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红太阳商业广场项目招商运营执行合同甲方(甲方)：上海荷中实业投资有限公司乙方(乙方)：上海世联房地产顾问有限公司地址：地址：上海市天目西路218号嘉里不夜城第一座3501室电话：8602161633688电话：8602151080308传真：8602161633600传真：8602151080222法定代表人：法定代表人：朱敏甲、乙双方本着互惠互利、真诚合作的原则，就红太阳商业广场项目（以下称本项目），甲方委托乙方提供本项目的经营管理、市场推广和租赁业务（详见后述定义）服务事宜达成本合同，以供双方共同遵守。1.释义1.1定义在本协议、附表及附件中，除非主题或上下文有任何不一致的规定，以下术语应具有下列含义，即：“约定物业管理范围”：该物业服务范围包括：甲方所持有的物业范围(以2015年4月1日持有面积和持有位置为准)及甲方售后返祖铺位、代租约销售铺位（以2015年4月1日节点，甲方所拥有的售后返租及带租约销售合约的约定面积、日期、位置为准）；“合约经营收入”：就甲乙双方约定的物业管理范围而言，包括但不限于所有商户的合约租金收入、广告收入、卖场花车收入、活动广告收入，其中租金收入不限于商户的场地租赁费、营业额提点费，如提点商户采用后续核实数据，补足租金的方式，该部分经营收入可作为下一季度的考核依据；“实际经营收入”：就甲乙双方约定的物业管理范围而言，以商户方或场地租赁方或广告租赁方缴费的实际数额为准，乙方为甲方所收取的实际经营收入；“收租率”：就甲乙双方约定的经营收入及其收取范围，该指标为乙方实际经营收入与合约经营收入的比率；“新签约租金收入”：指乙方服务公司，在合约起始日至2015年12月31日期间，完成的新签约商户的年租金收入累计值，其中商户的年租金收入以商户签约为准，其中年租金计算方式不考虑免租期，如为提点商户，租金单价计算以商户所在楼层的平均租金单价作为计算依据；2.乙方的委任2.1服务内容：乙方在符合本协议的前提下，对红太阳商业广场进行开业前后的商业经营管理工作，该工作包括开业前的商业经营、招商、推广，以及项目开业、开业后的商业运营管理（商业策划推广、招商执行、商业营运）。2.2商业推广：采用设计、执行工作外包的方式，乙方可按甲方需要推荐广告公司及设计制作公司，甲方与广告公司另行签订合同，具体广告设计工作由广告公司完成。乙方负责对项目楼书、推广宣传单、模型、效果图、展板、展销带、电视广告宣传片的制作及发布工作把关。2.2续约选择权：（1）甲方有权在本合约期满前3个月告知乙方，是否进行本合约的续约工作，续约的费用及服务方式以补充协议为准；（2）同等方式及条件下，乙方具备优先续约服务权3.乙方的服务和职责3.1管理服务：乙方应在有效期内负责物业的经营、市场推广和租赁，并提供附件二内所列出的服务；3.2乙方的具体职责（1）在甲方提出书面要求的情况下，在合理的时间内向甲方提供甲方所要求的有关本项目经营、市场推广和租赁情况的信息和文件；（2）应在每个月份结束之日，向甲方提交反映本项目该月全部的经营状况损益表以及该月之所有相关运营统计数据；（3）向甲方提交月度市场推广和租赁报告（包括但不限于向甲方提供其订立的所有租赁合同的每月清单，及甲方所要求的资料和租赁合同副本）；（4）在甲方自行承担开支和费用的前提下，协助甲方取得和维持本项目物业经营、管理、市场推广和租赁所必需的所有政府批文、执照和许可；3.3服务过程中，乙方应以保持项目整体良性运作为前提，提供项目的人力配置和服务，具体人力配置以指定员工，附件一内容为主；3.4在甲方给予书面文件同意的前提下，乙方有权作为甲方的代理人、以甲方的名义且代表甲方，与包括但不限于租赁人和被许可人在内的第三方，签署协议；4.甲方的义务4.1支付税款和债务：甲方应就物业的任何抵押或其他担保权益支付任何和所有到期应付的本金及利息的分期付款以及所有有关甲方在物业中权益的任何性质的税款及评估费；4.2支付顾问费：如甲方就乙方职责范围之外的事项提供咨询，甲方可以书面形式委托乙方或其他服务方执行相应顾问服务，并由甲方支付该类顾问的顾问费及其合理发生的开支和费用（包括机票和住宿费，但该类费用应有正式的收据、发票、声明和票券）。4.3提供办公场所：甲方应允许附表中的指定员工适当地占用物业中的办公场所而无需支付任何租金、服务费或其他费用；4.4物业管理人的聘用：甲方可在合约有效期内聘用非乙方范围内的物业管理人，以提供本项目的物业管理和资产管理服务。甲方应与乙方就该物业管理人的聘用条款及其任何修改或修订进行磋商。甲方应在乙方的要求下促使该物业管理人配合及协助乙方，并提供乙方在履行该协议义务时所需要的合理信息和资料。为避免疑义，乙方无需对物业管理人的作为、不作为、未履行任何服务、未提交任何报告或任何不正确性、不完整性承担责任；4.5项目开业：甲方应在本项目开业前，为物业开业而完善、装备和装饰物业所必需进行的工作以及所必要的运营设备安装，乙方有义务配合甲方在此过程中，所需要的相应工作及服务内容；4.6甲方向乙方提供资料：甲方承诺将在合理时间内向乙方提供其因提供本协议规定的服务而合理要求的任何批准、文件或资料；4.7甲方的工作审批：甲方就乙方的服务工作，包括外包服务供应商、意向商户立项及商户合约的确定，需要甲方在5-7个工作日内完成该项工作的审批，并给予乙方反馈；4.8保险：甲方同意投保一般公共责任、盗窃、物业财产损失、业务受阻、员工责任保险；4.9在本合同签订后，甲方应及时向乙方提供甲方持有的完成本项目顾问咨询工作所必需的项目相关资料。4.10甲方应指定专人负责协调各有关方面的工作，并根据乙方要求提供相应的工作协助。4.11甲方应按照合同约定的付款方式、付款时间及金额向乙方支付顾问咨询费。4.12为了保证服务质量、监控项目服务进度、确保公司品控机制的有效落实，乙方将根据不同服务阶段，提供下列文件的模版，例如：《市调服务确认回执》、《报告接收回执》《工作确认函》、《规划跟进服务确认回执》、《月度顾问工作评价表》、《结算表》等。在本合同履行期间，待乙方完成相应阶段服务并提交相关文件后，甲方应协助乙方于3日内在上述相关书面文件上进行签字并加盖公章。5.年度商业计划和预算5.1提交计划（1）乙方应在有效期内每一财政年度开始前的第30天或约30天向甲方提交该财政年度的年度商业计划和预算；（2）各方应在乙方向甲方提交年度商业计划和预算后第30天或约30天讨论年度商业计划和预算的所有细节并澄清与之有关的任何问题；5.2年度商业计划和预算的内容：就该物业而言，每个季度\年度的计划安排具体如下:（1）有关物业的市场推广和租赁的年度计划以及（由乙方提供）有关物业经营、维护和管理的年度计划；（2）物业的租赁策略；（3）本项目的竞争者分析资料；（4）有关入驻率、平均租金水平和平均租赁期的预测；（5）对以下各项的支出预算：-物业的市场推广和宣传费用；-营运开支；-延续第4.8条规定的保险；-维修及保养的开支。（6）本项目的财务损益估计、商户营业额推算等信息将以商户的经营业绩指标作为信息的来源点；（7）在甲方及乙方所提供的经营管理数据基础上，定期回顾年度之计划与实际业绩完成的比较分析；（8）乙方负责提供本项目的经营、维护及管理本项目的年度计划书；（9）预测代收的租户分摊费用和扣点商户营业额。5.3营运细则（1）乙方应本着诚信的原则，与甲方磋商、议定营运细则，并通过与甲方的协商不断对营运建议细则做出必要的调整。（2）营运细则应列明乙方代表甲方根据本协议就本项目提供服务（包括决定任何有关物业的租约、许可证、选择权、安排任何其他协议的重要条款）的权利范围和程度。5.4年度商业计划和预算的批准（1）甲方应自其收到乙方提议的年度商业计划和预算的30天内，批准年度商业计划和预算或者对提议的年度商业计划和预算拟定出修改意见；并将修改意见通知乙方，否则，甲方应被视为已经接受并批准了该年度商业计划和预算。（2）如乙方拒绝甲方在通知中的修改意见，乙方应在作出拒绝的30天内，将提议的年度商业计划和预算连同通知（“甲方的通知”）一并提交给专家作决定，否则，应视为乙方已接受甲方在通知中所列的修改建议。除非存在欺诈、胁迫和恶意隐瞒事实，专家的决定应是终局的对双方均有约束力，任何一方不得对该决定提出争议。专家为本条目的而提供服务的费用应作为该财政年度的扣除额；（3）专家应是任何具有国际知名度的会计师事务所或房地产代理机构，或者是双方同意的任何事务所或专家。5.5乙方遵守年度商业计划和预算（1）在每年财政年度期间内，乙方应尽其所能遵守该财政年度的年度商业计划和预算；（2）根据在一个财政年度期间，乙方可通过书面形式向甲方提出对该年度的年度商业计划和预算的修订或修改建议，但应注明该修订和修改的支持理由以及相关事实依据；甲方应在接到乙方之建议的14天内告知乙方该修订或修改的建议是否获批准。甲方不得无理拒绝或拒绝部分所提议的修改内容或其任何部分；（3）如甲方拒绝乙方提出的修订和修改内容，甲方应向乙方提供有关拒绝的理由，且如果在30天内双方仍未达成任何协议，甲方应在前述30天期限届满后的10天内将该修订和修改的建议提交给专家，而专家所作出的决定将是最终决定，否则，应视为甲方已接受乙方的修订和修改。专家为本条目的而提供服务的开支和费用应作为该财政年度的扣除额；（4）除了第5.4中第（3）条所提及之七个营业日时间应自5.5中第（3）条所述之10日期限结束时开始起算外，第5.4中第（3）条之规定应予以适用。6.人员聘任6.1乙方将通过指定的员工和偶尔根据乙方自主的判断，从乙方的总部指派员工为甲方提供其服务。乙方将根据附表A所列派驻一支训练有素的团队在本项目内。指定员工可直接受雇于乙方的关联公司而非乙方直接雇用；6.2指定员工应无需征求甲方意见而由乙方直接进行挑选，并按照乙方相关职务的资历、技术和经验及其该人员将承担的责任和职责，视为合理且适当的条件和条款予以聘用。9.改动、添加及改良；物业维修9.1改动、添加及改良：乙方可以根据已获甲方批准的年度经营计划及预算，在服务期因当前或未来的任何适用法律、命令、法令或法规的要求，或有必要或应确保目标物业的租户、访客、被邀请人、获许可人或目标物业的雇员安全，或使乙方可以根据本协议条款管理、营运或维护目标物业，不时对目标物业或其部分进行改动、添加或改良。因上述原因而对目标物业进行的任何改动、添加或改良的费用应由甲方承担。9.2物业维修和复原：乙方应根据已获甲方批准到年度经营计划及预算，酌情决定完成、或促使完成对目标物业的所有必要的维修和复原，以保持目标物业处于良好及安全的营运状态，并符合现在及将来有效的任何适用法律、命令、法令或法规。因上述原因而对目标物业进行的任何改动、添加或改良的费用应由甲方承担。10.保险在协定期，除4.8条规定的保险外，甲方应根据乙方的建议，以乙方、甲方、物业管理人及由甲方指定的其它任何第三方的共同名义为其各自的利益而为目标物业投保、续保和保有以下保险：10.1适用于乙方、甲方或物业管理人可能须向第三方包括目标物业的租户、访客、被许可人及被邀请人因任何人的任何方式的行为或疏忽或因目标物业的营运而承担的所有责任的一般公众责任险和汽车责任及身体损害险；10.2适用于盗窃属于目标物业、目标物业的任何租户、访客、被邀请人或被许可人的财产的入屋犯法及盗窃险；10.3适用于在目标物业内、现场及运往银行途中及从银行运回途中的任何金钱发生损失的保险；10.4适用于因第10.7、10.8和10.9条所述的财产损失险而导致利润损失的业务中断或后果损失险；10.5适用于乙方、甲方和物业管理人的责任包括根据中国法律因任何雇员、受雇人员或代理人遭受损失、损害、死亡或受伤而须承担的责任的雇主责任险；10.6适用于因乙方及/或甲方及/或物业管理人的任何雇员、受雇人员或代理人的任何欺诈或不诚实行为导致乙方及/或甲方及/或物业管理人须承担责任而使乙方及/或甲方及/或物业管理人遭受损失或承担责任的互保保险。10.7适用于目标物业及用于目标物业营运及目标物业