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绿城土地置换方案测算报告针对长兴岛政府提出的以1046亩建设用地置换我绿城1995亩农业用地，双方互不进行现金补偿的土地置换方案，经过对长兴岛当地情况的了解，我企管部将置换方案进行了整体测算，形成报告如下：一、长兴岛规划局对绿城现有1995亩土地的规划用途。长兴岛政府最新规划中以我绿城土地界内新铺设的公路为界，公路东部果园（1500亩）占用土地部分拟建设轻工业区，公路西侧绿城别墅占用土地部分（495亩）拟建设为东侧轻工业区配套服务的居住、商贸区域。二、1995亩农业用地征用补偿测算如下：1、土地补偿金额=1995亩×3万/亩=5985万由于长兴岛当地土地部门没有建立农业用地征用补偿的统一标准，现暂以瓦房店市的农户农用地征用标准作为测算标准。瓦房店市征用的农户农用地使用年限均在20年左右，我绿城土地剩余使用年限仍近40年，因此瓦房店市若征用类似绿城占有的农业用地，标准应能够略高于3万/亩。2、地上物补偿金额为1041万，详见附表一3、补偿合计=5985万+1041万=7026万三、拟置换的1046亩建设用地价值测算如下：1、土地价值=1046亩×17万=17782万经了解，绿城公司周边土地出让价格基本保持在17万/亩，包括绿城公司南边已投入开发地块的土地出让价格也是类似标准，因此暂按照17万/亩的土地出让标准进行测算。经过以上测算可以看出，长兴岛政府拟置换给我方的1046亩建设用地价值远远超过我方1995亩农业用地可获得的补偿价值。因此可以得出，若双方商定只进行土地置换，互不现金补偿，对我公司是比较有利的方案。附件一：绿城园区树木及房屋补偿测算序号补偿项目补偿标准补偿数量补偿金额1林地补偿土地补偿+林地安置补助=10000元/亩400亩400万2原电镀厂房屋600元/平800平48万院墙50元/平（70+80）米×2米1.5万水井其中2眼×800元/眼=1600元，大口井4000元，水井房10平×500元/平=5000元1.06万水泥地面20元/平50米×40米4万变压器需政府免费安装至别墅南20米处10万3园中水泥路补偿（800米+1100米+750米）×6米×70元/米111.3万4瞭望塔700元/平2座×40平/座5.6万5观海台1000元/平120平12万6沙包河大堤400元/平城八公路至入海口3750米150万7果树补偿8年生大樱桃树380元/株4562株173.356万10年生大樱桃450元/株296株13.32万10年生梨树200元/株207株4.14万10年生杏树300元/株567株17.01万10年生李树300元/株194株5.82万10年生葡萄园40元/株1.3万株52万8大棚100元/平4座×72米×9.5米27.36万9看护房750元/平4座×15平4.5万合计1041万注：不包括青苗补偿费,依据大连长兴岛临港工业区征地补偿和安置方案