论新型城镇化智慧城市与产业地产本质内涵及其三者间的关系

论新型城镇化、智慧城市与产业地产本质内涵及其三者间的关系近一段时间来，房地产业界和IT科技业界有三个词很热：新型城镇化、智慧城市、产业地产。这三者的本质内涵是什么？它们之间又有何关系？对房地产界有什么影响？对IT界要怎样才能构建真正的智慧城市？怎样通过产业地产这个载体来发展新型城镇化和智慧城市？赢城咨询总裁王玉祥先生在IT科技行业和园区地产研究和践行了15年，他指出新型城镇化是以产业经济学、地理经济学、低碳经济学、信息技术科学为理论基础，是以人为本，以产业发展为核心，以产业载体和商住配套载体开发为手段，以低碳生态环境建设为保障，以商务、信息、科技、金融等服务整合要素资源，可持续发展地方经济，提升人们工作、居住、生活品质的城市化建设运营过程。王玉祥认为，未来新型城镇化的政策着力点将在城市群内的中小城市和具有产业优势的其他中小城市，以产业为支撑，包括基于城市和区域产业基础的产业发展，产业集群创新链规划发展，产业公共服务平台和产业政策，产业招商和产业聚集，中小企业创新孵化，带动城市经济发展和增强人口的附着力。以发展各具特色的城市产业体系，强化城市间专业化分工协作，增强中小城市产业承接能力。不过针对目前城市“摊大饼”式的扩张，过分追求新城新区、开发区和工业园区占地过大，建成区人口密度偏低等问题，未来单纯以住宅为主的新城新区规划将受到严格限制，而对于现有的新城新区，未来将加强功能改造，推动单一生产功能向城市综合功能转型，而推进农业转移人口市民化的关键就是在新型城镇化过程中实现产城融合。在集聚产业的同时集聚人口，逐步纠正新城新区空心化。智慧城市与新型城镇化内涵相近，即工业化城镇化的大互联网思维（工业化、城镇化与信息化的融合），包括产业与经济发展，城乡规划，生态绿色，城市智能化信息化。不同的是智慧城市由IBM提出，而新型城镇化由李克强总理提出，更加具有中国特色。智慧城市提出后被IT界简单理解为城市智能化和信息化，是一种IT技术，代替原有的数字城市和城市网络化等概念。为了推进中国智慧城市的建设，近年来一些国内外知名的IT企业为中国地方政府提供了大量的智慧城市解决方案。而实践的结果是：鄂尔多斯花了几个亿建智慧城市，最后变为空城，还有辽宁营口、河南安阳、河北曹妃甸等空城。形成空城的根本原因正是其产业空心化，缺乏产业配套和公共配套。而中国现在同时处于信息化、工业化和城镇化相融合阶段，需要通过发展产业来引领城镇化的发展。仅从信息化角度解读智慧城市，通过技术和设备层面推进智慧城市建设，难以解决中国城市发展的问题。王玉祥建议各地政府规划智慧城市要根据城市所处阶段发展需要，与其花几个亿搞智慧城市，还不如先做好产业招商和创新孵化这篇产城融合大文章。如此，与传统的住宅和商业地产相比，产业地产在新型城镇化过程中显现出更大的优势。现国内很多地方，特别是沿海形成了主导的产业集群，但怎么做集群创新？怎样通过研发、设计、信息、金融等服务植入到产业集群？助集群链创新、推动转型升级？这些方面的问题越来越会受到具有综合开发能力的产业地产运营商的关注。王玉祥认为，产业地产是以产业为依托，地产为载体，以IT科技和地产服务产业，以产业发展带动城市繁荣的产业园区综合开发运营模式。产业园区是新型城镇化和智慧城市建设的重要载体，也是国家创新、区域创新的重要载体。产业地产的盈利模式为地产开发+运营服务+产业投资，成熟的产业地产项目在这三部分的比例应协调。衡量一个项目或一个企业是否为产业地产运营商，看它这三块收益占比就知道。地产界有一句话在流传:做住宅地产的是小学生,做商业地产的是中学生，做产业地产的是大学生,做科技(产业)地产是研究生。然而，由于长期以来产业地产、产业园区(如各地高新区、经开区)都是由政府主导,现阶段由民营资本主导的产业地产等同于十年前的商业地产,还处于刚起步阶段,在王玉祥看来其实还是小学生。很多号称产业地产数一数二开发商严格意义上不是产业地产运营商，因为他们没有或极少运营服务和产业投资收入，九成以上为地产开发收入。而以住宅开发为主的众多房地产开发商基本就是城市住宅配套服务商，他们在大盘开发和造城运动中基本没有考虑产业运营，且开发的房子容积率大都较高，城市生态环境较差不宜居。最近还有开发商说房地产是中国支柱产业，还有十年黄金期白银期，注意：房地产在国民经济产业分类目录里是归为服务业，即服务第一、二产业，欧债危机中德国经济一支独秀，主要原因是德国严控房地产利润，哄抬房价利润超20%的要罚款，利润超50%就会坐牢。如果中国房地产在不考虑产业创新和生态环境下且与地方政府炒作房价式的野蛮生长十年，中国的实体经济和科技创新就会被挤压，中国将如奥巴马所言将会变为全世界最穷的国家。在新型城镇化和智慧城市建设大潮中，传统开发商将沦落为城市运营产业价值链最低端的生产制造环节。只有具备产业规划、产业融合、空间规划、产城一体、两化融合、科技金融思维和顶层设计的企业，才能成为主流，王玉祥表示除以政府为主导的国家高新区经开区外,比较看好几个民营产业地产运营商：1、万达，大家都认为万达只是最大的商业地产开发商，其实万达早已转型文化旅游地产开发，这家野心勃勃的企业正在打造中国最大的文化产业投资集团。而且花巨资在研究智慧商圈O2O虚拟运营，万达O2O模式如果成功，复制到万达的文化产业园区将会非常容易，那么他将是真正的智慧园区，智慧园区虚拟运营平台将逐歩延伸至产业集群和城，最终线上线下形成闭环，操纵整个区域或城市开发运营,传统开发商就只好在里面做配套了。2、华夏幸福基业，长期潜心专注于产业地产领域。近年来华夏幸福通过不断创新完善发展模式，又一次转型升级形成“产业新城”开发模式（园区+地产），实现了一级土地开发+二级土地开发价值链。其主要成功因素，主要是把握了国际产业转移和大都市郊区化带来的产业升级，区域分工的历史机遇，聚焦于区域经济产业促进大都市外溢需求，创造了园区开发运营与城镇开发建设互相促进的“产业新城模式”，初步探索了一条独具特色的“产城共融政企共赢”、“以产带城以城促产”的中国县域经济发展之路。从华夏幸福产业导入可以发现，其缺乏对小微型企业创新孵化，当前华夏幸福规划“3年100园”发展目标，考验华夏幸福的还有很多。3、华南城，以产业链中商贸物流板块为重点向两端延伸,主要依托三个关键点：一是宏观上紧跟国家战略，在微观项目上以市场为导向;二是持续创新，融合发展;三是现代的商业模式，先进的经营理念。华南城发展这么快，还在于持续创新，多业态融合发展，华南城既做平台，又做品牌，如：华盛奥特莱斯、乾龙物流、华利嘉电子市场、华南城网等多个好品牌，去年收购了好百年。深圳华南城是深圳第一个工业旅游基地，华南城只盯人口密集、经济发达、有商贸批发外迁倾向的省会城市，已扩展到广州、重庆、南昌、郑州、西安等地，真正做到“按需开发”，同时从入住商户的金融、电商、办公需求，发展出新的业务链条,腾讯入股华南城后能否打造园区虚拟运营平台购建线上线下交易体系和双盈利模式,值得期待。最后再谈谈什么是智慧园区以及与智慧城市的关系。王玉祥认为，智慧园区从规模上分为智慧园区和智慧产业新城，结合已出台智慧城市试行标准和他十五年来的IT科技产业和园区地产的运营践行，理解为四个层面，也是赢城咨询提出的【智慧园区4S模型】图1智慧园区4S模型图24S模型解读从4S模型可以看出，智慧园区有实体园区和虚拟园区，虚拟园区可跨越实体园区空间限制延伸至整个产业集群链或城市运营。具备互联网思维的产业地产运营商将可无边界低成本扩张版图，通过云计算、物联网、大数据、移动互联网及电子商务等IT技术和虚拟园区运营平台构建，最终形成一个线上与线下无缝闭合的全方位实体园区、虚拟园区运营体系，主导区域产业和城市运营。综上所述，传统的房地产开发商要想抓住新型城镇化和智慧城市带来的机遇，就必须具备产业、空间、IT技术、产融结合的跨界顶层设计和资源整合能力。完成从观念到核心能力的转型，即可由地产或园区开发商转型为新型城镇化和智慧城市运营商。