经济可行性

1经济可行性分析一、经济分析的主要依据：1、《建设项目经济评价方法与参数》；2、《房地产开发项目经济评价方法》；3、国家及地方有关政策；4、项目设计方案及相关市场调查。二、经营设计1、经营设计本项目设计用途为商品住宅区，项目建成后，共形成商品住宅6800m2，车库级储藏间1140m2，地上停车位,20个，公共配套设施300m2。除社区会所、市政配套房建筑用于物业公司管理使用外，其它建筑均以出售形式经营。三、营业成本费用估算经营期间成本费用主要有营业费用、管理费用和财务费用。1、营业费用营业费用主要包括广告费、销售人员的工资及福利费等，按销售收入的2%估算：2、管理费用管理费用主要包括办公费用、水电费、招待费、管理人员的工资及福利费等，按销售收入的1.5%估算：五、项目敏感性分析2本报告作了所得税后全部投资的敏感性分析，分别就销售收入（即综合价格）、项目总成本（主要为开发成本、管理费用、销售费用）两项主要指标进行了敏感性分析，分析其变动对项目收益的影响程度。项目的敏感性分析情况见下表：项目敏感性分析表序号项目财务内部收益率（%）财务净现值（i=12%)项目净利润1现有指标23.085,323.2013,856.602销售收入下降5%19.173,417.511,416.953项目总成本上升5%19.413,707.0112,130.03从以上分析看出，本项目当销售收入下降5%或总成本支出上升5%时，项目仍有较好的财务指标，说明项目的抗风险能力较强。六、经济评价结论综上所述，，项目建设从经济角度分析是可行的。3经济可行性分析13.1项目财务评价财务评价依据《投资项目可行性研究指南》、《房地产开发项目经济评价方法》以及《方法与参数》的规定和原则，结合现行财税制度及项目所在地的相关财务税收方面的具体规定，主要对项目的财务盈利能力、偿债能力以及项目的不确定性等方面进行分析，以确定项目在财务上是否可行。13.2财务评价基础数据1、项目销售总建筑面积：8000平方米。2、销售价格：住宅3500元/平方米。3、本项目建设期1年；4、根据国家产业政策、市场需求及资金时间价值等因素，确定本项目基准收益率为12%。5、有关税费房产税：12％，城建税及教育费附加分别为7％和3％；所得税率：25％；盈余公积金：10%；土地增值税：按照累进税率计算。413.4财务盈利能力分析1、总投资收益率(ROI)按照第三版《房地产项目经济评价方法与参数》的规定，总投资收益率(ROI)表示总投资的盈利水平，系指项目达到设计能力后正常年份的年息税前利润或运营期内年平均息税前利润(EBIT)与项目总投资(TI)的比率。其计算公式如下：%100TIEBIT(ROI)总投资收益率本项目商品房部分总投资收益率为41.28%。2、财务内部收益率（FIRR）按照第三版《房地产项目经济评价方法与参数》的规定，财务内部收益率（FIRR）系指能使项目计算期内净现金流量现值累计等于零时的折现率。其计算公式如下：0)1()(1tnttFIRRCOCI（式中：CI为现金流入，CO为现金流出，下同）本项目所得税前及所得税后全部投资财务内部收益率（FIRR）计算结果税前、税后分别为24.45%和16.58%，高于基准收益率12%。3、财务净现值（FNPV）按照第三版《房地产项目经济评价方法与参数》的规定，财务净现值（FNPV）系指按设定的折现率(一般采用基准收益率cI)计算的项目计算期内净现金流量的现值之和。5nttctICOCIFNPV1)1()(（式中cI为基准折现率，本项目基准收益率为12%时）本项目所得税前及所得税后全部投资财务净现值（FNPV）计算结果分别为723万元和398万元，计算过程详见经济评价附表七。4、资本金内部收益率（IRR）按照第三版《房地产项目经济评价方法与参数》的规定，资本金内部收益率是考察所得税后资本金可能获得的收益水平。本项目资本金内部收益率计算结果为26.04%，高于项目资本金税后基准收益率12%。13.5财务生存能力分析根据财务计划现金流量表可以看出(财务分析附表十)，计算期内各年经营活动现金流入均大于现金流出。从经营活动和筹资活动的全部净现金流量看，所有净现金流量全部为正值。因此，项目具备财务生存能力。13.6经济评价结论经计算，本项目各项财务评价指标较好。商品房部分总投资收益率为41.28%。；所得税前及所得税后全部投资财务内部收益率分别为24.45%和16.58%，均高于基准收益率12%；Ic=12%时的税前、税后财务净现值分别为723万元和398万元；资本金内部收益率为26.04%，高于行业基准收益率12%；项目税前投资回收期为3.76年(含2年建6设期);在预设的2年还款期内(不含2年建设期)，利息备付率介于8.2～13.0之间，均大于2，偿债备付率为2.5～3.1，均大于1.3；资产负债率为18%～42%之间，小于资产负债率合理区间35～65之间；销售价格和投资是两大敏感因素，在它们朝着不利的方向变动10%时，内部收益率分别降至16.86%和17.95%，但仍然大于基准收益率12%，因此具有一定的抗风险能力。综上所述，本项目经济可行。7经济可行性分析财务指标的选取参照财务制度，结合现实房地产开发的实际情况，在进行项目效益评价时，选取的财务指标有：财务净现值、财务内部收益率和资本收益率三种。1、财务净现值（NPV）净现值设按设定的贴现率，将项目计算期内各年净现金流量折现到建设期初的现值之和。贴现率的大小取决于银行利率的高低、项目性质、经营风险程度、经营目标和要求。选定的折现率过低，会导致一些经济效益较差的项目得以通过，从而浪费了有限的社会资源，如果过高，又会导致一些效益较好的项目不能通过，从而不能使社会资源充分发挥作用。折现率有四种选定方法，本案以行业平均资金收益率（12%）为项目折现率。2、资本收益率以计算期内的净现金流量之和除于全部投资而得出的指标，没考虑通货膨胀而是货币贬值的因素，是一个简单表达盈利情况的指标。3、财务内部收益率（IRR）是指项目在整个计算期内各年净现金流量现值累计等于零式的折现率，反映项目所占用资金的盈利率。财务效益分析1、静态投资收益率对项目总投资率润率及权益资本利润率作研究，即便在保守预测的基础上，项目的总投资收益率和权益资本利润率均超过行业普遍平均利润率水平。2、动态投资收益率鉴于本项目开发周期较长，对项目进行动态预测比静态预测更为科学。8经测算，从动态指标NPV和IRR分析，说明项目的收入高于社会基准收益率。项目可行！