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学士学位论文货币政策对呼和浩特市房价的影响研究姓名:柳鸣学号:20081118020院系：经济学院年级:专业:经济学指导教师:包阿优喜2012年5月12日货币政策对呼和浩特市房价的影响研究[摘要]2005年以来，呼和浩特市房地产业发展迅猛，已经成为内蒙经济的重要支柱。然而房地产业的资金密集性特点使其受货币政策的影响较大。本文在对央行货币政策进行了梳理，深入研究了货币政策对房价的影响。结论显示：货币政策对房价有着长期稳定的关系，可以通过货币供应量与利率的调节来控制房价。但是央行对房地产的调控具有滞后效应。[关键词]呼和浩特市,货币政策,房地产价格目录引言..................................................4一、呼和浩特市房价变动情况和现状.....................4二、货币政策对房价影响的理论分析.....................5三、货币政策对房价影响的实证分析.....................6（一）贷款利率的上调引致房地产企业成本提高........6（二）个人住房贷款还款率及收益的影响..............6（三）央行实施的宏观调控政策存在滞后期............7（四）存款准备金率上调对房价影响甚微..............7（五）证券、基金等金融投资品种的高风险性和不确定性，助推了房地产市场的过快发展............................8四、结论及政策建议...................................8（一）加强地方政府的协调沟通......................8（二）房地产市场宏观调控的政策设计应该要因地制宜,因人而异,分类指导......................................9（三）应该进一步完善财税制度......................9（四）划分信贷发展的不同区域......................9结语.................................................9参考文献：...........................................9引言房价是2005年至今全国出现频率最高的热门词之一，也是百姓最为关注的话题。从2004年末以来，全国房价开始攀升，上涨速度令人吃惊，许多城市的房价增长率超过了10%。呼和浩特市房价也从那时起持续上涨，到2006年上半年，呼和浩特的房价增长速度居于全国70个主要城市的前列，截至4月份，商品房现房买卖均价为每平方米3024元，同比增加了680元，涨幅为32%，其中商品住宅现房均价为每平方米2491元，同比增加297元，涨幅达到13.5%，而在2004年上半年，中等偏高住宅小区的买卖均价也不超过每平方米1800元，高速增长的房价已逼近甚至突破了一般市民的心理底线。一呼和浩特市房价变动情况和现状呼和浩特市当前的城市建设正在以前所未有的速度进行，城市化的程度逐步提高。市委政府提出“做大做强”呼和浩特市是一项符合现代城市发展趋势的正确战略措施。做大做强城市一个重要指标是城市人口的增加，按照规划，呼市2010年城区人口要达到200万，这就意味着在现有人口的基础上再翻一番。“安居乐业”与“人存政举”是相辅相成的，只有作为社会活动最基本的因素———人的积极性的提高，各项社会事业才能正常进行。这首先要为增加的人口提供尽可能的安居条件，可以说住房问题在城市发展中占有突出的地位。2005年呼和浩特城镇居民人均可支配收入是12150元，当年一套非主要地段80平方米的住房市场售价为18万元左右。以一个三口之家计算，夫妻双方都有稳定的收入，且达到全市平均水平，购买一套上述规格的住宅需要8年的积累，这还仅仅是理论上的计划，不包括日常生活的一切开支，更不能有大病、灾难或任何一人失业等情况出现。北京师范大学金融研究中心的钟伟教授认为，70%的城里人买不起住房，虽然这一结论并不一定准确，但可反映出现代城市居民在房价面前的窘迫。按一般规律，一个城市的竞争力高，房价有可能高，城市竞争力低，房价则随之下滑。但若是房价过高，反而会削弱城市的竞争力，使城市原有的优势失衡。国际上经济学家公认的房价突破户均年收入的6倍区域即为泡沫区，这对城市的发展是极为不利的。在房价高速上涨与居民购买力相对较低的悖论情形下，截至2006年4月，呼市商品房的空置面积达到了30.48万平方米，其中商品住宅空置面积14.18万平方米，比去年同期增长了58.8%。其实低房价对城市的发展相对来说也有促进作用，最明显最直接的是有利于第三产业的发展。房价保持相对较低的水平，让小商业、餐饮业、娱乐业等在较低成本下快速发展，同样产值的第三产业吸收的就业人口远远高于第二产业，就业率的上升会显著提高城市的竞争力。二货币政策对房价影响的理论分析事实上，房地产开发的整个过程，除了开发企业自筹资金外，其余的资金主要来自于银行，使我国房地产业对银行系统的依赖性较大，对金融货币政策的敏感程度也相对较高。因此，呼市房地产开发投资过热、房价上涨速度过快等公众关注的问题，都与货币政策有密不可分的关系。货币政策冲击首先影响到货币供给量和货币市场利率，然后对住房市场产生影响，并进而影响到企业或家庭的投资与消费选择，最终作用于经济总产出。住房市场对货币政策传导有直接效应和间接效应，直接效应即收入效应，即指紧缩的货币政策下，利率升高意味着所有负债都将上升。间接效应是指货币政策必须通过房价和住房投资等住房市场变量的变动传导至实体经济。住房市场作为一种载体，其在货币政策传导机制中发挥的作用主要通过两个阶段实现：第一阶段是货币政策将导致房价和住房投资的变动；第二阶段是房价和住房投资的变动通过各种不同的渠道影响到企业和家庭的投资与消费，作用于经济总产出。传导机制是金融货币政策对房价影响的途径。货币政策对经济发展的调节作用，不仅取决于货币政策本身的松和紧，而且与其传导机制有密切的关系。当货币供给相对于需求增加后，首先产生的影响是利率下降，然后促成投资增加。在投资增加的情况下，固定资产投资也随之增加。在国家培育房地产业的过程中，采用了连续降息的政策，促使市场上的货币供应量增加，刺激房地产投资，进而成为推动房价上涨的主要因素。而利率上调则会影响房地产投资下降，导致房价下降。从理论上讲，这是传导机制下货币政策对房价影响的理论途径。三货币政策对房价影响的实证分析在各种因素的作用下，货币政策对房价的影响也有很多不确定性，它不完全按照前面所说的理论途径变化，在很多情况下都会有相反的影响效果。近两年国家频频调整金融货币政策，从政策实施意图来讲，是想通过货币政策杠杆来调控宏观经济中投资过热等问题，通过利率、汇率和存款准备金政策等，来调控投资增长过快和房价上涨过快的问题。如权益价格变动、银行信贷的调节、企业和家庭收支的调节、信贷支持重点的转移、投资者对市场的预期等，都会在一定程度上影响金融货币政策在调控国民经济上的作用。但从总体分析看来，国家金融货币政策的调整虽然对房价上涨等问题有一定的调节作用，但部分货币政策的警示性作用远远大于其纯粹的经济作用，对房价上涨的抑止作用在短期内不明显。因此，在探讨金融货币政策对房价的影响时，我们要结合市场其它不定因素，综合分析货币政策对房价产生的实际影响。（一）、贷款利率的上调引致房地产企业成本提高虽然近几年我国的房地产业发展速度较快，房地产市场持续升温，但从发展阶段来看，仍处于初级阶段。利率的上调，直接影响到企业资金使用成本的增加。央行的加息，使人们对资金收益率有了较高预期，增加了房地产企业使用其他借入资金的难度，从而提高了现有的其他借入资金的机会成本；对于房地产企业的自有资金，其使用的机会成本同样会上升。同成本推动型的一般商品定价方式不同，当前的房地产产品定价主要是由供需决定。利率提升对需求的抑制并不明显，对供求格局影响亦不大，资金成本的增加传递到价格的增加上，加剧商品房价格的上涨幅度。同时，从1998年国家全面停止住房实物分配实行货币化分房政策到目前来看，在这段时间里，因政策变动、经济发展和人民生活水平提高而释放出的住房需求，远大于住房的供应，造成了大量的刚性需求。因此，国家通过对金融机构贷款利率的微调来行使经济杠杆的作用，不能在短期内对房地产市场需求造成大的影响，相反，却会使开发资金成本上升部分转嫁到房价上，在一定程度上也拉升了房价。（二）、个人住房贷款还款率及收益的影响从银行方面来讲，房地产信贷尤其是住房信贷，一直是银行信贷资金中的优质资产，逾期还款比例很小。因此，房地产开发贷款和个人住房贷款市场成为各银行的主要竞争领域。央行最近提出全面落实差别化的住房信贷政策。在信贷实行总量管理的前提下，各家银行对个人居民首套自住普通商品住宅的贷款必须予以保证，符合条件的借款人购买首套普通商品住宅，银行要给予贷款。各家银行自主定价，中央银行在关于个人首套房贷款利率上有一个下限，并鼓励各家金融机构在央行的基准利率和首套商品普通住宅贷款优惠利率的下限之间，根据借款人的财务状况权衡定价。针对国家货币政策的调整，各银行必将推出一系列创新产品，以适应市场需求。各种优惠政策、创新产品的推出，刺激了购房者的购房冲动，反而会造成需求的膨胀，在一定程度上削减了利率上调的作用。（三）、央行实施的宏观调控政策存在滞后期1998年，为培育房地产消费市场、刺激内需，全面停止福利分房，实行住房货币化、市场化，住房体制改革出现重大的历史性突破。我国个人住房消费信贷开始试点推进。这种转变完全改变了过去房地产业资金运行的机制，建立了新型房地产资金良性循环体系。1998年以后，人民银行连续5次降息，个人住房长期贷款利率、商业住房贷款利率都有很大下降。在低利率等因素的刺激下，中国的住宅商品市场从无到有，迅速繁荣。从2004年至2006年8月份,央行4次调整了房贷利率，但从总的加息幅度来看，并不是很大。拿2006年8月18日起上调金融机构存贷款基准利率举例，具体内容包括金融机构一年期贷款基准利率上调0.27个百分点,由5.85％提高到6.12％，但商业性个人住房贷款利率的下限由贷款基准利率的0.9倍扩大为0.85倍，实际上调0.06个百分点，对个人住房贷款影响极小。个人住房贷款仍成负利率状态，而银行加息给大众的信号就是银行金融机构将进入加息周期，这种信号恰恰加速了人们购买商品房的心理预期。加上银行在近几年内不断推出新的房贷品种，如固定利率贷款等，这就进一步加速了消费者的购房速度。由此可见，因加息对投资市场、房价不会引起波动，或是出现下跌拐点。从经济学的角度来看，以利率调整等金融政策实施宏观调控的“软着陆”政策，必然存在一定的政策效应滞后期。如1998年开始的刺激内需、培育新的消费热点和新的经济增长点政策，一直到2002年后，整个房地产市场才全面启动；而从2004年开始的房地产宏观调控，打击部分城市的房地产投机行为，抑制房价的过快增长，目前也仍处于政策滞后期。（四）、存款准备金率上调对房价影响甚微准备金是指商业银行库存的现金和按比例存放在中央银行的存款。实行准备金的目的是为了确保商业银行在遇到突然大量提取银行存款时，能有相当充足的清偿能力。央行决定提高存款准备金率是对货币政策的宏观调控，旨在防止货币信贷过快增长。对于房地产市场来讲，频繁地上调存款准备金率会使市场上流动的资金减少，再加上房产税等措施的试点开始，还是会产生一定的抑制作用，在一系列楼市调控下，投资投机性需求已经有所“收敛”。但是在融资受限的前提下，开发商有可能选取放慢推盘速度、减少开发项目的方式，而非下调房价来改善资金流情况。由此可见，上调准备金率主要在防止通货膨胀当面起到了很大的作用，对房价影响的还不是很大。（五）证券、基金等金融投资品种的高风险性和不确定性，助推了房地产市场的过快发展近几年国内经济持续高速发展，居民存款余额持续增加，消费需求和投资需求都较大。然而，银行存款的长期负利率状态、股市