房地产企业园林景观提升课程_24页_百锐地产

内容纲要第一部分、概述1.1房地产园林景观的完整体系1.2房地产园林景观的特点分析1.3当前房地产园林景观管理面临的难点和误区1.4房地产园林景观管理的发展趋势第二部分、房地产园林景观设计管理2.1房地产园林景观设计管理分析2.2房地产园林景观设计管理流程、阶段性成果及各阶段管控要点2.3房地产园林景观设计管理关键点分析2.4全面剖析龙湖地产某著名项目景观设计管理全过程第三部分、房地产园林景观施工管理3.1房地产园林景观施工管理流程、阶段性成果及各阶段管控要点3.2房地产园林景观施工管理难点分析3.3房地产园林景观施工管理关键点分析第一部分、概述1.1房地产园林景观的完整体系„时间角度：短期销售展示：营造销售环境氛围体现项目品质展示地产公司实力长期交付使用：提供户外游憩场所和交往空间持续体现项目品质持续展示地产公司实力„管理专业分工的角度：包含研发、成本、施工、物业等。第一部分、概述房地产园林景观的特点分析„商业价值与社会价值商业价值：提高产品市场竞争力提高产品销售价值提升地产公司品牌价值社会价值：提高项目环境质量改善城市风貌，创造和谐社会环境„使用者的双重需求公共景观需求私密性需求„地域差异自然条件：地形土壤降雨量、蒸发量、地下水温度、湿度光照风植被其他资源条件„客户喜好户外活动的喜好方式植物种类的喜好景观风格的喜好地方民俗、文化差异第一部分、概述1.3当前房地产园林景观管理面临的难点和误区„专业角度评价标准模糊：个人喜好业内评价消费者评价其他评价景观定位（风格定位）植栽效果的把控„管理角度景观战略定位、组织架构中体现的景观影响力（典型组织架构）分供方的选择设计方、施工方、甲方、监理的配合设计施工与其他专业的配合、设计与施工的配合施工管理成本管理展示效果与长期维护的问题第一部分、概述1.4房地产园林景观管理的发展趋势„专业化人员管理能力逐步提高相应管理制度、流程、标准逐步规范„人性化以人为本的产品目标导向„可持续发展全球注重生态环境、生存环境的趋势引导第二部分、房地产园林景观设计管理2.1房地产园林景观设计管理分析2.1.1房地产园林景观设计管理概念„从协调作用：是协调人力、物力、财力以达到组织的目标。„从过程的作用：是确定、制定、执行、领导、控制、总结。„从专业角度：园林景观设计2.1.2房地产园林景观设计管理人员定位及作用„定位：商人、管理者、设计师„作用：挖掘项目价值、管理景观设计过程、参与施工过程控制施工效果、协调各种关系、平衡成本投入。2.1.3房地产园林景观设计管理资源„公司内部资源：建筑、室内、结构、水电、成本、采购工程师，营销、工程、成本、物业、法务部门人员。„公司外部资源：规划、建筑、景观、室内、二次深化设计、软装、花艺、施工方、材料商、苗木供应商等。第二部分、房地产园林景观设计管理2.1房地产园林景观设计管理分析2.1.4房地产园林景观设计管理需要具备的能力„专业能力：专业知识、专业经验„管理能力：计划、执行、沟通、协调„其他能力：谈判能力、撰写文案能力2.1.5目前阶段房地产景观设计管理的几种类型分析„没有专业管理„甲方园林景观施工管理者兼做设计管理„甲方专业设计管理者兼任设计师„设计施工一条龙服务„软景、硬景、水电结构管理脱节„同一项目分片管理，没有总控„专业化景观管理第二部分、房地产园林景观设计管理2.2房地产园林景观设计管理流程、阶段性成果及各阶段管控要点„设计管理流程图景观设计启动会景观概念设计景观方案设计景观扩初设计景观施工图合图景观施工图设计景观景观施工图交底及施工配合阶段交房及移交物业阶段正式使用阶段概念设计评审通过方案设计评审通过扩初设计评审通过施工图设计评审通过第二部分、房地产园林景观设计管理2.2房地产园林景观设计管理流程、阶段性成果及各阶段管控要点2.2.1景观设计启动阶段„启动时间：规划开始即介入„成果：参与确定规划设计总图；景观设计启动报告（确定样板区范围、景观设计客户敏感点、竞争楼盘景观分析、设计风格意向、景观建造成本）确定设计公司、签订设计合同（附设计任务书）。„管控要点：参与确定规划设计总图：充分挖掘的项目价值，实现项目价值最大化。充分挖掘项目可利用、保留、改造的资源，规划与景观密切结合。景观设计启动报告：与营销讨论确定最利于体验、感受项目价值的样板区范围；根据项目定位、产品业态和客户定位明确客户敏感点；考察、分析竞争楼盘景观优缺点，提出本项目景观设计建议；根据以上分析确定景观风格意向及建造成本。设计公司的选择：目标：寻找与项目定位、风格相匹配的设计单位和主设标准：项目业绩；设计能力；企业文化、合作意愿；档期；设计服务态度及收费标准。步骤：设计单位收集、设计单位考察、设计单位比选、合同谈判第二部分、房地产园林景观设计管理2.2房地产园林景观设计管理流程、阶段性成果及各阶段管控要点2.2.2景观概念设计„成果：景观概念设计文本及电子文件景观彩色总平面图及设计说明；景观设计各类分析图（包括：现状分析图、道路交通分析图、功能分析图、景点布置分析图、空间关系、竖向分析图、视线分析图等）；反映设计效果的说明图片若干张；绿化布置意向图及植栽效果意向图；重要景观场地设计意向图片及场地剖面；成本分析„管控要点：概念设计风格意向与项目的契合度；景观概念与营销的结合；概念的可实施性；交通组织、景观功能空间的合理性；关键节点的意向；第二部分、房地产园林景观设计管理2.2房地产园林景观设计管理流程、阶段性成果及各阶段管控要点2.2.3景观方案设计„成果：方案设计文本及电子文件设计理念文字说明（中文）总平面彩图及主要分区图总体竖向设计图及各种分析图（功能、空间、交通等）重点轴线剖面图，重要节点放大平面图及剖面图灯光配置图、给水点布置图方案阶段方向性植物布置平面图（乔木位置、灌木位置、草坪位置）不同空间植物组合意向图片及文字说明小品或雕塑设计意向草图主要节点景观彩色透视效果图主要物料样板及装饰小品示意尺寸图片技术经济指标„管控要点：景观方案设计与景观概念的延续性；景观空间布局的合理性；景观方案设计图纸与意向图片意境的吻合度；关键节点的空间效果和体量关系；景观技术经济指标的合理性。第二部分、房地产园林景观设计管理2.2房地产园林景观设计管理流程、阶段性成果及各阶段管控要点2.2.4景观扩初设计„成果：总平面图局部放大平面图坐标定位放线图竖向总图景观给水排水和水景的布置图景观照明布置图（含灯具具体技术参数，质感要求等）各节点大样索引图节点大样详图景观构筑物、小品的平、立、剖面图铺装大样图（平、剖面若干张）植物布置平面图及分区放大图（按乔木、灌木和地被分开）植物列表技术经济指标„管控要点：各种系统性设计合理性、优美度、经济性；详图设计的深度；技术经济指标第二部分、房地产园林景观设计管理2.2房地产园林景观设计管理流程、阶段性成果及各阶段管控要点2.2.5景观施工图合图阶段„需要提供的资料：建筑底层平面、建筑雨水管网、建筑电气平面、原始地形竖向图、地下室范围、地下室顶板覆土厚度、地下室车库及人行出入口位置、通风采光井位置及大小等与景观相关的最终建筑及工程相关资料。„成果：景观施工图总平面图及竖向设计图、综合管网设计图(反提资给建筑）„管控要点：明确景观与建筑、室内、综合管网的详细关系，提前解决矛盾冲突，使图纸完整正确的表达与现场场地的情况，为下一步的施工图制作提供正确的指导。第二部分、房地产园林景观设计管理2.2房地产园林景观设计管理流程、阶段性成果及各阶段管控要点2.2.6景观施工图设计„成果：硬景施工图(硬景设计说明及图纸目录\总图\分区索引平面图\分区定位平面图\平面图详图\对较小的体块的表达不清的铺装需在详图中采用大样表达\分区竖向设计平面图及排水图\景观家具布置平面图\总平灯具布置图\主要场地节点景观剖面图\铺装详图\景观构筑物、水景详图软景施工图(软景设计说明及图纸目录\植物布置总图\分区乔木配置平面图\分区灌木、地被、草花配置平面图\苗木表)景观给排水施工图(景观给排水设计说明及图纸目录\景观给排水设计系统图\景观给排水平面布置图\景观给排水节点安装详图\水景设备安装详图\给排水设备材料统计表)景观电气施工图(电气设计说明及图纸目录\景观电气总平面图\景观供配电系统图\景观电气节点安装详图\景观电气设备材料统计表)技术经济指标„管控要点：合理控制成本、适合当地工程做法、再次审核硬景、软景、水电及管综的相互冲突、对不同材料收边收口细节进行审核；第二部分、房地产园林景观设计管理2.3房地产园林景观设计管理关键点分析2.3.1房地产园林景观的关键点„项目主出入口„组团、入户出入口„重要的通道„景观节点„周界2.3.2样板区„样板区选址„项目入口„参观动线„售楼处周边„样板房花园„样板区周界2.4全面剖析龙湖地产某著名项目景观设计管理全过程第二部分、房地产园林景观设计管理2.2房地产园林景观设计管理流程、阶段性成果及各阶段管控要点2.2.7景观施工图交底及施工配合阶段„管控要点：施工图交底：明确设计效果要求、设计的重点，实施的难点；根据交底情况完善图纸内容。施工配合阶段：根据现场条件变化及时调整设计图；解决景观图纸与其他专业搭接和冲突问题；根据甲乙双方共同选择确定的不同关键节点进行效果检查，并提出修改意见。2.2.8交房及移交物业阶段„管控要点：收集交房阶段业主对于景观的意见和建议，归纳总结。2.2.9正式使用阶段„管控要点：积累使用过程中的业主、物业公司的意见和建议，归纳总结。第三部分、房地产园林景观施工管理3.1房地产园林景观施工管理流程、阶段性成果及各阶段管控要点施工管理流程图房地产公司内部确立时间和标准的阶段施工准备阶段施工进场阶段施工阶段交房阶段竣工验收阶段施工启动管理第三部分、房地产园林景观施工管理3.1房地产园林景观施工管理流程、阶段性成果及各阶段管控要点3.1.1房地产公司内部确立时间和标准的阶段„时间：景观施工图图纸审查完成后，景观施工单位确定以前。„成果：景观项目施工计划；景观施工范围与界面；施工场地移交实施办法；客户的敏感点和重点分析；景观施工重点区域效果标准„管控要点：景观施工计划的可行性及风险,明确整个项目重要时间节点：外架拆除时间\防水施工完成时间(景观在此阶段应明确建筑物周边防水的完成高度问题)\土方回填的开工及完工时间\总平管网（含水、电、气、网通）施工的开放完工时间\外墙清洗完成时间，确定景观进场的时间段及进场后的施工计划。成本构成；重点区域效果标准的确定（苗木标准的确定、研发设计的效果要求、交房及物业管理风险点对策及效果标准）。施工单位的选择；第三部分、房地产园林景观施工管理3.1房地产园林景观施工管理流程、阶段性成果及各阶段管控要点3.1.2图纸会审及施工交底阶段„时间：景观施工合同签订后，景观施工单位进场以前。„成果：图纸会审意见\停止点检查划分\各交底文件。„管控要点：图纸未表达但需要施工单位实施的部分图纸的完善。施工单位对于图纸的反馈意见、对施工效果及标准的认识。成本管理及重要合约条款的交底（特别是合同包含的工程范围，付款条件，合同中约定的施工措施费等）。文控交底（对文控工作做一个说明，例如：文控的权限、文件的流转、签证变更的办理流程等）。停止检查点的设置。第三部分、房地产园林景观施工管理3.1房地产园林景观施工管理流程、阶段性成果及各阶段管控要点3.1.3施工准备阶段„时间：景观施工进场后，管理人员到岗班组到位以前。„成果：场地移交节点和移交标准\施工组织设计\施工进度计划\材料供应计划（含材料标准）„管控要点：施工界面和移交节点、移交标准再次确认;施工组织协调(施工平面布置协调;施工动线合理性协调;了解和审查景观施工单位项目机构合理性和人员专业能力;审查施工施工单位对重点区域、关键部位和工艺措施是合理性和可行)。安全文明施工审查协调;施工进度审查和协调;拟定材料供应计划和界面、确定材料供货和收货标准;明确监理工程师的职责和权限。第三部分、房地产园林景观施工管理3.1房地产园林景观施工管理流程、阶段性成果及各阶段管控要点3.1.4施工阶段