第十章城市土地利用.

学习目标：掌握城市土地的特征与土地利用类型。了解自然环境中对城市土地利用的影响。知道有关地租、土地制度及其对城市土地利用模式影响的知识。学习重点：城市土地的特征与土地利用类型。学习难点：地租、土地制度及其对城市土地利用模式的影响第十章城市土地利用第一节城市土地的特征与土地利用类型一、城市土地的概念城市土地是城市区域内的陆地、水面以及它们上下一定空间所构成的自然综合体。它包括三个层次：城市市区(建成区)的土地城市规划区的土地城市行政区的土地二、城市土地的特征(一)自然特征位置固定性不可再生性和面积有限性质量差异性功能永久性(二)经济特征土地资源的稀缺性区位的效益性边际效益递减性土地利用方式变更的困难性市场交易的低效性(三)法律特征其主要表现为一块土地在其所有权的基础上通过立法可以衍生出他项权利，包括占有权、使用权、租赁权、经营权、处置权等等，并且各他项权利可以分别在市场上流通，也可以组成权利束一并上市流通，以取得合法的收益。三、城市土地利用类型在西方国家，城市土地利用一般划分为7种类型：①商业用地：特别是零售商业用地多位于交通便利、人流密集的地段，约占城市用地的4%。②工业用地：约占城市用地的9%，可分为小型工场和大型工业。③政府机关用地：所占的比重不大。交通方便及邻近其服务对象是其主要的区位因素。④住宅用地：约占50%左右。⑤休憩用地及绿化地带：约占15%，随着对城市生活素质和美化环境的重视，这种用地也在城市的土地利用中占有重要地位。⑥交通用地和其它公用事业用地：要占20%左右。⑦农业用地和水面上述比例仅为概数，具体某一城市，由于规模不同，发展阶段不同，用地比例差别很大。我国的城市用地分类，根据《城市用地分类与建设用地标准》，分为10大类：居住用地R、公共设施用地C、工业用地M、仓储用地W、对外交通用地T、道路广场用地S、市政公用设施用地U、绿化用地G、特殊用地D、水域及其他用地B。其中工业用地一般占15～20%，居住用地和广场大致占30%和10%，对外交通和仓库用地占10%左右，说明我国城市的工业用地比例偏高，而居住用地的比例偏低。城市土地利用与自然环境之间是一种复杂的关系，是城市地理学的重要组成部分。自然环境影响着城市土地利用，城市发展也通过城市人的行为改变着自然环境，而自然环境又反过来作用于城市人的行为。第二节自然环境与城市土地利用自然环境与城市发展城市地理位置包括：①相对位置(大位置)：是指某城市对其周围事物的空间关系，是一种随着社会经济发展而变化的地理因素，它决定了城市的个性和城市的发展前途，但对城市形态和空间结构并不一定有直接影响。②城址(小位置)：是城市所在的地点。城市所在地的自然条件不仅影响城市的发展，也影响城市的形态和内部结构。一、城市地理位置的选择选择合适的城址建设城市应注意：⑴应尽量避免在易发生地震的地带上建设城市，尤其是活动性断裂的的两端和拐弯处(易引发次生灾害)。⑵位于河流两岸的城市，往往呈带状或者被河流分割成组团状发展(如武汉)：①若位于凸岸，城市最初可能靠河岸发展，但随着工业发展和陆上交通的开辟，城市往往离开河岸，在阶地上发展。②多数情况下，码头设在河流凹岸处，因为凹岸受冲刷，泥沙淤积少，适宜建港。③位于破碎的河谷或起伏不平的低丘地带的城市，空间布局常常成分散组团式。二、城市地下空间随着经济发展、技术进步、城市人口的集聚，人们越来越多地利用天然洞穴或人工洞穴发展轻工业、仓库、地铁、停车场、商场等。充分利用城市地下空间，不仅扩大了城市用地，而且还具有节省能源(洞穴基本恒温)、缩短运距、减少运费等许多优点。但不合理利用城市地下空间，过度抽取地下水、开采油气，就会导致地面沉降，致使地面建筑物不均匀下沉，出现地裂等灾害，沿海城市还可能出现海水倒灌，影响城市的生产和生活。此外，在软土(软弱的冲积层，易压实、难膨胀)地带、冻土地带(受热融化)、喀斯特地区均容易发生地面沉降现象，因此这些地方不宜建设城市，甚至房屋。三、地基承载力地基允许承载力：是指在保证地基稳定的条件下，房屋和构筑物的沉降量不超过允许值的地基承载能力。城市各类建筑物和构筑物对地基承载力有不同的要求，而不同的岩土承载力是不同的。所以要在用地选择和功能组织时考虑不同岩土的承载力，建设不同类型的建筑物和构筑物。在确定地基承载力时，应考虑：①地基土的堆积年代：堆积时间越长，成岩作用的程度越高，承载力越大。②地基土成因：冲积物洪积物坡积物。③地基土性质：地基土下卧层的性质不同，承载力差异很大。④地下水情况：地下水对地基土有浮托作用，同时，水中的酸碱物质对基础有侵蚀作用。⑤建筑物基础：尺寸大小，埋藏深度等。⑥建筑物性质四、城市地形地形对城市城址的选择、用地的选择、功能区组织、道路、工程管网、绿地布局和城市景观的组织都有一定程度的影响，尤其是地面坡度，不同的坡度适宜于不同的活动、不同的建设，从而形成不同的土地利用空间结构。五、城市气候城市气候是影响城市用地选择和功能组织的重要环境因素。尤其以风速和风向等气候因子影响最显著。另一方面，城市扩展使得城市人口、工业集聚，交通运输密集，CO2等温室气体剧增，导致城市增温。同时，以混凝土为主的城市下垫面，使得反射辐射和热辐射增加，气温增高，形成“城市热岛效应”。再加上大量尘埃物质悬浮在城市上空，形成“尘盖”，这样既降低了城市能见度，带来严重的大气污染，又加强了“热岛效应”，最后形成“城市风”。六、城市植被绿化是城市环境各要素中，起着保护环境、改善环境作用的因素，它的主要作用有：①净化空气：吸收CO2放出O2，吸附尘埃，保持空气清新。②减弱噪声③调节和改善小气候：保持水土，增加空气湿度，降低风速等。第三节地租、土地制度与城市土地利用一、地租的基本理论地租是土地商品化和土地产权分化的产物，是现代经济的重要范畴。地租理论对于土地的分等、定级、估价、合理规划利用，对于制定土地价格、制定地税制度与政策、完善土地有偿使用管理制度，对于实现国民经济的合理分配、促进经济社会发展，均有重大指导意义。(一)西方经济学的地租理论(英)威廉·配第《赋税论》：地租是劳动产品扣除生产投入维持劳动者生活必需后的余额。(法)杜尔阁《关于财富的形成和分配的考察》：由农业劳动者用自己的劳动向土地取得的财富——地租。(英)亚当·斯密《国富论》：地租是作为使用土地的代价，其来源是工人的无偿劳动。(英)大卫·李嘉图《政治经济学与赋税原理》：土地的占有产生地租，地租是为使用土地而付给土地所有者的产品，是由劳动创造的。萨缪尔森认为地租是为使用土地所付的代价。土地供给数量是固定的，因而地租量完全取决于土地需求者的竞争。(美)雷利·巴洛维《土地资源经济学——不动产经济学》：地租可以简单看做是一种经济剩余，即总产值或总收益减去总要素成本或总成本之后余下的那一部分。各类土地上的地租额取决于产品价格水平和成本之间的关系。(二)马克思主义的地租理论马克思主义地租是以农业地租为典型，是以资本主义经济为主要研究对象，将地租分为级差地租和垄断地租：级差地租：是经营较优土地的农业资本家获得的、并最终归土地所有者的超额利润。又分为级差地租Ⅰ和级差地租Ⅱ。垄断地租：是由土地产品的垄断价格带来的超额利润转化成的地租。建筑地段地租既包括级差地租，又包括绝对地租(土地使用费)和垄断地租。地租的增加主要是由于经济的发展和环境条件的改善造成的，因此垄断地租在许多情况下成为建筑地租的主体部分。(三)城市地租的特点城市地租的形成依赖于社会条件城市土地需要人们经过长时间的开发，投入大量土地资本改良原有状态，使土地资本与土地物质相结合融为一体，成为适合于建设需要的城市土地。城市地租来源于平均利润形成之前的扣除城市绝对地租来源于产业部门创造的剩余产品价值，但不同行业也有所不同。具体来说，工业用地地租来源于产业工人直接创造的剩余产品价值的一部分；商业用地地租来源于产业部门劳动者创造后转移过来的，商业部门本身并不直接创造地租；城市服务业和银行保险业来源与商业用地基本相同；住宅用地地租来源于工资，是必要劳动部分创造的价值部分。城市地租往往与建筑物租金难以分割地产与房产不可分割的特点，决定了地租与房租、地价与房价的密切联系。(四)地租对城市土地利用模式的影响一般地，在城市中的商业中心地租最高，越是靠近中心商业区，土地租金越高。这样，家庭住址就必须在距离中心商业区远近和土地租金高低之间加以权衡。为了寻求最大效用的家庭住址将远离中心商业区，直到远离中心商业区每千米所引起的土地费用边际节约正好为交通费用边际增加所平衡为止。在这种距离上得到了最佳住宅位置。企业也希望接近中心商业区，这不仅是考虑到运输成本，还考虑到聚集利益。所有企业都为中心商业区附近的有限空间竞争，却只有少数企业能够达到目的，出价最高的企业才能够使用离中心商业区最近的土地。企业决策就得对各种利弊得失加以考虑，位置既影响产出的净价格，也影响土地价格。靠近中心商业区会增加净价格，但也增加土地费用。在市场机制的调节下，每块土地都会愿意给支付最高租金的单位和个人使用，根据所能获得的最大收益决定愿意支付的最高租金，通过与其他土地使用者的竞争获得土地的使用权。于是，城市土地使用模式是围绕中心商业区的同心环形地带，即内环是办事企业，中环是工业企业，外环是住宅地区。土地利用的均衡与城市内部空间结构的形成二、我国的土地制度土地所有权——土地所有者依法对土地实行占有、使用、收益的权利。土地使用权——使用人根据法律、合同的规定，在法律允许范围内，对土地享有的使用权利。1949年前我国实行土地私有制。自1950年以来我国实行的是土地公有制，城市土地收归国有，农村和城市郊区的土地属于集体所有。在计划经济体制下，对城市土地基本上实行了无偿和无限期使用的制度，土地的使用配置通过行政划拨方式进行。随着经济体制改革全面深入展开，土地行政划拨制度带来的土地使用不合理、土地使用效率低、土地资产流失、城市财政拮据等问题日益凸显。当外资进入中国后使得土地有偿使用制度的制定提到议事日程上，广东和上海开始试点实行土地使用权有偿转让。1988年12月，修正后的《中华人民共和国土地管理法》正式公布，规定“国有土地和集体所有的土地使用权可以依法转让”，国家实行国有土地有偿使用制度。1990年5月国务院发布了《中华人民共和国国有土地使用权出让或转让暂行条例》。至此，我国以土地所有权与使用权分离为原则，以城镇国有土地使用权有偿出让和转让为核心的新的土地权利体制基本确定。但是，在城市土地使用和管理中引入市场机制，并不意味着放弃或削弱行政机制的作用。实际上政府对城市土地的供应和使用方式无不加以严格管理。城市政府要通过经济计划、城市规划、国土等部门制定科学合理的土地使用规划，加强耕地的保护和实现耕地总量的动态平衡，并实施严格的城市建设用地管理和开发管理。我国现存土地征用制度中的问题混淆征地概念我国征地制度的本质是使农用地转为非农公益性建设用地，要得到政府批准。乱用征地手段如地方政府盲目批地现象。征地补偿不合理土地征用没有健全的法律法规作保障征地安置不到位征地后对单位用地情况缺乏强有力的监督三、地租、土地制度对我国城市土地利用的影响城市是一个产生集聚效益的经济场所，各种类型的生产部门都有最充分地利用城市地域的综合性了创造最佳经济效益的趋向性，因而地租是调节城市土地利用效能的重要方式，是制定产品价格的重要依据，是加强土地管理的重要经济杠杆，它为制定土地价格、进行征地补偿等提供基础。地租对我国城市空间形态的变化和空间结构形成的影响表现在：计划经济体制下，城市土地由政府无偿划拨、无限期使用，从而造成了城市中工业区、居住区、商业区混杂在一起，单位制空间成为城市的基本要素细胞，城市空间矛盾十分突出。20世纪90年代以来，我国相继颁布了一系列的法令、条例，促进土地由无偿使用向有偿使用的转换，从而引发城市土地使用的大幅调整，中心城区“退二进三”的步伐大大加快。我国城市空间结构的基本模式郊区城市化推进过程中产生的土地级差地租一直是郊区城市化、农村