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内部资料注意保密鄂尔多斯神宝房地产开发有限公司11鄂尔多斯拟建项目投资概算分析及指标（一）序号项目名称金额（万元）计算式备注一开发面积137000m2商业12000m2其中容积率为2.5居住125000m2实际面积107400回迁17600二销售收入商业1129503240012000m2×27000元/m2（均价）居住80550（125000m2-17600）×7500元/m2（均价）三土地成本247203.1土地24720300万元/亩×82.4亩四建安工程费商业301402200元/m2×137000m2居住五前期费3228按240元/m2估算六室外配套费2740200元/m2×137000m2七开发费用172087.1管理费用3388112950万元×3％7.2销售费用4518112950万元×4％7.3融资费用450按3000万15%年息计算（1年期）7.4营业税6212112950万元×5.5％7.5印花税57总销售额的万分之五7.6土地增值税住宅25831611住宅按销售收入2%定额计取80550万×2%商业972商业按销售收入3%定额计取32400万×3%八开发成本78036土地300万元/亩九开发毛利34914112950-78036十企业所得税2824112950×10%×25%十一税后利润32090十二平方利润2988元/m2土地300万元/亩内部资料注意保密鄂尔多斯神宝房地产开发有限公司2鄂尔多斯拟建项目投资概算分析及指标（二）序号项目名称金额（万元）计算式备注一开发面积120859m2商业10859m2其中容积率为2.2居住110000m2实际面积103259回迁17600二销售收入商业986192931910859m2×27000元/m2（均价）居住69300（110000m2-17600）×7500元/m2（均价）三土地成本247203.1土地24720300万元/亩×82.4亩四建安工程费商业265892200元/m2×120859m2居住五前期费2900按240元/m2估算六室外配套费2417200元/m2×120859m2七开发费用150937.1管理费用295998619万元×3％7.2销售费用394598619万元×4％7.3融资费用450按3000万15%年息计算（1年期）7.4营业税542498619万元×5.5％7.5印花税49总销售额的万分之五7.6土地增值税住宅22661386住宅按销售收入2%定额计取69300万×2%商业880商业按销售收入3%定额计取29319万×3%八开发成本71719土地300万元/亩九开发毛利2690098619-71719十企业所得税246598619×10%×25%十一税后利润24435十二平方利润2366元/m2土地300万元/亩内部资料注意保密鄂尔多斯神宝房地产开发有限公司3项目建设思路及方案一、项目相关基础参数1、项目规划建设用地面积（82.4）54936.08m²。2、容积率（核准2.2），可开发建设面积120859m²，实际销售面积103259m²。3、土地成本300万元/亩时楼面地价为2394元/m²。4、通过比对同类型，同地区建设项目，选取高层建安成本造价2200元/m²为保守经验数据。5、建设周期：拟定3年二、项目开发思路的选择：1、项目开发模式全部自我开发模式2、项目开发计划2010年度项目启动，2011年12月全部完成项目30%开发建设。三、项目资金需求（流量）表全部自我开发建设：（按拆迁30%计算）内部资料注意保密鄂尔多斯神宝房地产开发有限公司4内容项目阶段时间段工程成果要求资金需求（万元）资金收入（万元）一项目土地的确权2010年6月1日至2010年8月5日完成部分土地转让、过户拆迁手续4000二拟准备申请项目开发流动资金2010年10月1日至2010年12月10日上报项目资料并争取批准至少5000万元项目开发贷款。5000三项目建筑规划、工程设计和营销筹划工作2010年6月1日至2010年9月15日完成规划、建筑图、项目全程策划及前期500四项目启动（主材备料）准备阶段及项目前期手续办理2010年8月10日至2010年9月15日完成钢材、水泥、砌体、电气线材等大宗建材备料3000五项目开工建设初期2010年9月15日至2010年11月15日各项目经理部开工（备用资金）项目经理垫资拟考虑1500六开盘客户认购阶段2010年10月1日至2010年12月31日完成客户预定和签订认购协议书3000七项目建设中期2011年4月10日至2011年5月15日完成工程一半工程量4000八市场销售阶段—推广期2010年12月10日至2011年5月1日签订合同并补足商品房首付款和回笼客户资金8000九主体封顶阶段2011年6月15日至2011年7月30日年底项目经理资金的部分结算2000十工程安装、项目竣工阶段2011年8月1日至2011年11月15日外立面、窗户、设备等内部安装及装修3000十一市场销售阶段—强销期2011年5月1日至2011年8月30日完成80%的房源销售12000十二项目销售清盘期2011年9月1日至2011年10月30日4000八资金需求（流量）合计1800032000内部资料注意保密鄂尔多斯神宝房地产开发有限公司5鄂尔多斯市区“金海湾“拟开发项目地块周边市场调研及浅析一、调研对象：鄂尔多斯城区近期房地产开发情况二、调研重点：各楼盘价格、销售情况三、调研时间：2010年5月6日——5月7日四、调研方法：观察法和客户访问，即定性分析和定量分析相结合。五、调研目的：通过对鄂尔多斯城区布局规划、消费现状、房地产开发规模的调查，从而了解目前鄂尔多斯房地产发展趋向，并对现有楼盘的竞争情况做出评价。六：调研说明：本方案调研的数据若与实际情况有出入，以市场现有情况为主。七：正文内容:第一部分：鄂尔多斯市概况第二部分：调研数据汇总第三部分：市场分析第四部分：项目分析第五部分：项目定位内部资料注意保密鄂尔多斯神宝房地产开发有限公司6前言“鄂尔多斯”为蒙古语，意为“宫帐守卫”。鄂尔多斯市位于内蒙古自治区西南部，地处鄂尔多斯高原腹地。东部、北部和西部分别与呼和浩特市、山西，包头、巴彦淖尔市，宁夏自治区、阿拉善盟隔河相望；南部与陕西省榆林市接壤。地理坐标为北纬37°35′24″-40°51′40〞，东经106°42′40〞-111°27′20〞。东西长约400千米，南北宽约340千米。总面积86752平方千米。截止2008年3月10日,据人口计生部门统计，全市有户籍人口150万人，外来流入人口44万。第一部分：鄂尔多斯市概况一、概况鄂尔多斯（汉语意为众多的宫殿）位于内蒙古自治区西南部，毗邻晋陕宁三省区，三面黄河环绕，南临古长城，全市国土总面积8.7万平方公里，辖七旗一区，总人口159万人，其中蒙古族17.5万人，是一个以蒙古族为主体、汉族占多数的少数民族地级市。鄂尔多斯市位于内蒙古自治区西南部，西、北、东三面被黄河环绕，属黄河上中游地区，黄河境内流长728公里。南以长城为界，与山西、陕西接壤，西与宁夏自治区毗邻，形成秦晋文化与草原文化南北交融的“歌海舞乡”。鄂尔多斯市与黄河北岸的呼和浩特市、包头市又形成了内蒙古自治区经济发展最为活跃的“金三角”。鄂尔多斯是蒙古语，汉意为众多的宫殿。全市辖东胜区、达拉特旗、准格尔旗、伊金霍洛旗、乌审旗、杭锦旗、鄂托克旗、鄂托克前旗7旗1区，总面积8.7万平方公里，总人口151.4万，其中蒙古族16.8万。鄂尔多斯历史悠久，是人类文明的发祥地之一，萨拉乌苏文化、青铜文化源远流长。35000年前，古“河套人”就在这块广袤的土地上繁衍生息，并创造了著名的“河套文化”。十三世纪，一代天骄成吉思汗亲征西夏，内部资料注意保密鄂尔多斯神宝房地产开发有限公司7途经鄂尔多斯，被这里的美丽景色所打动，选为长眠之所。1649年，清政府在这里设伊克昭盟。2001年2月，经国务院批准，撤伊克昭盟，设立地级鄂尔多斯市。历史上的鄂尔多斯，曾经是一个水草丰美、“风吹草低见牛羊”的富庶之地，后来因自然气候的变迁、战乱、放垦等原因，使这里的生态环境遭受严重破坏。新中国成立后，历经几代人不懈奋斗，但直到2000年时，全市植被覆盖率仍不足30%。进入新世纪后，鄂尔多斯抓住国家实施西部大开发的历史机遇，通过农牧业生产方式的全面变革，生态环境脆弱的状况发生了质的逆转，开始由不断恶化向整体遏制、局部改善转变，植被覆盖率达到了目前的70%以上，占全市国土面积48%的沙漠、48%的丘陵沟壑和干旱硬梁区全部披上了绿装，形成了生产发展、生活改善、生态恢复、人与自然和谐相处的多赢局面。二、地理环境鄂尔多斯市自然地理环境的显著特点是，起伏不平，西北高东南低，地形复杂，东北西三面被黄河环绕，南与黄土高原相连。地貌类型多样，既有芳草如茵的美丽草原，又有开阔坦荡的波状高原；全市境内五大类型地貌，平原约占总土地面积的4.33%，丘陵山区约占总土地面积的18.91%，波状高原约占总土地面积的28.81%，毛乌素沙地约占总土地面积的28.78%，库布其沙漠约占总土地面积的19.17%。鄂尔多斯市的土地按自然地貌和成因条件可划分为四个类型：（一）北部黄河冲积平原区，该地区总面积约５０００平方公里，占全市总土地面积的６%，分布于杭锦旗、达拉特旗、准格尔旗沿黄河２３个乡、市、苏木内。成因和地质构造与整个河套平原相同，同属沉降型的窄长地堑盆地。现代地貌主要是由洪积和黄河挟带的泥沙带的泥沙等物沉积而成。海拨高度１０００——１１００米，地势平坦，水热条件极好。（二）东部丘陵沟壑区本区分布于鄂尔多斯市、伊金霍洛旗、准格尔旗和达拉特旗南部，海拨高度为1300内部资料注意保密鄂尔多斯神宝房地产开发有限公司8－－1500米，面积约2.6万平方公里，占全市总土地面积的30%。该区属鄂尔多斯沉降构造盆地的中部，地表侵蚀强烈，冲沟发育，水土流失严重，局部地区基岩裸露，是典型的丘陵沟壑区。土壤种类以栗钙土为主，大多不宜耕作，属宜林宜牧地区，特别适宜发展松柏等价值高的经济林。对于水果生产，这一地区条件极好，日照充足，水源丰富，受风沙影响小。这部分地区内沿河沟畔也有不少的下湿地和人工淤澄地，是发展粮食生产的好地方。这一地区的出路在于发展林牧业，恢复生态环境的同时，全面开发利用当地的建材，煤炭资源，走林牧业先行、兴工致富的道路。（三）中部库布其、毛乌素沙区，库布其、毛乌素两大沙漠，位于鄂尔多斯市中部，库布其沙漠北临黄河平原，呈东西条带状分布。毛乌素沙漠地处鄂尔多斯市腹地，分布于鄂托克旗、鄂托克前旗、伊金霍洛旗部分和乌审旗。两大沙区总面积约３.５万平方公里，占全市总面积的４０%左右，其中库布其沙漠面积为１万多平方公里、毛乌素沙漠２.５万平方公里。这一地区大多为固定半固定沙丘，流动性的新月型沙丘及沙丘链极少。库布其多为细、中沙，而毛乌素则以中、粗沙为主，地下水赋存条件很好，发展林牧业前景广阔。今后，对这一地区，鄂尔多斯市将实行土地有偿转证，谁治理、谁受益，以促进植被建设，改善生态环境，加速畜牧业生产发展的步伐。（四）西部坡状高原区，本区位于鄂尔多斯市西部，包括鄂托克旗大部和鄂托克前旗、杭锦旗的部分，总面积约２.１万平方公里，占全市总面积的２４%以上。该区地势平坦，起伏不大，海拨高度１３００－－１５００米。这里气候较为干旱，降雨稀少，年平均降水量在２００毫米左右，属典型的半荒漠草原。土壤成分以钙土为主，部分地区也有不少风积沙，植被以野生植物为主，是发展草原畜牧业的地方。三、投资环境鄂尔多斯历史悠久,是著名的“河套文化”发祥地。秦汉时期，昭君出塞，胡汉和亲成为千古佳话。十三世纪，一代天骄成吉思汗亲征西夏，途径鄂尔多斯被这里的美丽景色所打动，选为长眠之所。内部资料注意保密鄂尔多斯神宝房地产开发有限公司9鄂尔多斯市东西长约400公里、南北宽约340公里，西、北、东三面为黄河环绕，南临古长城与黄土高原相连，与宁夏、陕西、山西三省毗邻，依托自治区首府呼和浩特和草原钢城包头地理、经济、文化优势，同我市独特的资源