第八章_城市土地经济

第八章城市土地经济土地的特性及权属关系地租理论土地的供求和城市土地市场城市土地管理制度和趋势第一节土地的特性及权属关系一、土地的特征1.资源的稀缺性：由于土地是自然赋予的不可再生物，对于不断增加的人口和不断增长的需求来说，土地资源永远是稀缺的。2.资产的基础性：3.区位的效益型：在城市，区位对于土地效益具有决定性作用。城市土地的区位效益性之所以十分强烈，是因为人们对不同区位的土地有不同的直接或间接的投入，而高投入理应得到高回报4.边际产出的递减性：对于城市土地来说，边际产出递减性表现在，对土地的使用强度超过一定限度后，收益开始下降。二、土地的权属关系1.土地所有制：是指人们在一定社会制度下土地所有权归属的制度关系。占有权、使用权、收益权、处分权通过土地所有权证书来体现。2.土地使用制土地使用制度是指国家对土地使用的程序、条件、形式及土地使用权属关系的法律规定。城镇国有土地使用制度。3.土地产权制度的其他构成土地产权是指有关土地财产的一切权利的总和。包括土地所有权及与其相联系的和相对独立的各种权利，如土地所有权、土地使用权、土地租赁权、土地抵押权、土地继承权、地役权等（1）土地租赁权土地租赁权是指土地“承租人占有租赁物而为使用收益之权能”。（2）地上权：地上权是指以支付租金为代价，在他人土地上设定建筑房屋、种植竹木等项权利。（3）土地抵押权：土地抵押权是指以土地为标的物的担保权。（4）地役权：地役权是指在土地所有权上设定的一种他项权利。（5）土地发展权：土地发展权是指发展土地的权利，是一种可与土地所有权分离而单独处分的财产权。一、西方经济学地租理论威廉.配第：地租＝市场价格—生产成本；地租是土地的恩赐，而不是劳动的产物。杜尔格：地租＝劳动产品的数量-扣除再生产劳动力所必需的数量。亚当.斯密：土地是地主的资本，地租是土地资本带来的利息。大卫.李嘉图：极差地租马歇尔：商业租金=转移收入+经济租金；土地供给的非弹性；“最高租金原则”。第二节地租理论威廉.配第杜尔格1.地租的性质：地租是因使用土地而支付的费用。在构成社会骨架的三个阶级——雇佣工人、产业资本家、土地所有者。地租的来源：地租的实质是一种超额利润，是劳动者的劳动所创造的的剩余价值在各个资本之间按照社会平均利润率分配至后所剩余的部分。城市地租的基础和农业地租一样，是由真正的农业地租来调节的。地租的分类：分为绝对地租、极差地租、垄断地租。二、马克思主义地租理论绝对地租是指由于土地私有权的存在，租种任何土地都必须缴纳的地租，其实是农产品价值超过社会生产价格以上的那部分超额利润。2.绝对地租凡是资本有机构成低的部门，相同的投资可以雇佣较多的工人，在剥削率相等时，将会比资本有机构成高的部门榨取较多的剩余价值，因而其产品价值就高于生产价格。在资本主义经济发展的前期，农业生产技术装备一般落后于工业，农业部门资本有机构成低于工业部门。在这种情况下，农业产品的价值就与生产价格之间形成一个差额，正是这个差额形成了绝对地租。所以，绝对地租的来源就是农业产品价值与生产价格的差额，它是农业工人创造的剩余价值的一部分。为什么农业中的超额利润能够保留在农业部门内部，而不参加社会的利润平均化过程呢？在资本主义农业中，由于存在着土地所有权的垄断，成为其他部门向农业转移资本的一个障碍。可见，农业资本有机构成低于社会平均资本有机构成，是农业中能够形成超额利润（绝对地租实体）的条件，而土地私有权的垄断，是使超额利润保留在农业部门内部并使之转化为绝对地租的原因。个别生产价格社会生产价格经营较优土地，个别生产价格经营劣等地，个别生产价格个别企业生产成本加利润社会平均生产成本加利润低高3.极差地组（1）含义：土地等级不同而形成数量不等的地租，叫极差地租。（2）级差地租Ⅰ是由于土地肥力和土地位置的差异形成的。农产品的社会生产价格是由哪种等级的土地决定的？如果农业产品也像工业品一样，由中等生产条件决定市场调节价格（社会生产价格），那么，经营劣等地的农业资本家就得不到平均利润，最终就要退出农业经营。这样，农业产品的产量就不能满足社会需求，价格就要上涨。当价格上涨到使劣等地的经营者也能获得平均利润时，劣等地重新投入农业生产。经营优、中等地的农业资本家的个别生产价格低于社会生产价格，就能获得一定的超额利润，即级差地租。优中劣√土地肥力的差异是形成级差地租I的条件之一(见表)土地等级所耗投资(元)平均利润(元)产量(公斤)个别生产价格(元)社会生产价格(元)级差地租I(元)全部产品每公斤产品每公斤产品全部产品劣等100202001200.60.61200中等100202501200.480.615030优等100203001200.40.618060土地位置(距市场远近)差异也是形成级差地租I的条件之一(见表)。地块距市场里程(公里)生产资本投入(元)运输费用(元)资本总支出(元)平均利润(按20%计算)个别生产价格(元)社会生产价格(元)级差地租I(元)甲101005105211261326乙151007.5107.521.51291323丙2010010110221321320土地等级所耗资本(元)平均利润(元）产量(元)个别生产价格(元)社会生产价格(元)级差地租Ⅰ、Ⅱ(元)全部产品每公斤产品每公斤产品全部产品劣等地100202001200.60.6120优等地100203001200.40.618060优等地上追加投资100203501200.340.621090（3）极差地租Ⅱ由于在同一块土地上各个连续投资劳动生产率的差异而产生的超额利润转化的地租,即为级差地租Ⅱ。三、地租杠杆对城市经济的调节作用1.绝对地租促使土地的集约经营2.极差地租影响城市产业的布局3.极差地租控制城市规模的膨胀4.极差地租调节国民收入的分配四、城市地租的分类1.城市极差地租城市极差地租Ⅰ：极差地租Ⅰ主要是由土地位置所决定。地理位置好的地段，例如城市的中央商务区（CBD）及主要商业区、距离城市中心区较近的地段、城市公共交通及轨道交通沿线地段的地租要比远离这些区域的土地地租高。商业住宅工业农业ABC距市中心距离地租水平0区域距市中心距离地租付租最高的部门功能区分布ABC近中远高中低商业住宅工业商业区工业区住宅区距离市中心各种土地利用的租金（元/m2）的距离（km）商业住宅工业01408430110072272606024320482140361850241560121270098006900310000租金——距离市中心远近关系城市极差地租Ⅱ：在城市土地上追加投资，改善周围城市基础设施、改变土地相对的经济位置，或者将农业用地改成城市用地，都能获得极差地租Ⅱ。2.城市绝对地租城市同样存在绝对地租。城市土地所有权由国家垄断，任何企业、单位、个人要使用城市土地，都必须向土地的所有者交纳地租。这个由所有权的垄断而必须缴纳的地租就是城市绝对地租。3.城市垄断地租城市同样存在绝对地租。城市土地所有权由国家垄断，任何企业、单位、个人要使用城市土地，都必须向土地的所有者交纳地租。这个由所有权的垄断而必须缴纳的地租就是城市绝对地租。垄断地租是一种以真正的垄断价格为基础的地租，这种垄断价格既不是由商品的生产价格决定，也不是由商品的价值决定，而是由购买者的需要和支付能力决定。因而出现了大中城市房价畸高，城市中心“黄金地段”租金居高不下，著名旅游景点的餐饮服务价格偏高。第三节土地的供求和城市土地市场土地的供给土地的需求土地市场的概念、特征及其功能城市土地市场的类型土地价格的评价方法一、土地的供给1.土地的自然供给及其制约因素（1）土地中自然形成的可供人类利用的部分叫做土地的自然供给,也叫物理供给。（2）土地的自然供给受下列因素的制约：①具有适宜于人类生产生活的气候条件；②具有适宜植物生长的土壤质地和气候条件；③具有可资利用的淡水资源；④具有可供人类利用的其他资源；⑤具有最基本的交通条件。2.土地的经济供给及其影响因素（1）土地的经济供给,是指在土地自然供给的基础上,投入劳动进行开发以后,成为人类可直接用于生产、生活各种用途土地的供给。土地经济供给是有效供给。土地的经济供给是变化的,有弹性的,并且不同用途土地的供给弹性是不同的。例如,用于农作物生产的土地,因受自然条件的限制较多,其供给弹性较小,而建筑用地的经济供给弹性则较大。（2）土地经济供给的影响因素①各类土地的自然供给②利用土地的知识和技能③社会需求④产品价格⑤土地供给者的行为（3）增加土地经济供给的措施①扩大土地利用面积②提高集约经营水平③建立合理的土地制度④调节消费结构⑤利用新技术⑥保护土地资源二、土地的需求1.农业用地需求农业用地是人类对土地的第一需求。人类对农业用地的需要，就是需要农业土地的光、热、水、动物、植物、微生物及土壤等为人类提供食物、衣料，以及其他生活资料，供人类生存和发展使用，其中最基本的还是食物和衣料。2.非农业用地需求农业用地是人类对土地的第一需求。人类对农业用地的需要，就是需要农业土地的光、热、水、动物、植物、微生物及土壤等为人类提供食物、衣料，以及其他生活资料，供人类生存和发展使用，其中最基本的还是食物和衣料。2.非农业用地需求非农产业用地需求住房用地需求保值增值的需求。即把土地作为价值存起来，包括：用土地来投机、用土地来应付通货膨涨•如原材料开采、工业、商业、饮食、住宅、公用设施等都需要占用土地。3.经济发展对土地需求的影响三、土地市场的概念、特征及其功能1.土地市场的概念在土地市场中,市场的主体是土地的供给者、购买者，市场的客体是土地。还有众多的参与者,出租人、承租人、抵押人、贷款人、经营者、政府管理部门、中介机构等。土地交易过程中各种经济关系。办理合同、资金结算等各种法律手续等。以上各种活动及经济关系就构成土地市场。2.土地市场的特征：（1）垄断性（2）地域性（3）层次性（4）投资与消费双重性（5）土地衍生性（2）调整产业结构,优化生产力布局（1）优化配置土地资源（3）健全市场体系,实现生产要素的最佳组合3.土地市场的功能四、城市土地市场的类型1.一级市场2.二级市场3.三级市场第四节城市土地管理制度和趋势我国土地管理制度的演变和现行土地管理体制的建立（自学）我国城市原有土地使用制度的弊端（自学）中国城市土地管理体制的改革与完善：“三权分离”与使用权的出租和转让三、中国城市土地管理体制的改革与完善：“三权分离”与使用权的出租和转让1.指导原则：（1）实行“三权分离”，即将土地的所有权、使用权和管理权相分离。（2）建立起既有利于维护社会主义城市土地国有制，又有利于发展生产力的新兴城市土地使用制度。（3）建立起与社会主义市场经济运行机制相适应的城市供应和流动的运行机制。2.土地储备与招标拍卖土地储备是政府高效控制城市土地开发利用的一种常用手段。存在的问题：首先是土地收购过程中的补偿标准问题；其次是城市土地储备与城市整体规划的关系；第三是土地储备资金的筹集问题；第四是土地收购储备机制的协同作用问题。建立我国的土地储备机制（1）建立起以土地银行为主体的资金运作机制，充分发挥土地银行在土地收购中的积极作用。包括土地收购、土地储备、土地出让三个环节。（2）建立土地储备的市场化运作机制，进一步规范我国城市土地储备行为。强化政府对城市土地一级市场的垄断行为；建立和完善土地储备机制的运作主体；完善土地储备机制运行模式。（3）建立城市土地储备基金，保证城市土地收购储备的巨额资金支持。政府拨款；政府贷款；政府与划拨部分城市土地；土地收益；土地储备收益。