精装修交房值得注意多个细节

精装修交房值得注意多个细节精装修房是一种崭新的产品，更加契合消费者的价值取向、审美情趣和消费需求，对产品质量、售后服务的心理需求，更能满足购房者对居住品质及省时便捷的需求。而个人装修的机会成本远远大于一体化的精装修房，70％以上的购房者，特别是那些经历过装修的购房者，更愿意选择购买精装修房。一、怎么签精装修合同？■故事一：签了合同但装修不靠谱开发商提供了菜单式精装修服务，但是在签订合同时，一些装修细节却没法写到合同里。例如规定了厨房、卫生间的卫浴洁具的品牌，地板使用的材料和品牌，但是壁纸的颜色，如何布线，乃至网端的位置和插座的位置等细节的约定就写不进合同。合同签了，钱也交了，但对几个月后的收房，赵小姐有点没谱了。接下来就依赖于开发商运送材料，装修公司组织装修。但最后赵小姐才发现，壁纸的颜色定的绿色，但开发商说绿色缺货，做成了蓝色；想把办公间和卧室调动位置，却发现电路和插座根本不好改动，若改动但要不要收费又不知道跟谁交涉，如果开发商不负责的话，是否得去跟装修公司交涉。收房时又进入另一轮装修，跑好多趟装修公司去交涉进行细节的改动，还得找开发商谈如何处理。■故事二：装修材料的品牌违背承诺但由于专业知识的缺乏，业主很难正确评估装修的施工工艺水平和材料的质量。临入住才发现装修材料、材质和品牌与最初的承诺出现了很多不符的情况，质量也出现了很大的问题。防盗门、卫生洁具、灯具都出现了品牌不符，有的品牌和材料是真的，但实际只是次品，更有伪国际品牌。目前精装修市场上缺乏明确和统一的认定标准，所以问题还有很多。在相关强制性标准还没有出台之前，消费者只有两个合格证可以作一些基本考量，一是《工程质量合格证》，一是《室内空气质量合格证》。■签订购房合同时：尽量细化，约定精装修各个细节开发商之所以不愿意与业主约定过于细致的装修细节，是因为如果约定太细，开发商做不到肯定影响最后交房。而相对空泛的合同，即使付诸法律，购房者也会处于被动地位。在装修过程中，开发商也不可能面面俱到，盯住装修公司一切细节达到购房者的要求，最多有时间的时候去现场看看，叮嘱一下而已。■在签购房合同时，首先要在合同里明确工程适用的施工规范可参照建设部颁布的《住宅装饰装修施工规范》；明确工程验收标准，这个标准北京有地方标准《北京市家庭居室装饰工程质量验收标准》，也有建设部适用全国的《住宅室内装饰装修管理办法》；还可以明确装饰工程的监理公司，要求开发商出具合法监理公司的报告。其次，在购房合同的合同附件中要尽量考虑到可能出现的各种情况，并包含在合同附件中。比如装修会涉及到的各类建材及设备，各种主要材料的品牌和型号。特别是那些品牌含金量较高的设备其品牌和型号更要明确，如卫浴洁具、灯具、厨房设备、家具五金等，有些与产地有关的设备还要明确产地。最后，要注意精装修房的保修问题。目前国家已经把住宅的装修保修期规定为两年，这也应该在合同中体现出来。不仅要与开发商约定产品和工艺的细节，更要注意约定好如果开发商未能履行约定后如何赔偿的问题，这也是对购房者一个很大的保障。■精装修验收：把握关键点后期收房就是一个验收的问题了。但大多数购房者都不具备专业的验收知识，现在中国还没有专业的代理收房的机构，所以购房者应该了解一些基本常识，把握住一些关键点的验收。■出现纠纷如何解决在《商品房买卖合同》第十三条中对违反合同附件三的处理方法有两种方式：一种是“出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价”；一种是空白的，双方可以协商处理。如果在购房时选签了第一种，那一定要在附件三中明确约定各种装饰装修及设备的价格标准，避免一旦发生争议，消费者没有合同依据。另外，即便选择双方协商的其他方式，对装饰装修及设备价值的约定也一定要详尽，这是一旦发生纠纷后妥善处理问题的前提条件。■考虑可能出现的项目变更合同中要约定装修项目如何变更的问题。大多数人都是在装修的过程中才发现需要进行哪些改动更符合自己的要求。这样一来，我们在签订合同时就要考虑到这一点，可以参照《家庭装修合同》在购房合同中说明装修改动可以签署工程变更单以明确改动的项目和时间。把房子交付时的装修标准在合同中明确，从装修的设计、布局到建材的选用以及施工工艺等都要详细地在补充条款中体现出来。■“偷梁换柱”大多数的精装修合同附件当中，通常只明确洁具的品牌，对具体的型号或价值并不明示，多数名牌卫浴洁具每年都有不少于20种的新品问世。一般情况下，开发商的“偷梁换柱”是这样实现的：首先，在样板间展示某一名牌的顶端产品，这些洁具通常设计新颖，美观大方，自然价值不菲；而交房时，实际交付给买家的，虽然是同一个品牌，但却是这个品牌的中低端产品，两者之间自然存在着较大的价格差异，而这恰恰留出了开发商获得利润空间，因为，开发商给出的装修标准通常是按照样板间中洁具的标准计算的。这种策略的核心就在于首先通过样板间为买家营造一个美丽的假象，同时在看房的过程中向买家强调这些“顶级名品卫浴洁具”的价值不菲，最终使买家误以为他看到的，就是自己日后得到的，然而事实却并非如此。■“XX品牌（或同等品牌）”中的“大名堂”当时开发商对此的解释是，为了防止采购供货方面存在的风险，尽管开发商一再表示，这种问题通常不会出现，但却始终拒绝在合同附件当中标明“同等价值品牌”的具体价值。一方面，开发商确实是出于规避自身风险的考虑，但在另一方面，这却是在“留后手”——为日后替换低价值的洁具产品预留足够的“运作空间”。，“同等价值品牌”的“价值”实际上是没有标准可言的，因此极容易产生纠纷，“如果开发商想在这上面做什么文章的话，从买家的角度来说通常是没有什么办法的，因为他们并不了解各种洁具产品品牌的真正价值。”如果开发商试图在这方面“耍手腕”，通常首先是用品牌价值相对较低的洁具产品替换原来向买家展示或承诺的名牌洁具，当购房人对此提出质疑时，开发商通常会以各种原因说明是没有采购到当时展示或承诺的洁具品牌，才更换了现在的品牌，同时强调这个品牌与当时承诺的品牌具有同等价值。如果买家就此深究，那么开发商就会拿出“XX品牌或同等价值的品牌”的条款，最终使买家“有苦难言”。著名房地产律师邓泽敏对记者表示，这一条款的签署无疑增加了购买一方的法律风险，因为最终签署的合同中存在这样的条款就意味着购房人同意在特殊情况下更换同等价值品牌的洁具，如果不明确做出由什么主体对“同等价值”进行认定，那么一旦发生分歧或纠纷，将在法律上产生很大的麻烦，开发商一方也难以被认定为违约而被判赔偿。■“陌生名牌”的“真正身世”从目前情况来看，精装修楼盘主要采用的高档洁具品牌大都来自国外，如KOHLER、科玛、东陶等等。不过市场中还是存在不少被开发商宣称是国外著名品牌的洁具是购房人、甚至是从业人士都没有听说过的，那么这些“陌生的洋品牌”的“真正身世”究竟是什么呢？记者从业内人士处了解到，出现“陌生名牌”也有两种情况：一是该品牌在国外确实存在并生产，但知名度不高；二是该品牌仅仅是中国的某个生产商在国外进行了注册，在中国进行生产，进行“包装”。在第一种情况中，开发商通常利用国外产品的“名头”来抬高价格。在这种情况当中，这个对购房人陌生的品牌在国外确实存在并生产，但限于各方面的原因和条件，这个品牌长期没有什么知名度，而后被一些中国的代理商代理，引进中国市场，被包装之后，成为了价格高昂的产品。如果说在第一种情况中，开发商（或供货商）是在国外既有品牌的基础上进行包装，提高其身价的话，那么，在第二种情况当中，所谓的“国外著名洁具品牌”都是供货商或开发商制造出来的。记者了解到，“制造”国外洁具品牌并非难事，只要按照所在国或地区的相关法律规定，注册一家经营业务为卫浴洁具生产的公司，而后买下几个设计方案，在国内进行生产，就具有了“外国血统”，而后，再经过广告和宣传方面的包装，使其具有“尊贵”的名牌血统并非难事。这样，实际在国内生产的洁具就按照进口品牌洁具的价格进行销售，或者计入精装修的成本，由房屋的购买者负担，这其中的差价自然又成为了开发商和洁具生产商的利润空间。不过为了规范进口洁具品牌市场，北京市建设委员会也出台了相应的备案许可证制度，即要求在市场上销售的国外品牌在建委审核备案。装修价格值得考虑对于开发商而言，“精装修”房最重要的是采购成本和装修成本。一般的开发商总会在宣传时强调价格的优惠。但是专家介绍说，事实上，现在真正做得好的开发商并不是把这个作为招徕顾客最重要的手段。因为，现在“精装修”房的主要客户还是白领阶层，而这些人真正关注的并不是装修价格。所以，当开发商开始炫耀他的装修价格时，购房者反而要多几分清醒。是否合理实用真正体现精装修房品质的还是细节方面。举个简例，在有些开发商的楼盘中，会在浴室的水龙头管道处装一个备用管道，这就是为了防止日后万一管道出现问题时以备急用。针对很多精装修住宅从新鲜的设计里迷惑消费者的做法，消费者不要忽略了考察这些设计是否实用，在现实生活中是否切实可行。在精装修样板间，设计师通常会在门厅做一个很漂亮的木格子吊顶，打开明亮的照明灯，看上去非常的耀眼。但是，实际上一组150瓦的照明灯对于一个面积大约只有5平方米的门厅来说，是否有必要呢？专家介绍说，对于这些问题，一般没有几个消费者会考虑到，甚至会对这个设计颇为赞赏。交付前后不一致交付前后不相符也是消费者在接受精装修房时经常遇到的问题。在很多精装修楼盘验收的时候，经常会出现交验的住宅内一些设备与合同不符的现象，如品牌与原合同不符。另外，一些分户采暖的住宅还出现了取暖炉与原定品牌不相符合的问题。产品变脸、设备品牌被更改，意味着住宅品质的变换，虽然这也不一定就意味着住宅档次的下降，但对于消费者来说，前后不一致总是让人感觉有些不舒服。因此，作为消费者，应该更关注更换以后的设备品牌与原合同约定的差别到底在哪里。专家强调，对于购房者来说，应该多花些时间核对装修实物与装修合同中的条款是否一致。与开发商签订这些与住宅装修有关的合同条款以及附加条款当中，应该详细地注明住宅装修所有项目所使用的主要材料以及设备的品牌、型号、生产厂商，关键项目的工艺做法、标准，重要的装修项目甚至应该在合同附件中备有必要的图纸。样板间有“噱头”一些购买了精装修住宅的消费者都有这样的体会，就是入住之后的房屋同参观的样板房有很大差距。比如，房间里的暖气管线、卫生间里的上下水管，还有一些如承重梁、支柱等，这样的小零碎使得自己已经购买的房间看上去比样板间拥挤很多。此外，与样板间相同户型的房子里，即使摆放了类似的家具，也显得自己的房间很拥挤，而样板间则显得非常空阔。这主要是因为样板间里的家具大多尺寸比较小，为参观留出很大的余地，可购房者买的家具与样板房内的家具却不一定一致。因此，消费者在购买选择精装房时，应该把住宅的实用性放在第一位，在看样板间时尽量把那些起干扰作用的小零碎环节去掉，并且要多想想自己的生活，看看自家到底需要什么。专家强调，精装修楼盘的设计与开发，同开发商的经验关系非常密切，所以，购房者在选择之前，一定要对楼盘开发商有非常详尽的了解。精装修房屋与普通商品房最大的不同就是发展商已经做好了房屋的装修，购房人入住后可以省钱、省心、省时、省力，而且设计到位，房屋质量有保障。签订购买这种房屋的合同时，还要注意合同中对于装修方面要有所约定。首先是装修的价钱。精装修是房屋的组成部分而不是独立存在的，签订合同时应注意到房屋价款的组成不是普通房屋的价钱和精装修的费用的简单相加，而是要体现出精装修房屋是一个整体，一旦出现纠纷也要作为一个整体来处理。其次，也是最重要的，就是在合同中要对装修的标准进行约定。要把房子交付时的装修标准在合同中加以明确，从装修的设计、布局到建材的选用以及施工工艺等都要详细地在补充条款中体现出来，如果想省事，也可以约定按照北京市城乡建设委员会颁布的《DBJ01－27－96北京市标准：高级建筑装饰工程质量检验评定标准》来进行验收，可省却合同制定中的一些口舌之争。第三，合同中要约定装修项目如何变更的问题。装修不是一成不变的，大多数人都是在装修的过程中才发现需要进行哪些改动更符合自己的口味，这样一来，我们在签订合同时就要考虑到这一点，可以参照家庭居室装修合同在购