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1兰州高新区红星美凯龙城市综合体项目可行性研究报告二〇一二年五月五日2目录第一章总论......................................4第一节项目名称及概述.............................4第二节编制依据..................................10第二章项目建设背景及投资的必要性...................11第一节兰州市概况................................11第二节中心城区用地布局..........................16第三节城市道路与交通............................18第四节城关区社会经济发展概况....................21第五节兰州新区发展指引..........................23第三章市场分析.....................................28第四章项目建设规模及建设条件.......................48第一节工程概况..................................48第二节项目建设条件..............................48第五章节能、节水...................................51第一节概述......................................51第二节节能......................................52第三节节水......................................53第六章环境保护和劳动安全...........................55第一节环境保护..................................55第二节消防及劳动安全............................59第七章项目组织管理.................................64第八章项目工程招投标...............................673第九章项目投资估算及资金筹措.......................69第十章社会评价与经济评价..........................72第十一章结论与建议.................................79第十二章附表.......................................814第一章总论第一节项目名称及概述一、项目名称：兰州高新区红星美凯龙城市综合体项目二、项目建设地址：兰州市高新技术产业开发区S615#规划路以南，T608#规划路以东，S601#规划路以北。项目总用地面积94472平方米（约142亩），容积率为3.71，项目总建筑面积446732平方米，项目地块分为A、B、C、D等4个地块，A、B地块为家居Mall，C地块为百货Mall，D地块为高层住宅、办公、商业街。三、项目开发单位：该项目由兰州新元置业有限公司主导开发。建设红星美凯龙家居Mall、百货Mall、住宅商品房、商业及办公用房等相关配套物业。设立项目开发部,开发部内设财务部，工程部，成本部，综合办，营销部等部门。四、项目建设的背景根据兰州市2011-2020年总体城市规划，为了保障兰州城市安全和提高节能环保的标准，推动大型产业基地（尤其是西固重化工业）跳出现有城区，在兰州新区寻找新的发展空间；中心城区通过西固重化工业置换、加快高新技术开发区和经济技术开发区增容扩区获得发展空间，实现区域中心职能的有序聚集。在市域形成双城格局，在兰白经济区形成“一主两副五带”的空间发5展格局。一主：兰州市区（远景包括榆中盆地），区域性综合服务中心；两副：兰州新区和白银市区（含刘川工业园）。兰州新区是西部地区重要的经济增长极、甘肃省实施“中心带动”战略的重要抓手，兰州市发展战略中的核心地区；白银市区（含刘川工业园）是区域性传统产业服务中心，能源和有色冶金产业基地。五带：是兰白战略核心区向外辐射的主要轴带，引导产业和人口轴向聚集、形成区域发展的主要支撑，辐射带动周边区域发展，是实现兰白地区“中心带动”战略的主要空间载体。即兰州—西宁西向城镇发展带、兰州—定西东向城镇发展带、临夏—兰州—白银黄河城镇发展带、兰州—武威西北向城镇发展带、兰州—甘南南向城镇发展带。兰州新区于2010年启动规划建设，范围为高新区与榆中县的和平镇与定远镇，区位优势明显，市政府予以重点投资建设，规划方向为兰州市的经济特区。兰州高新区是国务院1991年批准的首批27家国家级高新技术产业开发区之一，开发区的政策区和新建区面积共29.18平方公里。地处兰州、西宁、银川三个省会城市共生带的中间位置，是国家规划建设的综合交通枢纽，也是甘肃与国内、国际交流的重要窗口和门户。兰州市目前规划出806平方公里的面积来承载兰州新区的建设,其中有中心发展区、生态休闲商住区、现代农业和生态建6设示范区、荒山丘陵综合开发利用示范区四个大的功能分区。将来兰州新区规划方向为兰州市乃至甘肃省的经济特区，以黄河水系为轴，发展高新技术产业带，打造经济、科技、文化、商务新中心，生态保障体系完善，适宜人居，商业配套也将逐步健全。2010年12月1日,兰州新区建设协调领导小组成立，兰州新区建设被提升至全省发展战略的高度。五、项目建设的必要性（一）适应国民经济发展的需要当前，我国国民经济运行正处于一个特殊发展时期，促进国民经济的稳步健康发展，优化消费结构是当务之急。根据国家有关部门的分析和预测，我国居民住宅目前正在从生存型向舒适型方向转变，到2010年，我国城镇居民人均建筑面积将达到22平方米，平均每户拥有一套功能基本齐全的住房，住房消费占整个消费的比重将达到15﹪，城市化水平将提高到36﹪左右，我国居民住宅的近期发展目标是户均一套，人均一室，力争在近已年达到人均建筑面积35平方米，主导户型为三室二厅和两室两厅。根据国家统计局的分析和研究，商业物业开发对国民经济的拉动作用约为1.5-2个百分点。正因为房地产投资的带动作用较大，国家为推动我国国民经济的持续健康稳定发展，将建筑业列为国家的支柱产业之一。兰州市房地产占GDP的比重还将快速上升，对GDP的贡献率还将逐步增大。因此，本项目的建设是适应国民经济发展的需要。7兰州高新区红星美凯龙城市综合体项目包含红星美凯龙家居MALL、百货MALL、商务办公、商业街、休息娱乐、居住、纵横交叉交通系统等城市功能。具备完整的街区特点，是建筑综合体向城市空间巨型化、城市价值复合化、城市功能集约化发展的结果。通过街区内部功能的整合，实现了与外部城市空间的有机结合，交通系统的有效联系，成为城市功能混合使用中心，延展了城市的空间价值。（二）解决劳动就业的需要另一方面，由于我国目前正处于经济结构的调整时期，部分行业职工下岗再就业在所难免，广开就业渠道，解决人民的生活与就业问题已成为当前各级政府的头等大事。而投资、消费、出口是国民经济增长的原动力，因此国家固定资产投资总的政策仍然是继续保护投资总量的稳定增长，以创造更多的就业机会。据有关权威人士测算，我国GDP每增长1个百分点，全国可提供80万个新就业岗位，而住宅投资每增加10%，大约可以拉动GDP增长0.5个百分点，即可提供40多万个就业岗位。因此，住宅建设投资的增加对于增加社会就业机会有着不可忽视的作用，而本项目作为兰州市重点商品住宅建设项目工程之一，将为增加兰州市当地社会就业岗位作出一定的贡献。兰州高新区红星美凯龙城市综合体项目在建设过程以及家居MALL、百货MALL的运营过程中，均能直接带动数千人乃至更多的就业。并且对周边经济有强有力的拉动作用。带动产业链的延伸，上千家国际、国内品牌入驻，需仓库、半成品加工场、8餐饮、居住、物流配送等配套设施，间接带动了大量的就业。（三）改善城市面貌，整体提高城市社会形象和文化品位。近年来，伴随着城市建设步伐的加快和城市旧城区改造力度的加大，人们逐渐追求住宅的品味性和人性化，以往形似积木式的低矮单体建筑已经逐步退出楼房建设的历史舞台，取而代之的是形态各异的现代化高层建筑群的蜂涌崛起，由于兰州市因黄河穿城而过和狭长的地域特点，造成土地资源极其珍贵，为了满足城市居民的住房需求，城市中心的建设必须向高层建筑发展，高层建筑的此起彼伏，极大地满足了城市居民的居住需求，改善了城市居民的生活环境，提高了城市居民的生活质量，丰富了城市发展的整体景观。兰州高新区红星美凯龙城市综合体项目定位于高档综合体项目，对于区域商务办公、居住环境均会有较大的提升，红星美凯龙家居MALL、百货MALL建成后，将大大提升本区域乃至兰州市家居生活、商业购物环境，提高城市社会形象和文化品位。六、项目的拟建规模及内容兰州高新区红星美凯龙城市综合体项目总用地面积94472平方米（约142亩），为商业办公用地，规划建筑面积446732平方米，容积率为3.71。其中开发物业建筑面积233958平方米，包括高层住宅、办公、商业街；自持物业建筑面积202774平方米，包括家居Mall、百货Mall。目前拟开发地块的拆迁工作已基本完成，周围市政设施较齐全，适合建设使用。场地周边有便9利的交通，适合居住及商业开发，有利于城市形象塑造，提升城市发展进程。七、项目投资兰州高新区红星美凯龙城市综合体项目总投资约192247万元，其中项目建设投资约123309万元（不含项目相关的征地、补偿、拆迁、过渡等费用）。其中开发物业总投资111827万元，自持物业总投资77851万元，代建物业总投资2569万元。八、项目实施进度计划从项目本身的规模和所处的市场条件来看，整个项目（包括前期运作）时间约3年。具体建设进度见下表。项目名称季度实施周期（月）123456789101112住宅开工施工许可证预售许可证/开盘竣工备案/交房30办公开工施工许可证预售许可证/开盘竣工备案/交房34商业街开工施工许可证预售许可证/开盘竣工备案/交房20家居Mall开工施工许可证竣工备案/交房24百货Mall开工施工许可证竣工备案/交房24工程建设进度，直接影响着项目的经济效益。严密的工程进度安排和高质量的施工组织设计，是保证项目顺利实施的关键，建议做好项目的进度控制工作。10第二节编制依据（1）与委托方签订的咨询协议；（2）国家计委计办投资[2002]15号审定的《投资项目可行性研究指南（试用版）》；（3）国家发展改革委员会，建设部联合颁发的《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》；（4）《中华人民共和国土地管理法》等；（5）《城市房地产开发经营管理条例》；（6）《房地产项目经济评价方法》。11第二章项目建设背景及投资的必要性第一节兰州市概况一、城市规划范围兰州市市域行政区划范围面积13085.6平方公里。规划区范围为：兰州市市辖的城关区、七里河区、安宁区、西固区和红古区；永登县的连城镇、河桥镇、树屏镇、秦川镇、中川镇，皋兰县的什川镇、忠和镇和九合镇榆中县的城关镇、和平镇、定远镇、金崖镇、夏官营镇、高崖镇、甘草店镇、连搭乡、马坡乡、小康营乡、清水驿乡的全部行政区划范围；永登县的上川镇和龙泉寺镇、皋兰县的西岔镇和水阜乡的部分地区。规划区总面积5810平方公里。其中，永登县的秦川镇和中川镇的全部行政区划范围，永登县的树屏镇、龙泉寺镇和上川镇、皋兰县的西岔镇和水阜乡的部分地区为兰州新区规划范围。12中心城区范围为：兰州市区行政辖区内的城关、七里河、安宁、西固四区的部分地区，以及榆中县的和平镇、定远镇和皋兰县的九合镇的部分地区，面积688.9平方公里。二、城市性质和职能甘肃省省会，西部地区重要的中心城市之一，国家重要的工业基地和综合交通枢纽。（1）国家向西开放的战略通道和内联外引的综合性交通与通信枢纽；13（2）国家重要石油化工、能源储备基地和转运枢纽；（3）国家重要的装备制造业和有