路线价法2

房地产评估房地产评估第八章路线价法房地产评估教学要求掌握路线价法的基本原理理解路线价的深度修正熟悉路线价法的应用掌握路线价法的操作步骤与内容房地产评估第一节路线价法一、基本概念1、路线价路线价是对面临某些特定街道且接近性相等的城市土地设定一个标准深度，并求取在该标准深度上的数宗土地的平均单价，将其附设于该街道上，此平均单价即为该街道土地的路线价。简言之，路线价是表示某一区段内土地的平均价格。为理解路线价的概念要注意以下几个概念：1．临街深度：是指宗地距离街道的垂直距离。2．标准宗地：是以从城市一定区域中沿主要街道的宗地中选定的深度、宽度和形状为标准状况的宗地。3．标准深度：是指标准宗地的临街深度。2、路线价法的概念路线价法是指根据地域区段的路线价，结合深度指数表，运用数学方法计算出临接该街道的其他各宗土地价格的一种评估方法。房地产评估二、路线价法基本原理路线价法实质上是一种市场比较法，是比较法的派生方法理论依据：房地产价格形成的替代原理评估结果的正确性取决于路线价、深度指数及各种修正率的正确运用房地产评估联系：①路线价法中的“标准宗地”可视为比较法中的“可比实例”②“路线价”是若干“标准宗地”的平均价格，可视为比较法中的“可比实例价格”③临街同一道路的其他土地的价格，是以路线价为标准，考虑其临街深度、临街宽度、土地形状、临街状况土地形状（如矩形、三角形、平行四边形、梯形、不规则形）临街状况(如一面临街/前后两面临街/街角地/长方形的是长的还是短的一边临街等)进行适当的修正求得，这些修正实际上为“房地产状况影响修正”。三、路线价法与市场比较法的联系与区别房地产评估区别①不做“交易情况影响修正”和“交易日期影响修正”。在路线价法中不做“交易情况影响修正”和“交易日期影响修正”的原因是：求得的路线价—若干标准宗地的平均价格，已是正常价格；求得的路线价所对应的日期，与欲求取的其他土地价格的日期一致，都是估价时点时的价格。②路线价法是先对“可比实例价格”进行综合，然后再进行“房地产状况影响修正”；市场比较法是先对“可比实例价格”进行有关影响修正，然后再进行综合。③路线价法是利用相同的“可比实例价格”路线价,同时评估出许多“估价对象”——临接同一道路的其他土地的价格；市场比较法是仅评估出一个“估价对象”的价格。房地产评估四、路线价法的适用范围和条件适用范围：对多宗土地进行地价评估，特别适用于土地课税、土地重划、征地拆迁或其他需要在较大范围内对多宗土地进行评估的场合前提条件：可供使用的科学合理的深度指数表和其他各种修正率;有完善的城市规划和系统完整的街道;土地排列比较整齐房地产评估五、路线价法的操作步骤运用路线价法估价一般分为下列6个步骤：1、划分路线价区段；2、设定标准深度；3、选取标准宗地；4、调查评估路线价；5、制作深度价格修正率表6、计算临街各宗土地的价格。房地产评估1、划分路线价区段对路线价区段的划分，要综合考虑土地等级、土地用途、街道的繁华及交通设施等环境质量状况，原则上以街道为单位进行划分。2、设定标准深度里地线是与街道平行的直线；里地线与街道之间的距离即是标准深度。房地产评估里地线房地产评估对于标准深度的确定，不一定有多少路线价区就设立多少标准深度，而是根据土地的等级和用途确定各个区域的标准深度。如某市土地分五级，一级土地的标准深度为13米，其中商业地为9米，住宅用地为17米，2级土地标准深度为19米，其中商业用地为14米，住宅用地为23米。房地产评估3、选取标准宗地标准的临街宗地通常简称标准宗地，是路线价区段内具有代表性的宗地。选取标准临街宗地的具体要求是：①、一面临街②、土地形状为矩形③、临街深度为标准临街深度，临街宽度为标准临街宽度（是指同一路线价区段内临街各宗土地临街宽度的众数）④临街宽度与临街深度的比例适当⑤用途为所在区段内具有代表性的用途⑥容积率、土地使用年限、土地的生熟程度也要具有代表性，具体来说应该是同一区段内所对应的各指标的众数。房地产评估4、调查评估路线价路线价是同一路线价区段内若干标准宗地单位价格的平均数或众数。若干标准宗地的单位价格可以根据收益法、市场法等评估方法求取。路线价通常为土地单价，也有可能是楼面地价。房地产评估5、制作深度价格修正率表深度价格修正率：也称为深度指数，是指随同一地块各部分距临街的深度，地价变化的相对程度。反映地价变化相对程度的表格即为价格修正率表，其有深度价格修正率表和其他价格修正率表。(1)编制深度价格修正率表的理论依据a1＞a2＞a3＞…＞an-1＞ana1-a2＞a2-a3＞…＞an-1-an图7-1深度价格递减示意图四三二一法则示意图（2）深度价格修正常用方法介绍四三二一法则，是将临街深度100英尺的土地，划分为与街道平行的四等份，每等份的临街深度为25英尺，各等份的价值因离街道的远近不同而不同。从街道方向算起，第一等份的价值、第二等份的价值、第三等份的价值、第四等份的价值分别占整块土地价值的40％、30％、20％、10％。九八七六法则示意图如果超过100英尺，则按九八七六法则来计算，即超过100英尺的第一个25英尺等份的价值、第二个25英尺等份的价值、第三个25英尺等份的价值、第四个25英尺等份的价值分别为临街深度100英尺的土地价值的9％、8％、7％、6％。（2）深度价格修正常用方法介绍【例7-1】某临街各宗土地的路线价为3000元/英尺，该路线价的标准临街深度为100英尺。宗地b1、b2、b3、b4、b5、b6的临街深度与宽度见图7-2，试利用四三二一法则和九八七六法则计算各宗地的总地价。b1=3000×40%×15=1.8（万元）b2=3000×（40%+30%）×15=3.15（万元）b3=3000×（40%+30%+20%）×20=5.4（万元）b4=3000×（40%+30%+20%+10%）×20=6（万元）b5=3000×（40%+30%+20%+10%+9%）×25=8.175（万元）b6=3000×（40%+30%+20%+10%+9%+8%）×25=8.775（万元）（3）编制深度价格修正率表如图7-1（a）所示，假设al，a2，a3，…，an-1，an也分别表示各细条的价值占整块土地价值的比率，则深度价格修正率表依据下列三种修正率原理制作而成：单独深度价格修正率：a1＞a2＞a3＞…＞an平均深度价格修正率：a1＞(a1+a2)/2＞(a1+a2+a3)/3＞…＞(a1+a2+a3+…+an-1+an)/n累计深度价格修正率：a1＜a1+a2＜a1+a2+a3＜…＜a1+a2+a3+…+an-1+an四三二一法则深度价格修正率表表7-6临街深度（英尺）255075100125150175200四三二一法则（％）403020109876单独深度价格修正率（％）403020109876累计深度价格修正率（％）407090100109117124130平均深度价格修正率（％）4035302521.819.517.716.25转换后的平均深度价格修正率（％）16014012010087.278.070.865.0台湾省临街深度指数表表7-7深度（m）未满4满4未满8满8未满12满12未满16满16未满1818以上指数（%）13012512011010040目前我国已用路线价的城市其进行的深度价格修正类似于台湾地区的计算方法（3）编制深度价格修正率表房地产评估6、计算临街各宗土地的价格表1四三二一法则深度价格修正率的形式临街深度（英尺）255075100125150175200单独深度价格修正率（%）403020109876累计深度价格修正率（%）407090100109117124130平均深度价格修正率（%）16014012010087.278.070.865.01.一面临街矩形土地价格的计算临街深度临街宽度平均深度价格修正率）深度价格修正率（采用路线价（用单价表示）土地价格dfduVdfduVvv例1：图1中是一临街深度15.24米（即50英尺）、临街宽度20米的矩形土地，所在区段的路线价（土地单价）为2000元/平方米。根据表1的平均深度价格修正率，其单价和总价分别是多少？路线价2000元/平方米20米15.24米图1该宗土地的单价=路线价×深度价格修正率=2000×140%=2800（元/平方米）该宗土地的总价=土地单价×土地面积=2800×20×15.24=85.34（万元）2、梯形宗地分为两种：（1）平行边与临街线一致的梯形宗地以其高度为临街深度，按临街深度指数求得其每平方米单价后，再按其上下两边长短比例及利用价值进行增减修正，修正数额以不超过原计算单价两成为限。（2）平行边与临街线垂直的梯形以两边中点的连线作为临街深度，按临街深度指数计算其每平方米单价，不再增减修正路线价法运用举例1．一面临街地地价的计算2000×110%×15.24×5=16.764（万元）2000×110%×（1+10%）=2420（元/m2）2000×125%=2500（元/m2）宗地B的土地单价为=2000×120%=2400（元/m2）宗地D的土地单价=2000×120%×（1-15%）=2040（元/m2）3.三角形土地三角形土地价格修正率）（hdfhdUVv2计算一面临街直角三角形土地价格的计算公式如下：例4：如图4中所示，有一宗三角形ABC土地，如果临街深度80英尺的一面临街矩形土地的深度价格修正率为90.9%，临街深度80英尺的三角形土地价格修正率为63%，试求该宗三角形土地的总价。路线价1000元/平方米80英尺图470英尺ABC该宗土地的总价=1000×90.9%×63%×70×80÷2=1603476（元/平方米）4.其他形状：先划分成矩形、三角形，再相加减。如图5，梯形ABCD土地的价格=矩形ABEF土地的价格-三角形AFD土地的价格-三角形BEC土地的价格。图5路线价1000元/平方米ABCDFE路线价法运用举例2．前后两面临街地地价的计算高价街影响深度=高价街路线价/（高价街路线价+低价街路线价）×总深度低价街影响深度=总深度-高价街影响深度高价街影响深度=3000/（3000+1800）×28=17.5（m）低价街影响深度=28-17.5=10.5（m）土地单价=（3000×100%×17.5+1800×120%×10.5）/28=2685（元/m2）房地产评估3、街角地街角地是指两条街道相交,位于其夹角之间的地块。街角地中,一宗土地的正街是指路线价较高的街道,旁街是指其中路线价较低的街道如果两条街道的路线价相等,则以使用宽度较大的街道为正街,宽度较小的为旁街3．街角地地价的计算街角地地价=正街路线价×正街深度价格修正率+旁街路线价×旁街深度价格修正率×旁街影响加价率宗地I的总地价=（3000×140%+2000×120%×20%）×22.86×15.24=163.04（万元）50英尺=15.24m；75英尺=22.86m4．袋地地价的计算：关键确定起迄深度在里地线内不直接临街的土地即是袋地其中逆三角形，三角形的一个顶点与底边中点垂直距离的二分之一为起深度；底边中点深度为讫深度，比照袋地计算其单价。路线价法运用举例宗地J、K、M的土地单价=2000×71%=1420（元/m2）宗地N的土地单价=2000×71%×（1+13%）=1605（元/m2）宗地L的土地单价=2000×69%=1380（元/m2）袋地O的土地单价=2000×66%×7/9+2000×40%×2/9=1204（元/m2）袋地和里地，起讫深度为11~18m，里地单价按路线价的四成计算。房地产评估六、路线价法在我国的应用在我国房地产市场发育较早和房地产评估业务发展较快的城市,已开始将路线价法应用于房地产评估实践,主要表现在：1、应用于土地税收的征管2、政府应用路线价法，调控土地市场3、应用