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1主讲教师：蔡艳芬2课程基本概况及学习指南一、资产评估课程简介二、本课程教学的内容与目的三、专业培养目标与资产评估四、运用所学的资产评估知识将来我们能做些什么？五、课程要求六、参考资料31．资产评估是研究什么的？一、资产评估课程简介评估资产4经济学中的资产资产是一个具有多角度、多层面的概念会计学中的资产资产是指企业过去的交易或事项形成的、由企业拥有或控制的、预期会给企业带来经济利益的资源。资产是泛指一切财产，即一定时点的财富总量，由一定数量的物质资料和权利构成。问题：市场、销售渠道、人力资源是否为资产？5资产评估是对资产价值进行评定和估算的行为。评估：评定、估算，也是对物品价值的判断62．资产评估与会计的研究领域的区别是什么？资产计价资产评估资产现实价值难以反映主要反映历史成本原则持续经营条件现实成本原则资权产变交动易为或前产提73．为什么需要资产评估？（1）资产本身的特性决定的：资产的专业性、交易频率低、信息不完全、大众交易的发生。（2）由市场决定的：在资产交易和变动中，买卖双方由于对资产有不同的预期而使交易难以完成，作为中介行业的资产评估专业服务应运而生。（3）资产评估是市场经济条件下资产业务顺利实现的桥梁。8常见的资产业务1.单项资产所有权、使用权的转让。2.企业整体所有权、使用权的转让：企业出售、兼并、企业托管、租赁、承包等。3.企业性质的变更：股份经营、联营、中外合资或合作等。4.企业清算：破产清算、终止或结业清算。5.资产抵押、资产担保。6.债务重组7.品牌发展战略等管理行为。9会计学专业培养目标:能够熟悉经济学基本原理，系统掌握会计学基本理论和基本技能，具备管理、经济和法律等相关方面的知识和能力，熟悉审计、理财、金融等相关知识，掌握国际通行的会计准则和惯例，了解会计对资本市场和国民经济管理的影响，了解当代国际会计领域的发展现状，能在企、事业单位以及政府部门从事会计实务和管理，以及相关教学、科研方面工作的工商管理学科高级专门人才。二、专业培养目标与资产评估10财务管理专业培养目标：具备管理、经济、法律、外语、计算机等方面的知识和能力，系统掌握财务管理基本理论和基本技能，能够为企业集团、公司、金融机构、证券投资、保险等专业公司、中介机构、企事业单位培养适应现代市场经济需要，具有理论基础坚实、知识面宽、能力强、富有创新精神以及实践能力的财务管理学科高级专门人才。11三、本课程教学内容及目的机器设备评估房地产评估无形资产评估长期资产评估流动资产评估企业价值评估资产评估资产评估的基本理论和方法资产评估操作程序与评估实务资产评估报告与评估规范12本课程的教学目的在于开阔学生的视野，了解当前国内外资产评估领域的研究动态，特别是近年来的热点问题，掌握资产评估的基本理论与方法，熟悉常见资产类型的评估方法和程序，了解资产评估软件的使用。13四、运用所学的资产评估知识将来我们能做些什么？3．其他相关咨询服务：投资咨询、项目咨询1．提供资产评估中介服务：主要包括资产价值的发现、价值的估算和价值的实现。目前我国主要进行的是价值估算服务，在价值发现和价值实现方面涉及较少。2．进行资产管理：包括国家资产的管理，如国资委（国有企业资产管理部门）、证券管理部门（上市公司资产的管理）、资产管理公司，企业资产的管理（企业价值最大化，企业的并购）14五、课程要求3、查阅相关文献和资料，熟悉资产评估领域的有关法规和文件的内容；1、通过学习，掌握资产评估的基本理论、方法和应用，熟悉资产评估的程序和规范；2、掌握资产价值判断的基本思路，能够对资产评估结论的合理性进行分析和评价。15六、参考资料1．《资产评估理论与实务》尉京红等，中国市场出版社，2004.82．《资产评估》全国注册资产评估师资格考试辅导教材3．中国资产评估、国有资产管理及会计、审计等相关杂志4．中国资产评估协会（）等相关网站16第一章总论一、资产评估的基本概念二、资产评估的基本要素三、资产评估的种类四、资产评估的功能17一、资产评估的基本概念“是指注册资产评估师依据相关法律、法规和资产评估准则，对评估对象在评估基准日特定目的下的价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。”（我国《资产评估准则——基本准则》(2004年2月发布)18二、资产评估的基本要素1、评估主体：专门从事资产评估的机构和人员2、评估客体：是被评估的资产，也称为评估对象3、评估依据：有关的法律、法规、经济行为文件、重大合同协议，取费标准和其他参考依据。4、评估目的：实际上是资产评估结果的具体用途。如产权变动、融资业务、资产纳税、咨询服务等5、评估原则：是资产评估的行为规范。包括评估的工作原则和经济技术原则。19二、资产评估的基本要素6、评估程序：资产评估工作从开始到结束的顺序7、评估价值类型：即对评估价值的质的规定，对资产评估参数的选择具有约束性。市场与非市场价值8、评估方法：是分析和判断资产价值的手段和途径包括市场法、收益法、成本法三种基本评估方法9、评估假设：是资产评估得以进行的前提条件。包括前提假设、条件假设、评估对象状态假设等10、评估基准日：是资产评估的时间基准20三、资产评估的种类1.按资产评估工作的内容不同资产评估一般评估评估复核评估咨询21（1）一般评估企业上市资产评估组建合资企业资产评估企业股份制改造资产评估抵押贷款资产评估……是指正常情况下的资产评估，通常以资产发生产权变动、产权交易以及资产保险、纳税或其他经济行为为前提。市场价值评估市场价值以外的价值评估一般评估22（2）评估复核是指在对被评估的资产已经出具评估报告的基础上，由其他评估机构和评估人员对同一被评估资产独立地进行评定和估算并出具报告的行为和过程。23（3）评估咨询是一个较为宽泛的术语。确切地讲，评估咨询主要不是对评估标的物价值的估计和判断，它更侧重于评估标的物的利用价值、利用方式、利用效果的分析和研究，以及与此相关的市场分析、可行性研究等。242.按资产评估对象的不同整体资产评估单项资产评估资产评估25（1）单项资产评估是指评估对象为单项可确指资产的评估。通常机器设备评估、土地使用权评估、房屋建筑物评估、商标权评估、专利权评估等均为单项资产评估。由于单项资产评估的对象为某一类资产，不考虑其他资产的影响，通常由具有某一方面的专业评估人员参加即可完成评估任务。26（2）整体资产评估是指以若干单项资产组成的资产综合体所具有的整体生产能力或获利能力为评估对象的资产评估。如：以企业全部资产作为评估对象的企业整体价值评估（或称企业价值评估）、以企业某一部分或某一车间为评估对象的整体资产评估、以企业全部无形资产为评估对象的无形资产整体评估等。27四、资产评估的功能资产评估的功能就是指资产评估本身所具有的某种效能，是开展资产评估工作所发挥的实际作用。1、评值功能2、评价功能3、公证功能281、评值功能通过资产评估，可以科学合理的评定和估算出被评估资产在某一时点的价值，为资产的交易行为提供价值尺度，这是资产评估的基本功能。292、评价功能资产评估除了对资产价值大小做出专业判断以外，还具有对资产经营的状况和效果进行评价的功能，可以反映不同时间、地域、经济背景条件下的资产价值和运营绩效的差异性，以此检查、考核和评价企业的经营状况。303、公证功能资产评估结果的真实性、公平性和合法性在法律上具有公证效力。随着抵押贷款、财产担保等经济活动的日益频繁，资产评估经常被用来证明资产的存在以及资产的价值量，以满足银行及有关部门发放贷款和进行其他形式融资的需要。通过资产评估来证实资产及资产价值量的需求使得资产评估增添了发挥公证作用的职能。从这个意义上讲,资产评估的公证功能是由资产评估评价及评估功能派生出来的辅助性功能。314、管理功能是我国资产评估特有的功能。国有资产评估管理程序的变化：（1）立项确认制（2）合规性审查制（3）核准制和备案制32第一节成本法及其选择第二节收益法第三节市场法第四节资产评估的基本程序第二章资产评估的方法33一、成本法（Thecostmethod）3、注意问题（应用前提）（1）有历史资料并真实；（2）形成资产价值的成本耗费是必要的.（一）成本法的基本原理1、理论基础（1）生产费用价值论（2）资产的价值取决于购建时的成本耗费2、评估思路实体性功能性经济性评估值=重置成本-各项损耗第一节成本法及其选择34（二）成本法的基本计算公式及其各项指标的计算基本公式：①资产的评估值=资产的重置价值-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值=重置价值×成新率-功能性贬值-经济性贬值②资产的评估值=资产的重置价值×综合成新率351、重置价值及其计量△相同点：均采用现行价格计算。△不同点：采用的材料、标准、设计等方面存在差异。但是并未改变基本功能。△有条件情况下，尽可能选择更新重置成本。理由：（1）更新重置成本比复原重置成本便宜（超额投资成本）；（2）用更新重置成本形成的资产性能可改进（超额运营成本）。更新重置成本复原重置成本再取得成本资产的现行——重置价值36（1）重置核算法按资产的成本构成，以现行市价为标准重置成本=直接成本+间接成本直接成本——一般包括：购买支出、运输费、安装调试费等。评估实践中需据具体情况而定。间接成本——主要指企业管理费、培训费等。注：（1）采用核算法的前提——能够获得处于全新状态的被估资产的现行市价。（2）该方法即可用于计算复原重置成本，也可用于计算更新重置成本。37[案例1]（课本P40）重置购建设备一台，现行市场价格每台5万元，运杂费1000元，直接安装成本800元，其中原材料300元，人工成本500元。据分析，计算求得安装成本中的间接成本为每人工成本0.8元，该机器设备重置成本为：（1）直接成本=50000＋1000十800=51800(元)其中：买价：50000元运杂费：1000元安装成本：800元（其中原材料300，人工500）（2）间接成本(安装成本)：0.8×500=400元（3）重置成本合计：52200元。38（2）物价指数法当无法获得全新的现行市价，也无法获得相类似参照物的现行市价，就只能采用物价指数法。（1）定基物价指数（2）环比物价指数注意问题物价指数法计算的是复原重置成本。资产购建时物价指数资产评估时物价指数账面价值资产的＝重置价值被估资产%1001nia）（产的账面价值被估资产重置成本＝资39[案例2]某被估资产购建于2001年，账面原值为50000元，当时该类资产的价格指数为95％，评估时该类资产的价格指数为160％，则：被估资产重置成本＝50000×（160％÷95％）×100％＝84210（元）40又如，被估资产账面价值为200000元，2003年建成，2008年进行评估，经调查已知同类资产环比价格指数分别为2004年为11.7％，2005年为17％，2006年为30．5％，2007年为6．9％，2008年为4．8％，则有：被估资产重置成本：=200000×（1＋11.7％）（1＋17％）（1＋30.5％）（1＋6.9％）（1＋4.8％）×100％=200000×191％=382000(元)41（2）功能系数法（类比估算法）如果无法获得处于全新状态的被估资产的现行市价，就只能寻找与被估资产相类似的处于全新状态的资产的现行市价作为参照，通过调整功能差异，获得被估资产的重置成本。称功能系数法，即根据功能与成本的函数关系，确定重置成本。42（a）功能价值法若功能与成本呈线性关系，计算公式：（b）规模经济效益指数法若功能与成本呈指数关系，计算公式：该方法计算的一般是更新重置成本。x参照物生产能力被估资产生产能力重置成本参照物＝重置成本被估资产的参照物生产能力被估资产生产能力成交价参照物＝重置成本被估资产的43[案例3]某重置全新的一台机器设备价格5万元，年产量为5000件。现知被评估资产年产量为4000件，由此可以确定其重置成本：被评估资产重置成本=4000÷5000×50000＝40000(元)功能价值法运