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物业设备的巡检是对物业中比较重要的、关键的设备及其机房按一定的频次进行周期性的巡视和检查，它是物业设备管理的重要内容之一。笔者结合自身工作实际，对如何做好物业设备的巡检工作谈一点看法。目前物业管理中对设备巡检认识的几点误区1．设备管理主要是做好设备的日常维修和周期保养工作，巡检没必要。持这种想法的人觉得平时对物业设备的维修保养及安装工作已经够忙了，只要做好这些工作便可保证设备的正常运行，不会出什么大偏差，因此感到没必要再安排专人去进行设备的巡检。但事实并非想象那么简单，虽然做好设备维修工作可以减少设备故障率，但并不能保证设备不出故障，而且设备发生故障往往是随机的、难以预料的。笔者在工作中就曾遇到过接触器接线桩头松动引起导线发热失火事故；补偿电容器漏油事故以及地下车库因暴雨进水而造成的积水事故等例子。试想，如果物业管理人员每天都能或者定期对设备机房及有关重要关键的设备进行认真巡检的话，就能够及时发现事故的苗子从而安排抢修或采取应急措施予以解决，至少可以防止事故的扩大化。2．委外维保的设备及机房不必列入物业管理部门的巡检范围。在物业管理工作中，电梯等设备及其机房一般委托具有保养资质的专业公司承担，因此一些人就认为这不属于物业管理部门巡检的范围。持这种想法的人忘记了物业管理部门对委托维保单位的督查职责。电梯等设备是物业的重要设备，其机房当然也是重要机房，因为专业维保单位一般是对这些设备进行周期性保养，不可能天天到现场，因此对电梯等委外维保设备及其机房的天天巡检工作自然应由物业管理部门承担。在巡检中发现问题及时报修，做到防微杜渐，确保电梯等设备的安全正常运行，同时对维保专业公司的工作进行督查，提出整改意见。物业设备巡检的对象、周期和频次所谓巡检，并不是说将大大小小的所有物业设备都列入巡检范围，巡检对象主要是针对物业中比较重要、比较关键的设备及其机房。而设备不同、使用环境不同、季节不同，巡检的周期也有区别，参见表1。表1物业各系统设备及其机房巡检周期和频次系统机房巡检周期和频次供配电主机房1～4次/天层面分机房1次/3～10天升降机（电梯，机械车库等）电梯机房1～2次/天给排水泵房1～2次/天中央空调主机房1～4次/天（运行期）层面机房1～2次/天（运行期）通风机房1次/天（运行期）采暖，锅炉机房1～4次/天（运行期）1～0次/天1～1次/天1～2次/天巡检必须要有记录，而巡检记录表的设计合理与否直接关联到巡检的效果。有的巡检记录表设计得极其简单，整张表单上只有日期、状况和巡检人三项栏目，缺少实质性目标。这样巡检人员在巡检时，不清楚要巡检的具体目标，人到现场后，粗粗一看甚至不看，就在“状况”栏中打“√”或写上“正常”两字。巡检成了一种形式，效果大打折扣，起不到应有的积极作用。因此，在巡检表单中应该将要巡检的设备系统目标进行细化后归纳成具体类目设计到巡检表中，巡检人员到现场后，只要按表上类目进行巡检，正常的在这一栏中打“√”或写“正常”；不正常的在这一栏中打“×”或写“不正常”并在“备注”栏中说明。这样，巡检的覆盖面就比较全面了，操作性也比较强了。巡检中如发现小问题，由巡检人员当场自己解决；而发现比较大的问题，在做好防止问题扩大化措施的同时迅速向主管领导报告，以组织力量解决。设备工程部主管或领班则定期对巡检工作进行督查。巡检记录表一般放在现场，设备人员到场巡检后认真填写，电梯及机房巡检记录表，参见表2。表2电梯及机房巡检记录表日期时间机房轿厢备注巡检人督查人门窗照明空调控制柜主机环境灭火器门照明风扇平层按钮另外，以单纯的运行设备表计数据抄录工作作为巡检工作，以运行设备表计数据抄录表作为巡检记录表，也是欠缺而不全面的。不过，如果设备比较单一的话，可以在设计表单时将巡检表与运行设备表计数据抄录表合为一表，在巡检设备的同时抄录好表计的数据。物业设备的具体巡检内容巡检的目标对象细化后，还需要了解相关的具体巡检内容，从而提升巡检的可操作性，比较客观地判断设备及其机房处于正常状态还是非正常状态。巡检具体内容按系统大致可分为以下几个方面：供配电：机房是否整洁，“四防一通”是否完好；安全用具是否齐全完好合格，摆放位置是否合适；变压器三相温度是否在正常值内；是否有异味或者异声；母排示温蜡片是否熔化，接头处是否松动变色；电流表、电压表、功率因素表等表计是否正常；柜内外是否整洁，电器元件是否异常；电容器是否有膨胀或漏油现象；导线绝缘层是否有老化现象，接地线是否松动或脱落；模拟屏显示是否正常；正常照明和应急照明是否完好；灭火器是否合格。给排水：泵房环境整洁度如何；手动试备泵是否正常；泵运转方向是否正确；泵运行时盘根处滴水速度是否在正常范围内；有无异味、异声；控制柜内外整洁度如何；控制柜仪表、指示灯等元器件是否完好正常，柜内导线是否老化松动；管道是否有堵塞、泄漏现象；闸门是否处于正常工作状态，状态牌是否挂好并与闸门的工作状态一致；管道橡胶软接头是否有龟裂现象；止回阀是否完好；水箱（池）检修出入口是否关门上锁，溢水口是否有水溢出，管口防小动物网罩是否完好；集水井防护盖有无缺损，井内是否有垃圾，排水速度是否正常；压力表是否完好。空调系统：机房环境整洁度如何；观察电源电压、电流表是否正常；观察冷冻油油压、油位、油色是否正常；观察冷却水、冷冻水进出水压力、温度是否正常；冷却水泵、冷冻水泵运转是否正常；空调主机运转是否有异常振动或噪声；管道、阀门是否有渗漏现象，冷冻保温层是否有破损；阀门是否处于正常的工作状态，状态牌是否挂好并保持与阀门的工作状态一致；冷却塔风机运行是否平稳，冷却塔水位是否正常；控制柜（箱）指示灯及各电气元件是否正常，接线是否有松动脱落；有无异味异声；灭火器是否合格。供暖、锅炉：机房环境整洁度，通风照明是否良好；观察各水管、气管、油罐等是否有跑、冒、滴、漏现象；各压力表、水位表、温度表、排烟系统是否完好正常；锅炉水位、油箱油位是否在正常范围内；水泵、油泵是否正常；连接螺母、螺丝有否松动；是否有异味异声；电源控制柜的表计、自控、指示灯及其他元件装置是否完好正常，温度设置的范围是否正确，接线是否松动脱落；灭火器是否合格。电梯机房：机房环境整洁度，正常照明和应急照明是否完好；空调运行是否正常；主机运行是否正常；钢丝绳是否有起毛断丝现象；润滑油油位是否在标准范围内；控制柜内外整洁度，电气控制元器件是否正常；灭火器是否合格；轿厢照明通风是否正常；轿厢控制按钮是否完好；轿厢平层是否良好；轿门开启、关闭是否正常。消防控制中心：集中显示屏显示操作功能是否正常；打印设备打印的字迹是否清晰完整，是否符合现状；蓄电池电压等是否在正常范围内，电池是否有渗液等异常现象；主机各调节按钮、报警按钮的功能是否完好；设备有无积灰、锈蚀现象；接线是否有松动、脱落现象；灭火器是否合格。作者系上海新世纪房产服务有限公司设备总监金锣湾物业管理公司设备的运行与维护管理设备的运行于维护管理包括很多内容。从物业管理的角度看主要有：消防设备的运行与维护管理、柴油发电机组的运行与维护管理、高压供电系统的运行与维护管理、低压供电系统的运行与维护管理、给排水系统的运行与维护管理、中央空调系统的运行与维护管理、电梯系统的运行与维护管理等等。一、物业设备技术运行管理设备运行管理要首先在技术上考虑安全性和可靠性，其次是在技术性能上应处于最佳运行状态，以发挥设备的最佳效力。设备技术运行管理的要点是：1、制定科学、严密的操作规程；2、对操作人员进行专业的培训教育，通过理论及实际操作的考核，取得专业设备的操作资格证书和等级证书；3、加强维护保养工作，做到“正确使用，精心维护”，确保设备保持完好能用的状态；4、对事故的处理要严格执行“三不放过”的原则，即事故原因不查清不放过、对事故责任者不处理不放过、事故后没有采取改善措施不放过。二、物业设备经济运行管理物业设备管理工作中除了设备的技术性能管理外，还要重视设备的经济运行管理，即要重视设备运行时的经济性、维护检修和更新改造的经济等。在设备经济性运行管理中最主要的是设备运行成本管理，这在大厦设备管理中更能得到体现。设备运行成本管理主要包括能源消耗的经济核算、设备操作人员的配置、设备维修费用的管理和设备大修费的管理。能源消耗的经济核算工作有以下两个方面：（一）制定能源耗用量计划和做好计量工作1、设备在运行过程中，需要消耗水、电、蒸汽、压缩空气、煤气、燃料油等各类能源。设备管理部门每年要求预先按月编制各类能源的消耗量及能源费用计划，做出1～12个月的各类能源的耗用计划及能源费用的支出计划。2、各类能源的使用要有正确可靠的计量仪表。在实际使用中，应坚持做到每天定时抄表记录，并计算出日耗量，每旬检查统计一次实际耗用量，每月统计一次实际耗用量及能源费用，并将每月出现的异常情况，应立即查清原因并报告负责人。（二）采用切实有效的节能技术措施1、在选用设备时，注意设备的技术参数要同工艺要求匹配，优先采用先进的电子控制技术，实施自动调节，使设备在运行过程中一直处于最佳运行状态和最佳运行负荷之中。2、在节约用水方面，要做到清浊分流、一水多用、废水利用。设备冷却水应采用冷却塔循环利用。3、在节约用电方面优先选用节能型电机，在供配电设施上应有提高功率因素的措施。照明用电方面，尽量多利用自然采光，应选择合理的照明系统和照明灯具。照明灯具的开关控制应采用时间控制、日光控制或红外音频控制等节能控制方式。同时，防止管道、阀门及管道附件泄露和损坏，发现问题及时修理和调换。对使用热源和冷源管道和设备应加强保温绝热工作，减少散热损失。三、物业设备的维护保养管理设备在使用过程中会发生污染、松动、泄露、堵塞、磨损、振动、发热、压力异常等各种故障，影响设备正常使用，严重时会酿成设备事故。因此，应经常对使用的设备加以检查、保养和调整，使设备处于最佳的技术状态。（一）维护保养的方式维护保养方式主要是“清洁、紧固、润滑、调整、防腐、防冻及外观表面检查”。1、清洁：大气中有灰尘进入设备内，会加快设备的磨损和引起局部的堵塞，还会造成润滑剂的恶化和设备的锈蚀，致使设备的技术性能下降、噪音增加，所以设备的清洁工作看似简单，实际上是维护保养工作中很重要的一种方式。2、坚固：设备运转相当一段时间后，因多次启停和运行时的振动，地脚螺栓和其它连接部分的坚固件可能会发生松动，随之导致设备的更大振动直到螺帽脱落、连接尺寸错位和设备的位移以及密封面接触不严形成泄露等故障，因此必须经常检查设备的坚固程度。在坚固件调正时，应该用力均匀恰当，坚固顺序按规定进行，确保坚固有效。3、润滑：润滑管理是正确使用和维护设备的重要环节。润滑油的型号、品种、质量、润滑方式、油压、油问及加油量等都有严格的规定。润滑管理要求做到“五定”，即定人、定质、定时、定点、定量，并制定相应的润滑管理制度，建立润金锣湾物业管理公司设备部分滑站、润滑卡。此外，对设备的清洗、换油也应有合理的计划，确保润滑管理工作的正常开展。4、调整：设备零部件之间的相对位置及间隙是有其科学规定的，因设备的振动等因素，零部件之间的相对尺寸会发生变化，容易产生不正常的错位和碰撞，造成设备的磨损、发热、噪音、振动甚至破坏，因此必须对有关的位置、间隙尺寸作定量的管理，定时测量、调正，并在调正以后再加以坚固。5、外观表面检查：指从设备的外观做目视或测量观察、检查。包括：设备得外表面有无损伤裂痕；磨损是否在允许的范围内；温度压力运行参数是否正常；电机有无超载或过热；传动皮带有无断裂或脱落；震动和噪音有无异常；设备密封面有无泄露；设备油漆有无脱落，外表面有无锈蚀；设备的防腐、保温层有无损坏。同时对不同类型的设备，应更具其使用特点，采取不同维护保养方式。如对空调设备应在季节变化之前进行检查保养；对水箱类设备需要定期清洗、换水等。（二）维护保养工作的实施维护保养工作主要分为日常维护保养和定期维护保养两种。1、日常维护保养工作要求设备操作人员在班前对设备进行外观检查，在班中按操作规程操作设备，定时巡视记录各运行参数，随时注意运行中有无异声、振动、异味、超载等现象，在班后对设备做好清洁工作。在冬天，如设备即将停