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主讲人曹海瑛解读龙湖体验区景观与精装修设计管理曹海瑛背景介绍注册建筑师、高级工程师、注册国际房地产高级管理师，20年的工作经验，其中有11年设计单位从业经验，9年地产公司工作经验，先后在华新国际、龙湖地产、协信集团、汇祥地产等负责相关管理工作，曾担任过设计部经理、副总工程师、设计总监、副总经理。擅长设计管理流程制度的梳理，产品研发，示范区景观和装修设计效果把控。曾担任多家地产公司、景观设计和装修设计单位的设计顾问。关键词景观效果/成本控制示范区/客户敏感点关键节点/样板带路品质/价值目录上篇体验式营销与体验区经典案例解读一龙湖体验式营销的解读1、龙湖的体验式营销2、龙湖体验区的选址和定位二龙湖体验区经典案例赏析目录下篇体验区景观设计与精装修设计管理一龙湖示范区景观设计管理1体验区景观设计管理流程2体验区设计阶段性成果及管控要点3体验区景观设计管理关键点分析4龙湖示范区设计管理案例解析二龙湖样板房装修设计管理1售楼处和样板房装修设计管理流程2售楼处和样板房装修设计阶段性成果及管控要点3体验区装修项目管理关键点分析4龙湖装修设计管理案例解析•总结向龙湖学什么上篇体验式营销与体验区经典案例解读一龙湖体验式营销的解读1、龙湖的体验式营销2、龙湖体验区的选址和定位二龙湖体验区经典案例赏析一、龙湖体验式营销的解读龙湖的体验式营销龙湖体验区的选址和定位1、龙湖体验式营销体验式营销的概念体验式营销的价值体验式营销的特点客户敏感点分析龙湖体验区的选址定位体验营销是以产品为道具，以服务为舞台，给消费者提供某种体验的市场营销。它是营销者站在消费者的角度，从消费者的感官、情感、思考、行动和关联五个方面重新设计和定义营销的方式和与营销理念。体验式营销的概念客户体验体验式营销的价值：正是体验营销的魅力，才使龙湖地产的精品战略在周期波动期间发挥了其功效，使公司的经营业绩保持了稳定和持续地增长。情景体验式营销为消费者创造了一个“全景体验”的过程，在这里，购房者不仅能看到居住的硬件标准、工程质量、房屋结构，还能体会到入住后的物业服务、家居景观。“体验式营销”的特点：（1）关注顾客的体验（2）以体验为导向设计、制作和销售产品（3）顾客既是理性的又是情感的（4）体验要有一个“主题”1、2006年元旦开始，龙湖在成都开启了“思君不见下渝州”的活动，千余名成都购房者亲眼目睹了龙湖在重庆的项目：“南苑”、香樟林、水晶郦城、蓝湖郡等。2、2007年6月，北京龙湖组织了为期两日的“龙湖体验之旅”，邀请合作伙伴、知名媒体、意向客户等亲赴重庆，亲身感受龙湖历经12年打造的各大项目。3、2008年4月，上海龙湖滟澜山别墅开盘，该楼盘的营销策略亦采用了实景体验方式，所有的会所提前开放，物业服务提前体验，实现滟澜山单盘热销，实现销售金额5亿元。4、2009年重庆龙湖“客户价值年”。提出龙湖八大价值工程，为客户持续创造价值。包含：体现利益分享的“同路龙湖”、体现质量坚守和提升的“阳光龙湖”、营造和谐社区氛围的“和谐龙湖”、为业主提供超值服务的“N+龙湖”、确保保值增值的“蓝筹龙湖”、倡导健康生活的“乐活龙湖”、提供标准化贴身服务的“微笑龙湖”、提供丰富多彩的龙湖社区活动的“家在龙湖”等八项。龙湖体验营销的故事客户敏感点分析客户敏感点的分类：1）、客户敏感点从发生节点上可以分为购房决策敏感点和使用功能敏感点。使用功能敏感点又可分为交房敏感点、装修敏感点、居住行为敏感点、精神敏感点。2）、客户敏感点从性质上可以分为“保健”敏感点和“激励”敏感点。所谓“保健”敏感点，是指它们的高性能并不能（或不明显地）提升购房者的购买意愿或业主生活质量，但一旦出现质量问题，绝对地降低购房者的购买意愿或业主生活质量。“激励”敏感点与“保健”敏感点相反，提高它们的性能可以明显地提升购房者的购买意愿或业主的生活质量。4、龙湖体验区的选址和定位体验区的设计范畴与特征体验区的选址原则体验区的定位与设计体验区的设计范畴与特征体验区的设计范畴：包括售楼处、样板房、体验区；涉及建筑设计、装修设计和景观设计。1）体验区的总体规划设计（总平面、主入口等）2）售楼处的建筑与装修设计3）样板房装修设计4）大堂、电梯厅装修设计5）体验区景观设计6）体验区导示系统和灯光设计7）体验区的包装展示设计8）体验区客户体验路线设计客户到达本项目便捷满足全项目整体施工组织满足全项目营销进度客户从体验区入口到达售楼处和样板楼动线直接、合理、舒适体验区体验区的选址原则1、交通便捷性原则2、楼盘形象展示性原则3、客户体验原则体验区的选址原则样板房选址原则：①主要功能房的景观较好，能突出项目卖点并符合项目营销策略；②主要功能房与周边建筑无对视、无视线遮挡；③若样板楼无电梯，则样板房所选楼层不宜过高；其他：为了有效地进行成本和品质控制，体验区的总面积应不超过30000平方米。样板房与售楼处距离不宜超过500米，否则应配备电瓶车等交通工具。体验区的定位与设计定位与建筑风格:示范样板楼与售楼处定位与物业业态选择二龙湖地产经典案例赏析体验区的设计导则案例分析下篇龙湖体验区景观设计与精装修设计管理一龙湖示范区景观设计管理1体验区景观设计管理流程2体验区景观设计阶段性成果及管控要点3体验区景观设计管理关键点分析4龙湖示范区设计管理案例解析1、体验区景观设计管理流程体验区景观设计合作单位管理体验区景观设计计划管理体验区景观设计风格体验区景观设计合作单位管理合作单位的选择合作单位的评价合作单位资源库合作单位的选择建立供方资源的考察、选择、评价管理标准，对资源进行动态管理，以保障分供方的服务质量符合需求。考察入库招投标评价确定体验区景观设计计划管理1、按公司年度目标和一级计划，分解部门二级和三级计划。2、形成部门年度计划、月度计划、周计划。3、形成项目体验区计划。4、形成资金计划。体验区景观设计风格1、与建筑风格相协调。2、与物业业态匹配。通过设计语言把各设计要素如：水景、绿化及空间场地有机组织，展现未来生活的场景。2、体验区景观设计阶段性成果及管控要点示范区景观设计启动阶段概念设计阶段体验区设计方案设计阶段体验区设计扩初设计阶段体验区设计施工图合图阶段体验区设计体验区施工图设计体验区施工图交底及施工配合阶段示范区景观设计启动阶段调研与准备：准备工作草图，收集关于基地现状和特点的草图；实地勘察、基地资料分类记录；制定项目设计计划；提出景观设计思路和理念；拟定景观设计合同和设计任务书；开展景观设计单位的邀标工作；确定景观设计单位。景观概念设计阶段体验区设计•采用意向图片，描述景观的整体调性，描述关键景观节点；主题风格确定。•控制景观的硬景和水景的面积。•硬景铺装材料一般控制3—5种以内。•对乔木、灌木等提出品种范围。•体验区景观构想。•总图评估。•概念设计成果。景观方案设计阶段体验区设计•平面功能分区•重要节点透视图•竖向关系•观赏性和功能性结合•软景意想图片•灯光系统•水景系统•户外家具与主题风格和谐统一•工地样板段分割围板•智能化系统及背景音响系统•方案设计成果扩初设计阶段体验区设计•总平面布置图及标高图•给排水平面布置图•物料图•照明灯光系统设计•大样图：•软景土壤造型平面图•乔木平面布置图•灌木及地被植物平面布置图•重要节点乔木灌木透视图及参考图片•扩初设计成果施工图合图阶段体验区设计•综合管网图、景观大型乔木栽种点位方案图叠图会审；•依据叠图审查意见指导综合管网施工图和景观施工图。体验区施工图设计•结构详图及施工工艺详图；•水、电系统施工图；•照明走廊及控制；•水景电气控制；•乔木配置标准；•灌木配置标准；•施工图设计成果。体验区施工图交底及施工配合阶段施工图交底：施工图设计成果（电子和纸质）装饰材料的确认表及实物样品选用的植物种植效果图片选用的设施、设备的文本提交必达目标及优先目标表提交审批后的景观目标成本控制表施工配合阶段：关键节点检查样板带路3、龙湖景观体验区设计管理关键点分析景观设计的关键点体验区景观设计关键点设计成本管理与效果控制体验区施工效果停滞点检查，样板带路体验区景观设计关键点空间组织及体验动线，主入口设计，主景观设计，样板庭院，体验展示空间入户设计，“五重植物设计“，水景设计，硬质铺装材料等。景观设计效果与成本控制景观设计效果：空间布局合理搭配植物客户关注度/营销卖点软硬景的比例景观设计效果与成本控制景观设计成本控制竖向设计在排水设计上材料选择植物配置控制软硬景的比例龙湖地产设计管理及团队建设景观施工效果停滞点检查•关键节点样板点评并形成会议纪要1）土壤造型阶段2）乔木种植阶段3）硬景饰面施工阶段4）灌木种植阶段•统一标准，样板带路•相关部门参与配合。4、龙湖示范区设计管理案例解析体验区设计与展示体验区景观设计及交付标准北京艳澜山体验区景观设计体验区景观设计与样板房展示案例分析体验区景观设计及交付标准案例分析江与城体验区设计案例分析下篇龙湖体验区景观设计与精装修设计管理二龙湖售楼处和样板房装修设计管理1售楼处和样板房装修设计管理2售楼处和样板房装修设计阶段性成果及管控要点3体验区装修项目管理关键点分析4龙湖装修设计管理案例解析1、售楼处和样板房装修设计管理售楼处的设计管理样板房的设计管理装修设计合作单位管理装修设计风格定位装修项目计划管理售楼处设计管理1)、售楼处的功能：售楼处的主要功能是售楼，项目形象的展示区。2)、售楼处的分类：从售楼处在市场出现的形式及位置来进行分类，可以分为项目现场售楼中心、项目场地以外或异地临时租用的售楼处、商场及房交会展区售楼处、网络虚拟售楼处四大类。3)、售楼处功能分区：3-1大门辐射区3-2接待迎宾区3-3模型展示区3-4销售洽谈区3-5展板宣传区+销控区3-6工法展示区3-7签约区3-8财务区3-9室内外休闲区3-10办公区4)、售楼处的设计原则创新——个性化项目的定位和核心理念是售楼处设计装修时，最重要的表现要素。功能齐全，分区明显，井然有序，营造舒适的环境。丰富的内部空间，延长客户停留时间。客户动线研究；室内外景观呼应。5)、售楼处空间设计关注点：5-1动线5-2比例5-3层次5-4灯光5-5表达5-6惊喜6)、售楼处的包装包装目的：全方位包装，突出自身特色，有效吸引客户，促进最终成交。包装原则：用现场传达理念、用设计刻画产品、用气氛感染客户，用行动感动客户，用产品逼定客户。售楼部现场的包装应更好的与产品相结合，营造一个与项目本身（建筑、景观、社区文化）主题相呼应的一种氛围，使客户在进入售楼部的第一时间就能感受到项目的总体气质以及项目的独特卖点。1)、样板房的作用：样板房，英文为SHOWROOM，直译就是“展示的屋子”。在楼盘销售阶段，样板房以其独特和富有个性的展示效果，展示楼盘项目的形象和品位。对于开发商而言：一是展示楼盘的户型结构、楼盘定位，二是展示开发商对生活方式的规划，也是对消费群体的规划。对于客户而言：通过参观样板房，客户能够从三维的角度真实感受主力户型，不但能够实地了解房子的位置、朝向、通风、采光、交通、购物等生活环境，也是购房者以后进行装修的参照实例。样板房设计管理2)、样板房设计注意要点：主题风格确定、增值空间表现、辅助空间及灰空间设计、色调及软装的协调。通过专业的设计，以独具一格、推陈出新的方式，扬长避短、修饰房型设计的缺陷。对于样板房来说，其装修目的与家装的注重功能不同，设计重点放在展示个性打造和品位上，给客户创造的是一种视觉冲击性和完美体验。样板房设计管理3)、样板房设计分类：按场地划分：1）现场临时样板房:可以给客户以直接的现场感受，对楼盘的建筑规划布局有清晰的概念，有说服力，让客户有着真实的身临其境感，真正感受楼盘户型的优缺点。同时，节省施工时间，装修效果和风格可以眩目，景观效果好，且开发商还可以收回部分硬性和软装装修成本。2）实体样板房:硬装完全按照交房标准来装修的，