银川房地产市场调研报告

银川房地产市场调研报告二〇〇九年八月二十三日目录一、背景分析-----------------------------------------------------------------2（一）银川简介-----------------------------------------------------------2（二）居民收入-----------------------------------------------------------3（三）房地产投资---------------------------------------------------------3（四）城市规划-----------------------------------------------------------5二、房地产市场分析-----------------------------------------------------------7（一）土地市场-----------------------------------------------------------7（二）商品房市场---------------------------------------------------------9（三）住宅市场----------------------------------------------------------11（四）写字间市场--------------------------------------------------------12三、区域分析----------------------------------------------------------------12（一）西夏区------------------------------------------------------------12（二）金凤区------------------------------------------------------------13（三）兴庆区------------------------------------------------------------14四、总结及建议--------------------------------------------------------------15银川房地产市场调研报告从2008年下半年以来，面对全国楼市的一片低迷，以银川、乌鲁木齐、兰州为代表的西部二三线城市已经取代广州、深圳、北京等一线城市成为房价上涨的领头羊。与全国其他城市房价暴涨暴跌相比,位于西北内陆城市的银川,多年来房价始终发展平稳，但从2008年8月至2009年6月，银川房价与上一年同期相比涨幅分别为13．9％、13．6％、11．4％、10．6％、10．1％、8．8％、8.7％、7.3％、6.7％、5.9％、5.7％已连续11个月位居全国之首。2009年7月房价涨幅为5.4%，仅落后于宁波居全国第二位。虽然涨幅渐缓，但涨幅位居全国前列却是不争的事实，从中也可以看出银川房地产价格自2007年以来的上涨趋势，迹象表明，银川已逐渐填补了原有的价格洼地，银川房价已迎头赶上。如今，在银川的兴庆区与金凤区，原本每平米2000—3000元的地段，目前的在售楼盘无一例外价格达到4000元/㎡以上，处于市中心的新建楼盘更是达到6000—7000元/㎡，甚至更高。西夏区的房价也达到3000元左右。银川市民提起房价，无一例外表现出对涨价的无奈，对于房价上涨的原因也是众说纷纭。笔者利用一周的时间，对银川房地产市场进行实地调研与分析，以期能深入了解银川房价现状并对未来房价走势提供借鉴。一、背景分析（一）银川简介银川是宁夏回族自治区的省会，全区政治、经济、文化中心，辖三区两县一市，即兴庆区、金凤区、西夏区、永宁县、贺兰县、灵武市，总面积9527平方公里，城市面积110.77平方公里。全市总人口165.43万人，其中：市区102.49万人，回族人口43.33万人，占总人口26.2%。银川市位于西北宁夏平原北部，处于“呼-包－银-兰-青经济带”的中心地段，东踞鄂尔多斯西缘，西依贺兰山，是辐射宁、蒙、陕、甘毗邻地区的区域性中心城市，在国家“十五”西部总体规划中，确定银川为西陇海兰新线经济带的重点发展城市。银川是全国历史文化名城，曾是西夏国都。厚重的农耕文化、粗犷的边塞文化、古老的黄河文化、神秘的西夏文化、丝路文化、鲜明的伊斯兰文化在这里交融汇集，形成了“塞上湖城、回族之乡、西夏古都”三大城市特色。（二）居民收入银川人均可支配收入与人均消费性支出逐年增加，2008年虽然面对全球性的经济衰退，但经济危机对银川这个内陆城市影响不大。预计随着经济增长，人均收入还将增加。2007年以前银川人均消费性支出占人均可支配收入的比重始终在82%以上，从2007年开始比重下降到80%以内。2004年—2009年上半年房地产投资图单位：亿元（三）房地产投资1、房地产投资总体状况2008年房地产开发投资78.60亿元，比上年增长25.3％，其中住宅开发投资56.93亿元，增长28.5％；空置面积288.43万平方米，增长7.6％；城镇居民人均住房建筑面积为28.77平方米，比上年增加1.72平方米，增长6.4％。2009年上半年，完成房地产开发投资30.85亿元，同比增长22.8%。对于房地产投资来说，下半年相对上半年受季节影响因素较小，金九银十更是房产销售的黄金季节，所以预计2009年全年房地产开发投资将高于2008年，从而继续保持投资增长的状态。商品房销售价格平稳增长、增幅回落，比去年同期回落了8.28个百分点。健康稳定发展的房地产业成为金融危机下拉动经济增长的重要力量。2、银川市以外人员在银川购房状况2007-2009年6月外地人员在银川购房状况2007年2008年2009年（1-6月）购买面积（万㎡）139.0712063.22占总销售的比重55.12%57%61.12%外地人已成为银川购房的主导力量，购房比重呈逐年上升趋势。通过实地调研发现，兴庆区和金凤区各楼盘外地人购买均在50%以上，部分楼盘甚至超过70%。主要原因有以下三点：1）和周边城市相比，银川环境优美、气候宜人、水资源丰富，最适宜居住。且随着城市的规划发展，各项配套设施相对先进，投资环境越来越好，吸引投资者；2）银川市周边各市县及与银川相邻的陕西、内蒙等地矿产资源丰富，形成了大批高收入人群，他们需要投资消费；3）银川本地居民相对收入不高，且消费性支出所占比重较大，所以与周边人群相比，购买力相对有限。（四）城市规划居住用地商业金融用地工业用地行政办公用地从规划图中可以看出，银川市居住用地、商业用地及行政办公用地主要规划集中在兴庆区和金凤区，西夏区主要规划为工业用地及教育科研用地。银川的城市规划分为近期和远期。近期为2007年至2010年，远期为2011年至2020年。规划期内的城市发展方向为南进、北拓、西优、东控。近期向南发展，优先推进城市核心区和金凤区南部的建设，同时在银川经济技术开发区和兴庆区北部区域进行适度的建设与开发。远景中心城区重点向南北方向扩展，与德胜组团、望远组团和贺兰县城、永宁县城形成区域一体化的空间格局。具体规划要求如下：1、主要公共服务设施用地行政办公用地：规划在金凤区北部集中建设行政办公中心，同时在兴庆区、金凤区、西夏区和银川经济技术开发区适当调整和增加行政办公用地。商业金融用地：规划2个市级商业中心，包括位于兴庆区的传统商业中心，以及结合城市中心区、在北京中路与亲水大街交叉路口周边地区增设的新市级商业中心，同时还规划3个区级商业中心。文化娱乐用地：结合位于金凤区北部的行政办公中心，规划城市文化中心，包括自治区博物馆、图书馆、科技馆、大剧院和银川文化艺术中心等大型文化设施。体育用地：规划共有4处体育中心。医疗卫生用地：优化配置卫生资源，规划至2020年，实现每万人拥有病床数70张，医生50人。居住用地布局：此次规划强调面向不同收入阶层，建立完备的住房供应保障体系，以发展适应广大市民需要的住房为主，重点解决好中低收入家庭的住房，提高廉租房的供应比例，增加中低档商品住房的供给，控制高档商品住房的发展。实现人均住房建筑面积的小康水平，2010年达到人均住房建筑面积30平方米，改善住房设施，推进节能省地型住宅和生态住宅建设。2、环境质量达到国家二级标准在创建国家环境保护模范城市的基础上，进一步提高环境质量。城市空气污染指数二级及好于二级的天数达到311天，城市大气环境质量达到国家二级标准，交通干线噪声平均值控制在70分贝以下，工业固体废物综合利用率达85%以上，危险废物集中处置率达100%，生活垃圾无害化处理率达80%以上，单位GDP污染物排放量持续减少达到国家要求。3、人均绿地面积12.5平方米绿地系统规划至2020年，中心城绿地率、绿化覆盖率分别达39.5%和45%，人均公园绿地面积达12.5平方米。4、建机场增加航线对银川河东机场进行扩建，并扩充航线。开辟未通省会城市、国家重点旅游城市的航线；增加现有航线航班密度，逐步开通宁夏至日本、韩国、中东、中亚等地区的航线，远期应重点强化与附近枢纽机场的联系，使银川成为面向中东、中亚地区的区域性航空货运中枢。铁路规划为：重点建设太中铁路和包兰铁路的联络线太中银铁路，建设包兰铁路复线，在宁东地区对大古铁路进行扩能改造，同时规划建设2条地方铁路和7条铁路专用线。公交规划为：在中心城市规划建设3条大运量干线公交线路，分别位于北京路、贺兰山路和长城路上。同时结合主要旅游景点规划公交专用线。5、总供水量每日62万立方米给水工程规划至2020年，中心城的总供水量为每日62万立方米，规划逐步关闭第一、四水厂及宁化水厂、新建第七水厂、第八水厂和黄河水厂，扩建第五水厂。排水工程规划至2020年，中心城的污水总量为每日57.6万立方米，规划6座污水处理厂，包括扩建第二、第三、第四污水处理厂，新建第六污水处理厂。6、供热工程规划中心城主要由银川热电厂、西夏热电厂、贺兰热电厂联网运行的大型城市集中供热管网系统作为城市集中供热管网的主要热源，同时由哈纳斯天然气热电厂集中供热系统作为补充。二、房地产市场分析（一）土地市场1、土地供应情况详见：附件1《2008年银川国有土地挂牌成交信息（住宅及商服）》附件2《2009年截至8月银川国有土地挂牌成交信息（住宅及商服）》2008年，银川市土地储备中心共发出10次土地拍卖公告，累计挂牌土地83宗，其中住宅及商服累计挂牌58宗，面积为419.34万㎡。共成交住宅及商服土地40宗，成交面积236.99万㎡。2009年截至8月份，共发出4次土地拍卖公告，累计挂牌土地44宗，其中住宅及商服累计挂牌土地18宗，面积为184.9万㎡。共成交住宅及商服土地11宗，成交面积94.91万㎡。2、土地成交分析2008-2009年8月，成交的住宅及商服土地中，以住宅及商服混合用地居多，纯商业服务土地较少，成交的商业用地大多集中在金凤区。其中政府在2008051号—2008058号连续推出金凤区商服用地，成交最大面积为2008054号土地，成交面积1.19万㎡。所有成交的商服土地面积相对较小，且容积率最大仅为2.5，所以银川市仍将缺少商业大盘。从净地成交价格中我们可以看出从2008年到2009年楼面价格正发生变化。2008年兴庆区北部海宝公园附近住宅地块楼面地价在1000元/㎡以下，而2009年，相同区域楼面地价已达到1300元/㎡左右。2008年金凤区住宅地块最高楼面地价不到800元/㎡，2009年，即使目前房价相对较低的金凤西北部楼盘楼面地价也在1000元以上。其中位于金凤区中部的2009004号地块，成交单价达到5743元/㎡，创银川市新高，楼面也价格达到了1367元/㎡。商业地块方面，2008年银川土地储备中心推出了金凤区广场东街东侧多个商业地块，并多数成交，成交楼面价最高