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苏州市商业建筑规划情况简介苏州市规划局二00九年五月一、苏州概况一、苏州概况——区位苏州是我国历史文化名城和重要的风景旅游城市，是长江三角洲重要的中心城市之一。苏州位于江苏省东南部，东临上海，南接浙江，西抱太湖，北依长江。一、苏州概况苏州是江苏省通往上海、浙江的门户。全市面积8488平方公里，其中市区面积1650平方公里。2008年户籍总人口629.75万人。苏州现辖张家港、常熟、太仓、昆山、吴江5个县级市，市区有吴中、相城、平江、沧浪、金阊，以及苏州工业园区和苏州高新区7个区。市区吴江市张家港市常熟市太仓市昆山市一、苏州概况——节点城市一、概况——经济2008年，户籍总人口629.75万人；地区生产总值6701.29亿元，其中第三产业生产总值2436.89亿元；财政收入1801.74亿元，财政支出1104.94亿元；市区居民人均可支配收入23867元；农民人均纯收入11785元；城乡居民储蓄存款余额3337.32亿元；社会消费品零售总额1551.45亿元。一、概况——综合交通“一环一联二射，三纵四横”高速公路网二、苏州市城市总体规划（2007－2020）城市性质：国家历史文化名城和风景旅游城市，国家高新技术产业基地，长江三角洲重要的中心城市之一。城市发展总目标：构建以名城保护为基础、以和谐苏州为主题的“青山清水，新天堂”。实现“文化名城、高新基地、宜居城市、江南水乡”。市域城镇空间结构：“一心两轴一带”。城市规划区面积2597平方公里，中心城区规划范围面积602平方公里，建设用地面积380.1平方公里。城市职能：国家文化旅游和风景旅游基地；国家历史文化名城；国家高新技术产业基地；长三角地区次级商务、商贸、物流中心；长三角地区创意和研发产业基地之一；长三角地区最具吸引力的居住地之一；市域政治经济文化中心；市域综合服务中心。2城市职能规划形成“一级城市—二级城市—小城镇”3个规模等级和“市域中心城市—市域二级中心城市—重点镇—一般镇”4个职能等级。市域城镇空间结构为“一心两轴一带”。“一心”即市域核心，“两轴”即区域中轴和南北发展轴；“一带”即沿江城镇带。城镇空间结构中心城市空间结构：“一心两区两片”构成的“T字型”城市空间结构。45-50万人155-165万人115-120万人35-40万人和合战略规划区城乡统筹战略：中核主城，东进沪西，北拓平相，南优松吴，西育太湖。规划区城乡空间结构：“三心五楔，T轴多点”。规划区现有规划拼合图规划区用地规划图规划区用地拼合图规划区用地现状图中核主城：以苏州古城为核心、老城三区为主体组成的城市中心区。突出苏州古城风貌的全面保护，重点承担旅游服务、文化博览及传统商贸集聚区等功能，形成代表城市核心竞争力的城市中心。东进沪西——苏州工业园区（苏州东部新城）贯彻“东进”策略，承担高新技术产业园区和服务外包基地、长三角重要的现代商贸物流运营中心和文化创意中心、苏州市中央商务区等职能。规划区现有规划拼合图规划区用地规划图规划区用地拼合图规划区用地现状图北拓平相——相城片，重点发展商品市场、高新制造业，构建市级文化创意,建设面向区域的水乡特色宜居示范区。南优松吴——吴中片贯彻“南优”策略，重点发展商品市场、高新制造业，建设江南传统文化和自然山水旅游服务基地，构建市级文化创意、科研教育基地，建设面向区域的水乡特色宜居示范区。西育太湖——苏州高新区贯彻“西育”策略，强化与城市中心区的联合发展，共同建设苏州主城，着力打造国家高新技术产业基地和自主创新高地，并强化西部太湖周边自然山水资源的控制保护。公共设施规划3级公共服务中心：市级、分片级、居住区级。市级中心：3个城市中心、2个城市副中心；分片级中心：6个；居住区级中心。行政办公用地0.90％，商业金融用地6.40％，文化娱乐用地1.97％，体育设施用地0.78％，医疗卫生用地0.63％，教育科研用地4.37％。三、商业网点布局规划商业网点布局规划规划理念：现代商业理念；休闲商业理念；景观商业理念；生态商业理念；开发区商业理念；交通枢纽商业理念。总体目标：立足苏州市区，服务苏州市域，辐射长三角地区，依据苏州城市之特色，形成布局合理、功能完善、结构优化的商贸格局，以适应社会、经济、文化、及城市的发展需要。到2010年基本形成具有苏州特色的标志性商业格局，商贸流通业在长三角地区占据重要地位；到2020年接近世界发达国家中等城市商业水平，使苏州成为流行时尚、著名品牌、新型服务的重要集聚地，成为极具特色的购物、休闲、旅游、度假胜地。标志性商业格局示意“两核三副，双轴三带”。“两核”——古城核心商业板块；湖东核心商业服务功能区；“三副”——狮山商业服务功能区、元和商业服务功能区、吴中商业服务功能区。“双轴”——东西商业发展主轴，南北商业发展次轴。“三带”——环古城风貌休闲商业带，环金鸡湖风情休闲商业功能带，沿太湖度假休闲商业功能带。大型零售网点布局规划零售业态：17种零售网点：大型综合超市、仓储式商场；购物中心；专业店、专卖店；百货店。至2020年大型零售网点控制在70－100个左右，其中大型百货店控制约为15－20个（不包括购物中心内的百货店），仓储式商场约为2－5个，大型专业店控制约为18－30个，大型综合超市约为25－30个（不包括购物中心内的大型综合超市），大型购物中心约3－6个，中型购物中心约8－12个，工厂直销店（品牌直销店）约2－5个。商业街区布局形成39条商业街（区），按经营商品种类划分，分为19条专业商业街（区）和20条综合商业街（区），按交通限制划分为15条步行街和24条普通商业街。商品交易批发市场布局规划圈层布局：古城圈层、内城圈层——控制发展区；中心城圈层——重点发展区；外城圈层——引导发展区。市场群布局原则：1.布局在中心城圈层；2.布局在交通干道或交通节点附近；3.有较充裕的土地储备。四、主要商业节点规划观前地区观前商业服务功能区——零售主导范围:北至白塔东路,南至干将路,西起王天井巷,东靠临顿路.规划用地约130公顷.功能定位:零售主导型商业服务功能区。形成历史传统文脉丰富的集旅游观光、文化宗教、购物休闲、餐饮娱乐等功能于一体的市级传统商业服务功能区。业态规划：特色百货店（现有百货店改造，体现中、高档化，强调差别化经营）、专业店、专卖店、餐饮网点、文化娱乐设施。强调丰富性、精品化，中、高档化。适度设置中型购物中心、超市、便利店、大型专业店。限制发展大型购物中心、大型综合超市、仓储式商场、各类市场。用地构成:零售业类23.08ha,占比56.6%;餐饮类（服务业用地）5.81ha,占比14.3%;娱乐休闲类用地（旅馆、文化娱乐）11.89ha，占比29.2%合计40.78ha。石路地区位于古城外阊门和金门之间，是苏州历史上最繁华和富饶之地，现今为仅次于观前的集商贸和旅游为一体旅游商贸中心。规划目标：创造一个环境宜人、充满活力和富有地方特色的集高档商业购物、商务办公、旅游休闲和文化娱乐等多功能为一体的城市商贸中心。石路地区功能定位零售主导型商业服务功能区。引进大型百货店，恢复并做强传统老字号。打造“现代风貌，苏州文化”为特色的现代与传统相结合的市级商业服务功能区。业态规划鼓励设置中、高档特色百货店、专业店、专卖店、特色餐饮、文化娱乐设施。适度设置超市、便利店、大型专业店。限制设置大型购物中心、大型综合超市、仓储式商场、各类市场。石路商圈——用地平衡表类别名称规划面积（ha）占规划总用地比例（%）1规划总用地16.39100.002建设用地16.39100.003总建筑面积38.3万m2序号用地代号用地性质面积(ha)比例(%)1R居住用地1.8611.352其中Rxj酒店式公寓1.86--C公共设施用地8.8353.87其中C21C22C23C25商业金融贸易旅馆业用地8.83--3S道路广场用地3.4721.17其中S1道路用地3.47--4G公共绿地2.2313.61其中G11公园绿地1.68--G12街头绿地0.55--总计规划总用地16.39100.00南门地区苏州古城南部；人民路城市发展轴边上；苏州环古城河北侧．西起东大街，东至养蚕里新村，北起工人文化宫和半导体总厂，南至护城河，总用地达61.8ha。南门地区功能定位：零售主导型商业服务功能区。在现状百货店的基础上，重点引进现代新型商业业态，形成以餐饮广场、购物广场、滨水广场、地上、地下商业街为主要支撑的市级现代休闲商业服务功能区。业态规划：鼓励设置特色百货店（中、高档次）、专业店、专卖店、餐饮网点、文化娱乐设施。适度设置超市、便利店、大型专业店。限制设置购物中心、大型综合超市、仓储式商场、各类市场。南门地区规划总建筑面积56.51万平方米，其中住宅建筑面积22.30万平方米，公共建筑面积34.21万平方米，规划居住人口8500人。规划保留总建筑面积31.9万平方米；规划拆除总拆除建筑面积28.56万平方米，其中住宅建筑10.55万平方米，商业建筑（含市场）5.48万平方米，工业建筑3.85万平方米，学校1.39万平方米，医院2.64万平方米，南门汽车站1.62万平方米，文化宫0.75万平方米；规划新建公建35.4万平方米，新建住宅4.5万平方米。现状规划人口105638500总建筑面积（m2）582374.3584981.5平均层数2.82.8绿地率20.60%32.40%容积率0.950.96建筑密度33.40%31.30%南门商圈建设现状商业总量基本控制在16.9万平方米，规划新建商业面积为24.3万平方米，规划商业总量控制在41.2万平方米。高新区狮山路地区《苏州市城市总体规划》（2007-2020年）提出对苏州老城和高新区进行合核，在京杭运河两侧建设苏州新的主城中心。高新区狮山路两侧地区成为主城中心的重要组成部分，其公共服务设施主要为未来主城服务，包括城新的主城商业中心、市级文化设施和体育中心。形成“一圈、两区”的功能结构：一圈指狮山第一商业游憩圈，包括商业零售中心区、都市文化休闲区、名士康体休闲区等三个街区；两区指金融商办混合区。按城市、片区、居住社区、基本社区四级体系配置公共服务设施。规划用地面积410公顷，总建筑面积463万平方米，包括金融服务、商务办公、文化体育、零售商业、特色商业街等。平江新城用地范围：西至桐泾路延伸线，东至东环路，北至沪宁高速，南至护城河。总用地面积约13平方公里。规划目标：以火车站地区交通枢纽建设为契机，在城北片区大力发展现代服务业，其主要功能是交通枢纽、商务商贸、办公金融和现代居住，最终建设成为苏州城市副中心之一.平江新城平江新城火车站地区规划面积2.4平方公里，工程总投资120亿元。环金鸡湖地区CBD定量-总量约1200万平方米建筑面积超前规划预留地，以保障以后有足够的用地。总称为环金鸡湖CBD商业圈，其中湖西以商务功能为主，湖东以商业文化为主，东端以行政公共服务为主。商务区400万m2商业文化区450万m2行政公共服务区240万环湖周边100万m22.9-16.00.7-15.80.5-7.0环金鸡湖边Lakefront地块名称地块面积建筑面积容积率地块容积率(公顷)(万平方米)4.05行政公共服务区APD179.601.34240总计100商务区CBD98.68400商业文化区CWD209.74502.151,190.0350商务区CBD商业文化区CWD行政公共服务区APD功能以商务办公为主，包括：金融保险基金证券地区总部地区销售机构会计律师评估中介机构酒店酒店式公寓以商业文化为主，包括：酒店酒店式公寓购物中心科技文化休闲娱乐旅游度假会展办公楼公寓以行政公共服务为主，包括：酒店购物中心文化休闲娱乐会展办公楼酒店式公寓公寓尹山湖地区苏州市城区东南角，规划用地面积：8.84平方公里片区中心的多功能开发居住类型的多样混合开发在同一地块上综合开发不同的使用功能，包括住宅、办公、商业、娱乐等用地代号用地名称用地面积（公顷）比例（%）R居住用地333.5048.17C公共设施用地50.337.27S道路广场用地125.8318.