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（番禺）调研报告(一)调研目的：考察番禺楼盘装修市场环境(二)调研地点：广州番禺区(三)调研人员：XX一、番禺简介：1)地理位置番禺区位于广州市中南部，总面积786.15平方公里。东面是珠江，和东莞市隔江相瞧；西及西南以陈村水道和洪奇沥为界，和佛山市南海区、顺德区及中山市相邻；北是广州市荔湾区、海珠区、黄埔区；南面是南沙区区人民政府设在市桥街清河东路。2)行政区划面积：786.15平方千米户籍人口：99.64万（实际常住人口约201万）辖区：辖10个街道办事处，9个镇。街道办事处：市桥街、桥南街、东环街、沙头街、洛浦街、大石街、小谷围街、钟村街、石壁街、大龙街。镇：南村镇、沙湾镇、石?镇、石楼镇、新造镇、化龙镇、榄核镇、东涌镇、大岗镇。3)交通情况番禺区水陆交通便利，客货运输发达。通过京珠高速、南沙港快速、105国道、华南快速、新光快速可便捷通往广州其他区、市以及周边地区；通过陆路、水路可快速到达港澳地区；广州地铁3号、4号线可到达广州市其他地区，广州南站位于番禺区。二、番禺楼盘房地产市场区域特征分析（详细楼盘信息附表1）(一)区域市场及个案分析现在很多居住在番禺都是外地人居多，对他们来说番禺地区分的比较简单，市桥为番禺市区，市区楼盘主要集中在南郊，东为广州亚运村等楼盘（以前的石楼镇），南为沙湾镇，靠近广州为华南。为了更好的对城区市场进行细化分析，现依据楼盘分布以及房地产发展现状等因素进行综合比较，将番禺城区划分为市桥片区、华南片区、亚运城片区、洛溪片区、对这4大板块结合具体个案逐一进行比较分析。楼盘数量表格区域楼盘数量户数市桥片区1723355华南片区1326889洛溪片区412618亚运城片区413699其他52746总计4379307楼盘分布图：1.市桥片区：范围：番禺城市区域市桥片区属于番禺的老城区，80年代末、90年代初作为番禺政治和经济中心。1)目前，市桥片区南郊呈现规模化、高档化的房地产项目开发很多，沿桥南街龙歧路、福德路多成规模的住宅楼盘雅居乐锦官城、保利香槟国际、海伦堡流金岁月、博学公馆等几个。销售价格在其它几个片区处于最高的水平。2)随着广州市南迁的开发建设及居民居住观念的转变，消费者对住房的舒适度、环境、户型设计、小区配套等硬软件要求更高。代表楼盘尚东尚筑开发商：广州市番禺信业房地产发展有限公司地址：番禺石基镇城区大道310号户数：2646户装修状况：毛坯、精装交楼时间：一期2011年5月（1000户），二期2012年底（1600户）户型：主力124-152㎡三房金沙丽水开发商：广州市番禺区沙湾房地产开发公司地址：番禺沙湾镇沙湾路128号户数：1491户装修状况：毛坯交楼时间：2013年户型：二期主打户型为241、293、312平米的双拼别墅2.华南片区范围：兴业大道，兴南大道，大石镇迎宾路，番禺大道以北区域该片区的基本特点如下：1)人口密集，商业氛围十分浓厚。有大型购物中心又一城，常驻人口较多，其中以番禺大道北以东、汉溪大道以南为商业集中地段。2)属于城区景观集中区域。拥有长隆旅游度假区、香江野生动物世界，属番禺城区旅游景点。因而华南片区的房地产开发项目如诺德名都，万科红郡敏捷•上城国际、海印星玥等，华南片区的房比较两极化，以别墅和公寓小户型为主。代表楼盘诺德名都开发商：广州市番禺里仁房地产有限公司地址：番禺兴业大道西989号户数：1366户装修状况：毛坯交楼时间：2013年6月户型：户型涵盖90-170二至四房，以127以上三四房主打(二)番禺楼盘图表分析：3装修类型30%55%15%0%10%20%30%40%50%60%70%带装毛坯各半（任选）2价格情况31%32%28%5%4%0%5%10%15%20%25%30%35%1面积情况20%8%18%34%20%0%5%10%15%20%25%30%35%40%30-7080-9090-100100-140150以上7000-1200012000-1500015000-1800018000-2000020000以上(三)番禺装饰市场装饰公司分布图1.番禺装饰市场份额主被分割为几大版板：A.主要以艺邦集团旗下各子品牌为主（星艺、三星、名匠、华浔）占领着番禺装饰市场的“大半江山”，占70%份额。B.本地小装饰企业：番禺一些小型装饰企业停留在低端市场上，品牌和规模都较欠缺，大多数知名度不高，在中低消费者中占有价格优势。2.番禺装饰市场位置分布图：3.工地管理A.在调研名匠工地现场发现工地门上都有安装门钤并写有欢迎参观，工地现场装饰材料摆放整齐，工地形象较为整洁干净，施工人员也较热情介绍装修情况，后面打探得知施工人员带意向客人回公司可奖励200元。这种制度更好的推动施工人员对来现场参观客户的4.店面接待A.去三星店门咨询时，客服小姐主动送水并做好来访客户登记，然后计由设部经理接待，设计经理先是简单介绍公司，还有装修流程。然后再拿同楼盘同户型的一些方案来参考，整个服务过程还是不错的。(四)进驻番禺装饰市场SWOT分析环境市场机会1.预计2012-2013年开盘数目在3万—4万套，以每笔装饰装修费8万元作为基数番禺区2012-2013年装饰市场份额约16个亿左右。面临着这个行业将面临空前的机遇2.消费者的文化层次和生活品质越来越高，消费者品牌意识不断加强，目前只有艺邦装饰远远不够消费者需求，装饰市场必然属于品牌公司。3.番禺区是市政府的重点城市规划项目，又靠近南沙区，是我司进入广州市场，重要攻城地区。随着亚运结束后，该区域有足够土地开发，将集中成为中高档楼盘的聚集之地。这将成为装饰消费的一块热土。环境威胁1.艺邦装饰，占领着番禺区装饰市场的“大半江山”。2.消费市场环境的变化及消费需求、消费心理、消费水平的质的变化和综合提高及整个社会强烈的个性化消费趋向，将品牌装饰公司的提出更苛刻的要求。3.市场环境的变化及即将到来的激烈的挑战性竞争态势；到时会有更为来势凶猛的巨头前来安营扎寨。公司优势1.我司是深省知名的装饰公司，通过公司过硬的工地管理，质量控制。,将可在番禺区装饰行业大规模、正规化、品牌化、专业化立足2.是番禺区真正实施一站式装修，集装饰、家庭装修、装饰材料商、家居配套产品，为客户提供设计、装修、选材和居室配套等一体化服务的专业装修公司，使业主享受更加实惠、便捷、高品质的装饰装修服务。定位中高端市场，形成好的品牌形象。3.实施我司资源整合，优化配置，强强联合战略,严格的经营管理及高质量的品牌营销。(五)广告策略：在番禺区的户外广告看到很多艺邦装饰投放，有一种比较特色的，就是楼盘未起好的围栏上面尽是艺邦装饰集团的广告，按正常来说应该是楼盘本身的广告。个人认为这种类型广告效果个人认为性价比较高。艺邦各大子公司口碑在广州各大地区已根深地固，所以我认为要进入番禺地区市场一定要从媒体，广告渠道将品牌，知名度打开。对这块个人有几点想法：1)品牌策略A.整合公司广告装饰工艺馆及生活体验馆及材料展示区的资源优势，把公司经营理念炒作成最具前瞻性的广告装饰市场，超市的推广必须首先提出公司的核心竞争优势，在宣传上要体现出公司的优势，来扩大知名度与影响力，全面提升公司经营档次，市场形象B.加强与物业、房管所、房地产商的合作，成立社区宣传营销网点（小区宣传栏）。C.通过装饰工艺馆及样板间与家具商、材料商、家电、厨卫等成立联盟，通过联盟合作降低成本，取得价格优势。宣传样板间和广告装饰工艺馆对超市形象环境得提升以及资源整合取得的价格优势，吸引客流提升签单量。D.做1-2次相当规模地社会反响巨大地公益文化活动，邀请环保局、检测站、建设厅等领导参加。如：“环保我先行，健康送到家”(免费为客户做环保检测)。E.与电视台合作，开辟装饰知识讲座——环保、您的健康及家人。及开辟栏目。F.举办各种活动：装饰节评比活动展销会等G.月，季度年度及各种主题促销、联合促销活动。H.推出会员制I.装饰专刊、光碟2)媒体投放规划A.楼盘的围栏户外，社区喷绘、宣传资料（DM）的投入B.借助媒体、创造话题进行公关行销。如成立装饰版（报纸），宣传正规企业及环保、健康、知识，长期稳定的占领平面媒体阵地。C.与电视台合作开发一档节目。互换空间节目D.“DM”投放，做“促销信息、企业文化宣传”。每月一期。E.广播电台、电视台、报纸、DM、户外横幅广告、公共车广告、小区宣传栏，大型超市和百货商店喷绘广告等F.短信群发