“限时委托代卖”业务流程说明PPT32(2)

1“限时委托代卖”业务流程说明07年-2月2推动目的控制优质资源，提高对资源的把控度增加盈利点，提高收入现阶段的市场环境不利于我们进行限时包销业务，而通过限时代卖创造利润则是一个很适合现阶段的方式该业务品种风险低、易操作、好掌握。通过该业务品种的操作可以使全员，特别是新员工的业务能力得到快速的锻炼和提高，从而促进整个连锁运营体系能力的提升3业务说明业务名称房源分类代理期限保证金额度溢价分成比例留存证件公司内部成交分成比例“留证有赔付”限时代卖房源均以“A”为标记，在具体选项中分为“有证”或“无证”40天500元OR1000元公司客户4：6房产证明身份证复印件房源：转化需求：成交2：2：2：4“不留证无赔付”限时代卖身份证复印件注：对外业务名称统称为“限时委托代卖”4现行的两种“限时委托代卖”都属于：限时底价分成分为:限时留证有赔付------独家代理限时不留证无赔付代卖期均为40天；溢价部分的分成比例均为房东：公司=6：4留证的限时保证金为500--1000元/套；原则上有钥匙的优质房源保证金为1000元成交后的分成比例为需求:房源:转化限时:成交=2:2:2:4成交分成包含溢价分成、中介费、贷款服务费等等一切收入业务说明5总体流程图评估录入实地看房进行限入备案限入谈判签约限入“留证限时”需先在内勤处借保证金留存相关房产资料、钥匙等支付保证金当日录入房源内网发布留言将合同、资料、定金收条24小时交与内勤推荐带看确认买方意向，进行售出报备后方可联系房东报价与预约签约三方签约后续服务留本限时提前到内勤处借房本等资料6流程说明资源判断业主进店提供售房信息，连锁店接待人员详细了解、记录（评估单）房屋详细情况，房屋权属、卖房底价及售房动机，分析其售房急迫程度；根据对资源的了解情况，初步判断资源品质，是否能够快速销售。向业主推荐限时代卖业务，并与业主确定实地看房时间；7实地看房置业顾问实地看房，并注意验证房屋权属的真实性以及业主本人身份；勘察房屋是否有严重质量缺陷（沉降、严重漏水等）了解房屋周边环境及配套（是否存在安全隐患、是否附近有垃圾场等不良因素）是否存在“凶宅”等历史问题；对于备案房源必须为已经实地看过房的房源签约店长在签入之前必须实地看过该房8备案流程看房人看房后确定有限时签约价值时，电话通知房源所在区交易中心经理进行限入备案，经交易中心经理判断认可，并在内网中进行备案操作，屏蔽业主联系方式每条房源每店仅允许备案二次，每次屏蔽期为2天。到期后系统自动解除屏蔽；特殊情况交易中心经理把控若房源所在区交易中心经理判断否定签入限时，交易中心经理告知备案人否定原因；不予备案备案期内，除备案人以外其他人员不得与业主进行联系；备案期内，若不能签入限时，看房人须第一时间告知交易中心经理撤销备案；9纳入签约签约限入的合同必须有该店店长的签名，否则不予确认；店长对该套房源的限时纳入必须把关与业主进行纳入谈判时，可准备好《限时委托代卖合同》，一旦谈妥，立即签约；确定签约为留证有赔付前，由签约人到交易中心内勤处，以借款方式领取限时保证金,同时内勤告知区交易中心经理该笔保证金，经同意后方支付签约限时代卖合同当日有赔付的必须留存房屋权属原件(若为按揭形式的房屋需留存借款合同、抵押合同、房产证复印件）与业主身份证复印件，并同时支付其限时保证金，客户签署保证金收条若当场资料未齐的，待资料交齐后支付其保证金；(若客户房产为两证，其坚持只愿留存一个证,我司必须选择留存产权证)不留证无赔付的只须与客户签署限时代卖合同,并留存客户身份证复印件10纳入签约签约当日，连锁店即在内网公司留言中发布《限时签入留言》将限入类型、签约店/人等等按照统一格式进行留言发布，并精要描述房屋卖点等做一个好房推荐同时在房源录入中重新录入限时代卖房源，生成编号为“A”的房源限时房源内网挂价由签入人与片区经理商量共同决定；签约人于签约24小时内将合同、业主身份证复印件、（若为留证限时需将：权属证明原件、业主定金收条及《退款结算单》）一并交于分公司内勤；内勤核实《限时委托代卖合同》内容与网上录入内容一致，确认后方可生成房源尽量留存该房屋钥匙以便销售,并且最好能够腾房,如有钥匙或者已经腾房的房屋必须在房源反馈里注明若签约时未腾房，则必须落实房东的具体腾房期限，并在合同中注明，且在录入房源中进行说明任何人不得泄露溢价限时代卖底价，且不得打探溢价限时代卖底价11售前准备在连锁店房源墙、水牌等房源张贴处必须张贴本片区所有限时代卖房源信息；生成限时房源后，连锁店随即将该房销售统一说辞填加至反馈留言持续将“好房推荐”留言发布在内网留言里限时房源在有报广的时候,必须作为报广房源进行上报交易中心经理针对片区内“A”房情况制定聚焦计划，组织销售交易中心经理可根据交易中心限时房源量定期组织“统一说房”；12售中维护房源签约人应该积极的保持与业主反馈本店及其他连锁店带看情况，与业主建立良好关系，为后期签约分成、收佣等作好铺垫销售人员带客看房，应当事先分别给买卖双方作好铺垫，避免买方现场报价、谈价。如果买方有购房意向立即将其带至连锁店详谈；并引导买方签署预订协议；预订期限不超过3天代理期间，如业主确因特殊情况需暂借房屋权属原件，由签约店与业主本人签订《暂借房本协议》可在内网中下载（暂借押金额度为2%的中介费金额加上保证金金额）；方可在交易中心内勤处暂借房屋权属原件13限时房源售出备案连锁店凡售出限时房源时，原则上应先与买方签署预订协议，但必须经备案且批准后连锁店方可联系房东报价、约定签约售出售出备案要求：连锁店电话报备交易中心经理做准备售出备案，交易中心经理根据报备情况同意后，连锁店在内网公司留言中发布《暂停推荐留言》；未经交易中心经理同意，不得擅自联系业主报价、否则售出不予与确认若两店同时备案，则以买方下预订且价高者优先谈判签约暂停推荐时限为3天（买方客户的预订期），若未下预订的则为24小时，暂停推荐期内其他店不得与房东联系14限时代卖房源销售流程细化说明：如何收取溢价分成部分一套正规完整的流程15限时代卖房源正规的销售流程：1、买方下预订，且此预订金越多越好，至少须大于溢价分成中我司应该收到的金额2、收到买方预订后，随即约卖方签定《同意售出确认书》，此确认书中说明了即将成交的售出价格，以及产生的溢价部分的具体金额和分配方式，卖方签字予以确认同意后，我们才预约买卖双方见面签署三方合同。3、在卖方签完确认书时我们便将买方的预订金转交卖方，卖方出具收到买方购买此房的订金收条，而同时卖方又将溢价分成中我司应该收到的金额返还给我司，由我司给卖方开具“其他服务费”的收据，实际上，我们不用真正的将所有钱交到卖方手上再返还给我们，只需讲清原则、算好帐，直接扣除分成中我们应得的后，将剩余的订金给予卖方，但是卖方的收条金额还是应为：买方订金的全部金额卖方收条金额=我司“其他费用”收据金额+实际转交卖方现金金额备注：若此限入房属于“未留本限入房源”，此时必须留房本！！！16限时代卖房源正规的销售流程：4、买卖双方到连锁店正式签署三方合同，我司收取中介费以及相关代办费用（不操作包户）；将卖方收条转交买方作为购房定金收条，但是必须让卖方将“订”字改为“定”字；其他等同于普通三方5、如此房为“留本限时房源”，选择合适时机让卖方将保证金归还我司，如果当天未归还必须在三天之内、过户进件之前归还。收到卖方返还的保证金，给卖方开具收款收据6、办理贷款、过户等后续事宜17但是因为各种特殊情况而达不到正规的流程我们如何操作分为：有证的限时房源无证的限时房源18有证的限时房源分为：买方先下预订（预订金≥我司应收的溢价分成部分）买方未下预订或者预订金＜我司应收的溢价分成部分19细划流程：“有证限时”的销售流程推荐带看买方下预订预订金≥溢价分成部分买方未下预订或者预订金＜溢价分成部分卖方签同意售出确认书转付订金（直接扣除溢价分成）卖方出具收到买方的订金收条买卖双方到店签署三方合同收取佣金和各类相关费用卖方返还保证金卖方签同意售出确认书有订金的转付订金（直接扣除溢价分成）卖方出具收到买方的订金收条买卖双方到店签署三方合同收取佣金和各类相关费用卖方返还保证金卖方将溢价部分分成返还（补齐）给连锁店（返换时间为三天之内、过户进件之前）贷款、过户等后续服务20无证的限时房源分为：买方先下预订（预订金≥我司应收的溢价分成部分）买方未下预订或者预订金＜我司应收的溢价分成部分21推荐带看买方下预订预订金≥溢价分成部分买方未下预订或者预订金＜溢价分成部分卖方签同意售出确认书转付订金（直接扣除溢价部分）卖方出具收到买方的订金收条必须留证买卖双方到店签署三方合同收取佣金和各类相关费用必须留证贷款、过户等后续服务卖方签同意售出确认书买卖双方到店签署三方合同收取佣金和各类相关费用必须留证转付订金但不扣除溢价分成部分卖方出具收到买方订金收条必须留证细划流程：“无证限时”的销售流程卖方将溢价部分分成返换给连锁店（返换时间为三天之内、过户进件之前）无转付订金尽量收证22以上几点是几种一般情况，但是实际操作当中肯定会遇到一些特殊情况，因此以下是大家在操作中必须谨记的原则：1、有证的限时房源，在过户进件前必须检查双方所有的应交于我司的费用以及卖方应奖励给我司的溢价分成部分是否收齐，保证金是否已经返换，否则不予安排过户2、无证的限时房源，在卖方签同意书时应当留证，如果当时我司有将买方的订金交于卖方，则必须当时留证；否则签三方时必须留证！同样，在过户进件前必须检查双方所有的应交于我司的费用以及卖方应奖励给我司的溢价分成部分是否收齐，否则不予安排过户23备注：若限时期限到期后，该房屋未与实现销售，并造成赔付，则赔付实际金额在店长当月业绩收入中扣除；若当月无收入或收入达不到，则顺延至下月收入中因此店长在签入限时前，必须把好房源质量与价格关！24注意事项：如遇限时签约特殊情况，统一出口为各交易中心经理签约限入时应当告之房东，在成交时将收取卖方1%的中介费,在限入合同中体现签约限入时的房屋底价为净收价格限时签入时，签入人员必须告知，购房客户报价高于代卖签约底价，业主必须出售；不得到时候借故推委销售过程中，连锁店谈判需到内勤处暂借房屋权属证的必须填写交接表由内勤存档签约流程中的“财务交接制度”详见《限时业务内勤流程》25各环节负责岗位：（负责人）推动、培训、协调限时业务开展：交易中心经理备案申请人：连锁店看房人员审核纳入资源的质量：店长网上申请单、初次备案确认：房源所在区交易中心经理保证金出口，业主产权证保管人：交易中心内勤业务特殊情况出口：交易中心经理售出备案：连锁店谈单人员售出备案确认：交易中心经理资源维护，限时到期解约手续办理人：房源签入人聚焦销售现场组织人员：房源所在区交易中心经理，或交易中心经理指定人员26统一说辞参考版业务特色介绍：“限时代卖”业务是我们特色业务，是我们公司销售能力的体现和对卖方客户进行销售保障的具体承诺,在限定的时间内我们将成功售出你的房屋,在与您委托我们销售时，我们便将支付您保证金，如果在限定期限内没有售出，保证金将直接转为赔付金给您，当然为了便于销售,你得暂时将房屋权属证明留存在我公司。并且我们确定了一个销售价格后,我们会尽力的卖高你的房屋,高出约定价格后,高出的房款部分我们有个分成比例,你6,我们4;,即使最坏的结果我们没有销售出去也相当于代卖期内我们承担了你房屋的租金，整个流程对于你来说不仅没有任何损失还有可能得到更多的收益对于你来说是，完全保障你的利益。27签了这个合同，那不是只能你们一家卖？我放更多家，不是可以卖得更快？老师，房子卖得快不快，除了你房子自身的优势还有很重要一点是要看中介公司的客户规模和销售能力，并且就算具备这两点的中介公司还要看他的置业顾问是不是一直都很尽心尽力的帮你推荐，而我们顺驰在销售能力上和客户规模上在重庆中介公司里绝对是数一数二，