资产评估课件.

PropertyAppraisal(2016)资产评估蒋其发博士JIANGQifa,PhDE-Mail:[e-mail]中文参考书籍•1.中华人民共和国国家标准房地产估价规范GB/T50291-1999•2.中华人民共和国国家标准房地产估价基本术语标准GB/T50899-2013•3.崔裴、关涛:《房地产价格评估》,高等教育出版社，2007•4.[美]理查德·M·贝兹，赛拉斯·J·埃利：《房地产估价（第6版）》，电子工业出版社，2008•5.刘亚臣：《房地产经济管理（第六版）》，大连理工大学出版社，2012年•6.任宏：《房地产经营与管理》，中国电力出版社，2014年•7.董藩，丁宏，陶斐斐：《房地产经济学》，清华大学出版社，2012年•8.宗永红：《房地产估价》，科学出版社，2010年中文参考书目•1.赵小虹，赵财福：《房地产估价（第二版）》，同济大学出版社，2009年•2.曲卫东，叶剑平：《房地产估价（第二版）》，中国人民大学出版社，2009年•3.俞明轩：《房地产评估》主编、中国人民大学出版社，2004.11•4.邢元志：《房地产评估》，中国建筑工业出版社，2007.11•5.陈湘芹：《房地产估价》，中国化学工业出版社，2005.8•6.周寅康：《房地产估价》，东南大学出版社，2005.12USEFULTEXTBOOKS•RICS.RICSValuation–ProfessionalStandards:IncorporatingtheInternationalValuationStandards.March2011,2012,2014•AndrewCherry.AValuers’GuidetotheRICSRedBook.6thedition.RICS,February2008.•AnthonyBanfield.AValuers’GuidetotheRICSRedBook2014.RICS,January2014.•Isaac,DandO’Leary,J(2013);PropertyValuationTechniques,PalgraveMacmillan,Hampshire•Isaac,DandO’LearyJ(2011);PropertyInvestment,PalgraveMacmillan,Hampshire•Enever,N,Isaac,DandDaley,M(2010)TheValuationofPropertyInvestments,Elsevier,Oxford.•TheInternationalValuationStandards2011.InternationalValuationStandardsCouncil,2011IndicativeCourseMaterialsandReadingAuthorDateTitlePublisherISBNBaum,A.andCrosby,N.2008PropertyInvestmentAppraisal,3rdEditionBlackwell,Oxford9781408135559BritishPropertyFederation()2014PropertyDataReport2014BritishPropertyFederation:PrinciplesandPracticeofPortfolioManagementPearson,Harlow9780582316126Isaac,D.2003PropertyFinance,2ndEditionPalgraveMacmillan,Basingstoke9780333987148Isaac,D.andO’Leary,J.2011PropertyInvestment,2ndEditionPalgraveMacmillan,Basingstoke9780230290242Isaac,D.andO’Leary,J.2013PropertyValuationTechniques,3rdEditionPalgraveMacmillan,Basingstoke9781137302410RICS2013SustainabilityandCommercialPropertyValuation,2ndEditionRICS辅助学习资料•1.相关课程•房地产管理、房地产经营、房地产开发、房地产经济学等•2.主要参考期刊和报纸：•《中国房地产估价与经纪》、《中国房地产估价师》、《建筑经济》、《中国建设报》、《经济日报》、《21世纪经济报道》、《经济观察报》等•3.主要学习网站：•中国房地产估价师()、住房和城乡建设部、中国房地产经纪人网、中国房地产产权网、国际测量师联合会（FIG）、世界估价组织联合会（WAVO）、国际估价标准委员会（IVSC）、美国估价学会（AI）、英国皇家特许测量师学会（RICS）、香港测量师学会（HKIS）主要内容(Contents)•房地产评估概述•估价数学计算•资产收益率介绍•英国房地产投资估价•房地产投资分析•风险和投资分析•评估准确性•残余法•现金流法•房地产融资•投资组合原理•投资组合战略Cha1Value,ValuationandInvestmentAppraisal资产评估概述•资产评估概念•资产评估对象•评估方法•价值、价格和估价•折现率(discountrate)一资产评估的概念•资产评估是指具有专业水平和经验的评估人员根据特定评估目的，遵循法定或公允的标准和程序，运用科学的评估方法，对资产尤其是房地产商品的价格(租金)、价值进行科学的评定与估算。•专业评估和非专业评估的区别比较项目“正规的估价”（formalappraisal）“非正规的估价”（informalappraisal）估价结果效力负有法律责任不负有法律责任实施主体估价机构和估价师无资质要求估价过程和依据限定的原则、程序、技术提供意见者个人经验估价结果的表现形式规范的书面报告书面、口头正规估价和非正规估价的比较二资产估价对象•居住房地产•商业房地产•工业房地产•其他用途房地产•土地•其他资产台湾101大楼上海三大高度广州塔哈利法塔(Khalīfatower)迪拜塔房地产价格的总体水平具有周期性波动和螺旋式上升的特点关于房地产价格波动与周期的理论研究•经济周期的阶段与特征：复苏、繁荣、衰退和萧条时间潜在GDP衰退繁荣GDP复苏繁荣衰退经济周期曲线–买卖–租赁–抵押–典当–作价入股–售后包租资产价格有多种表现方式•实际成交价格——房地产交易双方实际达成交易的价格。–卖价、买价、成交价•评估价格——专业的房地产估价人员对房地产的真实价值进行估算而得出的价格，包括试算价格，即运用某种具体方法估算出的价格。•理论价格——房地产内在价值的货币表现,也就是理论上存在的价格。不同产生方式的房地产/资产价格国家年度地价（现行价格）消费品价格(1948－1967）国民收入(1948－1967）美国1956－19666.01.56.0英国1960－196912.03.71.7法国1950－196621.04.35.5意大利1950－196212.03.05.6日本1955－196919.00.88.2长期来看，房地产价格上涨率大于一般物价上涨率和国民收入上涨率三房地产/资产估价方法•美国体系（成本法、比较法、收益法）•英国体系（比较法、投资法、利润法、残余法），其中投资法和利润法归为收益法，残余法归为成本法。•总体而言，英国和美国的估价方法在本质上是相同，中国也基本采取这些方法。中国房地产/资产评估方法•成本法•市场比较法•收益法FYI:房地产/资产价格评估的方法体系房地产估价方法市场比较法收益法成本法路线价法基准地价修正法直接资本化法收益流资本化法积算法收益倍数法剩余法折现现金流分析法使用完全产出率的收益流资本化法假设开发法•市场比较思路–利用与对象房地产有替代关系的其他房地产的成交价格，来推测房地产最可能实现的市场价格。•成本计算思路–根据房地产开发所需的成本来评估房地产的价格。•收益法思路–房地产的价格是由房地产将来给业主带来的全部经济收益的资本现值来决定的。四价值、价格和估价•在经济学里，价值和价格的区别•在投资里，资产的价值是未来收入流之和（SumsofItsFutureIncomeFlows）•价格就是在市场中所获得的货币回报（Monetaryreturnachievedinthemarket)•估价是预测市场中可能销售价格的行为（Attempttopredictthelikelysellingpriceinthemarket）五房地产/资产价格评估基本理论•专业估价人员，根据特定的估价目的，遵循估价原则，按照规范的估价程序，采用科学的估价方法，通过对影响房地产价格因素的分析，并结合自已的经验，对某一特定房地产的真实、客观、合理价格所作的估计、推测和判断。•非正规估价：房地产交易当事人、经纪人或其他人员，出于各种目的依据自己的经验及其掌握的房地产市场信息，对某一宗房地产的价格进行估计、推测和判断。•作用–为房地产交易、投资、开发等房地产经济活动服务。–为建立股份制企业、合资、合营、企业兼并、破产等经济活动服务。–为信贷、保险等金融活动服务。–为市政建设、城市规划调整等城市建设和管理活动服务。–为政府征税服务。–为处理房地产经济纠纷的司法、仲裁活动服务。房地产/资产价格评估的意义和作用•遵循房地产价格形成规律的原则——最高最佳使用原则–收益递减规律•对于一宗土地的使用强度超过一定限度后，收益开始下降•美国中西部某城市曾做过一项研究，证明在一块（120*172英尺）价值150万元的土地上投资建造办公大楼–一座5层大楼的投资利润率是4.36%–10层是6%–15层是6.82%–20层是7.05%–25层是6.72%–30层是5.65%•此楼收益递减点是20层，经济高度•其他使用强度包括建筑高度、容积率、建筑规模房地产价格评估的原则•遵循房地产价格形成规律的原则——适合原理–估价对象与其外部是否协调，来判断估价对象是否为最高最佳使用•合法原则•公平原则•估价时点原则房地产/资产价格评估的原则六现值、终值、净现值和折现率•现值（PresentValue，PV）•未来值/终值（Futurevalue，FV）•净现值（NetPresentValue，NPV）•折现率(DiscountRate)R=l+i+p–l:Areturnforlossofliquidity-non-availabilityofmoney,non-consumption.–i:Areturnforanticipatedinflation–p:Ariskpremium-certaininvestmentsaremoreriskythanothers.Investmentanditsincome:Acasestudy投资及其收益：一个案例•i=5.85%•2015.3.10:-100PV：105.85(Cost)•2016.3.10:+150PV：