第六章固定资产评估(二)房地产评估.

第六章固定资产评估（二）房地产评估教学要求:一、了解房地产特点和价格种类二、了解房地产评估的特点和程序三、了解土地使用权价格特征和种类四、重点掌握土地使用权评估的现行市价法和收益现值法五、掌握土地使用权评估的重置成本法、路线估价法和预期开发法法六、重点掌握建筑物评估的现值市价法、残余估价法和重置成本法一、房地产的概念和特点（1）房地产房地产是土地和建筑物及其权属的总称。包括土地和地上建筑物两部分。欧美国家没有房地产的概念，将房产和地产统称为不动产。1．房地产的概念：第一节房地产评估的特点和程序《中华人民共和国物权法》中规定，物包括不动产和动产。物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。《资产评估操作规范意见（试行）》中将建筑物描述为：是指与土地相结合的建设成果，包括房屋和构筑物两大类。建筑物与其占用土地密切相连，可把土地、建筑物及附着在土地、建筑物上不可分离的部分统称为房地产。《资产评估准则——不动产》对不动产的定义是土地、建筑物及其他附着于土地上的定着物，包括物质实体及其相关的权益。二、房地产的特性土地的特性房地产的特性房地产市场的特性。（一）土地特性1、土地的自然特性（1）数量的有限性（不可再生性）供给缺乏弹性（2）位置的不可移动性（3）效用的持久性→价格具有上升趋势（4）效用的差异性（不可替代性）决定决定2、土地的经济特性（1）用途的多样性（2）供给的稀缺性（3）经济地理位置的可变性（4）可垄断性（二）房地产（不动产）的特性1、位置固定性2、使用长期性3、投资大量性4、保值增值性5、影响因素多样性（三）房地产市场的特征1、房地产市场的地区性与不完善性2、交易的复杂性3、房地产市场供给对需求变化的反应迟缓（供给弹性小于需求弹性）（请看一个房地产评估案例）三、房地产价格分类（一）土地价格、建筑物价格、房地产价格（二）总价格、单位价格、楼面地价楼面地价＝土地总价格÷建筑总面积楼面地价＝土地单价÷容积率例题投资者面对甲、乙两幅土地。甲地的容积率为5，单价为1000元/平方米；乙地的容积率为3，单价为800元/平方米。假使两幅土地的其他条件相同，问投资者应该选择哪一幅土地进行投资更为经济？影响房地产价格的因素：（一）一般因素1、社会因素2、经济因素3、政策因素（二）区域因素1、商业繁华度2、道路通达度3、交通便捷度4、设施完善度5、环境质量状况对于不同性质的区域，以上因素的影响程度会略有区别。（三）个别因素指影响具体一宗房地产价格的因素，具体可分为影响土地的个别因素与影响建筑物的个别因素。1、影响土地价格的个别因素区位因素：面积因素、宽度因素、深度因素形状因素：地力因素、地质因素、地势因素、地形因素容积率因素：用途因素：土地使用年期因素四、房地产评估的原则1、合法原则2、最佳使用原则3、房地综合考虑原则4、区域及地段原则五、房地产评估的程序明确评估基本事项：1、估对象、评估目的、评估基准日、评估报告提交日期2.拟定评估工作方案3.实地勘察搜集资料4.选用评估方法评定估算5.确定评估结果，撰写评估说明或报告第二节土地使用权评估由于土地与建筑物是通过不同途径形成的，因此它们价格特征也不同。土地是自然界的产物，而非劳动产物，因此其价格是地租的本金化；而建筑物是劳动产物，其价格可由生产成本和利润构成。此外，在我国，地价是指土地使用权价格，而房价一般是指所有权价格。在房地产价格中，土地的价格是起决定性作用的，因此了解土地价格的特性很重要。一、土地价格的特性1、地价是地租的资本化2、地价主要由需求方决定3、地价呈不断增长趋势4、地价与土地用途相关（受政策影响）5、地价具有个别性土地价格的特征在很大程度上决定了房地产价格特征。二、我国土地权属类型与土地使用权价格体系1、我国土地权属类型在我国实行国有土地所有权与使用权相分离的制度，土地使用权可拥有和转让，土地二级市场交易的是使用权而非所有权。1.根据国家规定：但二者的地位并不平等，农村集体所有的土地不能直接出让其使用权，需由国家征用后，再出让。土地使用权属无形资（对物产权），其价值取决于其载体——土地的特性和条件。前者是指以无偿的方式获得的土地使用权。其权益与后者不同，主要有：无使用权年限规定；不可单独转让、出租、抵押。农民集体所有农村和市效土地国家所有城镇土地土地所有权出让土地使用权划拨土地使用权土地使用权2.土地使用权出让土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权出让可以采取协议、招标和拍卖三种方式。有最高年限规定：居住七十年，工业五十年，文、教、科、卫、体五十年，商业等四十年，综合或其他五十年。出让土地使用权权益：可转让、出租、抵押。土地使用权使用期限届满，土地使用者可申请续期，否则国家将无偿收回土地使用权。二、我国土地使用权价格体系1、基准地价2、标定地价3、交易底价4、市场交易价5、课税价格1、基准地价按照城市土地级别或均质地域分别评估的商业、住宅、工业等各类用地和综合土地级别的土地使用权的平均价格。各市、县政府根据土地不同的使用类别，区位及基础设施配套、土地开发情况分别评估、测算的各类用地的平均价格，不等于宗地交易价格。市人民政府审定和发布基准地价的目的，是对本市地产交易市场进行调控，限制过低价格的交易，并为宗地地价评估或地产商投资进行可行性研究提供测算基础。2、标定地价市、县政府根据需要评估的正常地产市场中，具体宗地在一定使用年限内的价格。可以在基准地价基础上根据土地使用年限、地块大小、土地形状、容积率、围观区位等条件，通过系数修正进行评估得到，也可以按照市场资料直接进行评估3、交易底价是政府在出让土地使用权时，根据土地出让年限、用途、地产市场行情等因素确定的待出让宗地在某个时点的最低价。4、市场交易价地产在市场交易中实际成交的价格。5、课税价格政府为征收有关土地税收如土地增值税、土地使用税等作为地产课税基础的价格。三、土地使用权价格的评估方法1.现行市价法2.收益现值法3.重置成本法4.线路估价法5.预期开发法1.现行市价法（1）基本原理依据替代原理，将待估不动产与类似不动产动产的近期交易价格进行对照比较，通过对交易情况、交易日期、区域因素和个别因素等的修正，得出，待估不动产在评估日期的价格。（2）计算方法：P=P’×A×B×C×D……交易情况差异的调整交易日期差异的调整区域因素差异的调整个别因素差异的调整容积率差异因素的调整土地使用年期差异因素的调整适用范围：有交易性的房地产，如商场、写字楼、别墅、商品住宅、标准工业厂房等P=P’*A*B*C*DP——待估地产评估价格P’——可比交易实例价格A——交易情况修正系数B——交易日期修正系数C——区域因素修正系数D——个别因素修正系数指数可比实例个别因素条件指数待估对象个别因素条件条件指数可比实例所处区域因素条件指数待估对象所处区域因素数可比实例交易时价格指估价期日价格指数可比实例交易情况指数正常交易情况指数DCBAnmr111r111）（）（土地使用年期修正系数数可比实例容积率修正系数待估宗地容积率修正系容积率修正系数2.收益现值法适用于有未来收益的不动产评估，如写字楼、商场、旅馆等。不适用于政府机关、学校、公园等基础设施的土地使用权价格的评估。（1）未来收益现金流量净额（2）资本化率无风险报酬率+风险报酬率收益/售价案例分析2、案例分析3教材P1443.重置成本法土地使用权价格=土地取得费+土地开发费+税费+利润+土地增值收益案例分析3教材P1474.路线估价法（1）路线价的概念：对特定街道，使用价值相等的市街地，设定标准深度，求取在该深度上数宗土地的平均单价并附设于该特定街道上，即得到街道的路线价。（2）路线价法的概念：依据路线价，再配合深度指数表和其他修正系数表，用数学方法算出临接同一街道的其他宗地地价的一种方法。（3）路线价法的理论依据：路线价法实质上是一种市价法，是市价法的派生方法，其理论依据与市价法相同，是房地产价格形成的替代原理。标准临街宗地—比较实例；路线价—比较实例价格；该街道其他土地的价格，是以路线价为基准，考虑其临街深度、土地形状、临街状况、临街宽度等，进行适当的修正求得，这些修正—房地产状况调整。主要不同：①不做“交易情况修正”和“交易日期调整”。②先对多个“比较实例价格”进行综合，然后再进行“区域因素、个别因素等修正”；而不是先对“比较实例价格”进行有关修正，然后再进行综合。③利用相同的“比较实例价格”——路线价，同时评估出许多“估价对象”——该临道其他土地的价格；而不是仅评估出一个“估价对象”的价格。不做“交易情况修正”和“交易日期调整”的原因是：①求得的路线价—若干标准临街宗地的平均价格，已是正常价格；②求得的路线价所对应的日期，与欲求取的其他临街土地价格的日期一致，都是估价时点时的价格。（4）与路线价估价法有关的概念标准宗地：标准深度：深度指数修正表：路线价区段：（5）路线价法适用的对象和条件①市街地（主要是商业用地）估价，道路系统完整、宗地排列整齐；②较多的交易实例，土地市场规范。仅适用于城市的估价，能快速评估多宗土地的价格。主要适用于城市商业街道两侧商业用地的估价。一般的土地估价方法主要适用于单宗土地的估价，而且需要花费较长的时间。路线价法则被认为是一种快速、相对公平合理，能节省人力、财力，可以同时对大量土地进行估价的方法，特别适用于房地产税收、市地重划(城镇土地整理)、城市房屋拆迁补偿或者其他需要在大范围内同时对大量土地进行的估价。运用路线价法估价的前提条件是街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐。（6）路线估价法的基本公式一面临街的矩形土地宗地评估总价＝路线价×深度百分率×宗地面积×修正率例：某宗地15000平方米，是通过城镇土地出让取得的。土地出让金为每亩30万元，折迁费为每亩10万元，开发成本为每平方公里2亿元。土地开发周期为2年，第一年投入开发成本占总开发成本的40%，蓁的开发成本在第二年投入。开发商要求的投资报酬率10%，银行贷款利率为6%。试评估土地的价值。解：（1）计算土地取得成本土地取得成本＝30＋10＝40（万元/亩）＝600（元/平方米)（2）计算土地的开发成本土地的开发成本＝2（元/平方公里）＝200（元/平方米）（3）计算投资利息土地取得成本利息＝600＊[(1+6%)2-1]=74.16（元/平方米）土地开发成本利息＝200*40%*[(1+6%)1.5-1]+200*60%*[(1+6%)0.5-1]=7.30+3.54=10.84（元/平方米）（4）计算开发利润开发利润＝（600＋200）＊10%＝80（元/平方米）（5）计算土地价值土地单价＝600＋200＋10.84+74.86+80=965(元/平方米)土地总价＝965＊15000＝14475000（元/平方米）5.预期开发法模拟土地按最优利用原则开发，按获取销售收入扣除开发成本、利润后的余额来推算确定待估土地使用权转让价格的评估方法。适用于成片待开发土地转让价格的确定评估价值=开发后不动产价值-整个项目开发成本–投资利息–投资利润–税费或：房屋的预期售价-建筑总成本-利息-利润-税收第三节建筑物评估建筑物评估的方法的选择现行市价法残余估价法重置成本法1.坐落位置2.面积3.用途4.建筑结构5.建筑高度6.附属设施7.装修质量和水平8.建成时间9.外观10.平面格局11.产权12.其他影响房屋建筑物价格的因素：1.现行市价法房产价格=类比房产单价*(1±被评估房产差异因素调整率)*（1+期间房价上涨率）*建筑面积2.残余估价法建筑物评估价格=建筑物年纯收益*P/A=（房地合一纯收益-土地价格*土地预期收益率）*P/A折现率=建筑物的预期收益率+建筑物折旧率3.重置成本法房产净值=房产重置全价*(1-年折旧率*已使用年限)=房产重置全价-按重置全价计算的累计折旧=房产重置全价*成新率应用举例：某钢钢筋混凝土结构的写字楼，