第七章 业主的建筑物区分所有权

第七章业主的建筑物区分所有权第七章建筑物区分所有权•第一节建筑物区分所有权概述•一、业主建筑物区分所有权的概念及特征•（一）建筑物区分所有权的概念•法国：住宅分层所有权•意大利和英国：公寓所有权、单位所有权、水平财产权•美国：公寓所有权•瑞士：楼层所有权、分层建筑物所有权•日本：建筑物区分所有权第十章建筑物区分所有权•是指建筑物的共同所有人对建筑物专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。•（一）各种学说•1、一元论：专有权说（法国法典）和共有权说•2、二元论说•3、新一元论说（享益部分说）•4、三元论说德国美因兹大学(Mainz)贝尔曼教授于上世纪五十年代提出.1951年3月15日《德国住宅所有权法》采纳。A.业主对专有部分的权利：单独所有权。专有部分。B.业主对共有部分享有权利，承担义务。共有所有权。C.成员权（管理权）。应采三元论建筑物区分所有权的构成建筑物区分所有权专有部分所有权共有权业主大会组织的成员权业主的建筑物区分所有权《中华人民共和国物权法》第六章•专有部分享有所有权。俗称“专有权、私有权”•专有部分以外的共有部分享有共有权。因这种共有为“按份共有”故亦称“共有部分的持份权”•专有部分以外的共有部分享有共同管理的权利。也称“业主组织的成员权”（二）业主建筑物区分所有权的特征物权法第70条规定：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。建筑物区分所有权的特征：•集合性（复合性）或内容具有多样性•一体性•专有所有权的主导性专有所有权的主导性在构成建筑物区分所有权的三要素中，专有所有权具有主导性。表现在：•区分所有人取得专有所有权即取得了共有权和成员权•专有所有权大小，决定区分所有权人共有权和成员权的大小•在区分所有权成立登记上，只登记专有所有权，而共有权和成员权则不需要单独登记。•区分所有人转让其建筑物专有部分所有权的，其对建筑物共有部分享有的共有和共同管理的权利视为一并转让。二、建筑物区分所有权的种类（一）建筑物区分所有的条件1.物理形态方面，建筑物必须能够被区分所有：•必须能够为除国家以外的主体所有的建筑物；•构造上能够区分为两个或两个以上独立的部分，且应上下四周闭合，形成独立的空间，具有独立的功能；•除专有之外，还需有共有部分。•2.事实上已经被区分所有（二）建筑物区分所有权的类型指对房屋（建筑物）拥有的与其他部分区别开来的某一特定部分的所有权。共分三种：1、纵割式。一般指连栋式和双并式等纵切为数户的建筑物。2、横割式。上下横切分层所有的建筑物。3、纵横分割式。上下横切分层所有的建筑物。第二节专有所有权与共有所有权一、专有所有权（一）概念与性质涵义：区分所有人对其专有部分所享有的占有、使用、收益和处分的权利。专有所有权的性质，通说是空间所有权第二节专有所有权与共有所有权（二）专有所有权的客体及范围专有部分：指在构造上能够明确区分，具有排他支配可能性的建筑物部分。表现为构造上的独立性和使用上的独立性。区分标准：a壁心说；b空间说；c最后粉刷表层说；d壁心说＋最后粉刷表层说专有部分范围：以建筑物天花、地板、墙体的中心为界所围成的立体空间墙体地板天花墙体中心线专有部分之壁心说专有部分范围：以建筑物天花、地板、墙体所围成的立体空间墙体地板天花墙体中心线专有部分之空间说专有部分之最后粉刷层说专有部分范围：以建筑物天花、地板、墙体的最后粉刷层所围成的立体空间最后粉刷层也称为抹灰层或批宕层壁心说及最后粉刷层说对内以壁心说，对外以最后粉刷层说专有部分的认定•第2条建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：•（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；•（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；•（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。•规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。•本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。（四）专有所有权的内容1.业主的权利2.业主的义务不得违反使用目的维护建筑物牢固与完整及时对专有部分进行修缮准许进入3.相邻关系专有部分所有权权利义务法律责任占有收益使用装修、改良、修缮排他性相邻权按本来用途、目的使用专有部分维护建筑物安全、外观美观独自承担专有部分的责任与费用不得随意变更通过专有部分的各种共用管线尊重维护环境卫生、安宁、当地善良风俗相互容忍停止侵害消除危险排除妨碍恢复原状赔偿损失处分二、共有所有权•（一）含义•也称“共有部分持分权”或“持分共有所有权部分”，是指建筑物区分所有人依照法律或管理规约的规定，对区分所有建筑物的共有部分所享有的占有、使用和收益的权利。（二）特征与性质•主体身份的复合性•客体范围的广泛性•内容的多样性•种类的多样化•权利变动的从属性•按份共有•共同共有•依建筑物的种类而区分共有部分，是指区分所有人所拥有的单独所有部分以外的建筑物其他部分。对共有部分享有的权利称为共有权。共有部分的范围主要包括建筑物的基本构造部分，建筑物的共有部分及附属物，仅为部分区分所有人所共有的部分。共有部分的法律特点：•1、从属性和不可分割性：共有部分与专有部分不可分离•2、区分所有人对共有部分所享有的权利主要是法定的•3、各区分所有人对共有部分享有的共有权利既可以是按份共有，也可以是共同共有共有部分的范围确定专有部分与共有部分范围对物业管理的意义与作用：•内容：专有部分——专项服务、特约服务共有部分——常规服务•责任：专有部分——业主自己负责共有部分——物业服务企业、业主大会及业主委员会分别负责•费用：专有部分——业主自己承担共有部分——物业管理费、专项维修资金、业主大会及业主委员会决议的分摊•权利与义务不同•有利于解决纠纷共有部分的所有权1.业主共有的范围：第3条除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。车库、车位《物权法》74条第1款：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库，应当首先满足业主的需要。第五条建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定.前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。《物权法》第74条第3款：占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。第六条建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位。架空层、停车场、会所、绿地所有权屋顶外墙地下室外墙停车位DEFCBA楼梯（四）共有权的内容共有权权利义务法律责任持分占有收益使用装修、改良、修缮处分权相邻权按规划设计功能使用共有部分维护和保存共有部分按持分比例承担共有部分的责任与费用按时交纳物业管理费、专项维修资金、业主大会决议的分摊费用不得单独处分共有部分停止侵害消除危险排除妨碍剥夺区分所有权赔偿损失清偿拖欠费用第三节业主的成员权一、概说（一）概念：又称成员权，指建筑物区分所有人基于一栋建筑物的构造、权利归属和使用上的密切关系而形成的作为建筑物管理团体的一成员而享有的权利和承担的义务。（二）特征•1.基于区分所有人间的共同关系而产生；•2.独立于专有所有权与共有所有权以外而与其并列；•3.具有永续性；•4.与专所有权、共有所有权密不可分的权利。（三）行使成员权的团体形式•业主大会•业主委员会二、业主成员权的内容业主大会组织的成员权权利义务参与管理权选聘权选举权监督权请求权服从、执行业主大会的决议、决定遵守业主公约、业主大会议事规则遵守物业管理服务合同接受、服从业主大会及业主委员会、物业管理企业所提供的管理服务按时交纳物业管理费、专项维修资金业主大会决议的分摊费用共同承担业主大会、业主委员会的民事责任参加业主大会通过业主大会形成决议、决定通过业主大会制订、修改业主公约、业主大会议事规则通过业主大会制订、修改物业管理制度、规定选举、被选举、罢免业主委员会成员通过招标投标等方式签订物业管理合同参与物业管理活动责任主体之间相互监督请求分配共有收益请求正当管理共同事务请求召开业主大会会议请求追究侵权或违约责任遵守物业管理制度、规定业主与非业主使用人身份界定《中华人民共和国物权法》规定的建筑物区分所有权人《物业管理条例》规定的房屋所有权人《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第1条：依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。办理了产权登记业主业主身份类别没有办理产权登记没有办理产权证书，但已签署售房合同，并且发展商已经客观上实际交付了房屋的仍然是房屋所有权人。但其所有权行使受到一定限制，即不能流转、交易、抵押……不得对抗第三人业主总人数I.产权证书拥有者未婚人士已婚，属于夫妻个人财产已婚，属于夫妻共同财产夫妻产权证书署名者夫妻产权证书未署名者未拥有产权证书者签订了售房合同并获得实际交付者业主总人数•第九条物权法第七十六条第二款规定的业主人数和总人数，可以按照下列方法认定：•（一）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；•（二）总人数，按照前项的统计总和计算。第四节区分所有建筑物的管理•一、含义•区分所有建筑物的管理，是指为维持区分所有建筑物的物理机能，并充分发挥其社会的、经济的机能，而对之所为的一切经营活动。•包括物的管理与人的管理•（一）物的管理•建筑物•基地•附属设施•（二）人的管理•不当毁损行为•不当使用行为•妨害生活的行为对人的管理•第十四条建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。•属于前款所称擅自进行经营性活动的情形，权利人请求行为人将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途的，人民法院应予支持。行为人对成本的支出及其合理性承担举证责任。对人的管理•第十五条业主或者其他行为人违反法律、法规、国家相关强制性标准、管理规约，或者违反业主大会、业主委员会依法作出的决定，实施下列行为的，可以认定为物权法第八十三条第二款所称的其他“损害他人合法权益的行为”：•（一）损害房屋承重结构，损害或者违章使用电力、燃气、消防设施，在建筑物内放置危险、放射性物品等危及建筑物安全或者妨碍建筑物正常使用；•（二）违反规定破坏、改变建筑物外墙面的形状、颜色等损害建筑物外观；•（三）违反规定进行房屋装饰装修；•（四）违章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、场地或者其他共有部分。（一）管理方式•1、自主管理与委托管理•2、管理人方式与非管理人方式•3、法人管理与非法人管理•（二）管理规约：•1、含义与性质：是区分所有人管理团体的最高自治规范，具有区分所有人管理团体的根本性自治规则的性质。•2、设定、变更与废止•3、规约事项：基础法律关系事项、共同事务事项、之间的利害关系的调整事项等。•4、规约的效力•5、规约的保管和阅览（三）管理团体•1、管理团