勃的发展了有十多年的时间，在这十多年间，不管一些其他行业的发展如何风起云涌，跌宕起伏，危机重重，但在房地产行业中却一直都保持着超高速的增长。即使是在2008年的金融危机席卷全球的时候，金融危机也没能撼动我国国内房地产行业快速发展的态势。自21世纪以来浙江省房地产业快速发展，房地产业的增长值一直在全国遥遥领先。增幅一直保持20%以上。衢州市房地产业也受其影响，迅速发展。从客观上来说，这绝对是一种很不正常的发展现象，借鉴国外的发展经验来看，房地产业的正常发展经济周期为5-7年，但是我国的房地产业却在经历了十多年的高速发展后仍势头不减，所以这不得不引发我们的深思。本文拟对衢州市郊区的房地产行业的发展现状进行一定的分析，并对一些发展中存在的问题进行深入的分析讨论。二、郊区房地产业基础理论（一）、郊区房地产业的概念郊区化是一个城市在发展过程中从集中到扩散的，依托城市已经建成的区域而建立的一个过渡性的区域或阶段。城市郊区化是指由于城市的中心区域房价或地价相对比较昂贵，人口也相对来说更加稠密，交通相对拥挤和环境比较恶略等因素引起的，致使城市中心地区的大量人口和产业不断的向外迁移而形成的和城市的中心区域相比的城市的离心化的一种现象。城市郊区化是城市里的人口和就业岗位等由大中型城市的中心地带向城市郊区迁移和扩散的过程。由密度相对较高的地区向密度相对较低的地3区的扩张和转变。郊区化房地产是房地产行业在开发的过程当中在城市的地域空间上的一种非常重要的表现，这是在城市郊区化的背景下，在城市郊区的土地上进行的大规模的通过劳动力、土地、资本、管理和企业家的经验等资源的大量投入，在这里对建筑环境进行的一种重新配置，以用于为生活和工业生产提供建筑使用空间的一种商业开发活动。在20世纪80年代中后期，随着我国的北京、上海、深圳等一些一线的大城市首先出现的在城市化的过程中城市人口和城市的工业等的郊区化的现象。而后紧接着在城市的郊区里又出现了一种全新的开发区，即房地产开发区。郊区化房地产的定义跟在传统的意义上的城市的中心区域的房地产的概念相区分的。郊区化房地产主要是指那些位于城市中心区边缘的，可以让城市里的居住人员生活或生产的一定区域。在我国由于在关于郊区的概念界定上的不统一性，从广义上来看，位于城市郊区的居住区域往里的所有的房地产类型都包含在郊区房地产的概念范围以内。以目前情况来看，在我国的一些大中城市中，六成以上的城市新建项目都位于该城市的郊区。城市的郊区有着得天独厚的条件，以其宽敞又舒适的居住空间和经济实惠的价格，还有交通设施日益发达，环境规划设计优美，这都对衢州市郊区房地产的快速发展起到了十分有利的因素。衢州市郊区房地产的崛起是衢州市快速城市化进程中经济良好快速发展的必然结果。（二）、衢州郊区界定结合我国实际情况考虑，郊区是在城市区内，但是相对于城市中心的行政区而言的与其接壤的相对外围的区域的总称，城市郊区城市中心区的人口的相对疏散地，人口和住宅的密度都相对于城市中心区要低很多，而且城市郊区的城市职能依附于城市中心区的一大片面积的行政区域。城市郊区在地理学概念上是指对城市形成包围又与城市相邻的环形的地带；从行政规划上来划分城市郊区是指位于城市中心地区的边缘带，但是却在经济文化的发展上与城市的中心地区有着十分密切的关联，在城市的中心区的影响范围之内。城市郊区也隶属于该城市政府的统一管辖的区域范围之内。不断的发展变化是城市郊区的显著特点。所以，衢州的郊区包含了衢州市中心区的外围边缘一定范围内的居住区，如图：4图1衢州市郊区示意图（三）、郊区房地产优缺点在衢州市市中心买房，我们普通老百姓首先想到的就是巨额的金钱压力。以目前情况来看，衢州市的中心地带以其优越的地理位置，方便的出行条件，使其房价高到了吓人的程度。所以，巨额的购房款项就成为了我们的首要沉思内容。相比于衢州市郊区房地产衢州市中心房地产也有其十分突出的优势：1、发达的公交构成了衢州市中心便利的交通条件，减少了私家车的购买同时也节省了大量上下班的时间。2、齐全的配套生活设施如超市、医院、学校等又满足了大部分人生活的需要，使人们的生活方便了许多。衢州市市区也有其不足之处：1、人口密度过高；2、空气条件浑浊；3、相对较低的绿化环境条件，使许多的城市居民在钢筋混凝土的世界里倍感压力。郊区房地产的优点有：1、郊区的房地产附近的环境是衢州市中心区域所万万达不到的，清新的空气，宽阔的视野，都给人以美的享受；52、安静的生活环境，较低的住宅密度，由于较大的楼间距而产生的较好的日照和通风条件等，都使得在城市的郊区居住比市中心更加的健康舒适。3、郊区的房子的另一大优势就是其低廉的房价。但是，住在郊区又会面临许多问题：1、交通不便，只有很少的项目距离公交车站和地铁站比较近。对于没有私家车的人来说，出行就会极不方便，即使有车也会加大出行的成本。2、由于配套设施相对市中心来说有所不足，给人们的生活和娱乐带来一定的影响。所以，大多说在衢州市郊区的住宅租赁的可能性较小，大多是以自住为主。三、衢州市郊区房地产业现状分析众所周知的是中国用了60年的时间完成了西方发达国家用200年时间所经历的工业革命，尤其是改革开放近三十年的时间，中国犹如一条腾飞的巨龙一飞冲天。而作为浙江省重要的地级市---衢州市，作为闽浙赣皖四省的交界地带，历史上一直是一个重要的边际交通枢纽和物资集散地，有“四省通衢、五路总头”的美称。衢州具有丰富的旅游资源，历来享有“神奇山水，名城衢州”的美誉。江郎山、烂柯山、龙游石窟等景点景色美不胜收，令人流连忘返。1995年被国务院授予衢州市国家级历史文化名城的称号。2012年、2013年均在中国十大宜居城市排行榜上名列前茅。2013年，成为浙江省惟一上榜国家首批国家循环经济示范城市的地级市。初步核算，2013年全市生产总值已达到1056.57亿元，其中房地产业增加值增长16.1％，居于各产业之首。（一）、衢州市房地产郊区化现象在西方国家,随着城市人口的不断膨胀，城市土地资源的短缺，因此城市新增人口的外迁成为必然趋势。分析1990年衢州市人口数据不难发现，其城市郊区人口占城市总人口的68.3％。随着人类文明的不断进步，与之伴随而来也出现了很多问题，城市中心城区人口密度大、空气污染严重、交通拥堵等等问题不断出现，再加之交通工具的普及度提高，人们居住在郊区而工作在城区已实现常态化。因此城市的发展由工业革命时期的聚集式发展进入了向城市郊区的扩散式发展。据衢州市规划局对1991年至2001年完成的1万个面积在100平以上的138个小区的不完全统计,60％的住房建设,约300万平米建在近郊区。1999年,6衢州市中心城区商品房成交额只占全市成交金额的13.73%，而郊区却高达23.04%，甚至近郊区也占到了15.44%；1999年，衢州市中心城区商品房空置率为16.63%，而近郊区仅为的4.92%从上述数据显然可以得到如下结论,衢州市的房地产郊区化早在2000年以前就已经存在,且在新世纪的经济快速发展的趋势下有扩大的趋势。如何正视这一现象，需要引起我们广泛的关注。（二）、衢州市房地产郊区化现象的影响因素房地产郊区化现象发生涉及到许多因素,本文主要从经济、自然、技术、土地制度与住房制度等方面加以说明其发生的原因。1.经济因素众所周知城市的中心城区