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西山国际小镇土地一级开发融资初案公司介绍：金宸集团成立于1996年，总部设在深圳，目前已在深圳、北京、昆明、洛杉矶等地设立区域公司，是一家以房地产开发为龙头，集商业运营、物业管理于一体的大型民营企业集团，具有国家一级房地产开发资质。拥有美国加州金宸集团、深圳金宸地产、北京奥宸地产、云南金宸地产、金宸家居、金宸奥特莱斯、金宸物业等多家子公司。10多年来，金宸集团以市场需求为导向，逐步形成了“公司管理集团化、业务拓展区域化、人力资源专业化”的经营管理格局。在集团强大资本运营平台、研发设计平台、经营管理平台支持下，沿承“成就世界人居梦想”开发理念，在深圳、北京、昆明等城市进行“多项目、多业态”综合开发。集团在美国洛杉矶开发了Single-familyHouse、Greenapple、TownHouse等总建筑面积60万平方米的居住社区和酒店。与全球最大的OUTLETS运营商西蒙·切尔西集团建立了战略合作关系。在中国区域已完成开发面积280万平方米，正在开发面积260万平方米，储备开发面积900万平方米，集团旗下的云南金宸地产在开发规模、销售收入及业界影响力已成为云南省第一名，成为云南知名地产品牌。目前，金宸集团已完成从“单一房地产开发商”向“城市运营商”的定位转变。未来几年内，金宸集团将依据房地产开发趋势及城市化进程要求，形成“旅游地产+商业地产+住宅地产”的开发模式，重点致力于“旅游文化小镇”与“旧城旧村改造、城市土地一级开发”两方面，不断创新经营理念，打造全国知名地产品牌，朝着“中国房地产十强企业”的战略目标迈进！项目背景：北京作为世界著名古都和现代国际城市，其正以建设“国家首都、国际城市、文化名城、宜居城市”为努力目标，不断提高在世界城市体系中的地位和作用，进一步发展首都经济，弘扬历史文化，形成传统文化与现代文明交相辉映、具有高度包容性、多元化的世界城市，增强城市的综合辐射带动能力，提高国际影响力。为了更好的顺应建设“国际城市”的发展目标，贯彻落实“十七大”的会议精神，推动科学发展，促进社会和谐，倡导生态文明建设，石景山区提出打造“CRD新区”的城市发展目标，充分利用和挖掘石景山区的潜在优势，完善和提升石景山区旅游综合开发能力。金宸集团愿意在石景山区人民政府的领导下，运用其十余年的地产开发经验，站在“城市运营”的高度，以“文物保护+旅游地产+商业地产”的开发模式，通过强大的资本运营平台、高效的资源整合手段，将本项目打造为“北京石景山区CRD生态旅游示范区”。项目综述：石景山区处于《北京市总体规划》“两轴—两带—多中心”城市空间结构中“一轴（长安街）、一带（西部发展带）”的交汇处。突出的城市战略地位、区域交通的四通八达、首钢的搬迁和加盟中关村科技园区等，为石景山区优化产业结构，改善环境质量，提升区域形象，实现经济社会转型提供了难得的历史机遇，同时也令处于石景山区内自然资源优势显著的“西山国际小镇”项目得到了发展的最好时机。西山国际小镇项目立足石景山CRD（首都休闲娱乐中心区）战略发展高度，结合北京市商业发展现状、北京市“十一五”商业规划及石景山“一二三六”的产业发展格局，努力将项目打造成集文物保护、休闲娱乐、国际商业、旅游景观为一体的大型品牌综合项目，带动区域经济发展，提升石景山品牌效应。项目区位：1、项目区位项目位于石景山佛教文化、专题性博物馆及自然资源集中的西部区域，翠微山南麓，东北侧与八大处公园由翠微山山体相连。项目内拥有法海寺、永济寺、万泉寺、承恩寺、冰川遗迹陈列馆、龙王庙、田义墓等众多文化旅游景观。项目同时属于石景山CRD（首都休闲娱乐中心区）功能布局规划中休闲度假区与创意高新区的结合部位，独特的地理位置及资源优势使得项目拥有发展现代服务业及文化旅游业的深厚基础，将突出和谐CRD（CapitalRecreationDistrict）主题，打造一座和谐文化、特色旅游、养生休闲、健康生活的“文化旅游小镇”。2、项目四向阐述西山国际小镇项目规划总占地面积约4100亩土地，230多万平米。与外界的交通联系已形成了便利的交通网络，刘娘府路、金顶西路、阜石路三路环围项目东、南、西三面，金顶山路更是穿过项目内部，使项目对外联系更密切。项目通过刘娘府路、金顶西路、阜石路三条交通道路，东向与科技园、奥运射击馆无缝连接，距离北京市中心仅有20公里，利于吸纳人气，尤其为文化创意、休闲娱乐、商务服务、高新技术、旅游会展等第三产业发展提供了有利条件。项目南面计划于2010年建成使用的“苹果园交通枢纽工程”是一处集轨道交通、快速公交、常规公交于一体，包括出租车、小汽车、自行车、步行等交通方式相互衔接的综合客运枢纽；此交通枢纽的建设不但缓解了石景山交通拥挤的现状，更为石景山快速发展提供强大动力，同时直接受益的将是项目商业对外的辐射范围及辐射能力。项目西面一河（永定河）之隔的门头沟区，通过项目旁的金顶西路与项目连接，项目独特的佛教文化旅游资源及全新的中西结合的商业模式可无障碍、最大化地吸引门头沟区域大量消费群体前来消费。项目整体资金运用计划：时间投资额（亿元）资金用途2008年10-12月3.42完成文物街区保护和土地一级开发的立项、报批、报建工作以及模式口村危旧房产权置换工作2009年1-12月35.1完成征地、拆迁及土地一级开发2010年1-12月16.58用于法海寺修缮、模式口民居修缮工程，完成模式口片区安置房、配套设施的开发建设；同时进行永定河两侧绿化带、奥特莱斯购物中心、加州风情街、刘娘府南区安置房、企业总部基地和小学、幼儿园的开发建设2011年1-12月19.61完成法海寺修缮、模式口民居修缮工程，永定河两侧绿化带、奥特莱斯购物中心、加州风情街、企业总部基地和小学、幼儿园、低密度住宅（一期）的建设以及刘娘府南区安置房的后续工程；同期开工建设歌剧院、凤翔湖、五星级酒店、数码动漫城、山地主题乐园以及低密度住宅、水岸小镇的建设2012年1-12月18.04完成刘娘府南区安置房、歌剧院、凤翔湖、五星级酒店、数码动漫城、山地主题乐园以及低密度住宅、水岸小镇（二期）的建设2013年3.05用于住宅的后期销售、酒店、商业的招商运营以及项目清算等等总计95.79项目完成资金整体筹措初步计划：方式投资额（亿元）自有资金20.09集团预备投入资金银行25工商银行、农业银行、深圳平安等银行申请贷款和授信风险投资10美国国际私募资本管理委员会、天银投资发展有限公司进行风险投资信托15深圳平安信托、中融信托等信托发行信托理财产品销售资金投入预计40.7分期建设，分期销售滚动，利于资金回笼预计总投资111项目完成土地一级开发融资初案：西山国际小镇项目现在正处于土地一级开发的前期阶段，事实上，目前在土地一级开发的资金构成方面，除了外部资金直接投入外，通过融资来解决的主要渠道有两个，一是银行信贷，二是通过信托公司发行信托计划。从事一级开发的企业大多数是为项目设立的项目公司，融资比较困难，原因在于：（1）企业成立时间短，缺少经营业绩，市场信誉和银行信用还没有建立起来；（2）企业缺少固定资产或其他有效财产作为融资抵押。一级开发阶段，土地使用权不归开发企业所有，企业不能以此直接进行抵押融资；（3）受国家宏观调控政策调控的影响，银行对包括土地一级开发在内的房地产行业贷款处于收缩状态。中国人民银行“121号文件”明确规定要“严格控制土地储备贷款的发放”，使得各类土地一级开发主体从银行获得资金支持难度加大；（4）缺少债券、股票上市等直接融资渠道。根据央行2003年6月发布的《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》有关支持土地一级开发贷款的规定，一级开发贷款必须以土地作为抵押，贷款期限最长不超过2年，贷款额度最高不超过土地收购、整理和储备总成本的70％，要求自有资金投入不低于30%。在现有条件下，北京地区一级土地开发贷款总体成本约为年息13%左右，其中包括银行贷款基本利率和银行对房地产贷款业务收的各种管理费用，包括咨询费、评估费和财务包装费等等，一级开发土地在银行的抵押率基本在50%左右。土地一级开发项目，如果银行贷款有难度，也可以采用信托融资方式。因为对于信托投资公司而言，土地一级开发在某种程度上是一种政府行为，其收益率是既定的，风险也很小，能够为委托人提供有保障的利益回报。由公司作为融资人，信托公司作为受托人，发行信托计划，向委托人取得信托资金后交与融资人，融资人必须提供与资金同等价值的资产进行抵押担保，信托计划期满时，融资人按照协议规定溢价购回抵押物。受托人将溢价作为信托受益进行分配。在现有环境下，北京地区的信托融资成本年息在18%左右，土地基本也在抵押率50%左右。对比文章最后列表中所有融资方式，资金成本最低为银行贷款，所以为公司土地一级开发项目的首选。先期已经联系有意向操作的银行有：工商银行、农业银行、农商行和兴业银行，具体条件等备齐银行所需资料进一步跟进联系。土地一级开发银行相关政策和要求：土地一级开发贷款是指银行向借款人发放的用于土地收购及土地前期开发、整理的贷款。贷款额度不超过所购土地评估价值的70%，期限最长不超过2年。借款人条件1.经省、市人民政府批准成立的土地储备中心，或受政府委托依法从事土地收购、整理及储备工作的企业法人；2.经工商行政管理部门核准登记的企（事）业法人，已取得人民银行颁发的贷款证；3.经营管理规范、财务状况良好，具有按期偿还贷款本息的能力。项目条件1.所在城市经济发展稳定，财政状况良好，土地市场化程度较高，房地产市场环境良好，土地收购、储备、出让等行为规范；2.贷款项目符合有关部门批准的城市规划和土地利用总体规划，并已列入当地政府的年度土地储备计划；贷款用于收购、储备的土地应为可出让的商品住宅、商业设施等经营性用地；贷款项目涉及农用地的，应具备合法的农用地转用手续和征地手续；3.贷款应与具体地块相对应，而且地块应地理位置优越，具备开发建设条件具备，有较大增值潜力，具有良好的出让前景。办理条件1.以房地产开发企业为借款主体的土地一级开发贷款（1）财务制度健全,有可靠的还款来源。（2）年检合格的贷款卡和房地产开发资质等级证明。（3）信用等级符合银行要求。（4）土地储备中心委托进行土地一级开发的委托协议。（5）项目列入政府年度土地储备计划，并具有规划部门出具的规划意见书。（6）提供银行认可的抵押担保，自有资金比例符合要求。2.以北京市区级土地储备中心为借款主体的土地储备贷款（1）土地征用手续或收购手续齐全，项目列入政府年度土地储备计划，具有规划部门的规划意见书。（2）我行规定的其他条件。3.以国家级或市级开发区管委会及其委托的开发公司为借款主体在园区内进行的土地一级开发贷款（1）园区是经政府批准国家级、市级工业园区，具有相关批文。（2）我行规定的其他条件。其他事项借款人应在我行设立贷款专户和还款专户，并向我行出具土地出让收入优先归还我行贷款的承诺。借款人应承诺不以我行贷款的土地为他人设定担保。借款人、财政部门原则上要与我行签订监管协议，财政部门应承诺土地出让收益中借款人应得部分及时返还借款人，并存入其在我行的结算专户，优先用于偿还我行贷款。房地产融资方式对比银行贷款上市或借壳房地产债券房地产信托海外投资基金私募典当合作开发发行成本无较高较高较高无无无无利率水平基本贷款利率由行政手段确定加上一定管理费用，总成本13%左右由市场行情而定，现在由于宏观调控，中小型地产企业基本无此可能债券发行利率不允许超过储蓄和存款利率的40%，发债费用为总发债额千分之五，制度审批严格，中小型地产企业很困难现状信托发行利率一般在16%左右加上一些管理费用，总成本18%左右利润分成，或要求不低于30%左右的年收益，对合作企业要求高依据私募对象年息25-40%不等月息5%，年息60%左右利润分成模式偿还期限短期居多，可申请期限为1-2年无大多与开发期限相吻合短期居多，也可发行2-3年期大多与开发期限吻合，也有短期要求回报高属借贷资金短期居多一般不超3个月与开发期限吻合机会成本资金流动差，与开发期限不吻合分散股权到期还款额度大到期还款额度大大多要求前期控股分散