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房地产抵押（担保）估价报告估价项目名称：聊城市东昌府区柳园办事处凤翔商住组团14号楼603室小区住宅房地产抵押（担保）价值评估委托方：XXX（身份证号：37XXXXXXXXXXXXXX）估价方：山东XXX土地房地产评估有限公司估价人员：******估价作业日期：2014年7月28日至2014年7月30日估价报告编号：鲁正房估（2014）***号济南市*****小区**号楼***室住宅房地产抵押价值评估山东XX土地房地产评估有限公司2目录一、致委托方函…………………………………………（04）二、注册房地产估价师声明……………………………（05）三、估价假设和限制条件………………………………（08）四、估价结果报告………………………………………（09）（一）委托方……………………………………………（09）（二）估价方……………………………………………（09）（三）估价对象…………………………………………（09）（四）估价目的…………………………………………（10）（五）估价时点…………………………………………（11）（六）价值定义…………………………………………（11）（七）估价依据…………………………………………（11）（八）估价原则…………………………………………（11）（九）估价方法…………………………………………（13）（十）估价结果…………………………………………（13）（十一）估价人员………………………………………（14）（十二）估价作业日期…………………………………（14）（十三）估价结果有效期………………………………（14）（十四）房地产抵押估价报告使用提示………………（14）（十五）房地产变现能力分析…………………………（15）五、估价技术报告………………………………………（16）济南市*****小区**号楼***室住宅房地产抵押价值评估山东XX土地房地产评估有限公司3（一）个别因素分析……………………………………（16）（二）区域因素分析……………………………………（17）（三）市场背景分析……………………………………（17）（四）最高最佳使用分析………………………………（18）（五）估价方法适用性分析……………………………（19）（六）估价测算过程……………………………………（20）（七）估价结果确定……………………………………（24）六、附件…………………………………………………（25）（一）估价对象现场照…………………………………（27）（二）委托书及委托方他项权、优先受偿权等的承诺函（28）（三）房屋所有权证书复印件…………………………（29）（四）估价机构资质证书复印件………………………（30）（五）估价机构营业执照复印件………………………（31）（六）估价人员注册证书复印件………………………（32）济南市*****小区**号楼***室住宅房地产抵押价值评估山东XX土地房地产评估有限公司4致委托方函XXX：受您委托，我公司本着独立、客观、公正、科学的原则，对委托评估的聊城市东昌府区柳园办事处凤翔商住组团14号楼603室住宅房地产（即本报告所称估价对象）于2014年7月28日进行了查勘,评估测算工作现已完成，现将报告主要内容说明如下：估价对象：聊城市东昌府区柳园办事处凤翔商住组团14号楼603室住宅，位于柳园路以西，利民东路路以南。房屋所有权人:侯宪法，混合结构,房屋总层数7层，所在层数为6层。房屋所有权正号：聊房权证柳字第0106008902号，建成年代2003年，用途为住宅，建筑面积：124.52平方米、储藏室12.15平方米。估价目的：为确定房地产抵押（担保）贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。估价时点：2014年7月28日（现场查勘日）。估价方法:根据估价目的,结合估价对象具体状况,本次评估采用市场比较法和收益法进行评估。估价结果：估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价工作程序，采用适宜的方法,在认真分析现有资料的基础上，经测算，并结合估价经验与对影响房地产价值因素的综合分析，最终确定估价对象于估价时点的评估结果为：单价:6547元/平方米；济南市*****小区**号楼***室住宅房地产抵押价值评估山东XX土地房地产评估有限公司5房地产总价:81.52万元总价人民币大写:捌拾壹万伍仟贰佰元整。以上内容摘自评估报告，详细内容见《房地产估价结果报告》和《房地产估价技术报告》。如对报告有异议，请在收到报告之日起十日内向我公司提出。山东XX土地房地产评估有限公司法定代表人：XXX二○一四年七月三十日济南市*****小区**号楼***室住宅房地产抵押价值评估山东XX土地房地产评估有限公司6估价师声明我们郑重声明：1、估价报告中估价人员陈述的事实，是真实的和准确的。2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。4、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。5、我们于2014年7月28日对估价报告中的估价对象进行了实地查勘，实地查勘人，估价人员对估价对象的勘查限于估价对象的外观和使用状况，估价人员不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任，也不承担对其他被遮盖未暴露及难于接触到的部分进行查勘的责任。6、本报告估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得做其他用途。未经本估价机构书面同意，本报告的全部或任何一部分均不得向委托方、报告使用者、报告审查部门以外的单位和个人提供，也不得以任何形式公开发表。7、没有人对本估价报告提供重要专业帮助，本估价报告由山东中天土地房地产评估有限公司负责解释。注册房地产估价师签字盖章签字盖章济南市*****小区**号楼***室住宅房地产抵押价值评估山东XX土地房地产评估有限公司7估价的假设和限制条件一、说明本次估价的假设前提（1）估价对象产权明晰，手续齐全，可在公开市场上自由转让。（2）洽谈交易期间房地产价值将保持稳定。（3）市场供应关系、市场结构保持稳定、未发生重大变化或实质性改变。（4）交易双方都具有完全市场信息，对交易对象具有必要的专业知识。（5）不考虑特殊买家的附加出价。二、未经调查确认或无法调查确认的资料数据（1）本次估价未对估价对象做建筑物基础和结构上的测量和实验，本次评估假设其无基础、结构等方面的重大质量问题。（2）假设估价对象于估价时点无抵押情况或原有的抵押情况已注销。三、估价中未考虑的因素及一些特殊处理（1）估价结果是反映估价对象在本次估价目的下的市场价格参考，估价时没有考虑国家宏观经济政策发生变化、市场供应关系变化、市场结构转变、遇有自然力和其他不可抗力等因素对房地产价值的影响，也没有考虑估价对象将来可能承担违约责任的事宜，以及特殊交易方式下的特殊交易价格等对评估价值的影响。当上述条件发生变化济南市*****小区**号楼***室住宅房地产抵押价值评估山东XX土地房地产评估有限公司8时，评估结果一般亦会发生变化。（2）估价结果未考虑未来处置风险。四、本报告使用的限制条件（1）本报告仅为委托人确定房地产抵押贷款额度提供参考，不作它用。（2）本报告使用期限自估价报告完成之日起壹年内有效，估价结果可作估价对象在确定房地产抵押贷款额度提供参考，超过一年，需重新进行估价。（3）本报告专为委托人所使用，未经本公司同意，不得向委托人和估价报告审查部门之外的单位和个人提供。报告的全部或部分内容不得发表于任何公开媒体上。报告所称“市场价格，是指估价对象在保持现有用途，在外部经济环境保持稳定的前提下，为本报告书所确定的评估目的而提出的公允评估意见。济南市*****小区**号楼***室住宅房地产抵押价值评估山东XX土地房地产评估有限公司9房地产估价结果报告一、委托方姓名：XX（身份证号：37XXXXXXXXXXXXXX）住址：聊城市东昌府区柳园办事处凤翔商住组团14号楼603室电话：XXXXXXXXXXX二、估价方单位名称：山东XXX土地房地产评估有限公司法定代表人：XXX住所：济南市XXXXXXXXXX46号512室电话：0531—XXXXXXX聊城分公司住所：聊城柳园南路XXXXXXXXXXX2112室电话：0635—XXXXXX估价资格等级：二级证号编号：建房估证字[201]号三、估价对象（一）权益状况分析1、房产登记状况房屋所有权证号聊房权证柳字XXXXXXXXXXX号产权性质私有济南市*****小区**号楼***室住宅房地产抵押价值评估山东XX土地房地产评估有限公司10房屋所有权人XXX幢号14号楼603号房屋座落凤翔商住组团14号楼所在层数6层房号603房屋总层数7层房屋用途住宅建筑面积(m2)124.52建成年代2003房屋结构混合2、他项权利状况：不存在3、法定优先受偿权利状况：不存在（二）实物状况分析结构形式混合外立面装饰高当外墙防水漆楼道装修水泥地面,墙面乳胶漆层户均数量一梯2户供暖市政供暖现状用途住宅供气管道天燃气装修状况:入户防盗门，门窗包套，木地板地面,内墙面乳胶漆,塑钢窗,独立厨房,独立卫生间，整体装修较好（三）区位状况估价对象位于柳园路以西，利民路以南的小区,周凤翔商住住团，周围市政基础设施齐全，已达到“七通一平”（通上水、通下水、通暖气、通煤气、通电、通讯、通路及场地平整），附近有聊城影剧院、聊城邮政局、新华书店、五星超市，育新街农贸市场，有聊城济南市*****小区**号楼***室住宅房地产抵押价值评估山东XX土地房地产评估有限公司11人民公园、中美暮林爱医院等生活配套设施，有聊城大学、河东小学等教育设施，有7路、2路、5路、等多路公交车经过，距最近站点约30米，出行方便，生活配套设施齐全。该区域已建城的多个小区、银座超市等成熟的现代小区和商业房地产，该区住宅发展潜力较大。四、估价目的为确定房地产抵押（担保）贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。五、估价时点2014年7月28日（现场查勘日）。六、价值定义根据估价目的本次评估为房地产抵押（担保）价值，即抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。法定优先受偿款是指假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括未缴纳的综合地价款，已抵押担保的债权数额及其他。七、估价依据（一）《中华人民共和国物权法》；（二）《中华人民共和国土地管理法》；（三）《中华人民共和国城市房地产管理法》；（四）《城市房地产抵押管理办法》；济南市*****小区**号楼***室住宅房地产抵押价值评估山东XX土地房地产评估有限公司12（五）《房地产估价规范》GB/T50291-1999；（六）《房地产抵押估价指导意见》（七）委托方提供的有关资料；（八）估价人员现场查勘和市场调查所获得的有关资料。八、估价原则本次估价遵守独立、客观、公正、合法、谨慎的原则及最高最佳使用原则、估价时点原则、替代原则等技术性原则。（一）独立、客观、公正原则要求估价机构有完全独立性，估价机构和估价人员与估价对象及相关当事人没有利害关系，不受外部干扰因素影响，从实际出发，公平合理地进行估价。（二）合法原则应以估价对象的合法使用、合法处分为前提进行。所谓合法，是指符合国家的法律、法规和当地政府的有关规定，其权益才能受法律保护，并体现其权益价值。（三）谨慎原则在面临不确定因素的情况下做出判断时，应保持必要的谨慎，充分估计房地产在处置时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估市场价值。（四）最高最佳使用原则应以估价对象的最高最佳使用为前提进行。在合法使用前提下，房地产只有在最高最佳使用状态下才能发挥最大效用。最高最济南市*****小区**号楼***室住宅房地产抵押价值评估山东XX土地房地产评估有限公司13佳使用应是法律上允许、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象产生最高价值的使用方式。（五）估价时点原则估价结果应是估价