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财产保全操作指引一、财产保全类型动产1、已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断。2、未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断。3、由第三人占有的动产，第三人书面确认该财产属于被告（或被申请人，以下同）的，法院可以查封、扣押、冻结该动产。4、登记在第三人名下的动产，第三人书面确认该财产属于被告（或被申请人，以下同）的，法院可以查封、扣押、冻结该动产。不动产1、已登记的不动产，按照不动产登记簿判断。2、未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。3、登记在第三人名下的不动产，第三人书面确认该财产属于被执行人的，法院可以查封、扣押、冻结。存款和证券1、银行存款按照金融机构登记的账户名称判断。2、存管在金融机构的有价证券按照登记结算机构登记的账户名称判断。3、有价证券由具备合法经营资质的托管机构名义持有的，按照该机构登记的实际投资人账户名称判断。股权、投资权益股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断。其他权利1、其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断。2、无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。3、登记在第三人名下的其他财产权，第三人书面确认该财产属于被告（或被申请人，以下同）的，法院可以查封、扣押、冻结。二、财产保全与第三人主张权利的处理财产保全与买受人的处理（一）买受人对登记在被执行人名下的不动产，同时符合以下条件的，买受人可以对抗保全：1、在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2、在法院查封之前已合法占有该不动产；3、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；4、非因买受人自身原因未办理过户登记。（二）买受人对登记在房地产开发企业名下的商品房，同时符合以下情形的，可以对抗保全：1、在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2、所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；3、已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。（三）对办理了受让物权预告登记的不动产，受让人可以对抗保全。（四）被执行人将其财产出卖给第三人，第三人已经支付部分价款并实际占有该财产，但根据合同约定被执行人保留所有权的，法院可以查封、扣押、冻结；第三人要求继续履行合同的，应当由第三人在合理期限内向法院交付全部余款后，裁定解除查封、扣押、冻结。即由对物的保全转化为对货款的保全，仍依据原有的保全顺位。财产保全与出卖人的处理（一）被执行人购买第三人的财产，已经支付部分价款并实际占有该财产，但第三人依合同约定保留所有权，申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人书面同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，法院可以查封、扣押、冻结。第三人依法解除合同的，法院应当准许，已经采取的查封、扣押、冻结措施应当解除，但法院可以依据申请执行人的申请，执行被执行人因支付价款而形成的对该第三人的债权。（二）被执行人购买需要办理过户登记的第三人的财产，已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，虽未办理产权过户登记手续，但申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，法院可以查封、扣押、冻结。（三）查封、扣押、冻结协助执行通知书在送达登记机关时，登记机关已经受理被执行人转让不动产、特定动产及其他财产的过户登记申请，尚未核准登记的，可以查封、扣押、冻结。（四）对登记机关已经核准登记的被执行人已转让的财产，法院不得实施查封、扣押、冻结措施。（五）查封、扣押、冻结协助执行通知书在送达登记机关时，其他法院已向该登记机关送达了过户登记协助执行通知书的，应当优先办理过户登记，不得查封、扣押、冻结该财产。财产保全与持有生效法律文书的案外人的处理（一）在时间上，另案生效法律文书在执行标的被查封、扣押、冻结前作出；在案由上，该法律文书系案外人与被执行人之间的权属纠纷以及租赁、借用、保管等不以转移财产权属为目的的合同纠纷；且在判决项上，判决、裁决执行标的归属于案外人或者向其返还执行标。（二）在时间上，另案生效法律文书在执行标的被查封、扣押、冻结前作出；在内容上，该法律文书系案外人受让执行标的的拍卖、变卖成交裁定或者以物抵债裁定。（三）案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书，不能对抗保全。（四）案外人依据对执行标的权属作出不同认定的另案生效法律文书，提出对抗保全的，案外人应另行通过再审或撤销判决等程序进行处理。财产保全与承租权的处理（一）在法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，承租人可以请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产。（二）承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，不能提出阻止移交占有的请求。财产保全与第三人合法占有的处理（一）对第三人为被执行人的利益占有的被执行人的财产，法院可以查封、扣押、冻结；该财产被指定给第三人继续保管的，第三人不得将其交付给被执行人。（二）对第三人为自己的利益依法占有的被执行人的财产，法院可以查封、扣押、冻结，第三人可以继续占有和使用该财产，但不得将其交付给被执行人。（三）第三人无偿借用被执行人的财产的，法院可以查封、扣押、冻结，并且可以停止第三人使用、继续占有。三、共有财产的保全（一）对被执行人与其他人共有的财产，法院可以查封、扣押、冻结，并及时通知共有人。（二）共有人协议分割共有财产，并经债权人认可的，法院可以认定有效。查封、扣押、冻结的效力及于协议分割后被告享有份额内的财产；对其他共有人享有份额内的财产的查封、扣押、冻结，法院应当裁定予以解除。（三）共有人提起析产诉讼或者申请执行人代位提起析产诉讼的，法院应当准许。诉讼期间中止对该财产的执行。四、常见主要财产的保全指引动产保全措施（一）法院可以直接控制该项财产，也可以交付其他人控制。（二）由法院在该动产上加贴封条或者采取其他足以公示查封、扣押的适当方式。（三）对于已登记特定动产，应当通知有关登记机关办理查封登记手续。（四）查封、扣押的财产不宜由法院保管的，法院可以指定被执行人负责保管；不宜由被执行人保管的，可以委托第三人或者原告保管。由法院指定被执行人保管的财产，如果继续使用对该财产的价值无重大影响，可以允许被执行人继续使用；由法院保管或者委托第三人、原告保管的，保管人不得使用。不动产保全措施（一）采取查封措施，由法院张贴封条或者公告，并可以提取保存有关财产权证照。（二）对于已登记不动产，应当通知有关登记机关办理查封登记手续。（三）对于尚未进行权属登记的建筑物，法院应当通知其管理人或者该建筑物的实际占有人，并在显著位置张贴公告。（四）查封、扣押的财产不宜由法院保管的，法院可以指定被告负责保管；不宜由被告保管的，可以委托第三人或者原告保管。由法院指定被告保管的财产，如果继续使用对该财产的价值无重大影响，可以允许被告继续使用；由法院保管或者委托第三人、原告保管的，保管人不得使用。（五）查封、扣押、冻结担保物权人占有的担保财产，一般应当指定该担保物权人作为保管人；该财产由法院保管的，质权、留置权不因转移占有而消灭。土地使用权（一）土地使用权和房屋所有权归属同一权利人的，法院应当同时查封；土地使用权和房屋所有权归属不一致的，查封被执行人名下的土地使用权或者房屋。（二）登记在案外人名下的土地使用权、房屋，登记名义人（案外人）书面认可该土地、房屋实际属于被执行人时，执行法院可以采取查封措施。如果登记名义人否认该土地、房屋属于被执行人，而法院、申请执行人认为登记为虚假时，须经当事人另行提起诉讼或者通过其他程序，撤销该登记并登记在被执行人名下之后，才可以采取查封措施。（三）对被执行人因继承、判决或者强制执行取得，但尚未办理过户登记的土地使用权、房屋的查封，执行法院应当向国土资源、房地产管理部门提交被执行人取得财产所依据的继承证明、生效判决书或者执行裁定书及协助执行通知书，由国土资源、房地产管理部门办理过户登记手续后，办理查封登记。（四）对国土资源、房地产管理部门已经受理被执行人转让土地使用权、房屋的过户登记申请，尚未核准登记的，法院可以进行查封，已核准登记的，不得进行查封。（五）法院对可以分割处分的房屋应当在执行标的额的范围内分割查封，不可分割的房屋可以整体查封。分割查封的，应当在协助执行通知书中明确查封房屋的具体部位。（六）被执行人全部缴纳土地使用权出让金但尚未办理土地使用权登记的，法院可以对该土地使用权进行预查封。（七）被执行人部分缴纳土地使用权出让金但尚未办理土地使用权登记的，对可以分割的土地使用权，按已缴付的土地使用权出让金，由国土资源管理部门确认被执行人的土地使用权，法院可以对确认后的土地使用权裁定预查封。对不可以分割的土地使用权，可以全部进行预查封。（八）被执行人在规定的期限内仍未全部缴纳土地出让金的，在政府收回土地使用权的同时，应当将被执行人缴纳的按照有关规定应当退还的土地出让金交由法院处理，预查封自动解除。（九）权属在预查封期间登记在被执行人名下的，预查封登记自动转为查封登记，预查封转为正式查封后，查封期限从预查封之日起开始计算。预查封的效力等同于正式查封。预查封期限届满之日，法院未办理预查封续封手续的，预查封的效力消灭。（十）被法院依法查封、预查封的土地使用权、房屋，在查封、预查封期间不得办理抵押、转让等权属变更、转移登记手续。房屋（一）以下房屋虽未进行房屋所有权登记，法院也可以进行预查封：1、作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋；2、被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋；3、被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。（二）权属在预查封期间登记在被执行人名下的，预查封登记自动转为查封登记，预查封转为正式查封后，查封期限从预查封之日起开始计算。预查封的效力等同于正式查封。预查封期限届满之日，法院未办理预查封续封手续的，预查封的效力消灭。（三）被法院依法查封、预查封的土地使用权、房屋，在查封、预查封期间不得办理抵押、转让等权属变更、转移登记手续。动产（一）机动车辆对于尚未进行权属登记的机动车辆，法院应当在扣押清单上记载该机动车辆的发动机编号。该车辆在扣押期间权利人要求办理权属登记手续的，法院应当准许并及时办理相应的扣押登记手续。（二）铁路运输货物法院依法可以裁定扣押铁路运输货物。在货物发送前扣押的，法院应当将裁定书副本和协助执行通知书送达始发地的铁路运输企业由其协助执行；在货物发送后扣押的，应当将裁定书副本和协助执行通知书送达目的地或最近中转编组站的铁路运输企业由其协助执行。法院一般不应在中途站、中转站扣押铁路运输货物。必要时，在不影响铁路正常运输秩序、不损害其他公民法人的合法权益的情况下，可在最近中转编组站或有条件的车站扣押。法院裁定扣押国际铁路联运货物，应当通知铁路运输企业、海关、边防、商检等有关部门协助执行。属于进口货物的，人民法院应当向我国进口国（边）境站、到货站或有关部门送达裁定书副本和协助执行通知书；属于出口货物的，在货物发送前应当向发货站或有关部门送达，在货物发送后未出我国国（边）境前，应当向我国出境站或有关部门送达。铁路运输企业及有关部门因协助执行扣押货物而产生的装卸、保管、检验、监护等费用，由有关责任人承担，但应先由申请人垫付。申请人不是责任人的，可以再向责任人追偿。扣押后的进出口货物，因尚未办结海关手续，法院在对此类货物作出最终处理决定前，应当先责令有关当事人补交关税并办理海关其他手续。股权、投资权益（一）法院对从工商行政管理机关业务系统、企业信用信息公示系统以及公司章程中查明属于被执行人名下的股权、其他投资权益，可以冻结。（二）法院冻结股权、其他投资权益时，应当向被执行人及其股权、其他投资权益所在市场主体送达冻结裁定，并要求工商行政管理机关协助公示。（三）股权、其他投资权益被冻结的，未经法院许可，不得转让，不得设定质押或者其他权利负担。（四）有限责任公司股东的股权被冻结