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广东省惠州市大亚湾经济开发区“凯旋名门花园社区”融资策划方案惠州金泓投资有限公司2011年11月目录一、区域特点二、环境分析三、项目简介四、项目SWOT分析五、开发策略六、投资分析七、合作模式一、区域特点大亚湾，南中国一颗灿烂的明珠，濒临香港，位于珠三角产业群，以及深圳东部发展轴线上，区位优势明显；同时，大亚湾又是世界第四大石化产业城，以西部综合组团工业承接深圳大工业区转移。著名的大亚湾港口物流发展强劲，比拟裕廊工业区物业企业与吞吐量。深惠路扩建、深汕高速、沿海高速、深惠城际线等交通利好性，将深圳与惠阳大亚湾城界逐渐消失,一小时生活圈形成。惠阳大亚湾将由区域城市化的发展，向大深圳新区发展，城市化进程加速。二、环境分析微观环境分析：大亚湾地区一手房成交量自05年以来整体呈现波动的发展态势，呈波浪式上升。2011年受宏观调控政策影响，惠阳大亚湾区楼市成交量有所下滑，但整体保持稳定走量，楼价稳步攀升，惠阳大亚湾的区域价值优势和房价洼地让惠湾房地产市场具有一定的抗风险性。三、项目简介项目名称:凯旋名门花园项目地点:该项目位于惠州市大亚湾经济开发区行政金融区用地面积：99亩四至范围：该项目位于大亚湾中心区CBD位置，南邻石化大道，西靠空地，北面为空地，东临新天名城。（一）项目理解一现在的房地产竞争层面比以前已经有很大的变化，一线城市已经从卖环境向卖生活方式发展，二线、三线城市正从卖房子向卖环境发展。房地产的竞争层面越来越高，竞争程度也越来越激烈，因此，我们要做好一个项目，就需要从更高的层面考虑项目。（二）项目理解二经过对该项目及所在城市的房地产整体市场初步调查，市场供需两旺，已建项目基本上都在100亩---200亩之间。所建小区规划水平较低，容积率高，几乎没有配套。没有品牌突出的项目。四、项目SWOT分析（一）项目优势A、交通优势该项目西面是人民路，人民路往北通220国道，约两公里就是高速路入口，人民路往南两公里内即是火车站和最繁华的商业中心；南面是黄河路，黄河路东通327国道、日东、日南高速入口，西距长途汽车站约两公里。B、位置优势该项目的西面是尚未建设的市政府新址。C、环境优势该项目西依赵王河，北邻林展馆和世界最大的牡丹园。D、发展优势该项目的东面和北面尚有几千亩土地，全部为规划住宅用地。土地现状基本是行政村和荒地。E、拆迁优势物权法的通过使拆迁成为开发商不得不面对的头疼问题，涉及拆迁的全国最牛钉子户屡见媒体，严重阻挠了开发进度，加大了开发成本。由于我们前期做了大量的工作，并和社区（城中村）关键领导达成了共识。（二）项目劣势城中村改造项目的不利因素主要是拆迁问题，这是目前任何开发商都必须面对的问题，而我们在拆迁方面恰恰形成了相对的优势。（三）项目机会点市政府新址规划在我们项目的对面，且尚未建设。我们的机会就是：给政府建办公楼、广场、公园、或者是政府想做却做不了、或者不方便做的事情。以公建投资置换土地。这是个双赢的事情，也是我们与政府谈判的重要砝码。五、开发策略始于2005年的国家对房地产领域的宏观调空政策陆续出台及相关紧缩措施的步步严厉，地产行业淘汰了一批实力较弱的企业，行业运作也逐步规范，操作难度也增加不少，主要表现在融资方面，这对我们是挑战，也是机遇。我们不能以常规的方式运作，要换一种思路。对项目的开发模式、规划设计、营销策略、推广宣传等环节，针对菏泽的具体情况进行创新。（一）开发思路及策略（1）要将项目打造成具有影响力的标志性工程，就要提升项目的开发价值和影响力，力求达到：•老百姓满意：为消费者提供一个美好的居住环境。•老板满意：满足社会效益的同时赢得开发利润。•政府满意：为政府和城市创造价值，为城市增加一道美丽的风景线，为政府增加一个样板工程。（2）资源整合策略整合房地产发达地区的策划、规划设计、营销、广告等优秀资源为项目服务。（3）创新策略对项目的开发模式、产品设计、推广宣传等多个环节进行创新。（三）项目规模总规划用地面积约800亩，控规容积率为2.6，实际平均容积率拟为2.0，总建筑面积约102万平方米。（四）土地的获取土地的取得分两步走，两种取得方式：地块一：目前社区300亩土地现状为住宅，60亩为净地，作为城中村已经纳入旧村改造范围，政府大力支持，并享受相关优惠政策。现人口1380人、436户，建筑总面积85000平方米。按1：1回迁，需土地约100亩。旧村改造后腾空的土地260亩由政府挂牌，按市政府相关政策，土地所得80%归社区所有（社区支付给开发商）。地块二：另外440亩是荒地，无建筑物，该地块可以采用与旧村改造捆绑通过招拍挂的方式获得。该800亩土地之外尚有可发展的2000—3000亩居住用地。六、投资分析项目面积单位规划总用地800亩53.36万㎡建筑用地46.69万㎡绿化及配套设施、道路、停车场6.67万㎡总投资需要约160,210.00万元（不含当期发生的税费和资金成本），单方成本约1700元/㎡，需启动资金6,180.00万元。（一）规划用地平衡表序号产品名称建筑风格层数建筑面积（万㎡）户型区间及比例（%）备注1新村回迁房西班牙或其他风格6F16.6885㎡（20%）、100㎡（50%）、115㎡（20%）、130㎡（10%）会所/综合楼3F0.09敬老院1F0.062联排西班牙风格为主，德国、意大利等风格为辅。4—6F2.0135㎡以上含叠拼别墅、情景洋房3花园洋房6F20.085—100㎡（20%）、100—130㎡（65%）、130㎡以上（15%）4小高层11+1F、16+1F48.05中高层22F15.38合计102.20（二）规划建筑面积及产品形式（三）项目运作资金进程（取得800亩土地，其中实际开发用地700亩、回迁用地100亩）序号付款分项名称金额（万元）预计付款时间备注1履约风险保证金10.002008.1.31郭庄社区在三个月内办妥该地块的规划、国土、发改委、拆迁管理处等前期相关手续。2履约风险保证金10.002008.7郭庄社区拆迁完成100亩安置用地3履约风险保证金10.002008.10郭庄社区拆迁进度完成100%4拆迁保证金200.00—1,000.002008.7该费用相抵到回迁房建设费用中或退回开发商。5回迁房建设资金5,950.002008.9700元/㎡，8.5万㎡，可以部分由施工单位垫资。6规划设计费200.002008.10800亩的总规和回迁房8.5万㎡的施工图设计费.第一期第一阶段小计6,180.007地上附属物补偿300.002008.12具体金额待最终拆迁评估后确定。8一期商品房土地取得费(旧村改造腾空用地)1,300.002008.1125万/亩，260亩，6,500万，其中80%由政府返还开发单位。（通过挂牌至此可以取得第一期260亩土地证，可以进行内部认购。）第一期第二阶段小计1,600.009二期新征土地13,200.002008.1230万/亩，第二期440亩。（至此可以取得第二期440亩土地证）10不可预见费1,050.00总投资的5%第一、二期合计22,030.00（四）项目建设费用（预估）序号付款分项名称金额（万元）预计付款时间备注1相关规费（行政性收费及城市基础设施配套费）18,800.002009.1.3094万㎡，200元/㎡。2建安费用103,400.00分批支付94万㎡，1100元/㎡。3其他第三方费用（设计、营销推广、监理、管理费等）9,400.00分批支付94万㎡，100元/㎡。4不可预见费6,580.00总投资的5%小计138,180.00（五）项目销售收入（预估）序号年份单价（元/㎡）销售面积（万㎡）销售额（万元）备注12008年11月后3,000.00内部认购、团购准备22009年3,100.001237,200.00第一期32010年3,200.001548,000.00第一期42011年3,300.008+852,800.00第一期剩余8万第二期8万52012年3,400.001654,400.00第二期62013年3,500.001656,000.00第二期72014年3,600.001968,400.00第二期合计94316,800.00七、合作模式（一）权益转让；（二）合作开发；（三）股权投资基金；（四）其它方式