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虹口区海南路97号地块房屋征收与补偿方案1虹口区海南路97号地块房屋征收与补偿方案一、房屋征收与补偿的法律和政策依据（一）《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院令第590号)；（二）《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》（上海市人民政府令第71号）；（三）关于贯彻执行《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》若干意见（沪府办发[2012]24号）；（四）关于贯彻执行《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》若干具体问题的意见（沪房管规范征[2012]9号）；（五）其他相关法律法规和规范性文件。二、房屋征收的目的改善居民生活和居住条件，促进国民经济和社会发展。三、房屋征收的范围海南路81弄16号；海南路82弄弄口、3-45号（单号）；海南路84号、95号、96号、98号、100号；吴淞路621号甲、621号。四、征收补偿主体及计户标准（一）征收主体虹口区人民政府。（二）征收部门虹口区住房保障和房屋管理局。虹口区海南路97号地块房屋征收与补偿方案2（三）被征收人指被征收房屋的所有权人。（四）公有房屋承租人指执行政府规定租金标准、与公有房屋产权人或者管理人建立租赁关系的个人和单位。（五）计户标准以房屋征收决定作出之日合法有效的房地产权证、租用公房凭证、公有非居住房屋租赁合同计户，按户进行补偿。本方案中所指的户，均指按本计户标准认定的户。五、被征收房屋类型和建筑面积认定（一）房屋类型的认定按上海市房屋建筑类型分类标准认定。（二）公有居住房屋建筑面积的认定承租的公有居住房屋，以租用公房凭证所记载的建筑面积为准；如租用公房凭证记载的是居住面积的，按下表所列的换算系数换算成建筑面积：房屋类型公寓独立住宅（花园住宅）新里住宅新工房（成套、有电梯）新工房（成套无电梯新工房（不成套无电梯）“两万户”新工房旧里住宅简屋换算系数2.061.831.822.001.981.941.651.541.25租用公房凭证中已有记载、用于居住并已计算收取租金的阁楼，虹口区海南路97号地块房屋征收与补偿方案3高度在1.2米至1.7米（含1.7米）的部分，按照实际居住面积的1/2及上款规定的换算系数计算建筑面积；1.7米以上的部分，按照实际居住面积及上款规定的换算系数计算建筑面积。其他情形的阁楼，不计算建筑面积。（三）私有居住房屋建筑面积的认定对于已经登记的居住房屋，其建筑面积，一般以房地产权证书和房地产登记簿的记载为准；房地产权证书和房地产登记簿的记载不一致的，除有证据证明房地产登记簿确有错误外，以房地产登记簿为准。对于未经登记的居住房屋，以相关批准文件记载的建筑面积为准，实际建筑面积小于相关批准文件记载的建筑面积的，以实际建筑面积为准。相关批准文件未记载建筑面积，或者虽无批准文件但有相关材料证明在1981年以前已经建造并用于居住的房屋，以房屋行政管理部门认定的房屋调查机构实地丈量的建筑面积为准。未认定建筑面积，不计入被征收房屋建筑面积货币补偿的基数。（四）非居住房屋界定及建筑面积的认定1、非居住房屋的界定（1）原始设计为非居住房屋，延续至房屋征收决定作出时仍作为非居住房屋使用的，应当认定为非居住房屋；（2）公有房屋承租人与公有房屋出租人签订了公有非居住房屋租赁合同，建立了公有非居住房屋租赁关系的，可以认定为非居住房屋；（3）房地产权证书和房地产登记簿记载的权利人为单位，可以认定为非居住房屋，但其房屋性质明确记载为居住或者实际用作职工或者职工家庭居住使用的除外；虹口区海南路97号地块房屋征收与补偿方案4（4）原始设计为居住房屋，经房屋行政管理部门批准居住房屋改为非居住用途的，可以认定为非居住房屋。但在2001年11月1日以前，已经以居住房屋作为经营场所并领取营业执照的，可以认定为非居住房屋。在2001年11月1日以后，以居住房屋作为经营场所并领取营业执照，未经房屋行政管理部门批准居住房屋改变为非居住用途的，不认定为非居住房屋。2、非居住房屋建筑面积的认定（1）私有非居住房屋建筑面积的认定有房地产权证的房屋，以房地产权证记载的非居住用途的建筑面积为准。经工商部门核发营业执照的非居住房屋，在相关申请和批准文件中有营业面积记载的，以相关文件记载的营业面积为准。经工商部门核发营业执照的非居住房屋，在相关申请和批准文件中无营业面积记载但明确房屋经营部位的，由房屋行政管理部门认定的房屋调查机构对相关文件明确的实际经营部位进行现场丈量后认定其经营面积。经工商部门核发营业执照的非居住房屋，在相关申请和批准文件中无营业面积记载并未标明经营部位的，由房屋行政管理部门认定的房屋调查机构进行现场丈量，原则上按房屋底层实际经营部位认定非居住经营面积。（2）公有非居住房屋建筑面积的认定签订公有非居住房屋租赁合同的，以合同记载的建筑面积为准。原始设计为公有居住房屋，经房屋管理部门批准改为非居住用途虹口区海南路97号地块房屋征收与补偿方案5或部分改为非居住用途的，以相关批准文件记载的非居住建筑面积为准。记载的非居住建筑面积未按房屋类型换算系数标准换算的，按房屋类型换算系数标准换算。六、被征收房屋的价值补偿（一）居住房屋征收补偿方式、对象和补偿标准征收居住房屋的，被征收人、公有房屋承租人按照本款下列公式计算被征收居住房屋价值补偿款后，可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。被征收人取得货币补偿款、产权调换房屋后，应当负责安置房屋使用人；公有房屋承租人所得的货币补偿款、产权调换房屋归公有房屋承租人及其共同居住人共有。计算公式如下：1、私有居住房屋对被征收人的价值补偿款为：评估价格×100%＋价格补贴。2、公有居住房屋对被征收人的价值补偿款为：评估价格×20%；对公有房屋承租人的价值补偿款为：评估价格×80%＋价格补贴。本地块被征收居住房屋属于旧式里弄房屋、简屋以及其他非成套独用居住房屋的，被征收房屋的补偿金额增加套型面积补贴。【注解】：评估价格＝被征收房屋的房地产市场评估单价×被征收房屋建筑面积（如被征收房屋的房地产市场评估单价低于评估均价的，按评估均价计算。评估均价标准，由评估公司将地块内所有被征收居虹口区海南路97号地块房屋征收与补偿方案6住房屋的评估总价除以被征收居住房屋的总建筑面积后得出，由房屋征收部门在地块内公布。被征收房屋评估价经复核、鉴定后有变动的，评估均价不受其影响）。价格补贴＝评估均价×补贴系数×被征收房屋建筑面积套型面积补贴＝评估均价×补贴面积本地块价格补贴系数为30%；套型面积补贴为15㎡/户；评估均价另行公告。（二）非居住房屋征收补偿方式、对象和补偿标准征收非居住房屋的，被征收人、公有房屋承租人按照本款下列公式计算被征收非居住房屋价值补偿款后，可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。计算公式如下：1、公有非居住房屋价值补偿款为：评估价格×80%＋停产停业补偿＋搬迁费2、私有非居住房屋价值补偿款为：评估价格×100%＋停产停业补偿＋搬迁费【注解】：评估价格＝被征收非居住房屋的房地产市场评估单价×被征收非居住房屋建筑面积。停产停业补偿＝被征收非居住房屋的房地产市场评估单价×10%×被征收非居住房屋建筑面积。搬迁费＝15元/m2×被征收非居住房屋建筑面积，低于1,000元的，按1,000元计。虹口区海南路97号地块房屋征收与补偿方案7七、居住困难户的优先保障被征收人、公有房屋承租人在被征收居住房屋补偿金额确定后，对按规定条件和计算标准折算人均建筑面积不足22平方米的居住困难户，增加保障补贴，但已享受过经济适用住房政策的除外。增加的保障补贴可以用于购买产权调换房屋。征收居住和非居住兼用的房屋，在折算居住困难户的保障补贴时，应将居住部分的货币补偿款和非居住部分的货币补偿款合并计算。折算公式为：被征收房屋补偿金额÷折算单价÷居住困难户人数保障补贴＝折算单价×居住困难户人数×22平方米－被征收房屋补偿金额。符合经济适用住房政策规定条件的居住困难户，可以优先购买经济适用住房。本地块的折算单价为9,000元/平方米。居住困难的被征收人、公有房屋承租人可以向区住房保障机构提出居住困难审核申请。提供相关证明材料，并签署同意接受住房状况核查且将核查结果予以公示的书面文件，由区住房保障机构按照《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》规定进行核查、认定和公示。区住房保障中心按照本市经济适用住房有关住房面积核定规定以及居住困难户折算公式，对居住困难户进行认定（具体办法见附件1），并将经认定符合条件的居住困难户及其人数在征收范围内公示，公示期为15日。公示期内有异议的，由区住房保障中心在15日内进行核查和公布。八、生活困难对象的帮困补助虹口区海南路97号地块房屋征收与补偿方案8对生活困难对象的帮困补助，由被征收房屋所在街道办事处审核认定（具体办法见附件2）。对具有不可比拟性质的特殊家庭，由被征收房屋所在街道办事处会同第三方公信人士、居民代表等组成的评议小组拟定帮困补助标准，并在征收范围内公示，公示期为15日。九、用于产权调换的房源及购买办法本区用于产权调换的房源实行统一定价。签约期后，本地块未被使用的房源由区政府统一调配。（一）用于产权调换的房源1、外区产权调换房源浦江新选址1号基地6号地块房屋；航头7号地块（鹤沙航城东茗苑）房屋。2、就近地段产权调换房源场中路908号地块（盛安家园）房屋。（二）产权调换房屋的购买原则1、按先签约、先选择、先购买实行。2、原则上实行一户一套。3、购买产权调换房屋总价原则上不得超过被征收房屋的价值补偿款（含居住困难户的保障补贴）。（三）申请购买两套以上产权调换房屋的条件1、属于居住困难户的被征收户。2、以户为单位，有2个非直系关系自然家庭或3个直系关系自然家庭组成的被征收户，实际居住且他处无房的，可增加购买一套，虹口区海南路97号地块房屋征收与补偿方案9依此类推。（四）购买产权调换房屋的优惠补贴在产权调换房屋供应价基础上，对本地块安置房源给予购房优惠如下：注：以上价格均为房屋建筑面积均价。（五）购买产权调换房屋的差价结算1、购买两套产权调换房屋，购买产权调换房屋总价超过被征收房屋的价值补偿款的，按以下公式结算差价：差价=（产权调换房屋建筑面积-被征收房屋的价值补偿款÷优惠价）×供应价2、购买三套以上产权调换房屋，第三套及以上房屋按供应价购买，购买产权调换房屋总价超过被征收房屋的价值补偿款的，按实结算差价。【注解】：上述1、2中的“被征收房屋的价值补偿款”包括居住困难户的保障补贴。十、签约搬迁补贴办法房屋所在地区供应价（元/m2）补贴差价（元/m2）优惠价（元/m2）备注浦江6号7,4005006,900配套商品房航头7号7,4005006,900配套商品房场中路19,8003,30016,500配套商品房虹口区海南路97号地块房屋征收与补偿方案10（一）居住房屋各类补贴1、选择货币补偿自行购房补贴（1）选择货币补偿且不再调换或购买本基地提供的产权调换房屋的被征收户，每户补贴250，000元，同时以被征收居住房屋建筑面积为基准，每平方米补贴人民币2,500元。两项补贴相加，不足280,000元的，按280,000元计算。（2）一次性临时安置费补贴7,500元/户（2,500元×3个月）。2、选择房屋产权调换补贴（1）选择购买产权调换房屋的，在补偿协议中产权调换房屋价格按房屋供应价计算，供应价与优惠价之间的差价以购房补贴的形式支付。购房人按供应价缴纳办理产权登记过户所需的各种税费。（2）被征收房屋的价值款用于购买产权调换房屋有剩余的，按以下公式计算补贴金额：补贴金额=（被征收房屋建筑面积-购买产权调换房屋总价÷评估单价或评估均价）×2,500元/m2。（3）选择购买的产权调换房屋为期房的被征收户，在约定的自行过渡期限内，从办理交房手续之日至新房交房日止（按月统计），给予临时安置费补贴。按被征收房屋建筑面积每月每平方米补贴临时安置费60元，每月补贴低于2,500元/户的，按2,500元/户计。3、装潢费补贴以被征收居住房屋建筑面积为基准，每平方米补贴500元。4、搬迁、设施移装补贴（1）搬迁补助费虹口区海南路97号地块房屋征收与补偿方案11按被征收居住