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房地产市场热点解读3月24日住建部要求增加公积金贷款额度，拟进一步降低门槛简化手续，建立方便快捷业务流程，缩短办理时限。据《中国建设报》官方微博消息，住建部部长陈政高提出，各地要进一步降低门槛，增加公积金贷款额度，简化手续，建立方便快捷的业务流程，缩短办理时限。有专家分析称，此举是释放刚性需求以及稳定房地产市场的“救市”措施。3月18日，广州宣布通过公积金购买90平方米以下首套自住房首付降低至两成。3月底，上海公积金可贷额度或将一次性大幅提高75%，从原先的单人最高可贷40万元上升至70万元，每户最高可贷80万元上升至140万元。国土部和住建部又联合出台四条举措促进楼市平稳健康3月27日，国土部和住建部又联合出台四条举措促进楼市平稳健康。首先是限制新增供应。要求住房供应明显偏多的市、县，或在建住宅用地规模过大的市、县，应减少住宅用地供应量直至暂停计划供应。其次是优化产品结构。允许在建商品住房项目，在不改变用地性质和容积率等必要规划条件的前提下，调整不适应市场需求的住房户型，以支持居民自住和改善性住房需求。第三是扩大去化渠道。进一步明确市、县可将符合条件的商品住房作为棚改安置房和公共租赁住房房源。城市分化加剧一线城市与三四线城市的分化在加剧。据中原地产的监测，3月第二周，54个城市成交量呈现复苏迹象，其中一线城市回升最为显著，环比增幅达33%，四线城市则依然复苏乏力，环比下滑20%。从不同城市区域看，市场行情分化更为突出。总体而言，一线城市房价初步呈现止跌回稳态势，二线城市房价总体仍在下降，但降幅已缓慢收窄，三线城市的房价降幅却在扩大。市场风险仍较大，三四线城市房价有可能大幅降低，去库存难度较大，所以对部分城市存在的风险不能掉以轻心，要有所防范。楼市转折点或将出现在二季度据统计显示，从2015年1月份一线城市的库存消化情况来看，去库存速度明显加快。而年初的各种预测显示，至少一线城市和大部分二线城市在今年二季度之后都可能会有一个房价回涨的过程。据统计数据显示，2015年1月份，一线城市新建商品住宅库存量为3748万平方米，环比降低3.9%，同比增长35.5%。这意味着一线城市1月份新建商品住宅存销比为11.4个月，相比2014年12月份12.6个月的数值出现了小幅下跌，说明一线城市去库存的速度在继续加快。随着降准效应的积极释放，这将会带来一线城市各类物业的价格上涨，尤其是存销比快速改善中的住宅市场。从“跌”到“稳”再到“涨”肯定需要一个过程。事实上，尽管业界对3-4月份相对乐观，但骤然逆转的格局预计不会出现，转折点或将出现在二季度。成交持续性低迷沪楼市“三月小阳春”基本无望3月上半月上海新建商品住宅供应16.0万平方米,入市项目仅6个，供应量同比减少71.1%，入市项目同比减少66.7%。从项目开盘的数量统计,上半月仅2个盘开盘，并且均为旧盘加推，而投放量还不足40套。另外，从成交方面来看，3月上半月，全市商品住宅的成交量为27.80万平方米，仅为去年同期的80%。在两会透露政策利好走向的背景下，未来成交量逐渐上涨的可能性非常大，不过，3月新增项目入市量仍然偏低，并且市场的反应比较迟缓，3月小阳春基本无望，恐现“倒春寒”。不能再任性，房企2015三大关键词：谨慎、回归、转型关键词一谨慎除了在制定2015年销售业绩目标上都表现出一致的谨慎态度，对于2015年土地储备策略，多数企业也是持谨慎态度。2014年的土地市场虽然也有地王出现，但是与2013年的火爆程度根本不能相比。碧桂园：未来将继续拓宽融资渠道，降低融资成本，保持审慎的土地拓展策略，以及盘活现有的资产。保利地产：“今年无论是投资拓展还是新开工，我们的态度都是偏谨慎。”董秘黄海在机构投资者交流会上表示。龙湖：坚持“扩纵深、近城区、控规模、持商业”的发展战略，秉承“量入为出、合法合规”原则。关键词二回归三四线城市因为人口、产业等支撑力较弱，造成市场抗风险能力低于一、二线城市，这一点在行业调整的2014年展露无遗，因此“回归”将是2015年房企的另一个关键词。2015年，有很多企业明确表示要回归一二线城市，甚至包括原来以三四线城市为主战场的企业。碧桂园：此前在一二线城市与三四线城市之间的比例一度为三七开、四六开，到现在几乎五五开。恒大：基于平衡布局的考虑，早在2014年初恒大就明确提出增加一二线土地储备。富力：2015年将不会参与太多土地收购项目，如有十分合适的土地收购机会，亦只限于考虑北京和广州等一线城市。集团未来的业务重点将更集中于一线和二线城市。关键词三转型从房企2014年年报公布的数据看，利润率普遍下降，调低2015年销售增长目标成为各企业的共识，除此之外，为了提高利润寻求新业务增长点，转型也将成为2015年房企避不开的关键词。万科：除了合伙人制度、小股操盘，全面进入商业、产业、养老地产。万达：要实行新的发展模式，同时加快发展文化旅游、金融产业、电子商务3个产业，到2020年形成商业、文旅、金融、电商基本相当的四大板块，彻底实现转型升级。绿地：要实行新的发展模式，同时加快发展文化旅游、金融产业、电子商务3个产业，到2020年形成商业、文旅、金融、电商基本相当的四大板块，彻底实现转型升级。第五讲城中村问题繁荣背后的城中村城中村图片\czc_01.jpg、02.jpg、城中村图片\03.jpg一、城中村概念城中村是指农村村落在城市化进程中，由于全部或大部分耕地被征用，农民转为居民后仍在原村落居住而演变成的居民区，亦称为“都市里的村庄”。从广义上说，城中村是指在城市高速发展的进程中，滞后于时代发展步伐、游离于现代城市管理之外、生活水平低下的居民区。从土地所有权的角度出发，城中村是指那些位于城市建成区或城乡结合部，被城市建设用地包围或半包围的、没有或是仅有少量农用地的村落，表现为相对集中的农村集体用地被成片的城市建设用地所包围。城中村与旧城、贫民窟的差别旧城并不是城中村，它指的是城市区域内经济明显落后，房屋年久失修，配套设施不完善，居民生活质量不高的地区，并且往往具有一定的历史文化沉淀，有着经济发达、文化璀璨的历史，凝聚着几代人的劳动和智慧。贫民窟是指有50户以上居民聚居在一起，房屋建筑无序，占用他人或公共土地，缺乏必要公共服务设施的生活区。二者区别：城中村内的居民包括原住村民与外来人员,是房主和房客的关系。而贫民窟完全是占据公共土地自建的棚户区。二、城中村特征城中村普遍具有以下特征：第一，在地理位置方面，城中村大都地处城市建成区内或与城市建成区毗邻；第二，在经济结构方面,失去第一产业的城中村一般都以第二、三产业为主要经济支柱；第三，在管理体制方面，依然维持农村的管理体制的城中村，与城市体制相互制约，管理关系不够清晰，责任不够明确；第四，在村民的思想文化方面，由于被逐渐渗透的城市又化观念所影响，在科教、文卫等方面比一般的农村先进,思想比较开放，接受新事物较快,现代化观念也较强，但由于它从根源上来说仍属于农村，所以它仍然会受到传统的乡土观念的影响；第五，在村民的生活方式方面，由于他们失去赖以生产的耕地，改变了村民“日出而作，日落而息”的单一的生活方式,受城市快节奏的影响，村民的生活节奏也随之加快，但由于他们普遍缺乏生存技能,也无法融入城市的产业分工中，无法彻底地转变为城市居民的生活方式；第六，在居住条件方面，城中村村民的建筑质量、装修水平等条件比普通农村较好，但低于城市水平，而住宅的建筑面积要高于城市水平；第七，在人口结构方面，城中村的居民几乎都是农业户口。三、城中村形成的原因城中村的形成是多种因素共同作用的结果。1、城市的扩张城市向农村扩张的过程改善了城市周边农村的区位优势，提高了这些农村的土地价值。在城市化进程高速发展的过程中，城市的建设迅速向周边延伸，基础设施也随之日趋完善，使得原本处于郊区的农村被城市包围，地价大幅提高。城市扩张过程中，城市的外来人口大量增加,这便促进了城中村的廉租房市场的发展。2、城乡二元化体制城乡二元体制是我国特有的一种体制，包括：城乡二元化的户籍管理制度、城乡二元化的土地管理制度、城乡二元化的行政管理制度、城乡二元化的社会保障制度、城乡二元化的公共投资体制、城乡二元化的教育体制等制度对城中村的形成产生了重要影响，也阻碍了城中村向城市化转变。四、城中村的发展过程前城中村阶段城中村的形成阶段城中村的成熟阶段瓦解阶段四、城中村的发展过程1、前城中村阶段在这一时期，城市尚未延伸至农村,村民的经济来源基本依靠第一产业，经济水平较低，农村依然保持传统农村聚落的特点，依然保持原有的风俗习惯与宗教礼法。2、城中村的形成阶段在这一阶段，城市用地的边缘扩张至农村,农村位于城市规划发展区，与城市建成区外围毗邻，或被城市建成区半包围。这时城市的公共基础设施也逐渐延伸至农村周围，农村用地与城市用地相交错，农村的生产用地逐渐被征用，这些农村的社会经济、建设规划、空间利用以及生活方式等方面发生了转变。3、城中村的成熟阶段在这一阶段，城市用地的扩张已完全将农村包围,农村己经成为位于城市建成区内，靠近城市中心区的村镇居住聚落，城市己将耕地全部征用,但为了减少开发成本，村民的宅基地一般会被保留。这时的城中村，第一产业已经衰落，但村民也并没有融入新的城市环境的经济产业分工。第二、第三产业的蓬勃发展，经济迅速增长，绝大部分村民的收入有了大幅提高。4、城中村的瓦解阶段在这一阶段，城中村已完全城市化。随着城市的发展，在城中村，诸如城市规划、建筑环境、交通、治安、防火以及人口素质等一系列问题己发展到必须解决的程度,这促使政府下决心将改造城中村的计划纳入议事日程，下最大的力度完成城中村的改造。而对于村民来说，他们以积极主动的态度配合政府对城中村的改造。在这一阶段，城中村将逐渐瓦解，村民将逐步融入城市社会，转变为城市居民，完成彻底的城市化。五、城中村土地权利现状“城中村”土地权利现状包括土地所有权状态和土地使用权状态两者情形。1、“城中村”土地所有权状态由于“城中村”在城市化不断推进的过程中，位于城区边缘而被划入城区，成为城市的一部分，既有城市的一些习性，又摆脱不了农村固有的特质，是二者的混合体。“城中村”土地的所有权状态大体可分为三类：（1）已“撤村建居”。土地被国家全部征用，农民不再享有集体土地所有权，村已经被城市完全包围，原农民已全部转为居民，只是保留着农村传统的生活习惯。这是通常所说的广义上的“城中村”，它经过改造已融入城市之中，不再是“城中村”改造的对象。（2）正在“撤村建居”。土地大部分被征用，土地所有权部分属于国家所有，部分属于集体所有，但原农民未转为居民。（3）尚未“撤村建居”，但已列入城市框架范围，土地全部仍属于集体所有。后两种村的情形是狭义上的“城中村”，是通常所说的要改造的“城中村”。2、“城中村”土地使用权状态“城中村”现实存在的情形：①大量的违章违规建筑存在，而没有任何规划与建设部门的批准；②存在大量乱占、乱圈地现象；③非法租赁土地；④以土地入股开办各种实业；⑤用集体土地抵押贷款；⑥用集体土地进行非法的房地产开发、经营等。由于“城中村”集体土地的边缘性、稀缺性、区位性、固定性，多样性，复杂性以及相比较于国有土地使用权的低廉性，是它拥有旺盛的需求市场，土地使用权的差别使“城中村”得以客观存在。六、城中村的社会问题“城中村”是城市的一块“夹缝地”，这种独特的地位和现象，必然会带来一系列的社会问题：（1）人口杂乱，“城中村”由村民、市民和流动人口混合构成。流动人口成为主要犯罪群体。治安形势严峻。（2）城市规划滞后，违法违章建筑相当集中，“一线天”、“握手楼”、“贴面楼”风景独特。由于房屋密度高、采光通风条件差，村民居住环境差。（3）基础设施不完善，卫生条件太差。各种管线杂乱无章，排水排污不畅，垃圾成灾。街巷狭窄、拥挤，存在严重消防隐患；（4）土地使用存在诸多问题，宅基地、工业用地、商业用地相互交织，非法出