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【第8期2014-03-13】租赁系列之—8.如何处理承租人留在租赁房屋内的物品一、【常见问题】出租人可否自由处置承租人留在租赁房屋内的物品？二、【应对策略】法律责任界定：其一，在租赁合同签订之时约定，承租人在合同期满或合同被解除后，未及时腾空租赁房屋的，出租人有权自由处分其留在租赁房屋内的所有物品。其二，在当事人对此未作约定的情况下，出租人对承租人留在租赁房屋的物品并不当然享有留置权。2）应对策略：第一、我司在签订租赁合同时，均应明确约定：合同解除后我司对租赁房屋内物品有自由处置权；但若合同未解除或解除合同理由不充分，我司清场将存在法律风险。第二、清场的执行：在我司对租赁房屋内物品进行清场前，应已有效发出了《解除通知书》以及《清场通知书》。（具体执行前应咨询法务。）第三、法务不建议以客户财物作为欠费抵扣，我司已约定租赁保证金可用于抵扣其拖欠租金或者违约造成的损失。因此营运员应确保承租方的欠费不超出租赁保证金的额度。三、【案例介绍及法律分析】（1）案情某投资公司出租某商铺予欧某经营家私店，由于欧某经营效益与其预想的相差甚远。承租半年后，其以经营不佳为由要求投资公司减少租金。投资公司去函表示不同意减租，若确实无理支付租金，可解除合同。欧某收函后未予答复，继续开店营业，但不再支付租金。两个月后，投资公司在此去函，陈欧某拖欠租金属违约行为，限其5日内腾空房屋。接下来的日子里欧某仍未补交租金，继续营业。某天，投资公司趁欧某关门休息，组织员工强行拆除家私店的大门，搬走里面的大部分物品。欧某得知要求投资公司立即返还商品并赔偿损失，否则起诉至法院。投资公司认为欧某拖欠租金在先，其有权刘志欧某的商品，除非欧某立即交清所欠租金，否则商品不予返还。纠纷点：在租赁合同未约定出租人有权自由处置承租人存于租赁房屋内的财产的情况下，出租人是否有权以承租人违约为由留置其财产投资公司擅自搬离欧某的商品的行为是维权抑或是侵权呢？（2）案例解析：本案中，某投资公司留置的是欧某的商品，欧某拖欠租金，但是投资公司留置欧某的商品的行为构成侵权。首先，投资公司仅是房屋的出租人，七对租赁房屋内属于承租人欧某的财物不属于合法占有；其次，由于投资公司与欧某在合同中没有留置的约定，既不享有占有权利。因而，投资公司在欧某拖欠租金的情况下，不可对欧某的财物强行留置，否则欧某可以要求投资公司承担侵权责任。投资公司理智的维权做法应是一方面采取自救措施防止欧某转移出租屋内的财务，另一方面立即向法院申请诉前保全，然后一发提起诉讼，请求人民法院强制欧某履行债务。四、【法律依据】《物权法》第二百三十条债务人不履行到期债务，债权人可以留置已经合法占有的债务人的财产，并有权就该动产优先受偿。前款规定的债权人为留置权人，占有的动产为留置财产。第二百三十一条债权人留置的动产，应当与债权属于同一法律关系，但企业之间留置的除外。