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提前还房贷手续费差异大四原则看提前是否划算临近年末，记者调查发现，由于今年以来处在降息通道中，目前银行提前还贷显得比较“冷清”。而提前还贷的手续费各家银行差异较大，允许提前还贷的时间也各有不同。业内人士表示，提前还贷不一定适合每个人，需要从贷款利率、个人投资能力、个人短期资金需求以及经济大环境四个方面综合考虑。市场：提前还贷“冷清”临近年末，不少房贷族手头资金充裕，开始考虑是不是要提前还款了。不过由于今年以来银行两次降息，提前还贷的情况不如往年火爆。“相比年初，我们现在审批时间只要一个月，基本上审批都很快。”一位银行个贷部工作人员告诉记者。而另一位国有银行的贷款部经理告诉记者，“现在我们支行提前还贷要提前三个月申请，而且还有一些客户在排队。”多家银行贷款部工作人员表示，临近年末咨询提前还贷的客户还是多了一些，但相比去年年末则显得比较“冷清”。事实上，2011年多次加息后，一些有能力还款的房贷族都选择“咬咬牙”把钱还了。而今年以来，情况发生逆转，央行6~7月份两次降息，提前还款的动力消失。案例1：丁先生在2007年年底贷款100万元购买了第一套房，当时享受的是银行首套房七折下浮优惠利率，借款期限为15年。专家：央行加息或降息调节的都是贷款基准利率，借款人原来享受到的优惠利率折扣是不受影响的。而目前由于信贷收紧，银行对一套房贷利率优惠仅为八五折到九折，而且对于申请人的要求也会卡得更严。若提前还贷的话，以后再有购房需求，不但享受不到这个利率优惠，而且还要执行二套房上浮1.1倍的利率。案例2：陈小姐在2008年向银行贷款80万元购买了第二套房，签约时执行的是上浮1.1倍的利率，借款期限为20年。专家：虽然目前处在降息通道中，但是陈小姐当初买房的时候执行的是1.1倍的利率，那么按照现在的利率来看，其负担的利息高达7.75%，相对目前的贷款利率水平来看是较高的。此外，陈小姐采取的是等额本息还款，这种还款方式的还款利息支出通常集中在还款初期。陈小姐的借款期限是20年，目前只还了4年，因此提前还款是可取的。总而言之，对于贷款者来说，借款期未过三分之一之前，提前还款都是划算的。而对于那些已到还款中期或是等额本金还款已过1/3期的，利息基本上已经支付得差不多了，提前还款的部分则更多的是本金，利率涨跌对还款数额的影响不会太大，再选择提前还贷就没有多大意义。提醒一：罚息数额各有差异市民在选择提前还款时，一般会支付一笔手续费，也称为“罚息”或“违约金”，一般在合同里面会写明。记者比较发现，各家银行手续费差异较大。有的银行可以不收手续费，而有的银行则需要收实际还款额1~3个月的利息，甚至有的银行需要收取实际还款额3%的手续费。国有大行工、农、中、建、交里，交行提前还款不收手续费，而工行需要收2~3个月的利息作为手续费，其他银行则需收1个月利息。其中农行在贷款三年内提前还款的收一个月利息作为手续费，三年后则不收手续费。大部分股份制银行都表示不收手续费。而浦发银行(600000)则表示若提前两年还款需收取还款金额3%的手续费，两年后则不收手续费。外资银行一般是根据已经还款年限收取差异收费。如花旗银行，一年后提前还款需收取还款金额2%的收费，两年后收费降至1%，三年后则不收手续费;汇丰银行三年后提前还款不收手续费，两年后提前还款至少收取2万元的手续费，一年后提前还款至少收取3万元手续费。提醒二：允许提前还贷时间不同此外，允许申请提前还贷的时间也不一样。大部分银行都要求至少还款一年后才可以申请提前还贷，但也有个别银行表示随时可以申请提前还贷。在国有行里，中行、建行需要还贷一年后才可以申请提前还贷，工行需半年才可以提前还贷。此外，招行、交行、东亚等银行都需要一年后才能申请提前还贷，华夏银行(600015)则表示可以随时申请还贷，“目前还没有变化。”“一般房贷金额较大，若无特殊原因，一年内很少有客户会提前还贷。”一位银行房贷部门的工作人员表示。提醒三：调整利息周期不同一般房贷期限都在10年以上，在这个周期里，央行调整利息是难免的，而各家银行根据调整利息的时间也不一致。工行、农行、建行等中资银行大都一般是每年1月1日开始按照最近的央行基准利率调整为新的还款利息。外资银行一般会选择在当月或当季度调整。东亚银行是在央行调整利息的第二个月开始按新利率执行，花旗银行是在下一个季度初按照新利率执行，而汇丰银行当日便开始按新利率执行。对于房贷族来说，哪种调息方式更划算?专家表示，如果处在降息通道中，显然是越快调整越划算;若在加息周期周，则是越晚调整越划算。业内：四原则考察提前还款是否划算业内人士提醒，并非每个人都适合提前还贷，最好要综合宏观大环境和个人实际情况来判断。年末是否该提前还贷，主要考虑四个问题：贷款利率、个人投资能力、个人短期资金需求以及经济大环境。首先，要看客户贷款时签订的合同中所确定的贷款利率。若使用公积金贷款，年利率较低，仅为4.5%左右，在这种情况下并不需要急于还款。而对于使用商业贷款的客户来说，目前来看5年以上贷款利率一般为6.55%，首套可享受8.5折~9折的优惠，二套房需上浮10%。在这种情况下，若前期签订合同时能享受到较低折扣利率的，也不必提前还款。其次，是否提前还款需考虑个人的投资能力。资深按揭中介郑大源指出，如果手头有其他更好的投资理财项目如股票、基金、债券、理财产品等，若预计获取的回报能够覆盖贷款成本，客户最好将流动资金用于投资。此外，从经济大环境来看，目前仍处于降息通道，短期内加息的可能性不大。客户“借的钱越多、时间越长就越好，不必急于还款”。最后，郑大源建议，还要考虑未来一段时间是否需要流动资金。理财专家：三种情况不宜提前还贷一、签订贷款合同的时候享受7折到8.5折的利率优惠。由于已享受较低折扣的利率优惠，目前又处于降息通道中。若央行在年内无降息动作，即使明年1月1日按照最新利率执行，利息也只会比前期更低。二、等额本金还款期已过1/3的购房者。由于等额本金是将贷款额总额平分成本金，根据所剩本金计算还款利息。也就是说，这种还款方式越到后期，所剩的本金越少，因此所产生的利息也越少。在这种情况下，当还款期超过1/3时，借款人已还了将近一半的利息，后期所还的更多是本金，利息高低对还款额影响不大。三、等额本息还款已到中期的购房者。等额本息还款把按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到每个月中。其中每月贷款利息按月初剩余贷款本金计算并逐月结清。也就是说，每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。到了还款中期，已经偿还了大部分的利息，因此提前还贷意义也不大。背负还贷下的房奴学会理财也能有幸福生活经常听见有人强调“计划买房的年轻人，一定要重视理财”。其实理财渗透到生活的方方面面，小到每天记流水账，大到购房投资。聪明的人总能通过理财得到利益。因此，特别在购房选择贷款时，也就更需要用理财的眼光看待。如果仅仅从房贷本身来看，不考虑加息和宏观环境，有两类客户不适合提前还贷：一类是使用等额本息还款法，且房贷已进入还款中期阶段。这类客户如果此时提前还款，偿还更多的是本金，而不是利息，能够节省的钱很有限；另一类是使用等额本金还款法，且还款期已达1/4。“此时在月供构成中本金开始多于利息，提前偿还同样不能有效节省利息。不过如果你”不幸“已经成为了”房奴“，不要就简单的将房贷单纯地理解为”我借我还“的行为。事实上，房屋贷款有很大的理财空间，这里有几个方面可以帮助一些”房奴来通过理财给自己减少些生活的负担。1、目前绝大多数楼盘都接受住房公积金贷款和商贷。部分购买者因急于购房，误以为住房公积金贷款的办理手续繁琐或者认为自己很快就能提前还款而全部选择商业贷款。特别是在通货膨胀压力大、央行有可能持续加息的情况下，这种选择是不明智的，只会给购房者带来更大的还款压力。其实除了利率优惠外，目前的住房公积金贷款办理手续已相当简便，贷款限额、期限、还款方式等也都更加宽松、灵活。因此，“房奴”们一定要尽可能地利用住房公积金贷款。但是对于有二次置业打算的人来说，首次置业时还是选择商业贷款为好，以规避二套房政策。另外，二手房交易也可以使用公积金贷款2、在预留出充足的备用资金后可以尽量提高首付款比例，以降低利息支出。如果有存单、国债或一些银行的理财产品尚未到期，可以先办理质押贷款来筹措首付，相应的手续并不繁琐。另外，现在很多外资银行都相继推出了限制条件较为宽松的个人无担保贷款，可用于购车、装修、旅游、进修等，通过办理贷款节省出的这部分开支也可以用于增加首付。3、“最便宜的并不一定是最适合的”选择适合自己的还贷方式。各种还款方式的利率都有所不同，选的好，100万的房贷30年可以节省20万以上。由于每个人情况不一样，在选择上也应做相应改变。现在各家银行为了争夺市场份额都相继推出创新型的房贷产品，“固定利率贷款”、“双周供”、“宽限期还款法”等都是可以利用的品种，重要的要是“贷”比三家、审慎选择。关于“是否提前还款”的问题一直困扰着“房奴”们。最重要的是考量资金的利用效率。如果手中有一些闲置资金，不能取得年均7%以上的收益就不如用于归还房贷。银行对于提前还贷一般没有特别严格的次数限制和金额限制，部分归还贷款也是减轻压力的好选择4、合理配置资产、审慎地参与投资也不容忽视；很多“房奴”终日奔波于还债的道路上，每月的收入除了归还贷款、应付日常开支外即使仍有结余也无心打理。其实这样就很可能错过很多好的投资机会。尽管资金的运用不一定保证产生多大的效用，但起码也能够为缓解压力做出贡献。最简单的道理，闲置的资金始终放在银行活期帐户上，准备还债就只能按照0.72%的年化收益率计息；投资于货币市场基金(资讯，净值，排名，论坛)至少有约3%左右的回报。两者相差甚远，而资金的流动性却几乎相当。因此，“房奴”们可以适当选择中低风险的投资品种，例如债券型、配置型基金，银行较有保障的信托类、票据类理财产品等，投资期限以1-2年为宜。专家认为：除了在买房贷款时作出正确选择外，更需要一个乐观的心态看待房子。毕竟，再好的房子也不过是一个栖身之所，生活永远是第一位的，在买房梦想与自己的现实差之甚远的情况下，租房也是一个不错的选择。