购房全攻略

购房全攻略一、看房选房1.房产社区环境5点提示买房要看周边环境，这是每位购房者都知道的常识。但究竟如何看，却并不是人人都熟悉。看周边环境，必须以自己选择的房产为中心地，看“衣食住行”的如何配套。⑴、衣周边是否有服装店、洗衣店。⑵、食周边是否有超市、菜市场、是否有餐饮行业。⑶、住不仅要看自己的房子，也要看周边的房产状态，是自住的多还是投资空置的多，更要看有没有化工厂、发电场、垃圾场，有污染的行业。⑷、行要看看房子附近有没有地铁、轻轨、公交车等，看看规划中的地铁等轨道交通的站点设置位置。还要看看房产周边有没有城市主干道，便于驾车出行，有没有停车位等。⑸、其他还得看附近有没有公园、银行、医院，有老人的家庭最好离医院近一点；有孩子的应关心托儿所、幼儿园、小学、中学等，看马路是不是车辆很多、很乱。当然，选房不可能十全十美，应根据每个不同购房者的各自需求，要突出自己最需要的，其他的可相应淡化一些。2.房产周边配套5点提示社区布局及配套设施将对您生活产生很大影响，建议您准备购买房产时，从以下几方面着手：⑴、居住密度及私密性住宅之间的距离除考虑日照、通风等因素外，还必须考虑居住的人口密度问题，如果人员密度过高，居住的舒适性和安全性会受到很大的影响。⑵、配套服务居住小区周边的学校、商业、医院等配套服务行业是否具备服务功能，但同时也要考虑到这些服务行业有没有干扰居住的因素，例如距离学校很近，学校的教学活动是否影响正常的居住，住宅离学校的距离应在300米左右比较合适。⑶、小区绿化居住环境有一个重要的硬性指标——绿化率，指的是居住区用地范围内各类绿地的总和占居住区总用地的百分比，居住区绿地在遮阳、防风防尘、杀菌消毒等方面起着重要作用。⑷、日照和采光保证居室能获得规定的日照时间和日照质量。一般的住宅保证每天有3小时日照时间比较合理。⑸、小区内交通小区是否留够了汽车的泊位，停车位的位置是否合理，小区进出和停车场的设计是否存在扰民的因素。3.房产质量7点提示⑴、防水房屋顶棚无水渍、厨房及厕所防水良好、上下水管与地板结合处无漏水、渗水。⑵、墙角看墙角是否平整、龟裂、有无渗水。⑶、室内装璜和做工地板和天花板是否有受潮变形。⑷、采光一定要拉开窗户看一下通风、采光、排气等是否好良好。⑸、墙体住宅内部有无任何裂缝；是否有内部结构的改动。⑹、厨房卫生间厨房不宜过于狭长，应有配套的厨具、吊柜，应有放置冰箱的空间。卫生间应有独立可靠的排气系统。下水道和存水弯管处是否有渗漏。⑺、管道和电线住宅内部是否有管道和电线的线路改动，是否有改动图纸。4.房产户型4点提示⑴、主卧室要求舒适，面积也应相对较大，进深较宽，面积不应小于12平方米，16平方米较为合适。⑵、起居厅和主卧应避免互相干扰，应相对独立。厅卧分开，卧室私密性得到保证，厅卧功能互不干扰，能更好地满足住户的各种需求。⑶、厨卫的配置是否科学合理，能否体现洁污分区的原则。要注意管道的走向安排是否合理，注意房内有无公共干管，如消防管道，上下水公共排管等，上下水管道使用过程中是否存在噪音干扰。⑷、门窗密闭效果良好，上下楼板及相邻的分户墙隔音好，无漏水等质量问题。5.住宅位置和环境11点风水提示⑴、立交桥旁，因为立交桥旁的交通并不方便,而且高速通行的车辆产生的噪音和涡旋气流会对居住者产生伤害,当然也会对建筑物的风水财气产生产极大的冲断作用，对住户身心健康及财运官运都不利。⑵、交叉的大道旁，因为大道的交叉处产生的影响力和立交桥处差不多，而且还会尘土飞扬，居住于此，日常起居都不得安宁。⑶、高压电塔和电台电视塔旁，因为这些地方会产生很强的电磁波，如果人体长期接触这种较强的电磁波，就会使人的神经系统和免疫系统受到破坏，可能会引起多种较严重的疾病。⑷、加油站旁，加油站是火灾隐患和车辆往来噪音很大，会使居者烦躁不安。⑸、位于玻璃幕墙对面。住在玻璃幕墙的倒影中是对人有一种压抑感，其次阳光反射，形成光污染，对人体健康非常不利。⑹、阳台或主卧室不可正对大路呈一条直线，否则房屋会受到道路的冲煞，对健康不利。⑺、阳台或主卧室正对附近建筑物的转角或尖角，就像一个楔子，打进住宅中心，风水学叫尖刀煞，居住在这种住宅里会使人觉得难以忍受，心情很差，当然会对健康产生不利的影响。⑻、建在靠近铁路旁的住宅。火车的速度很快，高速来往的火车会产生很强的气流旋涡，并且气笛鸣叫，使人不能安宁，对人身体健康不利。⑼、住宅的周围建筑都很高，自己的住宅很小，向外视野被遮蔽，使人有被围困之感，发展将受到严重影响。⑽、住宅的阳台及窗外不可看到坟场、墓地等不洁之物，或者面对工厂烟囱，则居住者的心理会到较大受影响，甚至会经常作恶梦，对健康不利。⑾、住宅不可离松软的山体太近，因为松软的山体可能会在大瀑雨时滑坡，可能会产生严重的后果。6.住宅户型布局风水8点风水提示⑴、大门正对电梯或楼梯，是犯冲，本来住宅是聚气养生之所，如今与电梯、楼梯直对，宅内之生气则被其尽数吸去，可谓大忌。补救之法则是在进门处要用屏风或玄关隔开。⑵、大门与阳台如成一直，也需要用屏风或玄关隔开，因为前后通透，可以一眼看透大门与阳台，谚云：“前通后通，人财两空。”并且穿堂风拂动，易令人得病。⑶、如果大门口直对长走廊，这也是冲煞，走廊越长，对家居越不利，这叫穿心剑格局，若门内无屏风阻隔，则不宜居住。⑷、若房子的窗户开在走廊之外，属于泄气的格局，住宅的私隐性则荡然无存，对家居也不利。另外，房子里的窗户太多则泄气，房子里窗户太少，则少生气，都属不吉，应加以改变。⑸、大门不能正对厕门，试想人一进门就见到厕所，则住宅的功能何在？另外，睡房门与厕所门也不能正对，卧室与卧室门也不能正对，这些都犯了门冲。⑹、厕所的门若与厨房的门连在一起，则厕所的门应牢记时常关闭，免得受污浊之气涤荡。⑺、住房、客厅或饭厅中，如有横梁切记不可压住床位和坐位，并且天花顶宜高不宜低。⑻、住宅内部尽量不要有太多尖角，现代许多高层住宅客厅呈菱形，往往会有尖角出现，不但有煞气，而且令客厅失去和谐统一。若有此种情况出现，宜以木柜或矮柜补添在空角之处。倘若不想摆放木柜，则可把一盆高大而浓密的常绿植物摆放在尖角位，这亦可消减尖角对客厅风水的影响。7.哪些房产不能买⑴、违法或违章建筑；⑵、房屋使用权不能买卖，房屋产权有纠纷或产权未明确时，也不能买卖；⑶、未经合法程序批准销售的房屋；⑷、著名建筑物或文物古迹等限制流通的房屋；⑸、由于国家建设需要，已确定为拆迁范围内的房屋。8.51FangDai专家看房选房13点提示⑴、多询问该房屋和社区的情况以及房主售房的原因，多方面考证所见之人为真实房主。⑵、卖主配偶要知情，避免产权纠纷。⑶、产权证未办理的房屋要谨慎，协议公证的方式不能规避所有问题。⑷、选好之后及时交定金，签定金协议。⑸、有租赁的房屋，关于租赁协议的终止需要事前商议。⑹、所选房屋的房产证办理日期很重要，涉及所交税金的多少。⑺、税金和过户费用要事先商议，避免交定之后被动。⑻、供暖、煤气、燃气的方式要落实，对以后生活很重要。⑼、所选房屋的物业费，停车费，供暖费要问讯清楚。⑽、所购买房屋线路和管道如果改造过，一定索要改造图纸。⑾、房屋内的设施（家具、电器、厨卫设施等）是否赠送，需要明确。⑿、卖主是否接受贷款形式的付款需要明确。⒀、为孩子上学所购买的房屋，交定之前要落实是否有上学名额，划片范围内不一定都可以顺利入学，各个学校有不同的规定。⒁、买方如需要贷款购房，应提前做贷款预审，防止资金问题产生不必要的纠纷二、权属确认1.确权介绍卖方经由房屋管理机构，查验房屋权属档案是否真实、有效，是否存在抵押、查封等状况，买方通过确权可以详细了解该房产真实产权信息，避免房产交易中因权属问题产生的纠纷。2.确权流程⑴、卖方准备确权所需资料。⑵、买卖双方到房屋管理机构办理档案查询事宜。⑶、买卖双方查验确权内容并签字。3.确权内容确权项目确权说明房产证号查询房产证号与房屋管理机构登记是否一致房屋所有权人查询房屋所有权人与房产证显示是否一致共有情况查询该房产有无其他共有人房屋座落查询房产登记地址与房产实际地址是否一致登记时间查询房屋所有权证登记时间便于确定税费房屋性质查询该房屋性质为商品房、成本价或其他是否央产查询央产房是否具备上市条件（央产办查询）规划用途查询该房产规划用途是住宅、商用或其他房屋状况查询该房产层数、面积等基本情况土地状况查询该房产土地取得方式及土地使用年限附记情况查询该房产有无抵押、查封等其他状况4.确权所需资料⑴、房屋所有权人。⑵、本人身份证原件。⑶、房屋所有权证原件。5.确权注意事项⑴、签署正式合同之前办理确权。⑵、缴纳定金之前办理确权。⑶、确权需要房东本人亲自到场。6.房产证真伪鉴别方法⑴、建房注册号。房产证是由建设部监制，建设部对每个能够发证的市(县)发证机关进行了注册登记，并予以编号。在辨别时，要看房产证是否有编号，编号是否是建设部公告的全国统一编号。⑵、发证机关(盖章)。这里要注意两个方面：一是规范的发证机关是市(县)的房地产管理局(房产管理局)或市(县)人民政府。别的任何单位或部门都无权发证，它们发的权证都属于非法、无效的；二是所盖印章均为套印，印迹清晰、干净、均匀，手工盖印是不可比的。⑶、团花。在封面里页有土红、翠绿二色细纹组成的五瓣叠加团花。线条流畅，纹理清晰。手触有凹凸感。⑷、暗印、水印。所用纸张为印钞纸，浅粉底色，并印有等线宋体房屋所有权证底纹暗印。将纸对着光亮处，则可见高层或多层水印房屋。其抖动时声音清脆，可通过手摸和听声区分真假。⑸、编号。在封面三页，即注意事项页右下角有印钞厂的印刷流水编号。同一发证机关的权证号码是连续的。首页花边框内上端有由发证机关编列的权证号码。此号码与发证机关的簿册、档案记载相一致。⑹、房产证编号页上边框最内侧线为“FWSYQZ”字母组成（房屋所有权证汉语拼音打头字母顺序排列而成），第一页边缘花边细线处为26个英文字母的随机排列。7.确权案例分析陆先生是武汉人，在北京做生意，一客户欠了他的钱迟迟还不上，为了抵债，就将两本房产证拿给他做抵押。房产证显示，两套物业都是2006年购买的位于顺义的别墅。陆先生之前没有接受过房屋抵押，有点不放心，于是就拿着房产证到顺义房地局办理确权。一咨询才知道，这两本房产证上显示的业主姓名、身份证号码、购买时间等所有信息都是真的，但房产证却是假的。听房产局办事的工作人员如此说了之后，陆先生心里一惊：幸亏自己留了个心眼，要不然，几百万元就这样没了。┏┯┓┏┯┓┏┯┓┏┯┓┠温┨┠馨┨┠提┨┠示┨┗┷┛┗┷┛┗┷┛┗┷┛51FangDai提示：不法分子主要利用部分市民法律意识不强、对房产信息了解的不对称性等特点进行行骗，受害人被骗的情况有两种，一种情况是收到对方的假房地产权证作为抵押凭证，然后把现金付给对方，另一种是对方以房产转让的名义，提供假房地产权证，骗取定金，随后人间蒸发。为避免交易风险，市房产局提醒市民，应提高防范意识，对抵押行为，应当依法到房地产登记部门办理房地产抵押权登记；对转让行为，市民最好持房地产权证等证件到房地产档案馆查询相关的房屋权属信息，并核实房地产权证的真伪，然后签订买卖合同后办理房地产转移登记，以保障自身的合法权益，减少不必要的损失。三、贷款方案制定1.贷款方案制定介绍对准备贷款购房的个人，在购房交易未发生前，专业贷款机构根据购房人的资信状况，同时结合银行关于个人房屋按揭贷款的政策，初步得出个人贷款额度、首付比例、贷款年限、利率高低并选择合适的还款方式。2.贷款方案制定流程⑴、买方个人征信查询。⑵、房产权属确认。⑶、申请贷款预审批。⑷、通过对房产进行初步评估，得出相应的贷款额度、首付比例、贷款年限、贷款利率等。⑸、针对买方的经济状况，选择适合的还款方式。⑹、买方准备相应的贷款申请资料。3.贷款方案制定常见问题解答⑴、个人征信对于贷款的重要性信用报告有以下情况之一的，不予贷款：①借款申请人或其配偶有尚未偿还的逾期贷款的；②借款申请人准贷记卡或贷记卡透支逾期未还的；③近2年内，借款申请人贷款（不含助学贷款）逾期连续达到6期的。信用报告有以下情况之一，且未达到以上第一条所列情况的，在