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1淮安质量技术监督局物业服务方案淮安市金地物业服务有限公司二○一二年十一月二日2一、日常管理细则及要求（一）治安服务大楼物业办设立治安部门实行24小时值班制，严格按照《保安工作手册》负责办公楼区域的安全维护系列工作。1、秩序维护①大楼北大门口设立保安值班室②大门口做好来客来访登记，前来办事或送货人员进入办公楼，需出示有效证明，且经工作人员同意后方可登记进入；③下列人员，未经特别许可，不予登记进入办公楼A各类业务推销人员；B无法说清有关联系人，且又不能出示有关证件及形迹可疑者；C其他未经特别许可人员。④另设立巡逻岗，对办公楼内外围及车库进行不间断巡逻。2、进出人员管理①工作时间开放二楼大厅通道，关闭一楼东西两侧通道。来客来访只通过二楼大厅通道出入,非工作时间不接待来客来访。②保证工作时间二楼大厅门卫保安不脱岗。门卫保安应礼貌待客，热情服务，并做好来客来访人员的登记工作。③来客来访人员除由局机关和稽查人员陪同外，均需登记姓名、单位、人数、联系方式、来访时间以及被访部门或单位。④门卫保安应查验来客来访人员有关证件或证明，并与被访部门或单位进行电话联系，在征得被访部门或单位的同意后予以放行，并向来客来访人员提供一份来客来访回执。⑤重要来客来访人员（如上级领导、新闻单位、初次来访等），门卫保安应与被访部门或单位联系，由被访部门或单位派员到二楼大厅接待引导。⑥来客来访结束时，被访部门或单位应在来客来访人员回执注明来访情况、接访人员和时间，由来客来访人员带交门卫保安，门卫应登记来客来访人员离开时间。⑦发生特殊情况时，门卫保安应立即向局办公室负责人进行汇报。⑧每周一将上周来客来访登记表及回执单据报局办公室备案。局办公室定期或不3定期对门卫保安的来客来访工作进行检查，并根据检查情况向物管部门提出奖惩建议。3、智能监控系统管理①监控中心值班人员应严格监控，发现异常情况立即通知巡逻保安和报告管理员，并做好值班记录。②巡逻保安和管理员需立即赶到事发地点进行查看、处理。自身处理不了的要及时向局办公室负责人汇报，情况紧急的要向公安机关报告。③将异常情况和处理结果反馈至监控中心，中心值班人员在值班记录上记录下处理结果。④事后管理员需将整个事件全面的向办公室负责人汇报。4、消防服务管理①定期检查巡视消防设施系统，保持完好，确保紧急状况下及时投入使用；②发现消防设施异常和故障及时报告领导，确保系统处于正常启用状态；③确保楼梯、走道和出口畅通无阻；④负责其它涉及消防安全的排查工作。5、车辆管理①保安人员做好车库安全管理同时需正确引导来客车辆停放，注意办公楼周围交通情况，保证车库口及办公楼入口处畅通；②礼貌对待停车车主，热情帮助车主提供力所能及的帮助.（二）清洁服务日常保洁服务质量直接影响大楼的整体形象，高标准的保洁服务、高素质的保洁服务人员不仅可为大楼提供明净、整洁的工作环境，也可为大厦高贵、庄重的品质增光添色。清洁区域清洁内容次数清洁标准（一）大堂地面（推尘）不断巡视地面光亮无尘墙壁（擦拭）1次/日无手印、尘土、污染玻璃门（擦拭）2次/日洁净光亮、无手印、污染地垫（吸尘）2次/日无污染、污迹烟灰缸、垃圾桶不断巡视无污迹、垃圾不能超2/3沙发、茶几不断巡视无污渍、杂物4指示牌2次/周无尘、无污渍防尘垫清洗1次/日无尘、无污渍地面清洗1次/2个月光亮无尘内墙清洁（彻底）1次/2个月无尘、无污渍沙发（清洗）1次/月无尘、无污渍（二）玻璃2楼以下内外玻璃1次/半月无尘、无污渍3楼以上内玻璃1次/月无尘、无污渍窗台1次/月无尘、无污渍（三）走廊电梯间地面（推尘）不断巡视光亮、无尘墙面（擦拭）1次/周无污迹、无尘踢脚线2次/周无污迹、无尘地面抛光2次/月光亮、均匀无划迹灯擦尘1次/月无尘、照明良好照明开关、消防箱门防火门、强、弱电井门（擦尘）1次/周无污迹、无尘电梯厅门、控制面板（擦拭）1次/天光亮、无污迹、无尘（四）卫生间地面（扫）不断巡视无杂物、污迹地面（擦）不断巡视无水迹、污迹小便池（刷洗）不断巡视无水迹、污迹蹲便器（刷洗）不断巡视无水迹、污迹台面（清洗）不断巡视光亮、无水迹、污迹镜子不断巡视光亮、无水迹、污迹垃圾桶（洗刷）1次/天无杂物、污迹卫生纸、洗手液补充不断巡视不缺少电镀件、五金件不断巡视光亮、无手印、污迹隔断板及门不断巡视无污迹、尘土地面清洗1次/月无污迹、尘土墙壁（清洁剂清洗）1次/月光亮、无尘（五）楼梯地面（推尘）2次/周无尘、无污渍扶手（清洁剂擦拭）2次/周无尘、无污渍墙面（除尘）2次/周无尘、无污渍灯具、开关（除尘）2次周无尘、无手印（六）电梯轿厢轿厢四壁、轿顶（清洁剂擦拭）2次/日光亮、无污迹、手印地垫（更换）1次/日无尘、无杂物轿厢控制按钮2次/日无污迹、无手印（七）外围及停车场地面（清扫）不断巡视无杂物、无积尘顶层平台清扫1次/日无杂物、无积尘地面冲洗1次/月无杂物、无积尘地面除雪铲冰巡视雪停后1小时地面无积雪垃圾桶不断巡视垃圾不超2/3（八）地面（扫擦）1次/2日无杂物、污迹5办公室谈话室资料室机房地板（拖擦）1次/2日无杂物、污迹垃圾桶1次/日无尘、无杂物桌、椅、门、门框、文件柜1次/周无尘、无污渍（九）局领导办公室会客室地板（拖擦）1次/日污迹及时清洁烟灰缸、垃圾桶1次/日无杂物、手印、污迹桌、椅、文件柜、茶几1次/日无尘、无污迹倒垃圾1次/日无尘、无杂物门、门套1次/日无尘、无污渍灯具、电话、电脑（擦尘）1次/周无尘、无污迹墙、装帖物1次/月无尘、无污迹窗台、玻璃1次/月光亮、无尘窗帘（清洗）1次/3月无污迹沙发（除尘）1次/日无杂物、污迹（十）会议室平时保持各会议室的地面干净整洁，门、墙面、天棚、空调排风口、窗、玻璃无灰尘、桌、椅无灰尘、排放整齐会议后立即清扫、整理（三）设施设备管理服务为确保办公楼楼层设施设备的正常使用与安全，使工作人员有一个安全良好的工作环境，我们将严格执行《维修工作手册》工作流程，规范操作，安全管理。1、日常设施设备维护（1）工程人员参与办公楼接管，了解各类设备的使用功能，熟悉水、电管线走向。（2）建立检查制度（周检、月检）、保养计划（周计划、月计划），做好楼层内给排水、供电设施以及照明系统的日常管理工作，发现异常及故障要及时维修，以免影响正常使用。（3）接到报修通知后，快速到达现场修复或提出维修方案，文明安全操作，维修合格率达98%，同时做好修复后卫生清洁工作。（4）加强设备机房安全管理；爱护设施设备，加强节能降耗管理。（5）定期做好化粪池的清理疏通等工作。2、智能化系统维护（1）了解办公楼消防设施、监控系统及会议使用各类音响、话筒、投影、LED等设备的性能，熟悉各类设施、器材的安装、存放位置，懂得正确使用。（2）做好日常检查工作，每月进行系统保养一次，发现问题及时解决或上报物6业处协调处理。（3）确保各类设施、器材性能良好，正常运行/使用。3、电梯使用管理（1）每天对电梯巡视一次，发现问题及时与电梯保养公司联系。（2）督促专业公司对电梯的维护保养工作。（3）加强电梯日常使用管理，懂得电梯困人急救办法。（4）配合电梯保养公司做好年检及其它相关工作。（四）会议服务1、会前准备，环境卫生、灯光音响、多媒体、投影仪、空调、电源、网路视频、桌椅、茶杯、开水及水果等按步布置，服务到位。2、做好会议特殊交待的工作。3、接待参会人员并引领入座。4、会议期间做好跟进服务，茶水供应及其它所需服务。5、遵守保密制度和规定，严格禁止向外泄露有关会议的任何人和事。6、会议结束后欢送每位参会人员，并提醒是否有忘记随身物品。7、参会人员离开后及时清理、整理会场，使会议室恢复会前状态。8、大型会议期间，必须做好安全保卫工作。（五）节能服务1、电梯机房、配电房、监控室室内的空调实行动态管理，在气温超过30摄氏度时才开启空调。2、夜间全部关闭空调器电源，第二天上班前送上电源，节假日、休息日全部关闭。对长期不用的空调等用电器关闭电源，需要使用时再送上电源。3、春、秋季关闭空调器电源。4、电梯晚间、节假日、休息日只保留一部开启。5、开水器早上烧开后关闭电源，每天对开水器进行换水，换掉的水放进桶里给保洁员打扫卫生使用，节假日、休息日只保留一个开水器。6、晚间保安巡查时关水、关电，如巡查到办公室内照明、电脑等用电器未关闭的及时将电源关掉并做好记录。7、晚间关闭二次供水水泵，次日早上再开启。7（六）绿化服务1、根据气候，给花木、草坪适量浇水；2、根据花木长势，给花木适量施肥，适当松土；3、制定预防措施，防治病虫害；4、及时清除杂草、枯枝，春秋两季定期修剪花木，对遭受损坏的花木及时扶正，整修或补种合适的苗木、花草；5、定期对建筑小品进行修饰，根据草坪长势情况及时修剪，保持草坪平整；6、做到大楼周围绿地和花草植被养护完好。7、草坪纯度达99%，绿化完好率达99%以上绿化保洁率达99%以上二、物业处人员配备计划规范的物业管理服务对创造一个益于公务员健康的、高效的、稳定的办公环境，降低房屋使用成本，保持建筑物使用价值，延长建筑物的使用寿命，具有十分重要的作用。金地物业服务公司在根据淮安市办公楼物业服务市场情况，比照本项目邻近的淮安市清河区人民法院和淮安市环境保护局办公楼的物业服务水平和服务价格，结合本项目的实际情况和物业特点，作以下人员配备计划：序号职位人数职责备注1管理员1负责办公楼物业服务各项工作的检查、考核相关人员必须熟悉办公楼服务流程，有从业经验，经过培训，且素质高、责任心强，有吃苦耐劳精神。2保安员6负责办公楼门岗、大堂值勤、登记、楼层巡视、智能监控、消防控制室管理及车辆管理等工作。3保洁员4负责办公楼内、外围清洁卫生工作。4设施设备维修人员1负责办公楼设施设备日常维修保养及智能化系统等的保养、高低压配电间值班以及会议音响、灯光，网络视频会议服务合计12三、人员配备说明：1.管理员：负责办公区域各项工作的检查、考核和运行1名82．工程部：负责办公区域设施设备的运行、保养、维修1名3．保安部：白天大厅2名，大门口1名，晚大门口2名，休息1名6名4．保洁部：①大楼道路、院落及一至五楼的保洁2名③五至十一楼领导办公室、走廊、接待室、大，小会议活动室的保洁2名共计：12名四、费用测算（一）、测算依据：1、根据国家发展改革委、住房与城乡建设部印发的《物业服务收费管理办法》和国家发改委印发的《物业服务定价成本监审办法（试行）》。2、根据目前在建筑结构，使用功能，系统设备，服务项目，物业服务质量和企业用工规范程度等方面与本物业有诸多相似之处的清河区人民法院的管理情况。一、人员工资费用岗位工资标准定编人数费用合计(元/月)管理员185011850设施设备维修维护185011850保安120067200保洁120044800合计1215700二、物业服务费测算：类别序号项目测算结果金额(元/年)说明(一)工资保险福利费1员工工资18840015700元×12个月2保险(五险)902881900（淮安市保险缴纳最低基数）×12人×12个月×33%3福利(节日福利)10800三节福利(春节、中秋节、端午节)300元×12人×394节假日加班费9075值班人员法定假日加班费(11天法定假日11天×3×5人×日工资55元)合计2985631+2+3+4（二）合理利润及法定税费利润14928按5%利润计算298563×5%法定税费27631(298563+14928)÷(1-8.1%)-298563-14928总计341122298563+14928+27631