第9章城市房地产管理.

1重点内容：城市土地有偿使用制度城市土地使用权出让城市土地市场交易种类城市住房供给的制度安排国外城市住房保障的基本经验中国城市住房保障制度的问题中国城市住房保障的制度创新第9章城市房地产管理29.1城市土地权利制度城市土地是指城市区域范围内的陆地和水域及其地上、地下空间的综合。城市建成区范围内的用地城市规划区内未建成区的土地城市行政辖区内的全部土地9.1.1城市土地的供给与需求3建成区，是指城市行政区内实际已成片开发建设、市政公用设施和公共设施基本具备的地区。城市建成区一定是一个连片的区域吗？4单核心城市一城多镇5在单核心城市，建成区是一个实际开发建设起来的集中连片的、市政公用设施和公共设施基本具备的地区，以及分散的若干个已经成片开发建设起来，市政公用设施和公共设施基本具备的地区。6对一城多镇来说，建成区就由几个连片开发建设起来的、市政公用设施和公共设施基本具备的地区所组成。7城市建成区=建成房屋的城市区域？城市建成区并不是指建成房屋的城市区域，而是指实际已成片开发建设、市政公用设施和公共设施基本完备、具备了城市居住条件的区域。89.1城市土地权利制度1.城市土地的特性（1）城市土地的自然特性1）地理位置的固定性：不动产2）土地适用的差异性：自然差别3）土地利用的耐久性：永续使用9.1.1城市土地的供给与需求9（2）城市土地的经济特性1）土地供给的稀缺性：“寸土寸金”2）土地价值的区位效益性：不同区位土地的经济投入，会产生不同的经济回报。3）边际效益的递减性：过度开发不仅会对环境造成破坏，在经济上也是不合算的。4）土地价值的资本性：地块上的经济收益越高，地块的市场价值也越高。102.城市土地的供需关系（1）城市土地的需求空间区位基础设施公共服务状况地区社会环境经济发展程度112.城市土地的供需关系（2）城市土地的供给自然供给：无弹性供给，即可供土地面积不断减少经济供给：土地的经济供给对市场信号的反映缓慢12（3）城市土地的供求平衡自由市场主义者认为，只要实行土地竞标“出价高者优先获取”原则，就能够实现城市土地的合理配置。由于土地资源的特殊属性，土地供给中很容易出现投机和垄断价格的情况。政府在一定程度上干预土地市场。13不同土地使用者在土地成本和区位成本之间进行权衡的结果。经济机会收益水平9.1.2城市土地使用的空间结构14城市土地使用空间布局的三种模式：a同心圆模式b放射形模式c多中心模式151.城市土地所有权是指土地所有者对土地实行占有、使用、收益和处分权，并排除他人干涉的权利。（1）私人部门所用（2）国家或公共部门所有9.1.3城市土地的产权关系162.城市土地使用权土地使用权是指使用人根据法律或合同的规定，在法律允许的范围内，对国家、集体或私人所有的土地，享有使用经营的权利。使用经营权可分为两种情况，一是土地所有人的使用权；二是非土地所有人的使用权。9.1.3城市土地的产权关系173.城市地租城市土地存在绝对地租和级差地租。地租是土地使用者向所有者支付的使用费，是土地所有权在经济上的实现方式。绝对地租是指，不论土地本身条件优劣，只要所有权与使用权发生分离，使用者向土地所有者租用土地所必须支付的费用。级差地租是指，土地使用者因为土地等级不同而向所有者支付的数量不等的费用。181.城市土地有偿使用制度的概念城市土地有偿使用制度，是指获得国有土地使用权的单位和个人，按照国家规定的标准和方法，向国家缴纳土地出让金、土地使用税、土地使用费、土地收益金、新增建设用地使用费等制度安排的总称。9.1.4中国城市土地有偿使用制度192.城市土地有偿使用的原则（1）坚持城市土地单一的国家所有制。（2）土地所有权与使用权相分离。（3）国有土地有偿使用。（4）特殊用地无偿划拨。203.城市土地有偿使用的形式（1）土地使用权出让（2）土地使用权出租（3）土地使用权折价出资（入股）（4）土地使用权授权经营（5）收缴土地使用费或场地使用费214.城市土地有偿使用的税费目前中国城市土地有偿使用主要通过征收以下费税实现：（1）土地出让金（2）土地使用税（3）土地使用费（4）土地收益金（5）新增建设用地使用费225.城市土地有偿使用的作用（1）有利于增加财政收入（2）促使土地集约使用（3）促进产业合理布局（4）控制城市规模膨胀（5）调节收入分配239.2城市土地市场管理（1）合理利用土地（2）切实保护耕地（3）土地用途管制制度（4）土地有偿使用制度（5）城市土地统一管理制度9.2.1城市土地管理原则24城市建设用地总量控制。城市土地利用总体规划实行分级审批。制定城市土地利用总体规划，需要坚持：（1）严格保护基本农田，控制非农业建设占用农用地；（2）提高土地利用率；（3）统筹安排各类、各区域用地；（4）保护和改善生态环境，保障土地的可持续利用；（5）占有耕地与开发复垦耕地相平衡。制定土地利用年度计划。土地调查和土地统计制度。9.2.2城市土地规划管理251.城市建设土地征收我国城市政府通过行政征收的方式获取农民集体所有的土地，以满足新增建设用地的需要。《土地管理法》规定，“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。”征收下列土地的，由国务院批准：（1）征用基本农田；（2）基本农田以外的耕地超过35公顷的；（3）其他土地超过70公顷的。征收上述规定以外的土地的，由省、自治区、直辖市政府批准，并报国务院备案。9.2.3建设土地征收和划拨26城市政府征收土地，按照被征收土地的原有用途给予补偿。征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。272.城市土地使用权划拨城市土地使用权划拨，是指城市政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。建设单位使用国有土地，应当以出让等有偿使用方式取得。无偿划拨方式：（1）国家机关用地和军事用地；（2）城市基础设施用地和公益事业用地；（3）国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；（4）法律、行政法规规定的其他用地。28划拨的土地使用权，一般不得转让、出租或抵押。291.城市土地使用权的出让年限城市土地使用权的出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权出让需要签订出让合同。出让合同按照平等、自愿、有偿的原则，由城市政府土地管理部门与土地使用者签订。9.2.4城市土地使用权的出让30出让年限：（1）居住用地70年；（2）工业用地50年；（3）教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；（4）商业、旅游、娱乐用地40年；（5）综合或者其他用地50年。312.城市土地使用权的出让方法（1）协议出让（2）招标出让（3）拍卖出让323.城市土地使用权的收回城市政府可以收回国有土地使用权的情形：（1）为公共利益需要使用土地的；（2）为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的；（3）土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的；（4）因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地的；（5）公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的。331.城市土地市场的结构（1）一级市场。即由国家以土地所有者的身份，通过批租将土地的使用权投放市场运行。它表现为城市政府与土地经营者、使用者之间的纵向交易行为，具有垄断性质。（2）二级市场。即由获得土地使用权的经营者，直接将土地投入市场流通，或通过建设商品房间接地将土地投放市场。它表现为土地经营者与使用者之间的横向交易，具有经营性质。（3）三级市场。即由土地使用者通过房产交易而使土地间接进入市场流通。表现为土地使用者之间的横向交易，具有消费性质。9.2.5城市土地的市场交易342.城市土地使用权转让其是指土地使用者将土地使用权进行再转让的行为，它包括出售、交换和赠与三种方式。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。在土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。35土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权转让，需要办理过户手续。土地使用权可以依法多次转让，每次转让后的土地使用期限，为土地使用权出让合同上规定的使用年限减去已使用的年限后的剩余期限。363.城市土地使用权出租是指土地使用者作为出租人，将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用的土地，土地使用权不得出租。374.城市土地使用权抵押是指土地使用者以土地使用权作为履行债务的一种债务担保形式。我国法律规定，城市土地使用权可以抵押。当抵押人不能按期履行债务时，债权人享有从变卖土地使用权的价款中获得优先受偿的权利。土地使用权抵押时，其地上建筑物、其他附着物随之抵押。土地使用权抵押，抵押人与抵押权人需签订抵押合同，抵押合同不得违背土地使用权出让合同的规定。381.城市住房的特性（1）建筑的耐久性（2）消费的昂贵性（3）位置的固定性（4）住房的投资性9.3.1城市住房的特性和作用9.3城市房产市场管理392.住房建设的作用（1）市民生活的基本物质资料（2）带动城市房地产业的发展（3）带动许多相关产业的发展401.城市住房的需求城市住房需求受制于以下因素：（1）经济发展（2）家庭收入（3）住房价格（4）人口密度（5）人口结构9.3.2城市住房的供给与需求412.城市住房的供给城市住房供给，是指一定时期内城市可供居住使用的住房总量，包括住房存量与住房流量。城市住房的供给方式可分为三种类型：即市场调节型、国家分配型、市场调节与政府保障结合型。423.城市住房的消费城市住房的消费主要有2种方式：（1）租赁（2）购买431.城市住房制度改革历程1980.6：准许私人建房、私人买房、准许私人拥有自己的住宅1988.1：第一个房改总体方案—“提租补贴”1994.7：住房商品化与社会化，安居工程1998.7：住房分配货币化，经济适用房1999：形成两个住房供给体系9.3.3城市住房制度的改革442.城市住房供给的制度安排（1）商品住房（2）经济适用住房（3）廉租住房451.城市住房建设管理城市住房建设管理涉及城市规划、土地、市容、环境、市政公用设施等行政部门。当前，中国城市住房建设的制度安排主要有：（1）城市住房建设规划制度（2）房地产开发经营制度（3）综合开发、配套建设制度（4）鼓励和扶持房地产开发企业建设政策性居民住宅（5）旧区改建和新区建设相结合9.3.4城市住房市场管理462.城市住房交易管理城市住房交易，包括房产转让、房产抵押和房屋租赁。（1）城市住房交易的制度安排1）房屋所有权和土地使用权同时交易2）房产价格评估制度3）房产成交价格申报制度4）房产交易登记制度47（2）城市房产的转让城市房产转让，是指房产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房产转移给他人的行为。房产转让，需要签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。48（2）城市房产的转让商品房预售，需要符合下列条件：1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；2）持有建设工程规划许可证；3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；4）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。49（3）城市房产的抵押和租赁房产抵押应当凭土地使用权证书、房屋所有权证书办理。设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，需要从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款项后，抵押权人方可优先受偿。房屋租赁的出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租