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西安市地方税务局不动产、建筑业营业税项目管理暂行办法2008年10月26日16时55分西安市地方税务局不动产、建筑业营业税项目管理暂行办法西地税发〔2008〕114号第一章总则第一条为加强和规范不动产、建筑业营业税征收管理，贯彻“以票控税、网络比对、税源监控、综合治理”的治税方针，根据《国家税务总局关于印发〈不动产、建筑业营业税项目管理及发票使用管理暂行办法〉的通知》规定及要求，结合我市实际，制定本办法。第二条本办法所称不动产是指从事不动产建设、开发及销售业务。本办法所称建筑业是指建筑安装工程作业，包括建筑、安装、修缮、装饰和其他工程作业。第二章项目登记管理第三条各区（县）主管税务机关对不动产、建筑业营业税实行项目管理制度。第四条除以下特殊规定外，不动产、建筑业项目营业税管理实行属地管理，纳税人在不动产、建筑业工程项目所在地主管税务机关办理项目登记并申报纳税。纳税人从事跨省工程的，应向其机构所在地主管税务机关办理项目登记并申报纳税。纳税人在本市范围内提供建筑业应税劳务的，其营业税纳税地点需要调整的，由省地税局和市地税局确定。第五条纳税人到异地从事不动产开发销售业务或建筑安装劳务的，应在规定时间内，持税务登记证向其机构所在地主管税务机关申请开具《外出经营活动税收管理证明》，并按要求到不动产或工程项目所在地主管税务机关依法办理税务登记。第六条本市范围内所有不动产、建筑业工程项目均须在不动产或建筑工程项目所在地主管税务机关办理项目登记，项目登记的对象为不动产或建筑工程项目的建设方与施工方，但下列情况除外：（一）建筑工程项目实行分包或转包的，施工方工程项目信息统一由工程总包方向项目管理税务机关提供。（二）独立核算单位内部提供建筑业劳务的工程。（三）纳税人未签定合同或协议及无项目证书的零星工程项目。第七条建设方应及时到工程项目所在地主管税务机关办理项目登记，如实填报《不动产项目情况登记表》（见附件1）并提供下列资料：（一）工程项目立项书；（二）《工程规划许可证》原件及复印件；（三）项目主管税务机关要求提供的其他有关资料。房地产开发项目的建设方在跨区（县）开发经营不动产项目办理项目登记时，除提供上述资料外，还须提供其机构所在地主管税务机关开具的《外出经营活动税收管理证明》（原件及复印件），并按照上述规定向其机构所在地主管税务机关进行异地不动产项目备案登记。纳税人在取得《房屋预售许可证》后，还须提供《房屋预售许可证》原件及复印件；在销售不动产时，应在不动产销售合同签订之日起次月10日内向不动产所在地项目管理税务机关提交不动产销售合同并如实填报《不动产项目销售情况登记表》（见附件2）。第八条工程施工方（包括分包方及转包方）须在建筑工程合同（包括分包合同及转包合同）签定并领取建筑施工许可证之日起30日内向工程项目所在地主管税务机关进行项目登记；如实填报《建筑业工程项目情况登记表》（见附件3）并提供下列资料：（一）工程承发包合同、分（转）包合同及工程预算资料原件及复印件；（二）《建筑施工许可证》原件及复印件；（三）《外出经营税收管理证明》原件及复印件；（四）项目主管税务机关要求提供的其他有关资料。纳税人跨区（县）提供建筑业应税劳务的，应同时按照上述规定向其机构所在地主管税务机关进行异地建筑工程项目备案登记。第九条不动产、建筑业工程项目登记内容发生变更的，应在项目变更发生之日起30日内，分别向不动产、建筑业工程项目所在地主管税务机关以及机构所在地主管税务机关办理项目变更登记，如实填报《不动产项目变更登记表》（附件4）或《建筑工程项目变更登记表》（附件5）并提供相关变更资料。第十条不动产、建筑业工程项目在开发施工过程中发生停缓建的，建设方与施工方在决定停缓建之日起30日内，分别向项目所在地主管税务机关及其机构所在地主管税务机关办理工程项目停缓建登记，填报《不动产、建筑业工程项目停缓建登记表》（附件6）；在复建之日起30日内向项目所在地主管税务机关及机构所在地税务机关办理复建登记。第十一条纳税人不动产销售完毕和建筑工程项目完工注销的，应自不动产销售完毕和建筑工程项目完工之日起30日内，到项目主管税务机关办理不动产销售和建筑工程项目清算。并填报《不动产销售项目清算表》（附件7）或《建筑业工程项目清算表》（附件8），同时报送其机构所在地主管税务机关。不动产、建筑业工程项目主管税务机关在完成项目清算并清缴税款后15日内，向项目登记人出具《不动产销售项目注销登记表》（附件9）或《建筑业工程项目注销登记表》（附件10），项目登记人凭上述《不动产销售（或建筑）工程项目注销登记表》方可办理项目所在地税务登记注销；同时向其机构所在地主管税务机关报送《不动产销售（或建筑业）项目注销登记表》。第十二条不动产、建筑业项目主管税务机关及纳税人机构所在地主管税务机关要结合不动产、建筑业工程项目登记信息，按项目建档，并建立不动产、建筑业项目开工、竣工、销售等登记备案制度。第三章政策管理第十三条纳税人从事建筑业、不动产开发按下列规定分别确定营业税计税营业额。（一）纳税人从事建筑、修缮、安装、装饰和其他工程作业，无论与对方如何结算，其计税营业额均应包括工程所用原材料及其他物资和动力的价款在内。但国家另有规定的除外。纳税人从事安装工程作业，其计税营业额不包括省以上税务机关规定的可以从计税营业额中扣除的材料设备价值在内。可扣除材料设备的具体名单，国家有明确规定的按有关规定执行；无明确规定的按我省有关规定执行。纳税人采用清包工形式提供的装饰劳务，按照其向客户实际收取的人工费、管理费和辅助材料费等收入（不包括客户自行采购的材料和设备价款）确认计税营业额。上述以清包工形式提供的装饰劳务是指，工程所需的主要原材料和设备均由客户自行采购，纳税人只限于向客户收取人工费、管理费和辅助材料费等费用的装饰劳务。建筑业总承包人将建筑工程分包或转包给他人的，以工程的全部价款减去付给分包或转包人的价款后余额为计税营业额。但分包或转包人进行再分包或转包时，不得扣除其支付给再分包或转包人的价款。总承包人应按规定代扣代缴分包或转包人应纳税款。（二）不动产开发企业销售开发的不动产，其计税营业额包括全部价款和价外费用。价外费用包括向对方收取的手续费、定（订）金、基金、集资费、代收款项、代垫款项及其他各种性质的价外收费。（三）纳税人的自建行为或提供建筑业劳务、转让土地使用权、销售不动产的价格明显偏低的，主管税务机关可按《营业税暂行条例实施细则》第十五条的规定确定计税营业额。第十四条纳税人销售不动产和建筑业纳税人及扣缴义务人应按照下列规定确定纳税义务发生时间和扣缴义务发生时间：（一）纳税义务发生时间（1）纳税人转让土地使用权或销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。纳税人将不动产无偿赠与他人的，其纳税义务发生时间为不动产所有权转移的当天。纳税人自建建筑物并对外销售的，其销售自建建筑物的纳税义务发生时间，为其销售自建建筑物并收讫营业额或者取得索取营业额的凭据的当天。（2）纳税人提供建筑业应税劳务，施工方与发包方签定书面合同或协议的，如合同明确规定付款（包括提供原材料、动力和其他物资，不含预收工程价款）日期的，按合同规定的付款日期为纳税义务发生时间；合同未明确付款（同上）日期的，其纳税义务发生时间为纳税人收讫营业收入或者取得索取营业收入的凭据的当天。上述预收工程价款是指工程项目尚未开工时收到的款项。对预收工程价款，其纳税义务发生时间为工程开工后，项目主管税务机关根据工程形象进度按月确定的纳税义务发生时间。纳税人提供建筑业应税劳务，施工方与发包方未签定书面合同或协议的，其纳税义务发生时间为纳税人收讫营业收入或者取得索取营业收入的凭据的当天。纳税人自建建筑物，其建筑业应税劳务的纳税义务发生时间，为其销售自建建筑物并收讫营业额或者取得索取营业额的凭据的当天。纳税人自建建筑物对外赠与，其建筑业应税劳务的纳税义务发生时间，为该建筑物产权转移的当天。（二）扣缴义务发生时间纳税人提供建筑业应税劳务，总承包人为扣缴义务人的，其扣缴义务发生时间为扣缴义务人支付工程款的当天。第四章发票管理第十五条纳税人在本市范围内从事不动产开发销售业务或提供建筑业应税劳务的，在结算不动产转让（或销售）价款或建筑业工程价款时，必须开具由不动产或建筑工程所在地主管税务机关提供或代开的《陕西省销售不动产专用发票》（以下简称《不动产专用发票》）或《陕西省建筑业通用发票》（以下简称《建筑业发票》）。（一）纳税人销售不动产采用预收款方式的，在收取预收款（包括全部价款和价外费用）时，必须开具《陕西省销售不动产预收款专用收据》（以下简称《不动产专用收据》），在按不动产销售合同结算销售价款后，向不动产受让方开具《不动产专用发票》。（二）纳税人提供建筑业应税劳务的，无论工程项目总承包方或分包（转包）方在收取工程价款时，必须开具由工程所在地项目主管税务机关提供或代开的《建筑业发票》。建设方或支付方凭上述《建筑业发票》支付工程款项。第十六条不动产和建筑业纳税人区别不同情况分为自开票纳税人和代开票纳税人。（一）同时符合下列条件的纳税人为自开票纳税人，可以在不动产所在地和建筑业劳务发生地自行开具由当地主管税务机关提供的《不动产专用发票》和《建筑业发票》：（1）在不动产所在地和建筑业劳务发生地依法办理税务登记；（2）执行不动产、建筑业营业税项目管理办法；（3）按照规定进行不动产和建筑业工程项目登记；（4）使用满足税务机关规定的信息采集、传输、比对要求的开票和申报软件；（5）税务机关要求提供的其他有关资料。自开票纳税人由区（县）级主管税务机关审核认定。（二）不同时符合上述条件的纳税人为代开票纳税人，由其不动产所在地和建筑业劳务发生地主管税务机关为其代开《不动产专用发票》和《建筑业发票》。代开票纳税人须提供以下资料到税务机关申请代开发票：（1）完税凭证；（2）营业执照和税务登记证复印件；对按规定不需办理工商登记和税务登记的单位和个人需提供单位证明或个人身份证明；（3）不动产销售、建筑劳务合同或其他有效证明；（4）外出经营税收管理证明（提供异地劳务时）；（5）税务机关要求提供的其他有关资料。对按规定不需办理工商登记和税务登记的单位和个人提供的未签定合同或协议及无项目证书的零星工程项目。施工方在收取工程价款时，须持由发包方（单位或个人）出具的工程书面证明（证明内容包括工程结算价款金额、发包方提供的工程材料及设备金额、联系人、联系电话等）到工程所在地主管税务机关开具《建筑业发票》，发包方凭《建筑业发票》支付工程款项。第十七条建设项目的建设方要积极配合主管税务机关进行项目登记，并协助税务机关加强税收管理。建设单位不得接受外地（区、县）和非法凭证入帐，无本地《建筑业发票》，不得支付施工单位（或个人）施工工程款项。对有建设项目的单位或个人，未按规定取得发票的，由主管税务机关按照《中华人民共和国税收征收管理法》及《中华人民共和国发票管理办法》等有关规定处理。第五章附则第十八条本办法未尽事宜，按照《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国营业税暂行条例》及其实施细则和其他相关法律、行政法规及规章的规定执行。第十九条本办法由西安市地方税务局负责解释。第二十条本办法自公布之日起执行。附件：1、不动产项目情况登记表2、不动产项目销售情况登记表3、建筑业工程项目情况登记表4、不动产项目变更登记表5、建筑工程项目变更登记表6、不动产、建筑业工程项目停缓建登记表7、不动产销售项目清算表8、建筑业工程项目清算表9、不动产销售项目注销登记表10、建筑业工程项目注销登记表西安市地方税务局二00八年四月八日附件一不动产项目情况登记表不动产项目名称不动产项目编号不动产项目地址开发单位名称开发单位纳税人识别号建设期工程项目名称建设期工程项目编号建设单位名称建设单位纳税人识别号项目用途□自用□房地产开发□市政工程□园林工程□绿化工程□人防工程□其他＿＿＿＿＿（请划√选择）土地使用证发放单位土地使用证编号规划许可证发证机关规划许可证号码销售许可证发放单位销售许可证编号建筑面积