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外资房地产投资公司在中国的现状和前景如何1.资金方面外资有钱，因为外资滚了很多年，大陆能与这些外资抗衡的也就国企几家有实力。2.开发规划理念首先我是做商业地产这一块的，那就把太古地产拎出来单说吧。尽量不打马虎眼，诚恳点。不盲目扩张，一步一个脚印走的很踏实。说到这里我要批评国内的开发商，盲目扩张，疯狂掠地，然后销售回笼资金，然后再攻城略地，大有零售业抢占市场份额的火药味。说实话，我不看好WD，但也不详细点评。太古在这方面做的就很好，太古在香港的四个项目每年的租金收益是30亿港元（10年财报），2011年北京三里屯village租金收益大约是4亿多港元。太古的物业是不出售的基本全部持有。太古有没有钱？太古有钱，比国内的开发商有钱多了。但是人家从不盲目的跟风。我想这一点，值得我们做企业做人学习。地产牵涉到城市未来数十年、数百年的发展，甚至更久远。我想说的是，企业虽然是赚钱的机器，但是很多钱不可以盲目的去赚。比如一直很热门的话题——奶粉。今天我们可能看不到很远的未来所影响的结果。这就像是一个潜伏期很长的病毒。一旦爆发不疯即死。设计理念。可以支撑未来相当长的一段时间。国内很多物业支撑不了未来的发展格局，不少地区，2000年前的物业项目现在又要必须拆掉。拆掉挺可惜，不拆掉又不适合当前的实际情况。大家比较熟悉也就是三里屯的Village了，开放式的购物中心，这种设计是未来的主流趋势。在这方面目前国内还尚没有一家可以可以跟得上。比如三里屯的动线很宽，密度很低，这样其实是牺牲了有效的营业建筑面积的。如果是国内的公司肯定不会放弃任何一点一滴的可以利用土地的。所以说太古为项目着想眼光比较长远，理念比较前沿；国内大部分开发商呢，为腰包着想，鼠目寸光。比如WD的不少项目Mall旁边搭配的商业街基本都成了摆设。运营，太古做商业地产几十年了，行业经验极其丰富，手段也很好。值得我们行业人去好好的学习一下。举个小例，Shoppingguide（导购），大家谈微笑服务多少年了？相信各位都有这样的体验，你问她厕所在哪？手一指：就在哪？到底在哪呢？不少没有方向感又羞涩的朋友只能憋着慢慢找。政策公平性问题我在自己的微信说过沃尔玛在中国的故事，中国是个很特殊的市场。为什么呢？年龄大一点的知友知识面广的知友了解早期开放的时候。大陆的各方面的法律法规有的没有有的就干脆执行不了。1978年开始的零售业开始流通体制改革。1992年允许外资零售企业进入中国零售领域以后，中国的整个零售市场就开始高速度的发展。为什么要说这个看似无关的话题呢。90年代初左右的时候，那时候政府还没有明确的政策规定外资零售可以进入大陆进行拓展经营，这时候的家乐福就绕道和北京的一家叫：“中创”的公司合资经营零售，这样算是进入中国了，有点第一个吃螃蟹的意思。当然这中间和政府的斡旋，我们外人不可而知。家乐福相比其他的零售商一直都很适应中国市场，形象点说，就是整体都够本土化。政府对外资二级市场开发的态度：限外拿广东来说就很有代表性，因为广东是港资的主要目标。但是政府对外资在二级市场的开发是比较排斥的，甚至一度禁止。更别说一级市场。大家都知道在中国做个屁大的生意都要看政府的脸色。卖个西瓜都要躲着城管。90年代的时候，已经有很多外资地产公司进入中国，比如后来的凯德系统。但是这些外资系统一开始几乎全都铩羽收紧了。这是为什么呢？1.令人琢磨不透的政策2.复杂繁缛的审批程序，特别是北京地产界的朋友，应该感受更深。走程序的过程，基本如同炼狱，本土企业如此，更何况是外资。3.背离市场规律的价格。4.人才很少，那时候的中国简直就是个大筛子。到处漏洞。同理本土的人才也很少，搞个房地产开发？开玩笑，以前都是国企统一复制单位宿舍。哪有什么人见过房地产市场是个什么样子。更别说人才了。奇葩政策举个小栗子。2005年10月12日，建设部下发了《房地产估价机构管理办法》，其中规定：自2005年12月1日起，境内的房地产估价机构必须由具备境内评估资格的自然人申请成立；自然人持股比例不得低于60%。2006年年中前后，国家出台的《外资银行管理条例》规定：从2006年12月11日起，外资银行注册成为境内法人银行可开展人民币业务。根据中国有关法律，为境内银行提供估价服务的机构，必须是经中国政府批准且在境内注册的房地产评估公司提供。好啦，就在这个背景下，震惊地产界的奇葩事情发生了：戴维斯20多个人集体结伴出走。事件经过如下：按照当时法规，第一太平并不具备中国法律所要求的开展估价业务的合法资质，如再出具评估报告属于违法，李旭这样有国际资格的估价师的签字，亦不具备法律效力。“如果提供给客户的评估报告中有一份引发争议遇到起诉，法庭很有可能判定我们是违规经营，我在内地的执业生涯将到此结束。”李旭说。无奈之下，第一太平上海公司管理层于2006年6月7日书面指示李旭，由他牵头成立一家符合内地法律规定的评估公司，以与第一太平合作的形式继续提供估价服务。这家公司注册名称为上海国瑞量行房地产评估事务所有限公司。据李旭透露，在第一太平与国瑞量行的合作协议中约定，第一太平付给国瑞量行每月一定数额的估价资质使用费，同时估价部所有员工于2006年11月27日递交辞呈，转入国瑞量行任职，再由后者派驻第一太平办公，员工薪水福利与原来一样。李旭也由公司估价部董事摇身一变成为国瑞量行董事长。上述协议还约定，双方合作自2007年1月1日开始，为期三个月。不过，仅仅过了半个月，第一太平方面突然通知终止合作。于是，就发生了第一太平估价部20名员工“集体出走”国瑞量行这一震动国内顾问代理行业的大事件。所以在这样的大背景下，外资企业只能走灰色路线，打擦边球。再比如：根据当时境内一级建筑企业的申报标准，至少需要300人的规模，并有12个一级项目经理以上，方能取得在房屋领域承接工程资格，如果一个企业要同时承接多个领域的工程，那么相关专业人才的要求更高。一时间，企业规模和专业“派司”令外商独资建筑企业感到犯难。上有政策，下有对策1.整购风潮：后来外资刮起了一阵整购风潮。但是流产的整购案例也很多，爱尔兰有一家公司整购西单mall，好像还是因为限外的政策最终案子挂掉了。2.收购内地企业：限外？那就买个内地公司的股份，借力开发。等等所以早期就形成了合资、合作开发的局面，有钱大家一起赚。转机2001年WTO，放宽对外资地产限制，独资外资地产开发商开始大批进入房地产市场。2005年的时候，开始慢慢允许外商成立独资房地产企业。（这一年无论是对外资零售还是外资地产都意义非凡。）这些企业多以港澳企业、新加坡、泰国、澳大利亚等地的为主。列几个。嘉德置地吉宝置业汉斯地产第一都市集团LVC国际投资集团正大集团等等为什么外资全在商业地产？1.房地产红利，住宅这一块红利太高。早期的时候，政府要吃饱饭，外资靠边站。没你们什么事。同时相互也不了解，也认生。2.外资地产太成熟了。有朋友会说，楼主你太扯，成熟了不是个好事吗？打个比方啊，咱把万达建在非洲哪些吃不饱饭欠发达地区（好像老黄历了），你觉得怎么样？当时人家外资进来就这感觉，没办法下牙。千疮百孔，基础设施一塌糊涂。3.成熟的行业系统。非我崇洋媚外。人家做的产品就是好。早期满足人家经营环境的城市，只有上海。政策相对宽松些，社会各方面都Open一点。比如凯德在北京蔫了，就是跑到上海才异地满血复活的。4.纠正一个偏见，商业地产里面是有住宅的。但是更侧重商业物业和写字楼。外资也弄住宅，只不过人家弄得都是高端物业，不在大多数人视野范围之内。看不见，并不一定说就没有。只因为身在另外一个圈里。5.当国内企业刚看见住宅市场的前景的时候，人家国外商业地产已经成熟了。所以外资到中国来，商业地产这一块，基本就是空白。因为国内人肯本不懂什么是商业地产。那会儿，大多数的人都是两眼一抹黑的过河。说什么前瞻性什么的都是扯淡。港资和非港澳的外资对比港澳外资在内地发展的确实比其他地区的外资企业要好。港资企业几乎占据到外资企业的一半还多。1.认同感，港资驻扎在广东的最多，因为那是人家老家。相互的认同感都比较高。各方面都相较于非汉系的外资的能够得到更多的便利性。2.政策，这是第一位的。特别是香港回归以后，内部那么大的市场，总要让人家尝点甜头。例如：《内地与香港关于建立更紧密经贸关系的安排》。举个例子，腹黑一次，屈臣氏和万宁这俩死对头，为什么屈臣氏全国撒花一样的开店，万宁就不行？难道说万宁经营的不行？没钱滚动？人家屈臣氏是和记的，和记是长江的。说根上人家红一点，怡和万宁你连华人资本都不是还是靠边站站吧。在这方面，台资就更太弱了。总结：90年代初期，双方试探阶段，小媳妇一进门，公婆来个下马威，外资媳妇低眉顺眼。2000年左右，过渡阶段，2007年左右，高端物业就基本没有内地企业什么事了。政府一没留神，外资媳妇差点成气候了。2010年左右，定局。高端的商业物业，内资靠边站。看人家外资怎么耍威风。以前说过一句狠话：说步行街是屌丝去的。那我索性再说一句——万达这样的，也是高级一点点的屌丝去的。（我不是来拉仇恨的。。）其实不难看出，外资在中国的发展，是带有强烈的时代性特点的。他们教会我们很多，是好老师。网友weizhipan：上面已然说了很多，作为在新加坡生活两年的人，贡献些新加坡地产商的细节。新加坡的凯德置地（Capitaland）：他家的商业地产牌子有两个，低端点的叫嘉茂中心（为了推广公司品牌，好像改名叫凯德Mall了），高端一点的综合商住项目叫来福士广场（RafflesCity），凯德置地的置业偏好是在交通发达的枢纽站边，比如北京的来福士广场就在东直门，在西直门也有凯德Mall。凯德置地在中国的来福士广场现在已经有八家：北京，上海（2家），深圳，成都，宁波，杭州，重庆（截至2013年7月官网数据）。凯德Mall那就是遍地了，官网数据是60个，遍布36个大中城市。群众最喜闻乐见的就是西直门的那一家造型奇特的凯德Mall。凯德置地的住宅项目也很多，看楼盘名字有凯德·XX就是了。吉宝置业（Keppelland）在新加坡的标志性产业就是MBFC（MarinaBayFinancialCentre）了，基本你想得到的金融机构都在那里租办公楼。它在中国的项目我倒不是特别熟悉，也许是因为在北京不是很常见吧。貌似他们正在北京CBD开发一栋北京写字楼，在景华南街及金桐东路交汇处。没有更多信息，不多说。再贡献两个知名度稍低的公司：1.盛邦新业（Surbana）：这个公司是凯德置地控股40%的关联公司，另外60%是淡马锡控股，在中国比较低调的开发了一些项目，不过现在应该大部分转到了凯德置地在中国的全资子公司凯德中国。2.丰树（Mapletree）：这个公司的REITS做的很好，他们的商业项目的名字叫怡丰城（Vivocity），这个产业在新加坡的人都知道，来过新加坡旅游的人也应该去过，因为是连接圣淘沙的轨道的起点站。怡丰城在中国的第一站是西安（详细信息点西安·怡丰城）。一个有趣的信息，他家在中国的两个项目正好在最近装进REITS里面上市了，叫做MapletreeGreaterChinaCommercialTrust（彭博symbol是MAGICSP，不过彭博大陆上不去，那就看下Prospectus吧），组合里面两个项目：一个是香港九龙的又一城（FestivalWalk），另外一个就是大家熟知的北京市朝阳区三元桥边上的佳程广场（GatewayPlaza，这个产业不是他建的，是他从德意志银行下面的睿富房地产基金（RREEF）下面买过来的，现在作为Manager在管理）至于在香港的，那真的就多了，香港的支柱产业就是金融和房地产，房地产触角延伸到内地太自然了。上面说的长江系（包含长江实业和和记黄埔），新鸿基系，新世界系之外，肯定不能少了太古系（Swire在北京的标志性项目就是三里屯Village，大家都爱去的说），恒隆系（上海的恒隆广场（Plaza66）大家都知道吧，就是LV上海最奢华的，装修像箱子一样的旗舰店坐落的地方，恒隆系在其他城市都有以66命名的项目）。至于在香港上市的内房股都不提，这些是伪外资。网友旮旯：说香港的吧，港企目前在