解读不动产登记暂行条例实施细则

1内部资料，妥善保管解读不动产登记暂行条例实施细则第一章总则2.不动产登记：第1款申请登记原则。第2款主物、定着物一并登记原则。也可称为权利主体一致原则。3.跨区域不动产登记，管辖机关登记结果告知义务原则。第二章不动产登记簿5.什么是不动产单元，简单说就是权利单元。权属界线封闭、可以独立使用。也就是划分的最小标准是独立使用，单独一套房屋里的个别房间，是不能作为不动产单元的。6.宗地登簿原则，即登记簿以宗地为单位。5.6.的关系是：同一宗地的所有不动产单元全部编入同一登记簿。7.对应不动产登记暂行条例第9条提出电子登记簿管理要求（登记机构要明确登记簿唯一、合法介质形式，也就是以电子还是纸质为唯一、合法登记簿，这是个问题。历史的登记簿肯定是纸质，现在的登记簿要作出选择）。不足：没有物化登记簿的组成要件。第三章登记程序9.申请资料要求：一是点明填写登记申请书、提交身份证明。二是提供申请材料原件原则。10.共有登记原则：一是按份共有登记申请，2/3以上份额共有人（举例拥有70%份额的1个人，也可以申请），二是共同2共有登记申请，全体共有人。例外是约定。引申36.建筑区登记，即房屋登记，全体业主共有登记，房屋、宗地全部登记原则。11.无民事、限制民事行为能力人登记，监护人代为申请原则（是否为代理，应该是）。什么是无民事、限制民事行为能力人，举例未成年人、智障人、老年痴呆患者。要求：提供关系证明材料。处分特别保护原则：提出为被监护人利益书面保证，即处分有利被监护人原则。12.代理申请登记规定：对应不动产登记暂行条例第15条到场申请登记原则，特别规定自然人处分不动产，到场签订授权委托书，公证除外。13.撤回申请，退还材料原则，时间：登记事项记载于登记簿之前。14.继承、遗赠不动产登记规定。单方申请，因此，提供死亡、继承、受遗赠的相关材料。15.登记审查事项*：登记主体、权利、权籍、税费。16.实地查看规定；房屋所有权首次登记、在建工程（建筑物）抵押登记，查看坐落、建造情况；不动产灭失注销登记（征收拆迁），查看灭失。17.登记公告规定：5类，一是集体土地所有权登记；二是农村房地一体、土地承包经营权首次登记；三是依职权更正登记；四是依职权注销登记；五是法定其他情形。涉及国家秘3密除外。网站、指定场所公告，公告期不少于15个工作日。19.单方申请登记规定：依据法律文件，3类法院、仲裁委法律文书、政府决定。不执行的，应提出审查建议。20.核发证书、证明：抵押权、地役权登记（权利登记），预告登记、异议登记（保护登记或限制登记），核发证明。其他登记，核发证书。盖章：不动产登记局为内设机构的，国土资源局是不动产登记机构。章是国土资源局不动产登记专用章。局挂局的，不动产登记局可以是登记机构。不动产登记中心不是登记机构，是经办机构。21.共有登记：合并发一本，申请分别持证的，可以分发。23.不动产权利灭失，收回证书、证明，记载登记簿。无法收回的，网站或报刊公告作废。第四章不动产权利登记第一节一般规定24.不动产首次登记原则：也可以叫作不动产权利设立原则，不设立不动产权利，也就没有权利的变更、转移、灭失。还可以看成是主权利登记在先原则，即主权利登记是从权利登记的基础，没有土地使用权、房屋所有权等权利的首次登记，不得办理其他类型登记，如抵押登记、地役权登记。26.变更登记：9类，1身份2地籍3期限来源4分割合并56抵押担保变化7地役权变化8共有性质变化？9其他变更。（与原土地登记的变更登记包括转移登记不同，这里的变更4登记是不发生转移的登记事项）27..转移登记：10类。最多发生的登记事项。法人或其他组织合并或分立，不动产转移登记。认定的标准是独立法人，独立承担民事责任。28.注销登记：5类灭失、放弃、没收征收收回、法律文书消灭权利、其他。设立抵押权、地役权、预告登记的，注销应提供抵押权人、地役权人、预告登记权利人同意的书面材料。第三节国有建设用地使用权及房屋所有权登记33.获得国有建设用地使用权的，可以单独申请登记。建造房屋的，可以申请两权登记。34—35、37—38.首次登记、变更登记、转移登记应提交的材料。首次登记申请材料还是规定得比较原则，没有很具体。36.需要解读是房地产开发商对宗地的小区房屋土地的首次登记。需要注意的是车库等地面、地下使用空间，没有具体的规定。各地要认真探索，加以规范。第四节宅基使用权及房屋所有权登记43.地上建筑物区分所有权登记的，参照第三节规定办理。第六节土地承包经营权登记47.53.林地、地上森林、林木，适用本节规定。第九节抵押权登记65.适用抵押的不动产：6类，建设用地使用权、建筑物和其5他地上附着物、海域使用权、招拍公开协商取得的荒地承包经营权、在建建筑物（工程）、法律行政法规（没有授权地方人大立法）未禁止抵押的其他不动产。土地、建筑物一并抵押原则。66.抵押登记主要申请材料：不动产权证书、抵押合同、主债权合同。比较遗憾的是没有界定哪些主债权合同是可以签订抵押合同，办理抵押登记的。因为现实工作中，并不是所有主债权合同都可以签订抵押合同同、办理抵押登记的。67.抵押登记办理顺序：依受理时间排序，当事人约定抵押顺位的，依约定办理。68.72.抵押变更登记的重要原则：变更对其他抵押权人产生不利影响，书面同意原则。抵押权顺位变更最明显。75.在建建筑物抵押登记：一并申请建设用地使用权及在建建筑物抵押权首次登记。抵押财产不包括已经办理预告登记的预购商品房和预售备案的商品房。78.预购商品房抵押登记申请材料：抵押合同、主债权合同、预告登记材料、其他。第五章其他登记第一节更正登记79-81.权利人、利害关系人认为登记簿有错，登记机构发现登记簿有错，进行的纠错登记。6第二节异议登记82.利害关系人认为登记簿有错，权利人不同意更正的，申请异议登记。83.异议登记只生效15日，以备利害关系人提出诉讼、仲裁。84.异议登记的风险提示作用。第三节预告登记85.申请预告登记的情形：4类，商品房预售、不动产买卖抵押、以预购商品房设定抵押权、法律行政法规其他。预告登记的作用：生效期间，未经权利人书面同意，处分不动产的登记申请，不予办理。86.预购商品房预告登记中的单方申请情形：订立商品房买卖合同后，预售人未按约定申请预告登记的，预购人可以单方申请预告登记。第六章不动产登记资料的查询、保护和利用97.不动产登记查询制度：权利人、利害关系人到场查询、复制不动产登记资料。权利人查询本人登记资料。利害关系人范围是：交易、继承、诉讼，查询现状、权利人、查封、抵押、预告登记、异议登记等状况。98.查询目的99.不予查询：5类不管辖、申请材料不合规、主体或事项不合规、目的不合法、法律行政法规其他。100.当场提供查询原则。特殊不能，5个工作日内提供。7101.到场查询、原始资料不得带离。102.出具查询结果证明。