搜索
房市热点北京最火自住房昨日全部售罄有望明年底入住4.11，北京百子湾自住型商品房北京建工·动力港项目进行第二天的选房。继选房首日208套自住房被选走后，昨天下午3点多，剩余的152套房源全部被“包圆”。自住房项目弃选率仅为27%，是目前北京入市的自住房项目中弃选率最低的。自住型商品住房是指房地产开发企业通过“限房价、竞地价”等出让方式取得土地使用权，按照限定销售对象、限定销售价格的原则，满足居民自住性、改善性住房需求的商品住房。其套型建筑面积，以90平方米以下为主，销售均价原则上按照比同地段、同品质的商品住房价格低30%左右的水平确定。广州楼市成交大涨改善型买家忧涨价入市积极新政出台广州首周成交环比大涨17%改善型买家担忧涨价入市积极。在“3·30新政”公布后，工行、招行、建行在内的少数银行已经率先表态执行二套房贷四成的新政，但是贷款利率维持上浮1.1倍，新政后首周(3.30-4.05)广州全市新建商品房住宅共网签1751套，环比上上周(3.23-3.29)1495套上升17%。房市热点楼市新政频出台，房价重演2009年的疯狂？3月30日，中国人民银行、住建部、银监会三部委联合发布《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》，将二套房首付比例下限下调至四成，公积金贷款购买首套房首付最低降至二成。同日，财政部和国税总局也发布《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，将普通住房营业税免征期由五年改为二年。此次新政出台，能否导致房价重演2009年的疯狂上涨？在我国经济增速放缓、结构调整的“新常态”下，尽管本轮新政将在短期内刺激楼市复苏，但由于影响楼市的诸多因素已经发生改变，“量增价稳”将成为2015楼市新特征。1、供需格局发生变化全国商品住宅待售面积自2010年起迅速攀升，尤其二三线城市存量增长明显，中国房地产供求格局已经发生了深刻的变化。2009年，刚性需求促进楼市的回暖，更多的改善性需求、投资性需求开始进场，并一度成为购买主力；2014年，住宅建设量已超过城镇人口增长和住房改善带来的需求，供大于求。由于房价下降以及理财产品和海外资产等其他投资渠道的兴起，支撑投资性需求的诸多因素也正在消退。2、信贷松紧不同，楼市“蓄水池”作用弱化自2010年起，中国楼市的信贷环境也由松趋紧。货币供应量增速趋缓使得楼市“蓄水池”效应弱化。当前，中国房地产市场总体上正处于去泡沫和去存货的进程中。在此背景下，市场正在消化过去几年形成的大量过剩的供应。3、理财渠道渐宽，楼市投资投机性需求转向过去三年，理财产品的崛起，让中国居民的金融资产发生了转移。2014年，居民金融资产约有16%投放于理财产品，股市投资则占到居民财富的19%，投资于房地产的资金越来越少。4、经济步入“新常态”中国楼市将“量增价稳”目前我国GDP增长已进入中高速发展期。“中高速发展让房地产市场不像过去十年那么火热，房价上涨速度也会慢下来。我国房地产市场已从总体偏紧进入到阶段性的总体偏松、部分区域过剩的状态。中国房地产市场会出现反弹，但不是反转年初至4月3日，上证综指上涨19.45%，深证成指上涨22.52%，创业板指数甚至上涨70.55%。针对低迷的楼市，连续出台政策，但40个重点城市一季度新房销售仅和去年同期持平。前2个月全国新房销售更是出现16%的同比下跌。开发投资、新开工、待售等主要指标均比去年更差。2015年以来，中国房地产平均销售价格下降了近五分之一，然而库存水平从9.5个月上升到14.1个月。楼市新政出台，表明中国政府对楼市的高度关注和重视，房地产市场会出现反弹，但不是反转。千亿级房企财报一手解读日前，千亿级别房企除绿地外，其他六家（万科、恒大、万达、保利、中海、碧桂园）日前都发布了2014年业绩报告。六大房企主营方向万科将成立五个新的事业部，发展转型业务，目前已经确定的三个是物业事业部、商业地产事业部、物流地产事业部，但还会继续金融地产的转型。恒大已明确了多元化未来方向，目前确定进入矿泉水、粮油、乳业、健康四大产业，作为房地产业务的有效补充。中海是千亿房企中最稳健的企业，在和中建完成整合之后继续坚持原有的业务模式，同时明确短时间内不拓展海外业务，只会收购收租物业。•保利地产坚持主营的同时，对房地产产业链的各个方向都有尝试，比如商业、养老（健康医疗养老）、物业、代理公司等，还将大力发展房地产基金业务。•万达未来发展战略中，对住房销售的依赖度将越来越低，由重转轻的战略方向已经基本明确，O2O、电商、客户等成为企业的关键词。•碧桂园还继续保持坚持三四线城市的战略，并且提出了适当进入一二线城市。此外，碧桂园也专门提出缩小项目规模，继续去家族化，完善职业经理人体系，这将是碧桂园未来发展的核心动力。收入和利润同比显著上升六家千亿房企的营业收入和权益净利润平均同比分别增长22.3%和8.5%，且营业收入增幅明显高于利润。从营业收入来看，中海营业收入增幅遥遥领先其他千亿企业，高达45.5%，而万科的营业收入只增长了8.3%。利润率进一步下降六家千亿房企的平均毛利率约为30.3%，同比下降1.2个百分点，在目前的市场形势下，毛利率下滑是正常现象。平均核心净利率约为12.8%，同比下降1.7个百分点，降幅较毛利率进一步扩大，主要是因为2014年企业销售、管理等费用增加显著。第六章房地产经济波动重点问题房地产经济波动的含义和类型房地产经济波动的影响因素房地产经济波动的运行机理房地产经济波动的指标房地产周期的概念、运行阶段及测定房地产泡沫的概念、运行机理和判断指标第一节房地产经济波动的基本概念一、房地产经济波动的含义房地产经济波动就是房地产经济总量围绕着长期趋势上下振荡所形成的运行状态。房地产经济波动包括季节波动、随机波动、房地产周期和房地产泡沫等等。有时，广义的房地产周期也指房地产经济波动。按波动是否有规律来划分：规律性波动非规律性波动房地产经济波动按区域大小不同来划分：国家房地产波动区域房地产波动城市房地产波动按物业类型和用途分类划分：住宅办公厂房市场波动商业用房市场波动厂房仓库市场波动按经营类型来划分：租赁市场波动销售市场波动二、房地产经济波动的类型第二节房地产经济波动的影响因素一、制度因素制度因素包括了社会制度、土地制度、住房制度、投资体制等方面的因素。二、政策因素政策因素包括了财政政策、货币政策、收入分配政策、产业政策、区域政策、法律手段、计划指导以及政府的市场监管。第二节房地产经济波动的影响因素三、人口因素四、经济影响因素123456五、其他因素1324国民收入国民储蓄货币供给额利率物价水平税收技术因素国际因素心理因素灾害第三节房地产经济波动的运行机理一、房地产经济波动的内在传导机制内在传导机制，是指经济系统内部结构特征所导致的经济变量之间的必然联系和对外在冲击的反应。房地产经济的内在传导机制主要包括利益驱动机制、竞争机制、供求机制、价格机制、乘数—加速数机制、信贷利率机制、产业关联机制、经济增长制约机制。二、房地产经济波动的外在冲击机制外在冲击机制，是指系统外在的冲击通过系统内部传导而发生的经济活动，来源于外生变量的自发性变化。房地产经济波动的外在冲击是由各种外在影响因素导致的，例如财政政策、货币政策和投资政策的冲击、体制变动的冲击、国际政治和经济冲击等等。第四节房地产经济波动指标按照指标变动和房地产基准波的先后关系，房地产经济波动指标可以划分为：先行指标、同步指标以及滞后指标。按照指标所反映的内容，房地产经济波动指标可以划分为：价值量指标和实物量指标。还有绝对指标和相对指标之分。第四节房地产经济波动指标房地产经济波动指标BECDA开发企业数量房地产投资量（投资增长率）商品房销售面积（增长率）商品房销售额（增长率）商品房空置率第五节房地产经济波动与宏观经济波动的关系一、房地产经济波动与宏观经济发展阶段按照罗斯托的经济增长阶段论，人类社会发展分为六个阶段：传统社会阶段为起飞准备条件阶段起飞阶段成熟阶段高额群众消费阶段追求生活质量阶段二、房地产经济和宏观经济相互影响的一般过程在一个具体的经济波动周期中，宏观经济和房地产经济相互影响一般是按照下列过程展开的：在宏观经济处于高涨阶段，房地产需求相应增加，房地产进入高涨阶段；反之成立。当房地产经济处于上升阶段时，会带动国民经济的发展，使其进入上升轨道；反之成立。一般而言，房地产周期的复苏、萧条滞后，而繁荣、衰退期超前。第六节房地产周期一、房地产周期概念房地产市场萧条、繁荣这种规律性的出现就形成房地产市场周期，一般简称房地产周期。时间数量供给线需求线ⅠⅡⅢⅣ图6—1房地产周期示意图二、房地产周期类型（一）国家房地产周期（二）区域房地产周期（三）不同类型的房地产周期（四）房地产周期中不同因素之间的关系房地产开发投资与房地产消费房地产价格同房地产贷款额三、房地产周期的测定（一）描述房地产周期的基本概念房地产周期平均长度：指的是在一定历史时期内，每个房地产周期平均经历的时间长度，通常用年表示。房地产周期的振幅：房地产周期波动的幅度，以房地产经济在同一周期中由峰顶到谷底的指标差额表示，所以又叫落差。房地产周期的频率（周期次数）：指在一段历史时期内，房地产经济的波动所经历的周期次数，通常用次数表示。（二）房地产周期的基本测定方法每个经济指标的时间序列中一般都包含四种变动要素：长期趋势性波动（T）、季节性变动（S）、周期性波动（C）和不规则性变动（I）。而要确定每个经济指标的周期性波动，就必须采用一定的方法，消除长期趋势性波动、季节性变动和不规则性变动的影响。最基本的方法有直接测定法和剩余法。直接测定法这种方法是用代表房地产经济主要变量指标的时间序列，把每年数值直接与上一年的数值相比，求得经济变动的相对数，以此反映房地产周期波动状况的测定方法，也称环比测定法。其公式：CtIt=Yt/Yt-1其中，CtIt为第t年的周期性波动及不规则变动相对数；Yt为第t年代房地产经济主要变量数值；Yt-1为上年房地产经济主要变量的数值。剩余法该方法的基本前提是假定时间序列Y可以被分解为T、S、C和I这四个因素。剩余法就是从时间序列中逐次或一次消除长期趋势和季节变动，剩下周期性波动和不规则变动。然后，再进一步消除不规则变动，得到周期性波动值。其分解模型有两种，即加法模型和乘法模型。加法模型的一般形式为Y=T+C+S+I；乘法模型的一般形式为Y=T·C·S·I。第七节房地产泡沫一、房地产泡沫的内涵与特征（一）房地产泡沫的内涵所谓泡沫，就是一种或一系列资产的价格脱离了实际基础价值，连续上涨的现象。由于土地的稀缺性、不可移动性、不可替代性等一系列特性，房地产称为最常见的泡沫载体，房地产泡沫也就是最常见的泡沫。（二）房地产泡沫的特征房地产泡沫具有以下主要特征：房地产泡沫是房地产价格波动的一种形态；房地产泡沫具有陡升陡降的特点，振幅较大；房地产泡沫不具有连续性，没有稳定的周期和频率；房地产泡沫主要是由于投机行为引发的货币供应量在房地产经济系统中短期内急剧增加造成的。二、房地产泡沫产生的原因和运行机理房地产经济波动中的许多内在传导机制，同样适用于房地产泡沫。但房地产泡沫还具有自身运行的特殊机制。投机价格机制自我膨胀机制在房地产泡沫形成过程中，银行起着重要的推动作用；房地产泡沫破灭对银行业的破坏作用也大。三、房地产泡沫的判断指标根据指示指标同房地产泡沫产生的时间顺序，可以将指标划分为预示指标、指示指标和滞后指标。预示指标房地产贷款增长率（贷款总额增长率）货币供应量股价指数图6—2房地产泡沫的预示指标图6—3房地产泡沫的指示指标价租比（租价比）商业房地产实际价格同理论价格比地价增长率/GDP增长率地价增长率/物价增长率房价/家庭年平均收入指示指标商业房地产实际价格同理论价格比地价增长率/GDP增长率地价增长率/物价增长率房价/家庭年平均收入指示指标滞后指标是泡沫经济发生以后衡量其严重程度的指标。通常选择地价总